房地產(chǎn)經(jīng)營管理

前言

　　“21世紀房地產(chǎn)系列教材”自2001年陸續(xù)出版以來多次印刷，得到了兄弟院校同行的支持和廣大讀者的厚愛，被許多大專院校作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的教材采用，為我國房地產(chǎn)理論的推廣起到了一定的積極作用，也得到許多讀者的認可。在這期間，房地產(chǎn)市場、政策、企業(yè)經(jīng)營、消費者消費模式、政府管理目標、政策法規(guī)等均發(fā)生了巨大變化，以下幾個統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的情況：與2001年相比，2005年房地產(chǎn)企業(yè)從近3萬家增加到近6萬家，房屋建筑面積從79411.7 7萬平方米增加到166053.2 6萬平方米，商品房銷售面積也從22411.9 萬平方米增加到55486.2 萬平方米，房地產(chǎn)投資額占GDP的比重從5.8 7％增加到8.6 5％（支柱產(chǎn)業(yè)的標準是5％以上）。除了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的巨大變化，政府對房地產(chǎn)市場的管理也經(jīng)歷了從培育市場、促進市場發(fā)展到對市場調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場特別是住宅市場穩(wěn)定為目標的轉(zhuǎn)變。同時民眾對房地產(chǎn)產(chǎn)品的認識也不斷深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品從百姓的生活必需消費品向具有投資消費雙重屬性的商品過渡，百姓投資置業(yè)觀念越來越理性。企業(yè)對房地產(chǎn)市場的把握對企業(yè)在競爭中能否獲勝至關(guān)重要，企業(yè)從賣方市場一買方市場一賣方市場的不斷轉(zhuǎn)換，特別是新的土地出讓（招拍掛）政策的實施，金融政策的出臺，企業(yè)間的合作、兼并、重組等已不是新聞，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式也隨之變化。隨著我國物權(quán)法的頒布，房地產(chǎn)銷售方式、物業(yè)管理內(nèi)容、業(yè)主的維權(quán)意識、城市拆遷、土地的征用程序等都發(fā)生了變化，出現(xiàn)了房地產(chǎn)金融從放寬鼓勵其發(fā)展到完善金融制度等的變化。在這期間，我國房地產(chǎn)業(yè)也從初期階段進入了完善和規(guī)范發(fā)展時期，房地產(chǎn)理論與實踐取得了長足進步，不論是價格評估，還是房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)政策制度、企業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資等的研究都不斷深入。相比我國房地產(chǎn)的實踐發(fā)展，本叢書第一版的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要，在中國人民大學出版社的再三敦促下，系列教材第二版的編寫工作終于于2006年年底啟動。在保留原有風格不變的前提下，本次編寫吸收了部分讀者的意見，更新和增加了與當前發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)容，刪除了陳舊的內(nèi)容。同時盡量協(xié)調(diào)好各書之間的內(nèi)容，避免出現(xiàn)各書間大量的重復(fù)描述。我們要求作者編寫時力求做到理論闡述深入淺出，為更好地掌握理解，加入一些實踐內(nèi)容，實踐描述盡量做到言簡意賅，與理論相互呼應(yīng)。同時，在編寫中，我們還吸收了一些國內(nèi)外最新研究成果。除了原來《房地產(chǎn)估價》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》、《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)投資分析》、《房地產(chǎn)管理法》等八部教材外，本次出版還增加了《房地產(chǎn)政策分析》、《房地產(chǎn)服務(wù)市場》、《房地產(chǎn)市場分析》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀理論與實務(wù)》、《房地產(chǎn)項目管理》等五部教材，以使其更全面完善。其中《房地產(chǎn)估價》等四部教材被評為“十一五”國家級規(guī)劃教材?！　　?1世紀房地產(chǎn)系列教材”是中國人民大學土地管理系教師在長期教學、研究基礎(chǔ)上吸收兄弟單位相關(guān)學者的成果編寫而成的。希望本系列教材的出版，能為當今房地產(chǎn)市場熱帶去理性的分析工具，為培養(yǎng)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學生作出貢獻。同時，本系列教材也可以作為從事、熱愛、關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)的讀者學習時的參考工具。

內(nèi)容概要

本教材的編寫得益于北京市高等教育精品教材立項項目的資助。本教材適用于具有經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識的工程管理、土地資源管理、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、地理學、建筑學、城市規(guī)劃等專業(yè)及經(jīng)濟學和工商管理類高年級本科生教學參考，也適宜于有雄心壯志從事令人激動而又富有挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)經(jīng)營的人士，以及那些已經(jīng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營之道，或正在從事房地產(chǎn)經(jīng)營并想使自己的工作更加有成效的人士閱讀。

書籍目錄

第1章 導(dǎo)論　1.1 認識房地產(chǎn)　1.2 房地產(chǎn)業(yè)透視　1.3 與房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實務(wù)相關(guān)的領(lǐng)域　1.4 本書的框架體系第2章 房地產(chǎn)制度　2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度　2.2 房地產(chǎn)開發(fā)制度　2.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度　2.4 房屋租賃制度　2.5 房地產(chǎn)抵押制度　2.6 房地產(chǎn)稅收制度　2.7 房地產(chǎn)中介服務(wù)制度第3章 房地產(chǎn)市場　3.1 房地產(chǎn)市場概述　3.2 房地產(chǎn)市場的運行　3.3 房地產(chǎn)市場研究第4章 房地產(chǎn)價格理論　4.1 地租理論　4.2 土地價格　4.3 建筑物價格　4.4 房地產(chǎn)價格　4.5 影響房地產(chǎn)價格的因素第5章 房地產(chǎn)價格評估　5.1 房地產(chǎn)估價概述　5.2 成本法　5.3 市場比較法　5.4 收益法　5.5 假設(shè)開發(fā)法　5.6 不同估價目的下的價格評估　5.7 估價報告的編寫要求和內(nèi)容第6章 房地產(chǎn)開發(fā)　6.1 房地產(chǎn)開發(fā)概述　6.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程　6.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位選擇　6.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理　6.5 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資　6.6 房地產(chǎn)開發(fā)風險控制第7章 房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究　7.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究概述　7.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資市場可行性研究　7.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資財務(wù)可行性研究　7.4 房地產(chǎn)開發(fā)投資的環(huán)境影響評價　7.5 可行性研究報告的編寫第8章 房地產(chǎn)市場營銷　8.1 房地產(chǎn)市場營銷概述　8.2 房地產(chǎn)市場細分及目標市場選擇　8.3 房地產(chǎn)市場營銷組合策略　8.4 房地產(chǎn)市場營銷計劃的實施及營銷的延伸……第9章 物業(yè)管理第10章 房地產(chǎn)投資第11章 房地產(chǎn)金融參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　　2.房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍及性質(zhì)　　聯(lián)合國在1968年修訂的《全部經(jīng)濟活動的國際標準產(chǎn)業(yè)分類》中，把房地產(chǎn)業(yè)列為第八類，由四個部分組成：出租和經(jīng)營房地產(chǎn)（非住宅建筑、公寓建筑、住宅建筑）；進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)（用自己的賬戶）；不動產(chǎn)出租人；通過“合同或收費方式”經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)紀人和管理者。在美國的產(chǎn)業(yè)分類標準中，房地產(chǎn)業(yè)被列為第七類，包括五個子行業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營（除去開發(fā)商）和租賃房屋經(jīng)紀人；拍賣商品和管理者；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)服務(wù)公司；小區(qū)規(guī)劃分類和開發(fā)；自建自賣的建筑商（以出售為目的）。在加拿大的產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第九類，包括：各類房地產(chǎn)經(jīng)營商；各類房地產(chǎn)租賃機構(gòu)；房地產(chǎn)買賣代理機構(gòu)、代理商和經(jīng)紀人；房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)管理商；房地產(chǎn)與金融結(jié)合的業(yè)務(wù)機構(gòu)；房地產(chǎn)與保險、擔保、法律事務(wù)結(jié)合的業(yè)務(wù)機構(gòu)。根據(jù)日本標準產(chǎn)業(yè)的分類，房地產(chǎn)業(yè)包括：房地產(chǎn)租賃業(yè)；房地產(chǎn)中介業(yè)，即以房地產(chǎn)買賣、交換、借貸的代理或媒介為業(yè)；房地產(chǎn)買賣業(yè)，即以房地產(chǎn)買賣、交換為業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，即以城市的開發(fā)、再開發(fā)為目的的大規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。我國的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類和代碼》（中華人民共和國國家標準GB／T4754－2002）將房地產(chǎn)業(yè)列為K類，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（7210）、物業(yè)管理（7220）、房地產(chǎn)中介服務(wù)（7230）、其他房地產(chǎn)活動（7290）。通過對國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)分類的介紹，可以看出房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)部門，其性質(zhì)為第三產(chǎn)業(yè)。我們可以將房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為如下幾類：（1）房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)，是以組織城市的開發(fā)、再開發(fā)為目的的大規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)濟活動。從事這類業(yè)務(wù)的主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司。（2）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，包括房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、抵押、典當?shù)然顒?。?）房地產(chǎn)中介、咨詢及評估服務(wù)業(yè)。（4）物業(yè)管理業(yè)，包括樓宇管理、住宅小區(qū)綜合管理等社會服務(wù)活動。（5）與上述經(jīng)營活動直接相關(guān)的管理，如交易管理、產(chǎn)權(quán)管理等。需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中主要起策劃、組織、管理的作用，而不應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)的全部活動，特別是不能將建筑施工類屬于建筑業(yè)具體行使的職能活動，歸到房地產(chǎn)業(yè)中。

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