美國房地產(chǎn)投資信托指南

前言

　　美國房地產(chǎn)投資信托（REIT）是《美國國內(nèi)稅法》創(chuàng)制的法律概念，指發(fā)行股票或受益權(quán)證以匯集大量投資者的資產(chǎn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將特定比例的應(yīng)征稅收入分配給投資者，從而免繳實(shí)體層面所得稅的公司、信托或商業(yè)協(xié)會(huì)。本書以美國聯(lián)邦稅法、聯(lián)邦證券法律和州級(jí)藍(lán)天法為基礎(chǔ)，從證券監(jiān)管、上市規(guī)則、公司治理、會(huì)計(jì)和審計(jì)處理等不同角度人手，全面闡述了美國REIT的發(fā)展歷史、法律地位、組織結(jié)構(gòu)、創(chuàng)立模式和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、資金募集方法、會(huì)計(jì)處理與披露規(guī)范、有利稅務(wù)機(jī)制等核心問題。在展示制度架構(gòu)的過程中，突出了近期重大事件和重大規(guī)則演變對(duì)RElT業(yè)的影響，比如《薩班斯一奧克斯利法》（SOX）有關(guān)管理層內(nèi)部控制評(píng)估的條款如何適用于不同公司；美國證券交易委員會(huì)（SEC）如何根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整規(guī)則實(shí)施進(jìn)度，在嚴(yán)格治理和經(jīng)濟(jì)效率之間取得平衡；法律和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在金融危機(jī)的沖擊下如何應(yīng)變和完善；公司高管人員、律師、會(huì)計(jì)和審計(jì)從業(yè)者在新規(guī)則體系下的權(quán)利義務(wù)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等。　　從美國1960年修訂版《國內(nèi)稅法典》正式創(chuàng)立REIT以來，REIT作為投資工具經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過程，如今已成為美國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的重要組成部分。北美、歐洲、澳洲的REIT已經(jīng)步入成熟階段，日本、新加坡、香港等亞洲新興市場(chǎng)也在迅猛成長(zhǎng)中，大量實(shí)踐已經(jīng)證明REIT對(duì)金融市場(chǎng)的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重大意義。我國尚未正式建立RE。IT制度。國務(wù)院已提出REIT概念，中國人民銀行、證監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)正在積極探索適當(dāng)途徑，幫助房地產(chǎn)企業(yè)開拓另一個(gè)供投資者投資房地產(chǎn)的管道；房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)特別是信托公司及大型房地產(chǎn)上市公司在盤活商業(yè)地產(chǎn)方面，對(duì)REIT抱以極大的熱情，為中國REIT的誕生做出了極有意義的探索。然而，大量投資信托計(jì)劃、信托基金等都只是根據(jù)《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》進(jìn)行的類REIT試探，與REIT有本質(zhì)區(qū)別。學(xué)術(shù)界雖然正在積極探討我國引進(jìn)REIT制度的構(gòu)想，但大多是對(duì)REIT制度的片面細(xì)節(jié)進(jìn)行闡述和解釋，對(duì)整體制度圖景缺乏全面把握和深刻理解。

內(nèi)容概要

本書對(duì)REIT的法律框架（尤其是稅制背景）、會(huì)計(jì)處理規(guī)則、市場(chǎng)規(guī)范和技術(shù)分析、公司治理和交易操作等方面的宏觀和微觀問題進(jìn)行全面分析和完美結(jié)合，恰恰有助于回答我國REIT立法、市場(chǎng)實(shí)踐和理論研究的基本問題，如中國REIT的可行模式、稅制設(shè)計(jì)和籌資規(guī)則。

作者簡(jiǎn)介

　　建東，中山大學(xué)法學(xué)學(xué)士（1985）、國際法碩士（1988）：奧克蘭大學(xué)法學(xué)學(xué)士（1999）：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)博士（2006）。英國皇家仲裁協(xié)會(huì)會(huì)員、英國皇家特許仲裁員協(xié)會(huì)會(huì)員，廣州仲裁委員會(huì)仲裁員：中華全國律師協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會(huì)委員。中國律師（1989）、新西蘭注冊(cè)大律師（1999）、澳大利亞新南威爾±州注冊(cè)律師{1999）。廣州勝洲投資有限公司董事。　　歷任大型國有企業(yè)法律顧問、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人，參與項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目融資、股權(quán)置換、股權(quán)收購及債務(wù)重組、境外私募及上市。全面系統(tǒng)學(xué)習(xí)普通法，專門研究普通法中的土地法、房屋買賣法、公司法、股權(quán)的收效及兼并，側(cè)重于公司法（三資企業(yè)法）、房地產(chǎn)法、境內(nèi)外收購及兼并（債重組），大型基礎(chǔ)建設(shè)（公路、橋梁）的收購。2005年開始研究美國不動(dòng)產(chǎn)信托基金?！　?990年《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》主要起草人?！　?005年第一本專著《合同法（總則）一一學(xué)說與判例注釋》（法律出版社）2007年第二本專著《衡平法的推定信托研究一另一類的物權(quán)救濟(jì)》（法律出版社），2008年合著《商品房買賣法律適用及疑難釋解》（中國法制出版社），2008年合著《美國房地產(chǎn)投資信托制度與運(yùn)用》（中國法制出版社）?！　√杖?，中山大學(xué)法學(xué)碩士、2002年至2009年從事法律、金融和商務(wù)資料的翻譯研究2007年在美國夏洛特從事美國上市證券業(yè)務(wù)：2006年任教于北京師范大學(xué)（珠海分校）法律與行政學(xué)院，2005年任職于廣州寓力地產(chǎn)股份有限公司投資部現(xiàn)于美國夏洛特從事上市證券業(yè)務(wù)，并對(duì)證券金融法律刑法基礎(chǔ)理論和英美文學(xué)進(jìn)行翻譯研究?！　?008年合著《美國房地產(chǎn)投資信托制度與運(yùn)用》（中國法制出版社）

書籍目錄

第一章  房地產(chǎn)投資信托行業(yè)概覽第二章  與REIT證券發(fā)行相關(guān)的聯(lián)邦證券法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和《雇員退休收入保障法》事宜第三章  會(huì)計(jì)事宜第四章  對(duì)REIT有影響的藍(lán)天法條款第五章  RETI的稅務(wù)事宜第六章  RETI的雜項(xiàng)稅務(wù)事宜第七章  上REIT和下REIT術(shù)語表

章節(jié)摘錄

　　房地產(chǎn)投資信托（real estate investment trust，簡(jiǎn)稱“REIT”）指匯集諸多投資者的資本，持有并在多數(shù)情況下經(jīng)營(yíng)公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等收益型房地產(chǎn)的公司或商業(yè)信托。有些REIT還從事房地產(chǎn)融資。本書將詳細(xì)探討REIT必須滿足的一系列要求，其中最基本的要求是：（1）REIT必須將至少90％的應(yīng)稅收入分配給股東；（2）REIT的絕大部分收入必須來源于長(zhǎng)期持有的房地產(chǎn)；而且（3）REIT必須由股東分散持股?！　EIT遵守上述要求而換取的益處是像共同基金一樣享受已付股息扣減待遇，因此絕大部分（雖非全部）收入僅僅在股東層面上被征稅。但從另一個(gè)角度上講，REIT必須為此付出代價(jià)，難以積累收入以擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模。業(yè)務(wù)發(fā)展所需的資金、資本支出以及貸款本金的償還等，都主要依賴從資本市場(chǎng)上籌集的新資金?！　EIT的來源可追溯到19世紀(jì)80年代。彼時(shí)信托組織如果把收入分配給受益人，就不必繳納公司層面上的稅款，因此投資者能避免雙重征稅問題。到了20世紀(jì)30年代，這種稅務(wù)優(yōu)勢(shì)卻遭遇顛覆：所有被動(dòng)式投資實(shí)體都必須首先在公司層面上納稅，然后還要繳納部分個(gè)人所得稅。與股票和債券投資公司不同，REIT在30年后才得到了立法保護(hù)，扭轉(zhuǎn)了20世紀(jì)30年代的不利規(guī)定。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束之后，對(duì)房地產(chǎn)基金的需求大幅度上升，艾森豪維爾總統(tǒng)因而簽署了《1960年房地產(chǎn)投資信托稅法》，該法將RElT重新界定為享有特別稅務(wù)待　遇的傳遞實(shí)體（passthrough entity），因而取消了雙重稅賦?！　∶绹鴩鴷?huì)在1960年正式創(chuàng)立了：REIT結(jié)構(gòu)，使之成為中小投資者投資大規(guī)模、能夠帶來巨額收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的手段——在此之前，這種好處只能由那些機(jī)構(gòu)投資者和較富有的人士獨(dú)享。國會(huì)還意識(shí)到，將小投資者的資金匯集在一起能啟動(dòng)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為寫字樓、綜合公寓、購物中心以及國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需的其他房地產(chǎn)設(shè)施提供資金支持。國會(huì)認(rèn)為讓普通投資者參與大規(guī)模商業(yè)物業(yè)投資的唯一途徑是聚池協(xié)議（pooling arrangement），這種看法在一定程度上借鑒了共同基金原理。就像共同基金的股東持有證券投資組合而獲益那樣，REIT股東可以將他們的資金整合成一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，通過持有商業(yè)房地產(chǎn)來賺取收入。PElT能為小型投資者提供獨(dú)到好處：投資于一系列物業(yè)的組合而非單一建筑物、更加多樣化的投資方式以及由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家進(jìn)行專業(yè)管理等。

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