驚天大逆轉(zhuǎn)的背后

前言

　　2009年冬，在我去上海參加某論壇期間，李驍同志將他的新作《驚天大逆轉(zhuǎn)的背后》一書初稿送我，并囑代為寫序，這件事已過去兩個多月，今天才交稿，謹(jǐn)向作者表示歉意。　　在和李驍同志攀談中，得悉他寫此書的初衷是為了探求2009年中國房地產(chǎn)市場從年初低迷到年底驟然火爆的原因。李驍同志告訴我：2008年他和他的同事議論最多的話題是房地產(chǎn)業(yè)如何擺脫國際金融危機的困局，防范市場出現(xiàn)“拐點”和房價波動。然而，他萬萬沒有想到的是，不到半年的時間，市場就像打了強心針?biāo)频模讣椿鸨饋?，房價一天一個新高。北京、上海、深圳等城市的房價，從年初每平方米幾千元攀升至近萬元，又從近萬元攀升至數(shù)萬元，高的達十幾萬元，最火的是上海，每平方米超過10萬元的樓盤竟有13個之多。于是，人們在企盼市場繁榮的同時，又為房價的非理性上漲擔(dān)憂。正是這種矛盾的心情和市場態(tài)勢，才促使他動手寫了《驚天大逆轉(zhuǎn)的背后》一書?！　±铗斖咀?992年進入房地產(chǎn)業(yè)，至今已近20年，從業(yè)經(jīng)歷涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷、管理、策劃等各個環(huán)節(jié)，幾乎見證了中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的整個過程，是中國房地產(chǎn)業(yè)歷次波動、調(diào)整的經(jīng)歷者，經(jīng)他操作的項目更是多達一百余個，業(yè)務(wù)實踐為他提供了一個熟知居民住房境況的職業(yè)平臺。他說，10萬元1平方米的房子別說是普通老百姓買不起，就是收入可觀的白領(lǐng)階層也會“談房色變”。他反問自己，這種泡沫鋪墊的繁榮究竟能支撐多久？有朝一日泡沫破裂會不會殃及銀行或引發(fā)通貨膨脹？在這一連串反問的背后，隱含著他對市場前景的擔(dān)憂。

內(nèi)容概要

本書圍繞此次金融危機下房地產(chǎn)“過山車”的行情這條主線，對社會關(guān)注的熱點進行點評、對未來房地產(chǎn)走勢進行預(yù)測。針對房地產(chǎn)業(yè)存在的各種問題，從宏觀到微觀，從行業(yè)到社會，徐徐道來，并分析其原因，提出解決辦法。    本書作者是全國知名房地產(chǎn)行銷公司董事長，全國房經(jīng)聯(lián)上海執(zhí)行主席，有20年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷。本書集其20年從業(yè)之精華，內(nèi)容都是有感而發(fā)。

作者簡介

李驍，知名房地產(chǎn)營銷策劃專家。行伍出身，喜寫詩歌散文，性格兼具軍人的剛毅與詩人的感性。近20年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷、管理、策劃等各個環(huán)節(jié)，幾乎見證了中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的整個過程。經(jīng)手操盤的項目有100余個。總面積近400余萬平方米?，F(xiàn)任中國

書籍目錄

推薦序一推薦序二推薦序三前言第一章  逆轉(zhuǎn)——冰火兩重天  1.風(fēng)暴來臨  2.樓市遭遇拐點  3.驚天大逆轉(zhuǎn)  4.從冰點到沸點  5.谷底：各大城市表情  6.頂峰：代表城市呈現(xiàn)第二章  救市——逆轉(zhuǎn)路線圖  1.深圳“斷供風(fēng)波”：成為救市導(dǎo)火索  2.救經(jīng)濟,中央政策組合拳“三箭齊發(fā)”  3.激進降息開啟樓市起伏的潘多拉魔盒  4.地方政府亦步亦趨救市新政頻出  5.地方政府“救市”動作能走多遠、走多久  6.曖昧不清的二套房貸政策  7.新十條，中央維穩(wěn)經(jīng)濟決心巨大  8. 4萬億下猛藥，救信心于絕望之際  9. 4萬億中期利好，埋下逆轉(zhuǎn)伏筆  10.救市冷思考1：救市說法欠妥當(dāng),樓市亦不必救  11.救市冷思考2：樓市低迷是否要推購房退稅和購房入戶  12.救市冷思考3：房地產(chǎn)政策不到位，高房價卷土重來是必然  13.救市冷思考4：是否該救市，政府亦曾矛盾重重  14.救市冷思考5：白鼠試驗、心理學(xué)和“國三條”  15.救市冷思考6：只有戒除浮躁，樓市才會有希望第三章  輪回——慧眼識房市  1.萬科降價潮,上演房價“跳水秀”  2.恐慌加劇預(yù)示市場正在發(fā)生“質(zhì)變”  3.房地產(chǎn)市場是否已向金融危機發(fā)出請?zhí)? 4.地王頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”之怪現(xiàn)狀  5.一口鍋搶飯吃，供給結(jié)構(gòu)性矛盾是高房價的短板所在  6.資本金下降，按下樓市狂熱定時器  7.供求關(guān)系真的對房價失效了嗎  8.深度思考：未來3~5年，中國樓市將走向何方  9.收緊二套房貸——依然難改房價上漲步伐  10.土地政策重拳出擊高房價收效甚微  11.提高出讓金首繳比例，地王游戲走向大鱷時代  12.“國四條”“國十一條”，調(diào)控加碼是不是新輪回的開始  13.“漲聲再次響起”，拐點將至的預(yù)期被擊碎  14.“新國四條”出臺，調(diào)控力度進一步加大  15.“新國四條”影響重大，但仍有迂回伏筆  16.調(diào)控之下，樓市短期或者調(diào)整，中期依然難改上漲趨勢  17.房地產(chǎn)調(diào)控政策須防矯枉過正  18.思考1：樓市寒冬，一二手房聯(lián)動營銷能否破冰  19.思考2：樓市輪回頻繁，時刻謹(jǐn)記未雨綢繆  20.思考3：樓市狂熱，需留一分審慎第四章  房價——漲跌潛規(guī)則  1.就算房價下跌，普通老百姓該感到高興嗎  2.深度解析房價上漲的十大原因  3.兩大新因素將成為房價上漲的重要推手  4.不差錢導(dǎo)致的通脹預(yù)期才是推高房價的主因  5.用物業(yè)稅來抑制房價上漲是對癥下藥嗎  6.房產(chǎn)保有稅能否打壓高房價  7.深度思考：高房價是否會被真正終結(jié)  8.附錄：買房故事——追房價的人  9.附錄：蟻族問題不解決會成隱形炸彈  10.附錄：看看中產(chǎn)階級是怎樣淪為房奴的第五章  整合——開發(fā)商生死錄  1.行業(yè)整合，誰動了你的奶酪  2.促使房地產(chǎn)行業(yè)整合的三大因素  3.中國房地產(chǎn)行業(yè)整合進入第二階段  4.順馳之死，急欲稱王反翻車  5.泛海建設(shè)之痛，陷入泥潭難翻身  6.龍湖地產(chǎn)與“順馳第二”擦肩而過  7.東方海外150億折戟房市引發(fā)猜想  8.萬科創(chuàng)業(yè)史，中國房地產(chǎn)代表者  9.碧桂園，中國首個地產(chǎn)“千億航母”  10.思考1：過度擴張，企業(yè)走向墳?zāi)沟慕輳? 11.思考2：警惕多元化魔咒，不要賠了夫人又折兵  12.思考3：百億俱樂部成員是否都是強者  13.思考4：遭遇危機，大企業(yè)與小企業(yè)哪個更脆弱第六章  論劍——地產(chǎn)江湖傳  1.警惕偽學(xué)者言論危害房地產(chǎn)市場  2.任志強若成全民公敵乃房地產(chǎn)業(yè)之悲哀  3.問葉檀：深圳不救市怎么算不負責(zé)  4.駁牛刀：“上海房價20%領(lǐng)跌”依據(jù)何在  5.王石：從“拐點論”到“泡沫論”  6.潘石屹：從“百日巨變”到“業(yè)主門”  7.馮侖：從“豬堅強”到“雙軌論”第七章  關(guān)注——焦點新視角  1.倒樓事件需要冷思考  2.海南樓市狂熱會否演變?yōu)榈谌挝C  3.盤古大觀，最?！斑`章建筑”是怎樣煉成的  4.迪拜塔落成，樓市危機是否已過  5.后悔權(quán)，又一起雷人的“磚家”秀  6.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將嚴(yán)重沖擊樓市格局  7.樓市政策不應(yīng)該成為折疊扇  8.圈地屯地，養(yǎng)雞的不如倒蛋的  9.地產(chǎn)總監(jiān)的中國式生存之道  10.政府、開發(fā)商和購房者的關(guān)系與博弈  11.別讓比竇娥還冤的房地產(chǎn)再冤下去  12.長三角一體化光打雷不下雨  13.新瓶裝舊酒，“炒作法則”行不通  14.豪宅那些事兒：豪宅市場火爆的前世今生第八章  高端訪談錄  1.經(jīng)理人觀點：上海乘星行總經(jīng)理李驍  2.通脹預(yù)期下的樓市走向  3.上海各大商圈再次升級原因何在  4.樓市泡沫或會破，不過不在近兩年

章節(jié)摘錄

　　第二章　救市——逆轉(zhuǎn)路線圖　　1.深圳“斷供風(fēng)波”：成為救市導(dǎo)火索　　2008年，斷供這個詞，很多人可能還是第一次聽說，但說到美國的次貸危機，大家都知道，它的導(dǎo)火索就是大量貸款人還不了房貸，結(jié)果銀行壞賬劇增，次貸危機讓全世界談虎色變，越來越多的購房者斷供，不由得使人擔(dān)心，這會不會對銀行帶來沖擊？　　亂花迷人眼，從千億個斷供新聞的神秘出籠，從銀行變相放松二套房政策被曝光，到梅隴鎮(zhèn)、澳城等樓盤業(yè)主與開發(fā)商的訴訟糾紛逐漸升級……種種跡象表明，房地產(chǎn)市場確實已經(jīng)險相環(huán)生，危如累卵?！　　稊喙┮堰^千億，次貸危機浮現(xiàn)》的作者“風(fēng)語”稱，了解到深圳某銀行支行形成千宗共計約15億元的房貸壞賬，據(jù)此推斷該行深圳壞賬約200億元，而深圳各家銀行以同一壞賬水平估算，總計房貸壞賬金額已達1000億元。此文一出，立刻引起人們的廣泛關(guān)注?！　?月14日，中央電視臺對深圳斷供風(fēng)波進行較為全面的報道，這一報道也讓深圳斷供風(fēng)波走進全國公眾的視野。通過媒體的傳播效應(yīng)，深圳“斷供門”成為全民的話題，由此引發(fā)的救市呼聲越來越高?！　?月20日，深圳寶安碧水龍庭68位業(yè)主作出決定：集體斷供。一時間各大媒體紛紛跟進。深圳斷供案已演變成“潮”，并大有愈演愈烈之勢，與越來越高的救市呼聲配合得天衣無縫?！　≈链?，媒體的視角開始轉(zhuǎn)向深圳斷供風(fēng)波的背后。而據(jù)《東方早報》報道，國務(wù)院派出一支調(diào)研小組專程赴深圳調(diào)研，主要針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及對銀行業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險等問題進行針對性調(diào)查?！　?008年11月27日，兩起涉及斷供的案件分別在深圳市中院和寶安區(qū)法院審理，一例是南山的樓盤漾日灣畔，業(yè)主潘先生因斷供超過10個月，被某銀行支行告上法庭；另一例是在“斷供風(fēng)波”中被列入焦點樓盤的碧水龍庭，不過這次則是業(yè)主投訴開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，背后仍難免有斷供的動機。四五個月之后才進入司法程序的這兩起案件也再次顯示：斷供現(xiàn)象并沒有因為輿論的淡忘而消失，反而在樓價持續(xù)走低、股市低迷以及金融海嘯的持續(xù)打擊之下，仍在繼續(xù)發(fā)酵?！　喙┌讣^(qū)域還不局限于深圳，在房價一路高漲時，深圳周邊的東莞、惠州、中山同樣成為投資客的戰(zhàn)場。眼界再稍放寬一些，涉嫌步深圳后塵的城市還真不少：廣州、武漢、長沙、成都……這兩年房價上漲比較快的城市，都不同程度地出現(xiàn)降價。而地產(chǎn)界更是哀鴻一片：王石一邊忙著為“捐款門”善后，一邊還要忙著為帶頭降價的事善后；任志強則說銀行會先死，給政府的宏觀調(diào)控政策施加壓力；更多的開發(fā)商則為了延續(xù)隨時可能斷裂的資金鏈坐臥不寧。媒體更是拿出一貫的大廚手藝，哪里熱鬧哪里湊。　　政府也很納悶：房價上漲過快，不僅僅是CPI的問題，還是社會穩(wěn)定的問題，好不容易房價回落了，CPI還沒怎么顯出效果，GDP的問題又露出了端倪。從媒體報道看，高層也彷徨：2008年7月初監(jiān)管部門剛剛印發(fā)了進一步加強房地產(chǎn)貸款管理的通知，再次收緊對房地產(chǎn)項目的信貸支持政策，過兩天銀監(jiān)會主席又表示，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求。　　盡管深圳斷供事件已經(jīng)從風(fēng)聲突起到悄無聲息，但對于商業(yè)銀行控制信貸風(fēng)險是一個重要的警示，而對其余市場各方而言，同樣可以從中有所領(lǐng)悟。　　“斷供”現(xiàn)象對消費者來講，負面影響比較大。尤其是中產(chǎn)階級，“斷供”迫使中產(chǎn)階級的生活發(fā)生質(zhì)的變化。而我國正在從出口轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需拉動經(jīng)濟增長，如果出現(xiàn)“斷供”，對國家宏觀經(jīng)濟的傷害也是比較大的?！　?.救經(jīng)濟，中央政策組合拳“三箭齊發(fā)”　　2008年10月8日晚，為應(yīng)對并遏制史無前例的全球金融動蕩，一輪全球降息行動同步展開。美聯(lián)儲將基準(zhǔn)聯(lián)邦基金貸款利率降低0.5個百分點至1.5％，并將貼現(xiàn)率降低同樣幅度至1.75％。歐洲央行降息0.5個百分點至3.75％，英格蘭銀行降息0.5個百分點至4.5％。此外，瑞士、加拿大、瑞典央行均做出降息舉措。日本央行雖然沒有采取降息舉措，不過表達了大力支持協(xié)同政策行動的意愿?！　≡谌蜓胄衅毡榻迪⒌沫h(huán)境下，我國央行終于也加入全球放松貨幣政策的行列，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率O.5個百分點；下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點；對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅?！　〈饲岸嗉覚C構(gòu)預(yù)期，央行將出臺降息政策，但央行的動作比市場預(yù)期的更快，而且與取消利息稅“三箭齊發(fā)”，顯示了決策層放松貨幣政策的決心與力度?！　∫虼?，可以預(yù)見，今后增加財政支出以支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的手法仍將成為政府拉動經(jīng)濟的首選，而增加財政即意味著不可能對減稅的幅度有過高的期望。兩次降息對恢復(fù)市場信心會起到一定的積極作用，對宏觀經(jīng)濟的實質(zhì)性刺激效果則未必立竿見影，不過隨著降息力度的增加，政策的累加效應(yīng)對宏觀經(jīng)濟的改善會更為重要?！　∽鳛楹暧^經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，遭遇的困境是多方面的。除了大面積的資金匱乏之外，更為重要的是消費者預(yù)期的轉(zhuǎn)變，隨著宏觀經(jīng)濟的進一步深入明朗，一向看好中國地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)資本也將主動或被動地發(fā)生分歧，兩次降息對深陷資金困局的房地產(chǎn)商刺激作用十分有限，加之金融資本也忙著退而自救，房地產(chǎn)業(yè)的情況在可以預(yù)見的時間內(nèi)，將不會有明顯改觀。

媒體關(guān)注與評論

　　讀后很有啟發(fā)，很值得一讀！　　——萬通集團董事局主席　馮侖　　李驍先生是房地產(chǎn)行業(yè)知名營銷策劃專家，拜讀本書之余，對有關(guān)最新房地產(chǎn)之剖析、點解和指點迷津感觸頗深，真是“踏破鐵鞋無覓處。得來全不費工夫”，受益匪淺?！　　≌瑢＜摇⒔ㄔO(shè)部住宅建設(shè)及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)專家委員會專家　開彥　　李驍積多年實戰(zhàn)經(jīng)驗，從一個獨特的視覺寫了一本值得閱讀的書，開卷有益?！　　本┐髮W(xué)中國經(jīng)濟研究中心主任、教授、博導(dǎo)　唐方方　　《驚天大逆轉(zhuǎn)的背后》一書，讀后令人深思：雖說不上令人振聾發(fā)聵，卻足以讓眾多有識之士深感憂慮——中國的房地產(chǎn)市場這艘巨輪究竟何時會觸礁擱淺？　　——上海國際經(jīng)濟貿(mào)易研究所所長、《國際市場》雜志社社長　高耀松　　在《驚天大逆轉(zhuǎn)的背后》一書里，李驍先生用我們熟悉的字眼描繪了一幅中國經(jīng)濟和中國樓市的大“V”畫卷。值得好好品味。　　——搜房網(wǎng)CEO　代建功　　作者站在市場前沿思考問題，揭示了房地產(chǎn)江湖的刀光劍影，給人以更多的回味。　　——上海春之聲置業(yè)（集團）有限公司、著名財經(jīng)評論家　朱大鳴

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