誰的地產(chǎn)被旅游照亮

前言

　  隨著工業(yè)化、城市化在全球的全面推進，自動化、信息化使人類勞動強度減少和生產(chǎn)效率提高，人類社會總體上用于從事體力勞動的時間縮短，促進了人類社會的休閑化發(fā)展。另一方面，交通技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施，特別是跨國界、長距離旅行的速度、便捷和安全系數(shù)的提高，使得人類社會正以前所未有的態(tài)勢走向移動性全面提升時代。1999年美國《未來學(xué)家》雜志刊登的一篇文章指出：2015年部分發(fā)達(dá)國家將進入“休閑時代”，發(fā)展中國家也將緊隨其后。“有錢”、“有閑”和“有移”，使得人們在滿足基本生活需求的基礎(chǔ)上，進一步產(chǎn)生了旅游度假的需求，且這種需求不單純是異地觀光，而是回歸自然、復(fù)歸人性的休閑度假旅游。我國旅游業(yè)已經(jīng)從大眾觀光的“門票旅游時代”向觀光游覽、商務(wù)旅游和休閑度假三駕馬車并駕齊驅(qū)的“泛旅游時代”轉(zhuǎn)變。伴隨著觀光旅游和度假旅游，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)和度假地產(chǎn)?！? 與大眾觀光旅游相比，“泛旅游時代”打破了傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的界限，也突破了旅游業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的界限。泛旅游時代的特點主要可以從這樣四個方面進行概括：首先是游客層面，旅游者泛化，稱之為“廣義游客”；第二是旅游活動的泛化，稱之為“無限活動”；第三是旅游活動空間的泛化，即“全景空間”；第四是旅游產(chǎn)業(yè)的綜合化、鏈條化，即“綜合產(chǎn)業(yè)”。所謂綜合產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑與度假等傳統(tǒng)愉悅旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)群概念．是為人們提供具備趣味性、藝術(shù)性、知識性、刺激性、福利性和服務(wù)性等體驗消費的一系列產(chǎn)業(yè)的總稱，其內(nèi)容拓展到了商務(wù)會展、康體運動、文化娛樂與生態(tài)探險等領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)鏈連接到酒店、餐飲、運輸、地產(chǎn)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等層面，融合之后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將形成很高的附加值和溢出效應(yīng)。　  在中國現(xiàn)代化與城市化進程中，人們的生活方式也好，旅游形式也罷，都呈現(xiàn)雙軌并行的情況：一方面逐漸與西方現(xiàn)代社會潮流融合、同化；另一方面也形成其自身特點。了解這些不同，或者從更高的要求來說，開發(fā)者應(yīng)該努力創(chuàng)新和保持中國自身的獨特品質(zhì)，也許才是我們能夠?qū)ふ业阶陨矶ㄎ?、長久立于不敗之地的一個解決之道。比如，中國人的度假行為與西方人的度假方式存在著很大差異，為度假者提供的度假地產(chǎn)也就應(yīng)該有所不同。我們注意到，以歐美為代表的西方國家現(xiàn)代化日程比我們早一個世紀(jì)左右，他們已經(jīng)實現(xiàn)了較豐裕的物質(zhì)條件、較完善的社會保障福利制度和習(xí)以為常的假期安排，所以他們在旅途中更愛刺激與冒險的旅行生活。而中國正處于高速發(fā)展期，工作，生活普遍壓力大、節(jié)奏緊張，社會保障體系不完善，缺少帶薪休假的支持能力和社會習(xí)慣，因此在旅游度假時希望盡可能地放松和快樂。與此相呼應(yīng)，投資商開發(fā)的新型旅游度假開發(fā)項目中，“娛樂主導(dǎo)、快樂優(yōu)先”的產(chǎn)品就會更受市場青睞。在規(guī)劃中，我們經(jīng)常提“重文化、輕旅游”，就是說文化要作為旅游開發(fā)的重點來抓，但其表現(xiàn)形式必須是輕松的、愉快的?！? 中國人的度假市場是一種綜合性的旅游消費市場。與西方相比，除了為數(shù)不多的高端市場，大多數(shù)中國游客對于每次出游的支付意愿低、價格敏感性高、體驗組合性強、邊際效益大、市場分化度弱，即一次出行能夠去盡可能多的地方、看盡可能多的景點、體驗盡可能多的產(chǎn)品和項目，特殊興趣旅游的市場尚不成熟。針對中國旅游度假市場的綜合特點，旅游地產(chǎn)和度假地產(chǎn)的開發(fā)往往需要設(shè)計提供多種項目和產(chǎn)品。大量項目在一個目的地的集中，就需要占用較大面積的土地，投入較大規(guī)模的資金，依賴復(fù)雜細(xì)膩的運營與營銷團隊。其結(jié)果，必然導(dǎo)致對開發(fā)商的融資能力、地方政府的供地能力、開發(fā)管理者的創(chuàng)新和專業(yè)化水平，產(chǎn)生極大的依賴。而恰恰在這一點上，我們的房地產(chǎn)業(yè)界似乎并未做好準(zhǔn)備。在幾次有關(guān)旅游地產(chǎn)論壇上，．我都呼吁旅游地產(chǎn)應(yīng)該是旅游加上地產(chǎn)，讓旅游地產(chǎn)變得更加旅游一些，其根據(jù)就是我們的準(zhǔn)備尚未就緒?！? 東西方文化上的差異還表現(xiàn)在對度假方式和度假產(chǎn)品偏好的不同上。東方人強調(diào)集體主義感，歐美人則強調(diào)個體主義（1ndividualism）。反映在旅游方式和度假產(chǎn)品方面，歐美人的第二住宅盛行，背包客普遍，家庭旅館大行其道，喜歡孤身走近原野、走近鄉(xiāng)村；而中國人則喜歡集體聚會、熱熱鬧鬧、吆五喝六，熱點景區(qū)趨之若鶩，原野地域避之不及。正是基于這樣的觀察，我才在國際上流行的四種度假地即海濱大眾旅游、溫泉水療旅游、冬季滑雪基地和鄉(xiāng)村度假旅游之外，還提出中國有些城市本身可以建設(shè)成為另外城市市民的度假地：城市型度假地。現(xiàn)成的案例就是成都?！? 近年來的房地產(chǎn)緊縮政策和休閑社會的款款到來，催熱了旅游與度假地產(chǎn)的發(fā)展。所謂旅游與度假地產(chǎn)，是以優(yōu)美、豐富和深厚的景觀資源為核心，養(yǎng)生福利、互動參與和怡情娛神的多種游樂、商業(yè)、運動等項目為依托，完善的旅游度假經(jīng)營設(shè)施和豐富的活動組織相配套，從而對旅游者產(chǎn)生強烈吸引的服務(wù)綜合體。其核心是旅游資源和旅游設(shè)施，旅游與度假地產(chǎn)表面上看屬于房地產(chǎn)業(yè)，實際上首先是旅游產(chǎn)業(yè)．因為如果沒有旅游需求也就談不上旅游度假地產(chǎn)：旅游度假地產(chǎn)的核心是“旅游”和“度假”而不是“地產(chǎn)”，其產(chǎn)品形式是“度假服務(wù)”而不是“房屋供應(yīng)”：正是基于此，旅游與度假地產(chǎn)的銷售模式、管理模式也就明顯不同于以往的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)模式；認(rèn)識到這一點非常重要，從這里出發(fā)，我們需要做／$quot$更多的努力，探索和建立符合中國市場特點、政策要求和社會發(fā)展的旅游地產(chǎn)框架?！? 如何構(gòu)建這樣一個符合中國環(huán)境的旅游與度假地產(chǎn)框架，顯然不是一蹴可就的日標(biāo)：但我們至少可以從這樣幾個角度進行思考和探索：旅游度假地產(chǎn)如何與全國城市化進程相結(jié)合？中國本土文化如何與西方經(jīng)驗相結(jié)合？旅游度假地產(chǎn)如何與其他多種產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合？不斷細(xì)分的市場如何與綜合產(chǎn)品開發(fā)相結(jié)合？我們的人口基數(shù)龐大，人均占有資源數(shù)量很少，人均面積都是別人的幾百分之一、甚至幾萬分之一，中國大量城市化以后，一方面，純自然的度假旅游資源會越來越少，另一方面，中國有度假需求的龐大城市人口義沒有那么多的地方可以去，如此一來，就會出現(xiàn)城市內(nèi)度假的現(xiàn)象，在城市周邊的郊區(qū)也會出現(xiàn)一系列環(huán)城市休閑度假地產(chǎn)。未來中國會有一批城市變成度假地，如成都、桂林、麗江、蘇州和揚州等，未來都有會成為度假城市的可能性，也就是說，中國的一些城市不必再走工業(yè)化道路，而是應(yīng)走服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的道路，這些城市的旅游度假地產(chǎn)應(yīng)該得到充分的發(fā)展，　  本書是一部集體創(chuàng)作的結(jié)晶，大地風(fēng)景（BES）團隊近年來一方面關(guān)注從理論角度研究探索旅游地產(chǎn)的基本規(guī)律，另一方面積極投入旅游度假地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計和投資管理咨向，逐漸建立了一套相對完整的體系，從旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)模式（TOLD），到創(chuàng)意旅游綜合體理論（CTC），再到這一本對旅游度假地產(chǎn)開發(fā)具體場景模式的提煉。盡管目前這些探索仍未臻成熟，但我們的團隊將會繼續(xù)努力。我想，一本書．有了自己的案例積累，有了深入的理性思考，多多少少能夠觸及一些這個行業(yè)的穴位。至于如何診斷治理、如何創(chuàng)新建設(shè)和如何健康發(fā)展，就將依靠我們業(yè)界、學(xué)界和政界更多、更廣泛的合作來實現(xiàn)了?！? 吳必虎　  北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任、教授、博士生導(dǎo)師　  國際旅游學(xué)會秘書長　  大地風(fēng)景國際咨詢集團首席合伙人　  2011年10月23日

內(nèi)容概要

　　本書以大量實戰(zhàn)案例為主要內(nèi)容，詳細(xì)剖析了中國旅游地產(chǎn)的十大驅(qū)動模式，即：5A級景區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、歷史文化遺產(chǎn)、溫泉、主題商業(yè)、濱水、文化創(chuàng)意、宗教文化、高爾夫、主題公園。豐富的經(jīng)典案例輔以深刻、精辟的理論闡釋。理論分析與實踐經(jīng)驗相互印證，圖文并茂，資料翔實，是一本具有較強指導(dǎo)性和操作性的經(jīng)典著作。

作者簡介

中國人民大學(xué)景觀建筑及設(shè)計專業(yè)，中國新銳規(guī)劃設(shè)計師。擁有規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、市場營銷及土地運營的多重教育和專業(yè)背景。2000年開始從事規(guī)劃設(shè)計的研究與實踐。在10年多的從業(yè)時間里，對中國及世界160多個優(yōu)秀城市進行了實地考察及重要項目研究，與國內(nèi)外一流的大學(xué)及設(shè)計機構(gòu)合作完成過多項在業(yè)內(nèi)有影響力的項目。注重在資源整合的基礎(chǔ)上對項目實操性及全程服務(wù)性，在規(guī)劃設(shè)計界率先提出“土地綜合規(guī)劃及實施運營”模式，并成功負(fù)責(zé)操作西安曲江、沈陽棋盤山、絲寶武漢高爾夫地塊、北京鳳凰嶺、天津團泊湖、青島藏馬山、杭州環(huán)西湖、九寨溝、華清池、鄂爾多斯文化產(chǎn)業(yè)園等業(yè)內(nèi)品牌項目。已完成的近60多個項目規(guī)劃中，一直履行著對自己的承諾：“不辜負(fù)每一塊土地的期望” 始終相信“設(shè)計就是力量”。

書籍目錄

1　5A級景區(qū)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　1.1　模式解讀5A級景區(qū)的?二次創(chuàng)業(yè)”轉(zhuǎn)型開發(fā)模式解讀
　1.2　BES實操案例一張家界天門仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)——大項目帶動的養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)模式
　1.3　BES實操案例二環(huán)九寨溝的產(chǎn)品創(chuàng)新突圍
　1.4　BES實操案例三峨眉山半山養(yǎng)生度假區(qū)：以度假地產(chǎn)為核心的立體產(chǎn)業(yè)鏈模式
　1.5　經(jīng)典案例區(qū)域主題旅游地產(chǎn)發(fā)展路徑——以東黃山旅游度假區(qū)為例
2　創(chuàng)意農(nóng)業(yè)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　2.1　模式解讀創(chuàng)意農(nóng)業(yè)導(dǎo)向型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式解讀
　2.2　BES實操案例一中國(寧夏)賀蘭山東麓葡萄文化長廊——葡萄為導(dǎo)向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式
　2.3　BES實操案例二創(chuàng)意藍(lán)色經(jīng)典——藍(lán)莓為導(dǎo)向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式
　2.4　BES實操案例三西雙版納茶禪世界旅游度假區(qū)——茶主題創(chuàng)意驅(qū)動下的地產(chǎn)開發(fā)模式
　2.5　BES實操案例四紫海香堤藝術(shù)莊園——精細(xì)化創(chuàng)意與浪漫典范的香草藝術(shù)
　2.6　經(jīng)典案例波爾多小鎮(zhèn)
　2.7　媒體報道葡萄長廊狂想曲——專訪大地風(fēng)景設(shè)計總監(jiān)盛永利
3　歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　3.1　模式解讀傳統(tǒng)在現(xiàn)代之中重生——歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)模式分析
　3.2　BES實操案例一傳奇世界，東方經(jīng)典——西安華清宮模式
　3.3　BES實操案例二旅游地產(chǎn)的傳奇——曲江新區(qū)的爆炸式發(fā)展之路
　3.4　8ES觀點歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)發(fā)展的問題與預(yù)測
　3.5　媒體報道曲江的成長故事——專訪大地風(fēng)景設(shè)計總監(jiān)盛水利
4　溫泉驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　4.1　模式解讀溫水里泡大的中國第一大休閑產(chǎn)業(yè)
　4.2　BES實操案例固安溫泉城——溫泉資源的TOLD模式提升川
　4.3　經(jīng)典案例一多點布局，連鎖制勝——天沐溫泉成功之道
　4.4　經(jīng)典案例二珠海御溫泉：創(chuàng)造多端盈利“溫泉+X模式”
　4.5　經(jīng)典案例三北京九華山莊——溫泉產(chǎn)業(yè)鏈深耕模式
5　主題商業(yè)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　5.1　模式解讀從探索到成熟——主題商業(yè)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式解析
　5.2　BES實操案例屯溪老街：重現(xiàn)徽派商業(yè)文化的歷史街區(qū)
　5.3　經(jīng)典案例一寬窄巷子——打造“最成都”范本
　5.4　經(jīng)典案例二麗江古城——多元業(yè)態(tài)下的新型生活方式引導(dǎo)者
　5.5　經(jīng)典案例三云頂高原娛樂城——山水之間的大型旅游商業(yè)綜合體
　5.6　經(jīng)典案例四藍(lán)色港灣——打造北京首席新生活商業(yè)中心
　5.7　經(jīng)典案例五三里屯Vi，，aQe——時尚、藝術(shù)與商業(yè)交融的前沿地帶
　5.8　B巨S觀點主題街區(qū)的現(xiàn)狀及出路
6　濱水驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　6.1　模式解讀濱水驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與特征川
　6.2　BES實操案例天津團泊湖國際休閑博覽園川
　6.3　經(jīng)典案例一雅居樂?海南清水灣
　6.4　經(jīng)典案例二龍湖.葡醒海灣——亞洲唯一的世界葡萄海岸
　6.5　經(jīng)典案例三濱海旅游綜合體“歡樂寶石”圣淘沙島川
　6.6　BES觀點湖泊型旅游生態(tài)社區(qū)建設(shè)
7　文化創(chuàng)意驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　7.1　模式解讀文化+創(chuàng)意+產(chǎn)業(yè)+旅游的TOLD綜合開發(fā)模式
　7.2　BES實操案例一鄂爾多斯文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——創(chuàng)意鄂爾多斯
　7.3　8ES實操案例二泥人文化創(chuàng)意博覽園——創(chuàng)意無錫旅游、傳承泥人文化
　7.4　經(jīng)典案例79L—中國當(dāng)代藝術(shù)的飛翔地
　7.5　BES觀點文化為媒、產(chǎn)業(yè)為魂打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)
8　宗教文化驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　8.1　模式解讀宗教驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及特征
　8.2　BES實操案例道田執(zhí)手樓觀臺——西安樓觀道文化展示區(qū)
　8.3　經(jīng)典案例一世界佛都進化論——法門寺文化景區(qū)
　8.4　經(jīng)典案例二在別處，在南山——南山文化旅游區(qū)
9　高爾夫驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　9.1　模式解讀高爾夫驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與特征
　9.2　BES實操案例一青島藏馬山國際旅游度假區(qū)——香草及藍(lán)莓的休閑高爾夫體驗
　9.3　BES實操案例二青山國際生態(tài)旅游度假區(qū)——國際級山地度假高爾夫的高端體驗
　9.4　BES觀點新形勢下的高爾夫與度假地產(chǎn)的關(guān)系
10　主題公園驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式
　10.1　模式解讀主題公園驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式一新政下的主題公園走向
　10.2　8ES實操案例洛陽‘黃河風(fēng)情水樂谷
　10.3　經(jīng)典案例一主題公園綜合體——奧蘭多迪斯尼世界
　10.4　經(jīng)典案例二常州環(huán)球恐龍城
　10.5　經(jīng)典案例三常州春秋淹誠——文化休閑型旅游主題公園
　10.6　BES觀點如何在洛陽打造創(chuàng)意主題公園

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：插圖：（1）稅收、房租政策對人駐產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)所繳納的稅收，按照“免三減二”的辦法，將形成市級可用財力部分全額返三年，再減半返還兩年給人駐企業(yè)及公司。經(jīng)過評審進入園區(qū)并且具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，房租補貼與納稅掛鉤。在扶助企業(yè)發(fā)展的同時，園區(qū)根據(jù)納稅情況給予房租補貼。新掛牌文化創(chuàng)意企業(yè)，基地提供公共場地和商務(wù)辦公設(shè)備服務(wù)，代辦公司注冊。（2）軟環(huán)境服務(wù)政策①營業(yè)執(zhí)照申辦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地招商管理中心，配有一整套服務(wù)機構(gòu)，可快捷辦妥執(zhí)照申辦、注冊地遷移、執(zhí)照經(jīng)營范圍修改等各項手續(xù)。②專項資金及認(rèn)證腥務(wù)推薦、組織及輔導(dǎo)人駐企業(yè)申報各種科技專項資金，包括國家科技部創(chuàng)新基金、省內(nèi)專項扶持基金等；協(xié)助人駐企業(yè)申報軟件及高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證、系統(tǒng)集成認(rèn)證、ISO認(rèn)證、高科技成果轉(zhuǎn)化項目認(rèn)定、商標(biāo)專利申請等工作。

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《誰的地產(chǎn)被旅游照亮:中國旅游地產(chǎn)十大模式分析》：中國旅游地產(chǎn)十大驅(qū)動模式：1.5A級景區(qū)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，2.創(chuàng)意農(nóng)業(yè)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，3.歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，4.溫泉驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，5.主題商業(yè)驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，6.濱水驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，7.文化創(chuàng)意驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，8.宗教文化驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，9.高爾夫驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，10.主題公園驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，迅速提升旅游地產(chǎn)全程價值的BES經(jīng)驗。

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