物業(yè)管理概論

前言

　　《物業(yè)管理概論》自2006年春季出版以來，經(jīng)過三年的使用，受到了所用院校師生的歡迎，普遍反映該書編寫流暢、結(jié)構(gòu)清晰，有利于教學(xué)的開展。同時(shí)，經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)也在逐步走向成熟，最突出的標(biāo)志是2007年開始頒布實(shí)施的《物權(quán)法》，它為解決我國物業(yè)管理實(shí)踐中長期存在的難題提供了法律依據(jù)。與之相銜接，國務(wù)院也在2007年重新修訂了已經(jīng)頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》?；谝陨弦蛩?，我們對《物業(yè)管理概論》一書進(jìn)行了修訂，以期體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的最新發(fā)展?！　”緯倪m應(yīng)對象是高職高專院校房地產(chǎn)類物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)的學(xué)生，也可作為從事物業(yè)服務(wù)實(shí)踐的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員的專業(yè)參考書。為了適應(yīng)高職高專院校培養(yǎng)高素質(zhì)技能型專門人才的需要，我們在修訂本書時(shí)，結(jié)合我國當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，在借鑒和吸收同行研究成果的基礎(chǔ)上，力求在編寫體例上有所創(chuàng)新，具體的指導(dǎo)思想就是以讀者為導(dǎo)向，以任務(wù)為中心，使知識的傳遞更為系統(tǒng)化和通俗化。　　為此，在每一章中間增加了“案例精析”和“實(shí)戰(zhàn)演練”的內(nèi)容，在每一章的最后部分增加了幫助學(xué)生獨(dú)立思考和學(xué)習(xí)的實(shí)訓(xùn)內(nèi)容，在本書的最后設(shè)計(jì)了兩個(gè)綜合實(shí)訓(xùn)。在具體的內(nèi)容編排上，第一章介紹了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵，第二章介紹了物業(yè)管理活動中涉及的法律基礎(chǔ)知識，第三章介紹了物業(yè)管理市場的構(gòu)成，第四章分析了物業(yè)管理過程及內(nèi)容，第五章闡述了物業(yè)管理資金的來源及使用，第六章至第九章是對物業(yè)管理具體內(nèi)容的展開討論?？梢哉f前九章是一個(gè)有機(jī)的整體。最后一章是針對住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行的實(shí)戰(zhàn)演練，是一個(gè)單獨(dú)的部分。　　本書由王箏擔(dān)任主編，聶英選擔(dān)任副主編。具體的編寫分工是王箏編寫第1、3、4章，韓俊麗編寫第2章，第五惠琴編寫第5章，楊得兵編寫第6章，聶英選編寫第7、9章，溫平編寫第8章，楊國利編寫第10章、綜合實(shí)訓(xùn)和期末模擬試卷及參考答案。全書由王箏進(jìn)行統(tǒng)稿、審定。參加編寫的人員都是多年從事物業(yè)管理理論與實(shí)踐工作的專家學(xué)者，編寫內(nèi)容的分配也盡量根據(jù)每個(gè)人的研究方向確定。　　本書在編寫的過程中，參考了近年來出版的大量文獻(xiàn)資料，在此對他們的辛勤工作表示感謝?！　∥飿I(yè)管理是一門新興的學(xué)科，由于本書的編寫時(shí)間倉促，編者水平有限，書中一定存在不妥之處，懇請專家和讀者批評指正。

內(nèi)容概要

　　《物業(yè)管理概論（第2版）》結(jié)合我國當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，在借鑒和吸收同行研究成果的基礎(chǔ)上，力求內(nèi)容體系新穎、實(shí)用、流暢。在具體的內(nèi)容編排上，第一章是對物業(yè)管理的總論，第二章介紹了物業(yè)管理市場的構(gòu)成和參與物業(yè)管理活動的主體，第三章分析了物業(yè)管理過程中涉及的幾個(gè)基本環(huán)節(jié)，第四章闡述了物業(yè)管理資金的來源及使用，第四章至第八章是對物業(yè)管理具體內(nèi)容的展開討論?？梢哉f前八章是一個(gè)有機(jī)的整體。第九章是對一個(gè)具體的對象，住宅物業(yè)管理的介紹，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)單獨(dú)的部分。《物業(yè)管理概論（第2版）》的適應(yīng)對象是高職高專院校房地產(chǎn)類專業(yè)的學(xué)生，也可作為從事物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員的專業(yè)參考書。

書籍目錄

第1章 物業(yè)管理概述 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1.1 物業(yè)管理的概念 1.2 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1.3 物業(yè)管理的內(nèi)容 1.4 物業(yè)管理的地位和作用 1.5 物理管理的發(fā)展趨勢 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第2章 物業(yè)管理基礎(chǔ)理論 學(xué)習(xí)目標(biāo) 2.1 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論 2.2 委托—代理理論 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第3章 物業(yè)管理市場 3.1 物業(yè)管理市場概述 3.2 物業(yè)管理企業(yè) 4.3 業(yè)主及業(yè)主委員會 3.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第4章 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 4.1 物業(yè)管理的招投標(biāo) 4.2 物業(yè)管理的早期介入 4.3 前期物業(yè)管理 4.4 物業(yè)管理的日常運(yùn)作 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第5章 物業(yè)管理資金的來源及使用 學(xué)習(xí)目標(biāo) 5.1 物業(yè)管理資金的來源 5.2 物業(yè)管理資金的使用 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第6章 房屋修繕管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 6.1 房屋修繕管理概述 6.2 房屋完損等級評定 6.3 房屋修繕工程 6.4 房屋的日常養(yǎng)護(hù) 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第7章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 7.1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理概述 7.2 建筑給排水系統(tǒng)及其管理 7.3 供熱和燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施管理 7.4 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備管理 7.5 供配電和電梯設(shè)備管理 7.6 物業(yè)消防、安防設(shè)備管理 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第8章 物業(yè)綜合管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 8.1 物業(yè)綜合管理概述 8.2 物業(yè)環(huán)境管理 8.3 物業(yè)安全管理 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第9章 物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 9.1 社區(qū)及社區(qū)管理概述 9.2 社區(qū)文化建設(shè)的內(nèi)容 9.3 社區(qū)文化建設(shè)的功能 9.4 社區(qū)文化建設(shè)的途徑 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 第10章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 10.1 住宅小區(qū)概述 10.2 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 10.3 住宅小區(qū)物業(yè)管理的達(dá)標(biāo)與考核 本章小結(jié) 關(guān)鍵概念 基礎(chǔ)知識練習(xí) 實(shí)踐操作訓(xùn)練 綜合實(shí)訓(xùn) 主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　這一點(diǎn)反映了代理制度的目的，是代理的最重要的特征。如果代理人的代理行為不對被代理人發(fā)生作用，那么代理行為就變得毫無意義了。2）代理權(quán)的分類根據(jù)代理權(quán)發(fā)生原因的不同，代理可分為委托代理、法定代理和指定代理。（1）委托代理。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理。這是代理中最常見、應(yīng)用最廣泛的一種形式?！　、傥写淼氖跈?quán)。委托代理的授權(quán)可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，必須用書面形式。在經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，因?yàn)樯婕爱?dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，有時(shí)利害關(guān)系重大，因此，代理一般應(yīng)當(dāng)采用書面形式授權(quán)，以示慎重。委托代理的授權(quán)是一種單方法律行為，有被代理人的意思表示就可以發(fā)生效力，這與代理的基礎(chǔ)關(guān)系是有區(qū)別的。代理的基礎(chǔ)關(guān)系是指被代理人向代理人授予代理權(quán)所依據(jù)的法律關(guān)系?！　〕Ｒ姷拇砘A(chǔ)關(guān)系有委托合同、勞動合同、合伙合同關(guān)系等。被代理人基于這些合同關(guān)系才授予代理權(quán)。物業(yè)管理的委托服務(wù)必須采用書面形式，即具有物業(yè)管理委托合同書?！　、谑跈?quán)不明的法律責(zé)任。被代理人向代理人授權(quán)，應(yīng)當(dāng)在授權(quán)委托書中載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、代理權(quán)限、代理期限，并由委托人簽名或者蓋章。代理行為授權(quán)不明的，代理行為的法律后果仍然由被代理人承擔(dān)，但是代理人應(yīng)當(dāng)與被代理人負(fù)連帶責(zé)任。這一規(guī)定是從保護(hù)善意相對人利益的角度出發(fā)的?！　。?）法定代理。法定代理是指基于法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的代理。在法定代理中，代理關(guān)系的產(chǎn)生并不需要任何人的授權(quán)，代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定。法定代理制度的設(shè)立是為了保護(hù)特定民事主體的利益，同時(shí)也是為了保證交易的安全。法定代理主要是為無民事行為能力人和限制行為能力人設(shè)定的?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，無民事行為能力人、限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他們的法定代理人?！　。?）指定代理。指定代理是指由人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)指定而產(chǎn)生的代理。在代理人不明、代理人有正當(dāng)理由無法行使代理權(quán)、代理人互相爭奪或推諉代理權(quán)時(shí)，適用指定代理。由人民法院或?qū)Ρ淮砣说暮戏ɡ尕?fù)有保護(hù)的法定義務(wù)的單位指定代理人?！　?）代理權(quán)的行使　?。?）代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行民事行為。如果代理人超越了代理權(quán)，而且被代理人又不予以追認(rèn)的，根據(jù)《民法通則》規(guī)定，代理人要承擔(dān)民事責(zé)任。　?。?）委托代理人應(yīng)當(dāng)親自完成代理事項(xiàng)。委托代理因被代理人的授權(quán)而發(fā)生，而且這種授權(quán)基于被代理人對代理人的能力、信用等方面的信任。因此，法律要求代理人親自完成代理事項(xiàng)，只有在很特殊的情況下，代理人才可以轉(zhuǎn)委托第三人完成代理事項(xiàng)。這種代理情形也稱為復(fù)代理。復(fù)代理也要經(jīng)被代理人同意，在緊急情況下的復(fù)代理，事前未取得被代理人同意的，事后要及時(shí)告知被代理人。　　……

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