房屋租賃合同糾紛

前言

民商事裁判歷來是人民法院司法裁判工作的重要組成部分，以2008年為例，全國法院受理案件數(shù)為990萬件，其中，民商事案件有597萬件，占60％強(qiáng)。近年來，人民法院受理的案件數(shù)量迅猛增長，案多人少成為不少發(fā)達(dá)地區(qū)法院面臨的主要問題。民商事案件迅猛增長，除了我國訴訟收費(fèi)制度改革，訴訟費(fèi)用大幅降低以外，還有三個(gè)主要原因：一是新的法律不斷出臺(tái)，越來越多的民事權(quán)利得到了更加明確的立法確認(rèn)，訴訟渠道作為法律明確規(guī)定的解決糾紛的形式之一，賦予了當(dāng)事人提起訴訟的權(quán)利；二是社會(huì)法治觀念的進(jìn)步，人民群眾、市場主體法治意識(shí)的提升，通過訴訟解決矛盾爭議，成為當(dāng)事人的重要選擇；三是市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，市場交易活動(dòng)日趨頻繁，交易總量驟增，使得交易中產(chǎn)生摩擦的可能性同步遞增，這些利益紛爭，不少都轉(zhuǎn)化為民商事訴訟案件進(jìn)入人民法院。從這個(gè)意義上來說，民商事案件的迅猛增長不完全是壞事，因?yàn)樗彩巧鐣?huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種客觀表現(xiàn)。但是，案件數(shù)量的驟增，確實(shí)成為人民法院民商事裁判必須應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)之一。自改革開放以來，我國一直處于經(jīng)濟(jì)制度的重要變革時(shí)期，作為上層建筑的法律，在這樣的變革年代，也體現(xiàn)出“立、改、廢”頻繁的特征。盡管如此，立法仍然會(huì)滯后于日新月異的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐，這是不爭的事實(shí)，而且在改革年代顯得尤為突出。三十年來，我國已經(jīng)初步建立起了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下民商事法律制度的基本框架，但從法官適用法律的角度來說，我國民商事法律制度的健全和完備可能還需要一定的時(shí)間和歷史過程。

內(nèi)容概要

　　《房屋租賃合同糾紛》特點(diǎn)：1.內(nèi)容新穎。針對(duì)性強(qiáng)。結(jié)合最新的法律法規(guī)、司法解釋，針對(duì)各類糾紛審判實(shí)踐中的重點(diǎn)、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，并對(duì)案件審理方法與技能進(jìn)行了有益的探討。2.理論聯(lián)系實(shí)際，實(shí)用性強(qiáng)。法學(xué)基本理論的評(píng)述與典型案例的剖析相結(jié)合，案例指導(dǎo)，實(shí)用性強(qiáng)。3.全面梳理，系統(tǒng)性強(qiáng)。每一專題梳理了該類糾紛的重點(diǎn)、疑難、新型問題，涵蓋了該類糾紛所有現(xiàn)行有效的法律法規(guī)、司法解釋等審判依據(jù)。4.專家審讀，權(quán)威性強(qiáng)。北京、上海、廣東等調(diào)研能力較強(qiáng)的省高、中級(jí)法院具有審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的法官撰寫。最高人民法院資深法官審讀把關(guān)，保證了內(nèi)容的權(quán)威性。

書籍目錄

第一章 房屋租賃合同糾紛概述／1第一節(jié) 房屋租賃合同的性質(zhì)／1一、房屋租賃合同為債權(quán)合同／1二、房屋租賃合同為讓渡房屋使用收益權(quán)限的合同／2三、房屋租賃合同為雙務(wù)有償合同／2四、房屋租賃合同為諾成合同／2第二節(jié) 房屋租賃合同的效力／2一、房屋出租人的義務(wù)／2二、房屋承租人的義務(wù)／4第三節(jié) 對(duì)最高人民法院房屋租賃糾紛司法解釋的理解／7一、租賃合同的效力問題／7二、對(duì)裝修裝飾問題的處理／10三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)／11第二章 房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛／14第一節(jié) 承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的成因與法律特征／14一、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度簡介／14二、目前我國承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛產(chǎn)生的原因分析／15三、承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件的總體特征／16第二節(jié) 審判實(shí)踐中的疑難問題／18一、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)／18二、關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件／20三、關(guān)于出租人的通知義務(wù)／24四、關(guān)于同等條件的理解／27五、關(guān)于承租人和次承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決／29六、租賃房屋以特殊方式轉(zhuǎn)讓時(shí)承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使問題／31七、關(guān)于法院判決方案的選擇問題／33第三節(jié) 典型案例／36一、吳某與建東物業(yè)公司、龍崗鴻基公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛案／36二、天鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所與侯某優(yōu)先購買權(quán)糾紛案／38三、林某與趙某優(yōu)先購買權(quán)糾紛案／40四、承租人明確表示不購買承租房屋，其請(qǐng)求宣告出租人與他人的房屋買賣合同無效的，不應(yīng)給予支持——重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶宏彪商貿(mào)有限公司與重慶解放碑茂業(yè)百貨有限公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛上訴案／42五、租賃合同當(dāng)事人于合同中設(shè)立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購買權(quán)與出租人發(fā)生的爭議向人民法院提起民事訴訟——重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶解放碑茂業(yè)百貨有限公司、重慶宏彪商貿(mào)有限公司承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛管轄權(quán)異議上訴案／47六、當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)／49第三章 改變房屋使用功能的租賃糾紛／51第一節(jié) 房屋用途概述／51第二節(jié) 審判實(shí)踐中的疑難問題／52一、涉及房屋用途改變的糾紛中租賃合同的效力認(rèn)定／52二、合同無效后的責(zé)任分擔(dān)及使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)／53第三節(jié) 典型案例／54將樓梯口及消防通道出租用作商業(yè)用途的租賃合同無效——江某與深圳市某機(jī)械工業(yè)有限公司租賃合同糾紛案／54第四章 違法建筑的租賃合同糾紛／56第一節(jié) 概述／56一、與界定違法建筑有關(guān)的法律法規(guī)／56二、違法建筑的分類／58三、深圳市違法建筑的特點(diǎn)／62四、該類案件的特點(diǎn)和訴訟成因／65第二節(jié) 審判實(shí)踐中的疑難問題／66一、此類案件是否應(yīng)當(dāng)先由行政機(jī)關(guān)認(rèn)定建筑物性質(zhì)／66二、違法建筑租賃合同的效力／68三、認(rèn)定違法建筑租賃合同無效后對(duì)案件的處理／72四、違法建筑合同無效后對(duì)裝修的處理及承租人裝修損失的認(rèn)定／76第三節(jié) 典型案例／79一、張英與范明、七色廠租賃合同糾紛案／79二、磊城公司等與祥隆公司租賃合同糾紛案／82三、上海紫崗商貿(mào)有限公司與上海塬東工藝品有限公司租賃合同糾紛案／87四、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無效——湘財(cái)證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案／89第五章 房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛／99第一節(jié) 概述／99一、房屋轉(zhuǎn)租概述／99二、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)立法例／100三、我國合同法上的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系分析／10l第二節(jié) 審判實(shí)踐中的疑難問題／104一、轉(zhuǎn)租合同的效力問題／104二、租賃合同終止時(shí)次承租人的權(quán)益保護(hù)／108三、次承租人的訴訟地位／112四、非法轉(zhuǎn)租中承租人是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美蚯謾?quán)行為／112五、次承租人對(duì)承租人所欠租金及違約金是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任／114第三節(jié) 典型案例／116出租人是否同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力——胡某與張某租賃合同糾紛案／116第六章 租賃房屋買賣的糾紛／118第一節(jié) 綜合評(píng)述／118一、買賣不破租賃概述及相關(guān)立法例／118二、買賣不破租賃原則的構(gòu)成要件／127三、我國合同法上的買賣不破租賃法律關(guān)系分析／129第二節(jié) 審判實(shí)踐中的疑難問題／135一、抵押不破租賃原則／135二、租賃房屋讓與前承租人一次預(yù)付的租金如何處理／137三、新的產(chǎn)權(quán)人和承租人就租金問題產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何處理／139第三節(jié) 典型案例／139一、房屋先抵押后出租，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力——華聯(lián)商廈與鄒某某不當(dāng)?shù)美麄鶆?wù)糾紛案／139二、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任——個(gè)體工商戶乙與甲公司租賃合同糾紛案／143三、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力——徐某某與二輕機(jī)械廠租賃合同糾紛案／145附錄1．中華人民共和國民法通則(節(jié)選)／1492．中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)選)／1523．中華人民共和國合同法(節(jié)選)／1624．中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(節(jié)選)／1805．中華人民共和國土地管理法(節(jié)選)／1836．中華人民共和國擔(dān)保法(節(jié)選)／1837．城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定／1868．國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知／1899．城市房屋租賃管理辦法／19110．最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋(節(jié)選)／19511．最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋／20312．最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)／20613．最高人民法院研究室關(guān)于對(duì)租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”不適用普通訴訟時(shí)效的復(fù)函／20714．最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見／20715．北京市高級(jí)人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見／20916．上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一)／21017．上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)／21418．上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)／21819．廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例／22020．廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于部分承租人對(duì)整體轉(zhuǎn)讓的租賃物是否享有優(yōu)先購買權(quán)問題的批復(fù)／22321．深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例／22422．深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則／230

章節(jié)摘錄

（二）在租賃合同的期限內(nèi)保持租賃房屋適于使用收益的狀態(tài)不僅在交付房屋時(shí)，在整個(gè)租賃關(guān)系存續(xù)的期間內(nèi)，出租人都應(yīng)當(dāng)在法律上保證租賃房屋具有合同約定的適于使用收益的狀態(tài)。例如，在房屋交付前出租人將房屋轉(zhuǎn)讓或出租給第三人并交付的，或者因真正所有權(quán)人出現(xiàn)導(dǎo)致承租人無法使用收益的，均應(yīng)由出租人向承租人承擔(dān)違約責(zé)任；在因第三人的侵害導(dǎo)致出租人無法正常使用收益時(shí)，出租人亦應(yīng)當(dāng)對(duì)該第三人行使排除妨害請(qǐng)求權(quán)。（三）對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的修繕出租人的修繕義務(wù)是其保持租賃房屋適于使用收益狀態(tài)的義務(wù)在事實(shí)上的體現(xiàn)，如出租人未履行修繕義務(wù)，承租人可自行維修并要求出租人負(fù)擔(dān)費(fèi)用。鑒于租賃合同的雙務(wù)合同性質(zhì)，承租人還可就部分或全部租金行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。需要注意的是，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，出租人的修繕義務(wù)可以通過當(dāng)事人之間的特別約定加以排除。一般認(rèn)為，出租人履行修繕義務(wù)應(yīng)當(dāng)具備如下條件：1.租賃房屋的毀損不必可歸責(zé)于出租人大陸法系國家一般規(guī)定在因承租人的原因?qū)е伦赓U物毀損的，出租人不負(fù)修繕義務(wù)。但是，我國合同法第220條則沒有區(qū)分租賃物毀損的原因，直接規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。故有學(xué)者認(rèn)為，即使系因承租人的原因?qū)е伦赓U物毀損，也應(yīng)由出租人進(jìn)行維修，但出租人可以向承租人請(qǐng)求損害賠償或解除合同。結(jié)合《合同法》第222條關(guān)于承租人因保管不善應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，我們贊同此種觀點(diǎn)。2.租賃房屋有修繕的必要和可能所謂有修繕的必要，是指如不進(jìn)行修理，將導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)對(duì)租賃房屋使用收益或遭受不必要的損害；所謂有修繕的可能，主要是指在經(jīng)濟(jì)上的可能，如果修理的費(fèi)用巨大，超過合理性范圍，或者房屋完全毀損僅能重建，則應(yīng)視為不具有修繕的可能。在房屋毀損不可歸責(zé)于承租人的情形下，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，承租人可以請(qǐng)求減少租金直至解除合同。

后記

叢書自策劃約稿至今，歷時(shí)兩年有余，終于可以陸續(xù)付梓出版了，這其間凝聚了太多人的心血與智慧！在此，感謝在叢書前期策劃約稿中最高人民法院民二庭宋曉明庭長、賈緯法官、王東敏法官、劉敏法官給予的熱情關(guān)心與指導(dǎo)幫助。劉敏法官在策劃約稿、后期審稿中協(xié)助做了大量工作。感謝最高人民法院民一庭杜萬華庭長對(duì)叢書出版的大力支持與指導(dǎo)。感謝最高人民法院民一庭辛正郁法官、姚寶華法官協(xié)助叢書出版所做的工作。感謝李志剛秘書對(duì)叢書出版的建議以及自始至終協(xié)助聯(lián)系所做的工作。在書稿的組織撰寫中，感謝上海市高級(jí)人民法院張海棠副院長、上海市長寧區(qū)法院鄒碧華院長、上海市高級(jí)人民法院民二庭俞秋瑋庭長、上海市高級(jí)人民法院金融審判庭楊路庭長給予的大力支持與指導(dǎo)。感謝廣東省高級(jí)人民法院霍敏副院長、民二庭丁海湖庭長、江蘇省高級(jí)人民法院胡道才副院長、民二庭湯小夫庭長、山東省高級(jí)人民法院李勇副院長、民二庭冀懷民庭長給予的大力支持與指導(dǎo)。感謝北京市第二中級(jí)人民法院院領(lǐng)導(dǎo)、上海市第一中級(jí)人民法院院領(lǐng)導(dǎo)、廣州市中級(jí)人民法院院領(lǐng)導(dǎo)、深圳市中級(jí)人民法院院領(lǐng)導(dǎo)給予的大力支持與指導(dǎo)。感謝廣東省高級(jí)人民法院研究室任宗理副主任、廣州市中級(jí)人民法院研究室王雪生主任協(xié)助約稿所做的工作。感謝北京市第二中級(jí)人民法院民五庭張曉津副庭長協(xié)助約稿、研究室趙瑞罡法官、趙一法官協(xié)助聯(lián)系出版所做的工作。

編輯推薦

《房屋租賃合同糾紛》根據(jù)新出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》編寫。

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