2009房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

前言

　　《全國二級建造師執(zhí)業(yè)資格考試高頻考點(diǎn)專題講座》是作者經(jīng)過四年時(shí)間對二級建造師執(zhí)業(yè)資格考試的潛心研究的結(jié)晶。其編寫目標(biāo)只有一個(gè)，那就是要讓考生順利通過考試?！　”緯奶攸c(diǎn)?！　?.化繁為簡　　比如說，教材中講到的很復(fù)雜的計(jì)算公式在本書中會告訴考生一些易于記憶的方法，比如教材中講到的某些連續(xù)的幾個(gè)計(jì)算公式，在本書中會告訴考生一個(gè)公式就可以解答這幾個(gè)公式所能解決的問題。　　再比如，解決某些問題時(shí)，可能會有很多種方法可供考生選擇，方法選擇不當(dāng)會造成解決問題的難易程度不同，本書會告訴考生應(yīng)該在什么情況下選擇某一方法?！　∵€有，教材中是按理論來講解的，某些內(nèi)容可能有很多篇幅，而且不易掌握，看幾遍也很難理解，本書會給考生介紹通俗易懂的方法，依考生的喜好來選擇掌握不同的方法等?！　?.重點(diǎn)突出　　本書的獨(dú)到之處是考試涉及的重點(diǎn)在本書中都有不同程度的體現(xiàn)，考試不涉及的內(nèi)容在本書中不會涉及到?！　?.引導(dǎo)方法　　本書對歷年試題做詳細(xì)的分析，總結(jié)出歷年考試的出題規(guī)律，讓考生全面了解出題意圖；根據(jù)歷年考試的出題規(guī)律有針對性地設(shè)置習(xí)題；為考生提供2009年考試的出題方向，把握學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，并選擇一些典型的例題進(jìn)行詳細(xì)的講解，可以使考生在解答習(xí)題時(shí)有一個(gè)完整的清晰的解題思路。

內(nèi)容概要

本書是《全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試命題趨勢權(quán)威試卷》系列叢書之一。本書在編寫過程中始終以把握命題規(guī)律科學(xué)命題、切合考試大綱精選試題、抓住重點(diǎn)提煉考試要點(diǎn)為理念，力求編寫出具有權(quán)威性、適用性和可操作性的輔導(dǎo)用書。本書可幫助考生深刻理解教材，理順命題規(guī)律，擴(kuò)展解題思維，使考生輕松通過考試。    本書試卷部分采用全真模擬形式，適用于參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考生使用。

書籍目錄

歷年試卷分值分布命題涉及重要考點(diǎn)清單命題趨勢權(quán)威試卷（一）  命題趨勢權(quán)威試卷（一）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（二）  命題趨勢權(quán)威試卷（二）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（三）  命題趨勢權(quán)威試卷（三）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（四）  命題趨勢權(quán)威試卷（四）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（五）  命題趨勢權(quán)威試卷（五）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（六）  命題趨勢權(quán)威試卷（六）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（七）  命題趨勢權(quán)威試卷（七）參考答案命題趨勢權(quán)威試卷（八）  命題趨勢權(quán)威試卷（八）參考答案

章節(jié)摘錄

　　命題趨勢權(quán)威試卷（五）參考答案　　一、問答題　?。ㄒ唬　?、一般不考慮使用成本法進(jìn)行評估：因?yàn)樵摯髲B閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計(jì)算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認(rèn)為對設(shè)計(jì)缺陷造成的功能折舊盡管計(jì)算理論是完善的，但是要想準(zhǔn)確的落實(shí)在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法?！　?、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為就是采取從估價(jià)對象續(xù)建完成后可實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值中扣除續(xù)建成本、費(fèi)用，也就是在整體上采取假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行評估，首先要確定估價(jià)對象的未來狀態(tài)，因此在分析估價(jià)對象現(xiàn)狀、以及市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，對改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目改造完成后的價(jià)格進(jìn)行評估，具體采用市場法進(jìn)行，是對成本開發(fā)期間費(fèi)用進(jìn)行估算?！　。ǘ　〗夥ㄒ唬簩Υ祟}分析如下?！　?.估價(jià)報(bào)告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場的出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分；而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的?！　?.收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計(jì)算?！　?.房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會平均客觀成本，所以兩者是不同的。

圖書封面

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