不動產經濟學

前言

　　中國的房地產業(yè)是一個既古老又新興的產業(yè)。早在3 000年前中國就出現了田地的交換和買賣行為，到了封建時期，已經形成了一定規(guī)模的土地和房屋買賣、租賃等經濟活動，從19世紀中葉起，上海、廣州等沿海城市出現了房地產大業(yè)主以及房地產開發(fā)經營組織，房地產業(yè)在社會中的作用越來越顯著。但是，新中國成立以后，隨著計劃經濟體制的建立，房地產市場消失了。改革開放后，外銷房開發(fā)銷售標志著新中國房地產業(yè)的起步，1998年政府切斷福利分房，把房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)來培育，房地產業(yè)得以快速發(fā)展。短短30年，中國的房地產業(yè)從無到有的過程也是房地產業(yè)不斷發(fā)展、完善、逐漸成熟的過程，期間房地產市場也經歷了起步、非理性炒作、蕭條、逐漸調整和相對穩(wěn)定等周期性的發(fā)展階段。特別是步人2008年，一場由美國“次貸危機”引發(fā)的經濟危機席卷了全球，我國的房地產業(yè)也進入了調整期，房地產業(yè)特別是住宅價格成為全社會關注的焦點。關于政府該不該調控房地產價格的討論也是仁者見仁，智者見智，眾說紛紜，莫衷一是。如何保證房地產市場、房地產企業(yè)的良性運行，如何運用好現代金融工具、現代企業(yè)管理、住宅政策以保證價格平穩(wěn)，保障“人人有房住”，保持房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展等問題擺在了全社會面前，更是房地產專業(yè)人士關注并需要特別研究的課題?！　∥覈康禺a業(yè)的發(fā)展繁榮帶動了房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)和房地產企業(yè)的發(fā)展。目前全國有近百所高校從事房地產相關專業(yè)的培養(yǎng)和研究。中國人民大學的房地產專業(yè)教育始于1993年，現有工程管理（房地產方向）本科專業(yè)、房地產經濟學碩士專業(yè)和房地產經營管理博士研究方向，為了更系統地了解國外房地產學科經典知識，我們從國外數量眾多的房地產書籍中，精心地挑選了在房地產理論與實踐領域具有代表性的優(yōu)秀著作，編成了這套房地產經典譯叢。該套叢書的作者都是世界知名的專家、教授，他們的教材經過了美國等世界各國許多高校的檢驗，廣受好評，已具備較高的學術價值。同時，該叢書具有較強的系統性、理論性、啟發(fā)性和應用性，其中數本書已經多次再版，被許多高校指定為必修教材。我們組織了相關院校優(yōu)秀教育骨干，他們專業(yè)英語知識扎實，在長期的教學研究和社會實踐活動中積累了豐富的經驗，具備較高的翻譯水平，在翻譯的過程中盡量保證著作原汁原味。希望本套叢書能幫助讀者“走出去”。

內容概要

　　《不動產經濟學（第5版）》介紹了不動產分析的基礎經濟學背景、影響不動產開發(fā)的主要因素以及不動產投資個宗交易的經濟原理?！恫粍赢a經濟學（第5版）》集中體現了以下主要的特色：第一，緊跟社會發(fā)展，觀點和方法新穎。第二，用淺顯生動的語言和簡潔明了的圖形來闡述不動產經濟學知識，通俗易懂。第三，每章結束后都有習題和案例，便于讀者加深理解。《不動產經濟學（第5版）》是美國房地產專業(yè)廣受歡迎的導論性教材。

作者簡介

　　丹尼斯·J·麥肯澤，美國南加利福尼亞大學房地產專業(yè)教授，加利福尼亞州地產管理部門的高級咨詢顧問。他在房地產經紀領域進行了多年研究，成果豐富，并因為出色的工作被加里福尼亞地產協會授予榮譽勛章。

書籍目錄

第一部分 不動產分析的基礎經濟學背景第1章不動產經濟學概述第2章資本主義經濟原理回顧2.1 經濟學基本概念2.2 經濟運行原理2.3 市場與價格第3章政府在經濟中的作用3.1 市場和政府的實際情況3.2 經濟表現的度量3.3 經濟活動的變化3.4 政府解決經濟問題的工具第4章貨幣、信用和不動產4.1 貨幣的供給4.2 聯邦儲備體系4.3 聯邦儲備委員會的行動及其對不動產活動的作用第5章不動產的重要經濟特征5.1 不動產市場的經濟特征5.2 當需求發(fā)生變化時不動產市場會作何反應？第二部分 理解不動產市場第6章區(qū)域與社區(qū)分析6.1 社區(qū)起源6.2 社區(qū)增長原因6.3 如何研究社區(qū)第7章社區(qū)增長模式7.1 土地利用模式7.2 考察社區(qū)的結構7.3 現代城市增長模式第8章鄰里：土地價值和土地利用的集聚8.1 作為價值基礎的鄰里8.2 作為變化晴雨表的鄰里8.3 鄰里的老化第9章住房市場9.1 住房需求9.2 住房供給9.3 政府住房項目第10章商業(yè)和工業(yè)不動產市場10.1 工商業(yè)不動產10.2 主要經濟特征10.3 商業(yè)不動產10.4 工業(yè)不動產第11章休閑和農業(yè)不動產市場11.1 農地市場11.2 鄉(xiāng)村住房11.3 林地和其他資源土地第三部分 不動產開發(fā)的主要影響因素第12章不動產稅收的經濟學12.1 稅收原理12.2 不動產稅的評價12.3 不動產稅收改革第13章土地利用管制13.1 土地利用管制的模式13.2 城市規(guī)劃原理13.3 土地利用管制的最新趨勢第14章不動產開發(fā)14.1 不動產建設14.2 開發(fā)和建設過程第15章政府需要的報告15.1 需要提交給政府的報告的種類15.2 成本和收益第四部分 不動產投資：個宗交易中的經濟原理第16章不動產投資原理概述16.1 基本投資原理16.2 不動產現金流分析16.3 估計價格和回報率第17章投資性不動產的所得稅方面17.1 主要的所得稅優(yōu)勢17.2 基數和折舊17.3 被動虧損規(guī)則17.4 計算收益和遞延收益第18章不動產經濟學的應用18.1 不動產投資的變量18.2 制定不動產投資決策的步驟第19章發(fā)展趨勢展望19.1 不動產問題19.2 全國性變化19.3 不確定的未來

章節(jié)摘錄

　　更有效地分配稀缺的商品和服務這一問題。舉例說明：設想有多少人愿意生活在10～15英畝大小，并且距離其在大城市的工作地點僅有20分鐘公交車程的農場住房里？當這樣一個小型的農場住房成為可能，誰將得到它呢？又由誰來決定哪些人將得到這片土地并享受鄉(xiāng)村環(huán)境，而哪些人又不得不繼續(xù)生活在擁擠喧囂的城市中呢？應該采取抽簽的方式來決定嗎？應該把它給最高的投標價格嗎？土地應當進一步被分割成幾小塊嗎？還是應該由政府把它建成公園呢？正如你所看見的，這就是一個涉及稀缺性的問題了。顯然，我們沒有足夠的土地來滿足所有愿意生活在小型農場住房的人。　　選擇與機會成本——天下沒有免費的午餐　　經濟學中一個至關重要的概念是選擇與機會成本。資源是稀缺的，個人與社會必須在有限資源的多種競爭性用途上進行選擇。一旦做出選擇，那些被放棄的或者沒有被選中的，就是我們必須為選擇所付出的代價，又稱為機會成本。例如，如果一個在大城市工作的人選擇在安靜的郊區(qū)居住，居住在郊區(qū)的機會成本就是交通費用、時間以及每天長時間的交通所帶來的沮喪?？傊?，任何選擇都必然會導致一定的成本，天下是沒有免費的午餐的。經濟學家的任務就是研究有關稀缺問題的所有可供選擇的方案，并指出每個解決方案的優(yōu)勢和機會成本。　　經濟學不是一門精確的科學　　作為一門社會科學，經濟學是關于人類行為的科學，而不僅僅關心物質實體。一位化學家能夠準確地預知當某些特定的化學物質混合時會產生何種結果。然而，一位經濟學家卻常常不能準確地預見若將某些特定的經濟成分混合會產生何種結果。例如，如果一個國家處于經濟衰退中，減少所得稅使人們有更多的貨幣用于消費，應當能夠刺激經濟增長。但是，如果個人與企業(yè)決定將新獲得的貨幣用于儲蓄而不是消費，那么減稅并不能迅速地刺激經濟增長。關鍵的問題是人們會改變他們的行為方式，這種改變增加了經濟預測的不確定性。然而，通過對人類行為的不懈研究，以及分析工具的改良，經濟學家正在不斷地嘗試提高他們預測的準確性。　　經濟決策會包含價值判斷　　經濟學家們往往能夠在某個經濟問題的本質上取得一致，但是，由于對資料的解釋以及個人信仰的不同，他們對于經濟問題的最佳解決方案的意見有所不同。例如，如果一個國家由于對商品的需求的增長遠遠超過生產商所能提供的供給的增長，而面臨急劇的通貨膨脹，那么大多數經濟學家都會贊成應當降低這種通貨膨脹。然而，應當采取什么措施來阻止通貨膨脹呢？政府應當通過增加稅收以降低消費者的消費嗎？如果是這樣，那么應當增加哪些人的稅收呢？或者是政府應當削減其本身的支出？如果是這樣，哪種政府項目應當被砍掉呢？福利、國防、高速公路，還是低收入者的住房供給？

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