房地產(chǎn)高級法律顧問叢書-房屋買賣與登記常見問題專家解答

前言

買房置地，自古都是生活中的大事，之所以說是大事，是因為買房置地，價格昂貴；而比起古玩、珠寶、靚車，房產(chǎn)又是生活中之必須。生活中之必須的、價格最昂貴的，在現(xiàn)如今，就是房子了，也正因為昂貴，同時又是居家之所在，所以買房之事不經(jīng)常發(fā)生，人們對于房屋買賣各個環(huán)節(jié)中復雜的手續(xù)也很少了解，一旦發(fā)生了法律糾紛，就更加茫然。于是，一支專門辦理房產(chǎn)糾紛的律師隊伍產(chǎn)生了，他們擁有足夠的法律知識，又深諳房地產(chǎn)買賣中的各種門道。他們年紀輕輕、精明強干，或為購房者奔走呼號，或為開發(fā)商保駕護航，十余年來，已成為律師大軍中掙錢最多的一支新銳力量。在他們面前，我已然成為老一代了。這本書正是我?guī)е@幾位新銳們完成的，因為我了解到，房地產(chǎn)律師再多，也無法及時為眾多法律需求者提供幫助，況且需要了解房地產(chǎn)法律知識的人非常龐雜，既有普通業(yè)主（購房者），也有開發(fā)商、銷售商、中介公司及其所屬職工，也有政府各相關部門工作人員、銀行職員等等，而這些法律需求者所需了解的法律知識在大多數(shù)情況下又是相當瑣碎繁雜的。他們不知到哪里咨詢，找誰咨詢，即便找到了專業(yè)律師，這些律師精英們無暇也無興趣解答。隨便找個律師問問，解答的律師也不一定專業(yè)，因此，我想到了應該寫一本這樣的小冊子。巧的是中國法制出版社的羅菜娜編輯也正在組織這樣一部書稿，這樣我們就一拍即合，立即投入寫作。正在寫作的過程中，一部新的規(guī)章《房屋登記辦法》由建設部頒布實施，這對于房屋（包括在建工程）銷售、抵押具有重大意義，于是此書便由“房屋買賣”變成了“房屋買賣與登記”。

內(nèi)容概要

本系列叢書涵蓋了房地產(chǎn)領域的各個方面，邀請了在房地產(chǎn)法律實務工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，不僅詳盡地闡述了各項法律政策制度的理解與應用，而且對實務中很多疑難問題給予了專業(yè)的分析與對策，并附有大量真實的典型案例及評析，幫您化解風險、解決難題!

作者簡介

龐標，北京龐標律師事務所主任，1 988年考取律師資格，從業(yè)20年來辦理大量房地產(chǎn)糾紛案件。曾獲全國首屆榮譽律師，全國最令人感動的十大維權人物等多項稱號?，F(xiàn)任中國房地產(chǎn)協(xié)會法律事務委員會秘書長，中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會副秘書長。

書籍目錄

上編  房屋買賣法律實務問答  第一章  商品房銷售的基本法律問題    一、什么是房地產(chǎn)交易?房地產(chǎn)交易包括哪幾種形式?     二、房地產(chǎn)交易具有哪些特點?      三、什么是商品房及商品房的銷售?我國現(xiàn)階段商品房銷售的主要特點包括哪些?      四、我國對于商品房銷售價格管理的范圍?      五、目前，我國有哪些規(guī)范商品房銷售的法律、法規(guī)、規(guī)章及司法解釋?      六、什么是商品房銷售的“五證”、“二書”，即商品房銷售時應當具備哪些證照文書?    七、購房者購買商品房應當具備哪些條件?對幾類特殊購房者如何處理?    八、法律禁止或者限制的商品房銷售方式有哪些?    九、哪些類型的商品房不能進行銷售?    十、開發(fā)商／銷售商進行“一房多售”須承擔何種法律責任?      十一、什么是酒店式公寓?我國對酒店式公寓的銷售有哪些法律規(guī)定?  第二章  商品房現(xiàn)售    十二、什么是商品房的現(xiàn)售?商品房現(xiàn)售應當符合哪些條件?    十三、什么是商品房現(xiàn)售前的備案制度?如何進行商品房現(xiàn)售的備案?    十四、購房者在購買商品房時審查開發(fā)商的內(nèi)容有哪些?    十五、如何計算商品房的銷售面積?    十六、商品房銷售中，不可分攤的公共建筑面積有哪些?    十七、什么是商品房銷售中的能耗明示責任?  第三章  商品房預售    十八、什么是商品房的預售?商品房預售分為幾種類型?    十九、預售商品房應當具備哪些條件?    二十、什么是商品房的預售許可制度?開發(fā)經(jīng)營企業(yè)如何辦理

章節(jié)摘錄

一、什么是房地產(chǎn)交易?房地產(chǎn)交易包括哪幾種形式?房地產(chǎn)就是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟社會的商品體現(xiàn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進行的各種交易活動，包括土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押和各種所有制房屋連同土地使用權的買賣、租賃、典當、互換、拍賣，以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。也可簡述為以房地產(chǎn)為商品而進行的轉讓、租賃、抵押的各種經(jīng)營活動的總稱。根據(jù)國家有關規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動都必須進入房地產(chǎn)市場，納人政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機構辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易依其標的物性質可分為房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易兩大類。房產(chǎn)交易與地產(chǎn)交易雖有其各自獨立的標的交易形式，但由于二者不可分離的自然屬性，任何房產(chǎn)都不可能離開土地而成為空中樓閣，因此，房產(chǎn)交易與地產(chǎn)交易在很多情況下是結合在一起進行的。房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋在房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。在房地產(chǎn)交易中主要以房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)贈與和繼承、房地產(chǎn)典當、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)分割等形式進行。房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)權利人將其房屋及其附屬設施連同相關土地使用權，按約定轉讓給買受人，由買受人享有該房地產(chǎn)所有權并按約定支付價款的民事法律行為。房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)所有權人作為出租人不轉移房地產(chǎn)所有權，而將房屋及其附屬設施連同相關土地使用權提供給承租人使用，由承租人支付一定租金的民事法律行為。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

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