房地產(chǎn)開發(fā)流程

前言

　　房地產(chǎn)業(yè)既是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是社會各界普遍關(guān)注的民生行業(yè)。改革開放30年來，我國的住房制度改革和房地產(chǎn)發(fā)展都取得了巨大成績。《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《建筑法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律制度的相繼出臺和完善，也為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了相應(yīng)的制度保障?！　”緯髡呤且晃恢铝τ谟脤I(yè)的法律知識為中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個長期穩(wěn)定、透明高效制度環(huán)境的資深律師。翻閱本書我欣喜地發(fā)現(xiàn)，本書最大的特點是以房地產(chǎn)開發(fā)流程為軸線，從政府行政審批的角度出發(fā)，為便于開發(fā)企業(yè)等相關(guān)人員掌握相關(guān)知識，獨辟蹊徑，抽絲剝繭，將龐大繁瑣的房地產(chǎn)開發(fā)細化成19個流程，這樣既可為初涉開發(fā)的企業(yè)提供可供操作的實踐模本，也可讓從事多年房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進一步提升依法經(jīng)營管理水平?！　』诖耍疫€希望作者依據(jù)最新出臺的法律法規(guī)和讀者反饋的意見，不斷豐富完善本書相關(guān)內(nèi)容，以進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！　∈菫樾?。

內(nèi)容概要

楊家學(xué)律師多年來從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗，本書也是對長期以來積累工作經(jīng)驗的總結(jié)。     本書結(jié)構(gòu)共分為十九章，以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，涉及從開始設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到商品房銷售完畢的全部過程。每章均由正文、附表格、附法律、法律及其他規(guī)范性文件、附相關(guān)案例（一至二個）等四部分組成。其中的法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件鑒于內(nèi)容較多，因此在書中僅排列目錄，具體內(nèi)容以附光盤形式收錄。本書的特點是注重實務(wù)，具有較強的操作性，可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、基本建設(shè)領(lǐng)域的行政機關(guān)作工具書使用。

作者簡介

楊家學(xué)，律師，男，1965年7月出生于重慶，西南政法大學(xué)畢業(yè)，獲法律碩士學(xué)位，1993年通過律師資格考試開始執(zhí)業(yè)，曾榮獲重慶市首屆十大優(yōu)秀中青年法學(xué)、法律專家稱號，現(xiàn)任偉豪(北京、重慶)律師事務(wù)所主任。 
    楊家學(xué)律師現(xiàn)擔(dān)任：民革中央社會法制委員會委員、中華全國律師協(xié)會民事委員會委員、中國房地產(chǎn)協(xié)會法律委員會委員、重慶市第三屆人民代表大會代表、重慶市律師協(xié)會副會長、重慶市人民政府立法咨詢專家委員會委員、重慶市人民政府特邀監(jiān)察員、重慶市人民政府信訪穩(wěn)定專家顧問團成員、重慶市法學(xué)會常務(wù)理事、重慶仲裁委員會仲裁員、西南政法大學(xué)講座教授。 
    已公開發(fā)表論文50余篇，已編著出版《中國新農(nóng)村法制建設(shè)研究》(主編、法律出版社)、《房地產(chǎn)開發(fā)行政審批流程》(主編、重慶出版社)、《農(nóng)民經(jīng)商理財法律案例精講》(編寫、重慶出版社)等著作。

書籍目錄

第一章  房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立流程  第一節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立概述  第二節(jié)  內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立  第三節(jié)  外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立  【案例分析】    1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行登記手續(xù)致合同無效案  附相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理  第一節(jié)  新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的暫定資質(zhì)及資質(zhì)申請  第二節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)審批以及資質(zhì)對規(guī)模的限制  第三節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的年檢及資質(zhì)的變更、注銷  【案例分析】    2.溫州市南亞飯店訴溫州市鹿城區(qū)洪殿街道黎一村民委員會、溫州市東甌游    泳池房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛案  附法律、法規(guī)及規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)的取得  第一節(jié)  國有建設(shè)用地使用權(quán)的招標(biāo)出讓  第二節(jié)  國有建設(shè)用地使用權(quán)的拍賣出讓  第三節(jié)  國有建設(shè)用地使用權(quán)的掛牌出讓  第四節(jié)  國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓  第五節(jié)  國有建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥  【案例分析】    3.桂源公司訴華威公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第四章  房地產(chǎn)開發(fā)的選址定點  第一節(jié)  建設(shè)項目選址意見書  第二節(jié)  項目環(huán)境影響評價審批  第三節(jié)  地質(zhì)災(zāi)害危險性評估備案審查  第四節(jié)  消防審查  第五節(jié)  水利事項審批  第六節(jié)  國家安全事項審查  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第五章  房地產(chǎn)開發(fā)項目立項  第一節(jié)  房地產(chǎn)項目立項審批新特點及立項基本要求  第二節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)政府投資項目的審批  第三節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目的核準(zhǔn)  第四節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目的備案  【案例分析】    4.盛大公司與金華區(qū)政府合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第六章  建設(shè)用地規(guī)劃許可證的核發(fā)  第一節(jié)  建設(shè)用地規(guī)劃許可證概述  第二節(jié)  核發(fā)或領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證的條件及申請應(yīng)提交的材料  第三節(jié)  核發(fā)或領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證的程序及發(fā)證機關(guān)  第四節(jié)  核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時限和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有效期限  【案例分析】    5.周錦等訴名山縣建設(shè)局城市規(guī)劃管理行為案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第七章  建設(shè)用地使用權(quán)證書的核發(fā)  第一節(jié)  建設(shè)用地使用權(quán)證書概述  第二節(jié)  建設(shè)用地使用權(quán)證書核發(fā)的程序和核發(fā)申請應(yīng)提交的材料  第三節(jié)  建設(shè)用地使用權(quán)證書的變更和注銷  【案例分析】    6.程志訴重慶市九龍坡區(qū)人民政府撤銷劃撥土地使用權(quán)證一案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件  附相關(guān)格式文書第八章  建設(shè)工程設(shè)計方案審查  第一節(jié)  建設(shè)工程設(shè)計方案審查概述  第二節(jié)  建筑節(jié)  能審查  第三節(jié)  防空地下室設(shè)置審查  第四節(jié)  消防審核  第五節(jié)  園林綠化審查  第六節(jié)  建筑方案設(shè)計審查  第七節(jié)  房屋夜景燈飾審查  第八節(jié)  市政公用設(shè)施安全事項審查  第九節(jié)  國家安全事項審查  第十節(jié)  機場空域安全事項審查  第十一節(jié)  使用港口岸線的審批  第十二節(jié)  文物保護事項審查  第十三節(jié)  無線電管理事項審查  第十四節(jié)  電力設(shè)施保護事項審查  第十五節(jié)  河道管理事項審查  第十六節(jié)  防雷電災(zāi)害事項審查  【案例分析】    7.上海市黃浦建筑設(shè)計院訴上海萬國企業(yè)發(fā)展公司建筑工程設(shè)計費糾紛案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第九章{建設(shè)工程初步設(shè)計審批  第一節(jié)  建設(shè)工程初步設(shè)計綜合審批  第二節(jié)  建筑節(jié)  能審查  第三節(jié)  建設(shè)工程消防初步設(shè)計審查  第四節(jié)  建設(shè)工程人防初步設(shè)計審查  第五節(jié)  建設(shè)工程環(huán)保初步設(shè)計審查  第六節(jié)  綜合管網(wǎng)初步設(shè)計審查  第七節(jié)  園林初步設(shè)計審查  第八節(jié)  防雷裝置初步設(shè)計審查  第九節(jié)  物管用房設(shè)置審查  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十章  項目總投資概算審批  第一節(jié)  項目總投資概算概述  第二節(jié)  建設(shè)項目總投資概算審批程序和應(yīng)提交的材料  第三節(jié)  項目總投資概算增加的情形、原因分析和對策建議  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十一章  城市房屋拆遷許可  第一節(jié)  城市房屋拆遷概述  第二節(jié)  城市房屋拆遷許可證審批程序及應(yīng)提交的材料和拆遷許可證的有效期  【案例分析】    8.陳慶訴中山市房產(chǎn)管理局房屋拆遷行政裁決案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十二章  施工圖設(shè)計審查  第一節(jié)  建筑施工圖設(shè)計審查  第二節(jié)  建筑節(jié)  能審查  第三節(jié)  消防施工圖審查  第四節(jié)  防雷裝置施工圖審查  第五節(jié)  人防施工圖審查  第六節(jié)  城市園林綠化施工圖審查  第七節(jié)  排水管網(wǎng)、占挖道路等市政設(shè)施施工圖專項審查  【案例分析】    9.朱玉良不服上海市建筑業(yè)管理辦公室行政處罰案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十三章  建設(shè)工程規(guī)劃許可  第一節(jié)  建設(shè)工程規(guī)劃許可證概述  第二節(jié)  建設(shè)工程規(guī)劃許可適用的范圍和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件  第三節(jié)  核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的程序  第四節(jié)  申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)提交的材料  第五節(jié)  建設(shè)工程規(guī)劃許可證的有效期  【案例分析】    10.岳雷訴天津市規(guī)劃和國土資源局請求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十四章  施工準(zhǔn)備階段的管理  第一節(jié)  工程報建管理  第二節(jié)  招標(biāo)投標(biāo)備案  第三節(jié)  建筑工程造價備案  第四節(jié)  建設(shè)工程安全生產(chǎn)條件審核  第五節(jié)  建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督注冊  第六節(jié)  施工許可證的辦理  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十五章  建設(shè)工程施工過程管理  第一節(jié)  建設(shè)工程施工合同管理一  第二節(jié)  建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理  【案例分析】    11.長安建筑公司訴電建公司建設(shè)工程分包合同糾紛案    12.十五冶訴華云公司建設(shè)工程施工合同糾紛案  附相關(guān)法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十六章  建設(shè)工程竣工驗收與備案  第一節(jié)  建設(shè)工程竣工驗收概述  第二節(jié)  建設(shè)工程竣工專項驗收  第三節(jié)  建設(shè)工程竣工備案  【案例分析】    13.江蘇建工集團訴躍華公司建設(shè)工程施工合同糾紛案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十七章  房地產(chǎn)商品房銷售和初始登記  第一節(jié)  房地產(chǎn)商品房的現(xiàn)售  第二節(jié)  房地產(chǎn)商品房的預(yù)售  第三節(jié)  房地產(chǎn)商品房的初始登記  【案例分析】    14.程吉全訴重慶玉峰公司定金合同糾紛案    15.鄧一凡訴天源房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同欺詐賠付案    16.蘇立行訴上海佳宇房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售廣告不實糾紛案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件  附相關(guān)格式文書第十八章  房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理  第一節(jié)  業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會  第二節(jié)  前期的物業(yè)管理  第三節(jié)  物業(yè)管理服務(wù)  【案例分析】    17.廣州市越秀小區(qū)業(yè)主委員會訴廣州歐云物業(yè)管理公司糾紛案    18.恒鑫公司訴唐子堯給付大修基金糾紛案  附法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書第十九章  房地產(chǎn)稅費制度  第一節(jié)  房地產(chǎn)稅費制度概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)稅收制度  第三節(jié)  房地產(chǎn)收費制度  【案例分析】    19.商務(wù)B區(qū)房地產(chǎn)合作開發(fā)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費比較咨詢案    20.重慶紅巖工具廠訴重慶坤陽物業(yè)有限公司、重慶龍鳳建筑安裝工程有限公    司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅款糾紛案  附相關(guān)法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件目錄  附相關(guān)格式文書附錄：房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖后記案例索引  1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行登記手續(xù)致合同無效案  2.溫州市南亞飯店訴溫州市鹿城區(qū)洪殿街道黎一村民委員會、溫州市東甌游泳池房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛案  3.桂源公司訴華威公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案  4.盛大公司與金華區(qū)政府合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案  5.周錦等訴名山縣建設(shè)局城市規(guī)劃管理行為案  6.程志訴重慶市九龍坡區(qū)人民政府撤銷劃撥土地使用權(quán)證一案  7.上海市黃浦建筑設(shè)計院訴上海萬國企業(yè)發(fā)展公司建筑工程設(shè)計費糾紛案  8.陳慶訴中山市房產(chǎn)管理局房屋拆遷行政裁決案  9.朱玉良不服上海市建筑業(yè)管理辦公室行政處罰案  10.岳雷訴天津市規(guī)劃和國土資源局請求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》案  11.長安建筑公司訴電建公司建設(shè)工程分包合同糾紛案  12.十五冶訴華云公司建設(shè)工程施工合同糾紛案  13.江蘇建工集團訴躍華公司建設(shè)工程施工合同糾紛案  14.程吉全訴重慶玉峰公司定金合同糾紛案  15.鄧一凡訴天源房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同欺詐賠付案  16.蘇立行訴上海佳宇房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售廣告不實糾紛案  17.廣州市越秀小區(qū)業(yè)主委員會訴廣州歐云物業(yè)管理公司糾紛案  18.恒鑫公司訴唐子堯給付大修基金糾紛案  19.商務(wù)B區(qū)房地產(chǎn)合作開發(fā)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費比較咨詢案  20.重慶紅巖工具廠訴重慶坤陽物業(yè)有限公司、重慶龍鳳建筑安裝工程有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅款糾紛案

章節(jié)摘錄

　　1997年8月2日，原告昆明市天鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱天鵬公司）與被告上海市通達房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱通達公司）簽訂“上海明珠花園參建協(xié)議書”（以下簡稱“參建協(xié)議”），約定原告天鵬公司出資參建明珠花園一期工程項目20，000平方米，每平方米參建價3700元，總參建金額7400萬元人民幣，原告參建面積委托被告統(tǒng)一代理銷售。協(xié)議簽訂后，原告于1997年8月29日向被告支付270萬元，同日，名揚廣告公司代原告另行支付100萬元，被告向原告出具了370萬元的收據(jù)。此后，原告以參建合同未履行法律規(guī)定的手續(xù)為由要求確認“參建協(xié)議”無效，從而被告應(yīng)返還其參建款并賠償其經(jīng)濟損失。原告認為雖然簽訂了“參建協(xié)議”，并按照“參建協(xié)議”支付了部分參建款，但實際上自己并未依照該協(xié)議取得明珠花園的銷售權(quán)，因此，應(yīng)停止無效合同的履行，被告應(yīng)返還原告已付的錢款，并賠償原告的損失。被告則認為“參建協(xié)議”是雙方簽訂的，對合同無效，雙方都有不可推卸的責(zé)任。因而，原告應(yīng)對自己的過錯承擔(dān)責(zé)任，不同意賠償損失。雙方各執(zhí)一詞，原告遂向法院提起訴訟，要求被告返還欠款，賠償損失?！　∫粚彿ㄔ涸谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原告天鵬公司為一外地企業(yè)，并沒有在上海房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，且原被告雙方簽訂“參建協(xié)議”后，也未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。。　　法院認為，本案中原被告雙方均為房地產(chǎn)開發(fā)公司，但原告沒有履行登記備案手續(xù)，且雙方簽訂“參建協(xié)議”后，沒有將上述文件拿到房屋土地管理部門登記，“參建協(xié)議”沒有得到法律的認可，因此不產(chǎn)生法律效力，屬無效合同。對本案合同的無效，原被告雙方均存在過錯，遂判決，被告返還原告370萬元，雙方各承擔(dān)50％的利息損失。

編輯推薦

　　法律實務(wù)——解讀、分析房地產(chǎn)開發(fā)全流程的法律服務(wù)，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理、房地產(chǎn)開發(fā)選址定點到建設(shè)工程竣工驗收與備案、商品房預(yù)售與初始登記、房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)、各個階段。　　格式文書——收錄、囊括房地產(chǎn)開發(fā)各個階段所需要的申請書、審批表、資質(zhì)審查表等各種表格、文書，力求為律師同行提供最快捷的查詢渠道，使得《房地產(chǎn)開發(fā)流程》成為中國建筑房地產(chǎn)業(yè)最權(quán)威的工具書、實務(wù)書。　　法律政策——總結(jié)、收集多達400個房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章和其他規(guī)范性文件，傾情貢獻最翔實、全面的辦案法律、法規(guī)、政策文件?！　〉湫桶咐C萃、挑選作者從事房地產(chǎn)業(yè)多年以來所代理的重大、權(quán)威、典型的真實案例，以實例的形式對具體法律實務(wù)進行驗證與剖析，使得實務(wù)與案例并舉，深入淺出地為讀者詮釋房地產(chǎn)開發(fā)全部流程。

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