美國評估準則

前言

　　巴金先生說過，序文“無論長和短，它們都是我向讀者講的真心話”。“把讀者當作朋友和熟人，在書上加一篇序或跋就像打開門招呼客人，讓他們看看我家里究竟準備了些什么，他們可以考慮要不要進來坐坐。”受此影響，作為一個“評估人”，我以說心里話的方式，向各位朋友談談我對評估準則及準則的認識，談談我為什么會在這個時候重譯《專業(yè)評估執(zhí)行統(tǒng)一準則》，談談我對USPAP的理解，USPAP對美國、國際評估界的影響以及對年輕的中國評估行業(yè)的影響，也包括對我個人的影響。是否“進來坐坐”，就由各位朋友自己決定吧?！　。ㄒ唬　υu估準則及準則性文件作用的認識，從來就不是一個清晰的領域。我想首先借用我為他人所作之序中的幾段話，和朋友們談談我對評估準則及準則的看法?！　?，標準，《漢書·律歷志》：“準者，所以揆平取正也?！眲t，法則，《詩·大雅·蒸民》：“天生蒸民，有物有則。”準與則單獨用來，都是指用于約束或衡量之用的一定之規(guī)，而合起來組成“準則”這個詞匯，再次顯示了漢字文化的博大，其意更甚?？梢姟皽蕜t”這個詞很早就開始使用，如《南齊書·張緒傳》：“晉氏衰政，不可以為準則?！薄　〖爸连F(xiàn)代，準則被評估、會計、審計等行業(yè)普遍使用，以其意雅。其實通俗地說，準則者，規(guī)則也，規(guī)矩也?！安灰砸?guī)矩，不能成方員（圓）”，已成為國人耳熟能詳?shù)某Ｓ盟渍Z。這就表明了人們的一個基本共識：要做好什么事情，不管是多么微小還是多么宏大的事情，都要有規(guī)則，都要守規(guī)則，除非你不想做好（不成方員）。　　然而事情并不就是這么簡單，光做事的人努力做好就行了嗎？很多時候光自己做好還不行，還需要讓別人認為你做得好才算把事情真正做好。也就是說有許多事情，做事的人按規(guī)則做好只是一個方面，還需要讓別人認為你做得好，即能夠評價好壞、優(yōu)劣。小到農(nóng)耕社會中的一件農(nóng)具，其長度、厚度、韌度要達到一定要求，工匠必須按規(guī)則去做，而且要做好。如果該工匠是個欣賞自己產(chǎn)品的藝術家或留作自用，做到此就足夠了；但如果還需要出售此具并以此養(yǎng)家糊口，則還不夠，還要讓用者（潛在購買者）認為其好才行，否則就不會有人來購買和持續(xù)地購買此農(nóng)具（按現(xiàn)在時髦的話說就是無法實現(xiàn)這項工作或產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展）。　　需要別人來評價固然重要，但需要注意的是還不能亂評價，評價也需要有一定之規(guī)則，至少應當按照有意義的規(guī)則或比照工匠所依據(jù)的規(guī)則去評價（在這里我們假定工匠的規(guī)則是合理和有意義的），否則就亂套了。比如對南方水田里使用的農(nóng)具，卻張冠李戴用北方旱田里農(nóng)具的規(guī)則去評價。聽者聽到這樣的評價，就不會去購買這個農(nóng)具了，誰之錯？這就是典型的這么一項工作和產(chǎn)業(yè)：不僅需要自己做好。

內(nèi)容概要

《美國評估準則》（USPAP）在美國是被廣泛接受和認可的評估執(zhí)業(yè)準則，并成為國際評估界具有重要影響力的準國際性準則。    • 不僅全文翻譯了集中反映美國評估理論和實務精華的USPAP，還收錄了美國評估準則委員會發(fā)布的USPAP咨詢意見、常見問題回答等，有助于讀者全面、透徹地理解USPAP。    • 譯者長期從事中國評估準則的研究和起草工作，并從20世紀90年代中期開始跟蹤美國評估準則及國際評估準則的發(fā)展?；谧g者對中美評估理論和準則的理解，本書不僅翻譯準確，還以注釋、補充等多種形式對中美評估準則異同、USPAP對中國評估準則的影響等進行點評，并對一些影響中國評估業(yè)發(fā)展的重要概念予以解釋、剖析。     本書既是評估從業(yè)人員（我國資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估及土地評估三大系統(tǒng)的評估執(zhí)業(yè)人員）的指南，也是學術研究人員、管理者的重要參考。有助于我國的準則制定部門、國內(nèi)專業(yè)評估服務提供者和使用者理解美國在評估師指南和準則方面提出了什么樣的要求，還是我國金融行業(yè)管理、研究和從業(yè)人員全面了解美國金融評估管理體制的窗口。

作者簡介

王誠軍，經(jīng)濟學博士，中國資產(chǎn)評估協(xié)會資深會員（FCPV），英國皇家特許測量師學會資深會員（FRICS），美國評估師學會高級會員（ASA），注冊評估師（CPV），注冊會計師（CPA）。1991年以來先后在國家國有資產(chǎn)管理局、財政部、中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國注冊會計師協(xié)會從事評估機構管理、評估項目審核、評估國際交流、評估理論研究工作，2001～2007年負責組織中國資產(chǎn)評估準則起草工作，2007年后從事評估實務工作。先后擔任國際評估準則委員會技術委員會（IVSC—SB）委員、美國評估促進會國際咨詢委員會技術委員（AF—IVC）、中國資產(chǎn)評估準則委員會委員等社會職務，長期從事評估理論、評估準則研究。1996年首次主持翻譯美國評估準則，之后持續(xù)關注USPAP的發(fā)展，并保持與美國評估界的深入交流，在準則制定和理論研究等過程中積極致力將USPAP中的有益概念、理念引入中國。

書籍目錄

第1部分 準則與準則說明  定義  導言  規(guī)則    職業(yè)道德規(guī)則    專業(yè)勝任能力規(guī)則    工作范圍規(guī)則    管轄除外規(guī)則  準則和準則條文    準則1 不動產(chǎn)評估    準則2 不動產(chǎn)評估報告    準則3 評估復核和報告    準則4 不動產(chǎn)評估咨詢    準則5 不動產(chǎn)評估咨詢報告    準則6 批量評估和報告    準則7 動產(chǎn)評估    準則8 動產(chǎn)評估報告    準則9 企業(yè)價值評估    準則10 企業(yè)價值評估報告  評估準則說明    評估準則說明1 評估復核——評估準則條文3—1（g）注釋的細化說明    評估準則說明2 折現(xiàn)現(xiàn)金流分析    評估準則說明3 追溯性價值意見    評估準則說明4 未來價值意見    評估準則說明5 職業(yè)道德條款的保密規(guī)定    評估準則說明6 不動產(chǎn)和動產(chǎn)市場價值意見中的合理展示期    評估準則說明7 對不動產(chǎn)和動產(chǎn)評估中特定條款的背離許可    評估準則說明8 報告的電子傳遞    評估準則說明9 明確預期用途和預期使用者    評估準則說明10 在涉及聯(lián)邦權益的交易中投保聯(lián)邦存款保險的金融機構所使用的業(yè)務  評估程序與USPAP關系示意圖  不動產(chǎn)評估程序  評估復核程序  不動產(chǎn)評估咨詢程序  批量評估程序  動產(chǎn)評估程序  企業(yè)價值和無形資產(chǎn)評估程序第2部分 咨詢意見  咨詢意見1 交易歷史  咨詢意見2 評估對象的勘查  咨詢意見3 以前評估的更新  咨詢意見4 準則條文1—5（b）  咨詢意見5 開展評估業(yè)務過程中的幫助及助手要求  咨詢意見6 評估復核功能  咨詢意見7 營銷時間意見  咨詢意見8 不動產(chǎn)評估中的市場價值和公允價值  咨詢意見9 涉及環(huán)境污染的不動產(chǎn)評估  咨詢意見10 評估師和客戶關系  咨詢意見11 評估準則條文2—2和8—2中有關評估報告類型的內(nèi)容  咨詢意見12 采用準則條文2—2和8—2中的報告類型  咨詢意見13 不動產(chǎn)抵押估價業(yè)務中遵守USPAP  咨詢意見14 補貼住房的評估  咨詢意見15 限制評估業(yè)務中啟用偏離條款  咨詢意見16 公平住房法和評估報告內(nèi)容  咨詢意見17 計劃進行改良的不動產(chǎn)評估  咨詢意見18 自動評估模型（AVM）的使用  咨詢意見19 不動產(chǎn)評估業(yè)務中不能接受的業(yè)務條件  咨詢意見20 復核人單獨形成價值意見的評估復核業(yè)務  咨詢意見21 遵守USPAP    咨詢意見22 不動產(chǎn)市場價值評估業(yè)務中的工作范圍  咨詢意見23 在不動產(chǎn)評估業(yè)務中明確評估對象的相關特征  咨詢意見24 通常執(zhí)業(yè)方式  咨詢意見25 在涉及聯(lián)邦權益業(yè)務中明確客戶  咨詢意見26 將報告“改編”（轉(zhuǎn)交）給其他當事方  咨詢意見27 為新客戶評估同一資產(chǎn)  咨詢意見28 工作范圍的決定、執(zhí)行和披露  咨詢意見29 可接受的工作范圍  咨詢意見30 聯(lián)邦監(jiān)管金融機構使用的評估  咨詢意見31 涉及多個評估師的業(yè)務  咨詢意見32 從價稅評估和批量評估業(yè)務    第3部分 《USPAP常見問題（匯編）》（節(jié)選）第4部分 USPAP與美國評估業(yè)概覽后記

章節(jié)摘錄

　　準則條文1-1（b）規(guī)定評估師不得出現(xiàn)影響評估業(yè)務的實質(zhì)性疏忽或錯誤。準則條文1-1（c）規(guī)定評估師執(zhí)行評估業(yè)務時不得疏忽大意，例如在評估中犯一系列錯誤，雖然其中每一個錯誤并不會單獨對評估結論產(chǎn)生重要影響，但匯總在一起將會影響評估結論的可信性。由于輸入?yún)?shù)的錯誤、不符合實際的假設和程序性錯誤等可能會帶來綜合負面影響，因此這兩條準則條文對折現(xiàn)現(xiàn)金流分析具有十分重要的意義。　　記錄折現(xiàn)現(xiàn)金流分析結果的計算機打印材料可以由商業(yè)性軟件或由評估師自己開發(fā)的軟件輸出。無論采用哪種方法，評估師對全部分析過程負有責任，包括參數(shù)輸入、計算和結果輸出。評估師如果使用商業(yè)性軟件，應標明所使用軟件的名稱和版本，并簡要說明軟件使用的方法和假設條件。準則條文1-4（c）（4）要求確信未來租金或收益能力和費用的預測建立在合理清晰并具有恰當證據(jù)的基礎上。該準則條文注釋中專門提到現(xiàn)金流預測，而這正是折現(xiàn)現(xiàn)金流分析的主要內(nèi)容?！　≌郜F(xiàn)現(xiàn)金流分析需要說明和反映影響不動產(chǎn)收人、費用和最終收益能力的事項和因素，也需要能夠體現(xiàn)對特定市場中應當考慮事件的預測。例如，在評估多租客房地產(chǎn)時，應對租賃合同進行逐個分析，關注合同租金和市場租金、租金上調(diào)、營運費用、轉(zhuǎn)換抵押條款、市場引發(fā)的衰退或特定的衰退、資本性支出和任何其他可計量的條款。收益增長率與下降率的假設，應當建立在對評估標的所在市場區(qū)域內(nèi)供求因素、其他經(jīng)濟條件和趨勢進行分析的基礎之上。營運費用變化率應既反映總費用的趨勢，也反映某些重要費用項目的具體趨勢?！　‖F(xiàn)金流量分析的折現(xiàn)率和還原資本化率應當根據(jù)不動產(chǎn)市場和資本市場中獲得的數(shù)據(jù)、信息確定。在折現(xiàn)率選擇過程中，對投資者意見和收益指數(shù)的調(diào)查也是有用的，但僅在被評估不動產(chǎn)的類型、市場與被調(diào)查投資者所收購的不動產(chǎn)類型、市場一致時，這些調(diào)查結果才有意義。選擇折現(xiàn)率應考慮的因素包括風險、通貨膨脹和實際報酬率?！　∈褂眠€原資本化率時，該指標應當反映投資者的預期，包括對不動產(chǎn)類型、年限和條件、現(xiàn)金流特征和相關因素的考慮。預測期是個變量，應當根據(jù)每項業(yè)務的因素和條件確定?！　≌郜F(xiàn)現(xiàn)金流分析的結果應進行正誤及合理性測試和檢查。由于預測收益、費用的復合影響，參數(shù)輸入方面的細小錯誤也會影響很大，產(chǎn)生不合理的結果。例如，一種很好的做法是測試現(xiàn)金流量是否以一種合理的比率發(fā)生變動，并將還原資本化率與推斷的資本化率進行比較，檢驗兩個比率之間的關系是否合理，是否可以合理解釋。

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