地產(chǎn)大博弈

前言

　　中國有一句老話，叫做識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰也。但是在改革開放30年間，中國逐漸由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場經(jīng)濟(jì)，大家還在摸著石頭過河，識(shí)時(shí)務(wù)，還不是一件容易的事。尤其是在過去10年中，房地產(chǎn)由“住房國營化”邁入“住房私營化”，以及到2008年提出的“住房雙軌化”，商品房由市場提供，保障性住房由政府提供的變化中，許多英雄豪杰，因?yàn)椴恢廊绾巫R(shí)時(shí)務(wù)，尤其在房地產(chǎn)這個(gè)新興行業(yè)中，不知道應(yīng)變，結(jié)果自己從高處被擊落，由風(fēng)光淪落為凄慘，實(shí)在可惜?！　∥以诙鄠€(gè)場合中說，中國的房地產(chǎn)商與政府不用對弈，在過去10年的住房改革中，中國政府是靠著一些優(yōu)秀的開發(fā)商，使得中國老百姓住房的環(huán)境品質(zhì)有了顯著的提高，甚至超過了許多周邊國家。但是，市場是千變?nèi)f化的，如果中國的房地產(chǎn)商無法掌握市場的脈搏，不知道從2008年下半年起，隨著中國的房地產(chǎn)本身的環(huán)境變化，以及金融海嘯等外部大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不由自主地從“賣方市場”進(jìn)入“買方市場”的話，你只能被市場淘汰?！　κ袌龅慕庾x，進(jìn)而解斷，要靠正確與完整的資訊，英雄雖然所見略同，但是取合各異。

內(nèi)容概要

　　金融危機(jī)肆虐全球、勞動(dòng)力成本上漲、人民幣升值、資本市場慘淡、銀根緊縮、原材料漲跌互見……在內(nèi)憂外患的雙重重?fù)?dān)之下，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難輻射到各個(gè)角落，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)的調(diào)整自然也在所難免。十年河?xùn)|，十年河西，在不到十年的時(shí)間里，房地產(chǎn)就由輝煌走到了迷茫，國家政策招招有力、銀行關(guān)起敞開的大門、土地變成拖累、購房者持幣觀望……于是，招架不住的企業(yè)紛紛退出市場，實(shí)力與野心兼具的企業(yè)“陰謀”、“陽謀”一起發(fā)，外資趁機(jī)流入。市場上每時(shí)每刻都在上演著房地產(chǎn)的悲喜劇，每天都是競爭日，每月都是淘汰月，一年都是洗牌年?！　≡谶@場還未結(jié)束的房地產(chǎn)震蕩與洗牌中，無論是失敗者，還是繼續(xù)抗?fàn)幷?，或是政府、購房者，都留下了一串串自己的足跡。這些或深或淺的足跡組合起來，就勾勒出此書的大致輪廓。

作者簡介

　　紀(jì)永英，長期從事地產(chǎn)行業(yè)報(bào)道，關(guān)注房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)案例分析員。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)的第一場雪被組合拳擊中的地產(chǎn)泡沫冬天的腳步越來越近黯然退市的悲哀并購：打響洗牌第一槍瘦身，減負(fù)，過冬一葉知寒：中天置業(yè)老板攜巨款“蒸發(fā)”危世警言：警惕“溫水煮青蛙”第二章 山雨欲來風(fēng)滿樓拐，還是不拐“回光返照”：房價(jià)漲幅加速若隱若現(xiàn)的行業(yè)整合轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外：到國外去蓋豪宅房有價(jià)，卻無市降價(jià)也無人喝彩危世警言：生存——房地產(chǎn)最現(xiàn)實(shí)的愿望第三章 冬天來了，春天依然遙遠(yuǎn)又一根“致”命稻草：“殘酷”的地產(chǎn)調(diào)控驚“控”之企：趕搭資本“最后盛宴”愈加明顯的“馬太效應(yīng)”元?dú)獯髠翰灰?guī)范中介的命運(yùn)圖騰逆勢飛揚(yáng)：潘石屹“吃下”北京“第一爛尾樓”危世警言：房地產(chǎn)融資應(yīng)走多元化第四章 危局下的“新陳代謝”觀望：一場來自市場的無聲博弈地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)放“寒”假各顯神通的“御寒術(shù)”有人退，有人進(jìn)一葉知寒：恒大地產(chǎn)上市折戟最后一程第五章 暴風(fēng)雨來臨前的黑夜鯰魚效應(yīng)：武漢房價(jià)從暗降到明降風(fēng)起云涌：珠三角退房風(fēng)波慘烈暗戰(zhàn)：扭曲的樓市促銷情非得已：逆市再融資舉棋不定：與土地有關(guān)的困惑一葉知寒：順馳上演“套貸記”危世警言：降價(jià)是趨勢更是潮流第六章 沒有懸念的“黑色”五月天不再“黃金”的黃金周高調(diào)的“新面孔”房地產(chǎn)也地震王石身陷“捐款門”怪現(xiàn)狀：房產(chǎn)中介費(fèi)“南漲北降”逆勢飛揚(yáng)：楊國強(qiáng)收購TVB之謎危世警言：“地王”不一定是王者第七章 搖搖欲墜的資金鏈缺錢，更缺人氣艱難的日子：下滑、流失直到洗牌不務(wù)正業(yè)：“把雞蛋放在不同的籃子里”熱錢流入：一邊是海水，一邊是火焰四方比拼：扛下去就是勝利一葉知寒：中航地產(chǎn)債臺(tái)高筑求生存危世警言：資金鏈——房地產(chǎn)企業(yè)的生死線第八章 突圍下的集體“減肥”熊市是一場持久戰(zhàn)伸來的外資觸角“國”字頭小是護(hù)身符退地：壯士斷腕的痛楚是斷供，不是斷供潮逆勢飛揚(yáng)：任志強(qiáng)被比“豬堅(jiān)強(qiáng)”危世警言：冷市下，謀變是必然趨勢第九章 艱難的“奧林匹克”雪上加霜：限貸令的推出平地驚雷：購房團(tuán)在吶喊提價(jià)背后的“陰謀”當(dāng)保險(xiǎn)資金在敲門房貸中介遭遇生死劫危世警言：節(jié)衣縮食，變現(xiàn)為大第十章 熊市正在進(jìn)行時(shí)“銅九鐵十”黯淡開場樓市“寒冬”刺痛各方神經(jīng)地產(chǎn)調(diào)控：讓人歡喜讓人憂房地產(chǎn)企業(yè)的生死突擊逆勢飛揚(yáng)：恒隆地產(chǎn)的抄底哲學(xué)危世警言：房價(jià)還未到底結(jié)語：“?！闭邽橥鹾笥洠豪颂陨?/pre>


章節(jié)摘錄
　　第一章 房地產(chǎn)的第一場雪　　被組合拳擊中的地產(chǎn)泡沫　　狄更斯在《雙城記》的開頭寫道：“這是最好的時(shí)代，這是最壞的時(shí)代；這是智慧的時(shí)代，這是愚蠢的時(shí)代；這是信仰的時(shí)期，這是懷疑的時(shí)期；這是光明的季節(jié)，這是黑暗的季節(jié)；這是希望之春，這是失望之冬。”對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言，也是如此。　　熱血沸騰的時(shí)代正在漸漸遠(yuǎn)去，漸漸升溫進(jìn)而轉(zhuǎn)為火爆的房地產(chǎn)市場，早在2007年就拉響了橙色預(yù)警?！　?007年4月，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了“2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報(bào)告”，其中言辭犀利地指出，中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)，在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格和利潤等方面都存在明顯的不合理因素。接著，出示了數(shù)字證明，2007年第二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲64％。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲66％。有的城市一個(gè)月內(nèi)房價(jià)漲幅超過20％，房價(jià)新高不斷被刷新，漲價(jià)幅度讓人觸目驚心，每天都在創(chuàng)造著歷史?！　≡凇捌鹋_(tái)風(fēng)，連豬都會(huì)飛”的時(shí)候，地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮，房地產(chǎn)大亨出盡風(fēng)頭，賺得盆滿盈缽。但是，浮華背后潛藏危險(xiǎn)因素，表面風(fēng)光下卻是滿目瘡痍。利潤的吸引不經(jīng)意間使得市場化逐漸背離了國計(jì)民生的正常軌道，房價(jià)的高升掩飾不住房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)傷：房價(jià)過高、上漲過陜。有的地方房價(jià)年上漲速度高達(dá)30％～50％，且總量過剩，結(jié)構(gòu)失衡，一方面高檔住房空置率過高，另一方面普通住宅供給嚴(yán)重短缺。這背后掩藏的是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，房地產(chǎn)的繁榮本應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，但一些城市的經(jīng)濟(jì)增長主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，房地產(chǎn)反而成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α＿@種本末倒置的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線，也給房地產(chǎn)埋下一顆定時(shí)炸彈?！　≡诜績r(jià)屢創(chuàng)新高的過程中，許多普通購房者也加入搶購行列，淪為高負(fù)債的“房奴”。對于消費(fèi)者而言，房子畢竟是不可或缺的剛性需求，不可能因?yàn)榉績r(jià)的日益上漲不購買而露宿街頭，但與相對微薄的收入相比，房價(jià)上漲的確一再挑戰(zhàn)著他們的心理底線和承受極限。　　中國儒家向來講求“中庸之道”。李嘉誠先生也說過：“做生意，應(yīng)該過猶不及。太過，容易鋒芒畢露，招致無妄之災(zāi)；太謹(jǐn)慎，又無法展現(xiàn)自己的競爭實(shí)力。”樂極生悲，盛極而衰，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫被吹得越來越大時(shí)，也是接近破碎邊緣的即將到來?！　∈聦?shí)上，在具有先驗(yàn)性的國際市場上，泡沫破碎的現(xiàn)象已經(jīng)是屢見不鮮。20世紀(jì)20年代中期，美國佛羅里達(dá)州出現(xiàn)前所未有的房地產(chǎn)泡沫，在1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫迅速破碎時(shí)，眾多靠地產(chǎn)發(fā)家的企業(yè)家、銀行家一下子一貧如洗。20世紀(jì)90年代，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚世界。1990年僅東京的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)，但1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉。1997年我國香港房地產(chǎn)泡沫破碎，一時(shí)也出現(xiàn)了從百萬富翁到百萬“負(fù)翁”的奇特景象?！　v史上的教訓(xùn)仍鮮活在眼前，中國房地產(chǎn)的特質(zhì)更是撐破泡沫的一大動(dòng)力。在中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集屬性和利益密集性，官商勾結(jié)和權(quán)錢交易時(shí)有發(fā)生。另一方面，部分地產(chǎn)企業(yè)家在市場體制中，在培養(yǎng)了經(jīng)濟(jì)意識(shí)的同時(shí)，卻一直沒有養(yǎng)成依法納稅的“好習(xí)慣”?；疑灰?、偷稅漏稅等“不怕死、不要命”的典型案例層出不窮。在構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的訴求之下，解決房地產(chǎn)問題已箭在弦上，不得不發(fā)。　　政府痛下“殺手”之時(shí)，必是行業(yè)遭受“滅頂之災(zāi)”之日。在消費(fèi)者有心住房無力購買和房價(jià)越走越高、與消費(fèi)者漸行漸遠(yuǎn)的雙重矛盾之下，2007年政府開始伸出調(diào)控之手，打起了一套調(diào)控房地產(chǎn)市場的組合拳?！　≠彿空叩男枨螅瑸榉績r(jià)急速走高提供著最穩(wěn)固的支撐，要打擊房地產(chǎn)的“瘋狂勢頭”，必須先冷卻消費(fèi)者的購買熱情?！　?007年9月14日，央行宣布同一年度第五次加息的消息。第二天，銀行就采取切實(shí)行動(dòng)，將存貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來的3.60％提高到3.87％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來的7.02％提高到7.29％?！　〈婵顪?zhǔn)備金率和利率的提高增加了貸款買房的利息，也大大提高了購房者的購買成本，從而抑制了購房者尤其是投資、投機(jī)房產(chǎn)者的購房動(dòng)機(jī)和行為。與此同時(shí)，中央政府還加大了對房貸審查的力度，很多城市的各種銀行對令人咋舌的房價(jià)進(jìn)行再次評估，遂得出高風(fēng)險(xiǎn)的信號，也開始緊縮房貸，將門檻一提再提?！　「呃蕜荼貢?huì)抑制房產(chǎn)投資者的需求，大大改變購房者對未來的預(yù)期，扎堆購房的現(xiàn)象隨即減少。政府對房地產(chǎn)行政干預(yù)的實(shí)施，有效地抑制了購房需求，對以消費(fèi)為主的購房者以及整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)而言，吹響了黎明到來的號角?！　〈送?，政府的加息政策不但從消費(fèi)者的實(shí)際購買能力上對消費(fèi)者的非理性購房需求進(jìn)行抑制，還在心理上加裝了安全閥，雙管齊下，購房者的壓力自然大了不少，降低購房意愿，購房需求也相應(yīng)受到抑制?！　∵B續(xù)加息，為房地產(chǎn)需求吞服了“退燒藥”，此后，政府提高二套住房首付比例，則為房地產(chǎn)發(fā)展戴上了緊箍咒?！　?007年9月27日，中央又下“猛藥”，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的359號文明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于總房價(jià)的40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍?！　　暗诙追俊?、“第三套房”……是伴隨著房地產(chǎn)升溫而流行起的詞匯，更多的不是實(shí)際需求，而是非理性房地產(chǎn)投資。國際房產(chǎn)空置率慣例為5％～10％之間，如果超出這個(gè)范圍，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，20％以上則為商品房嚴(yán)重積壓。但中國房產(chǎn)空置率早已連發(fā)警報(bào)，如2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率已達(dá)24.42％?！爸扉T酒肉臭，路有凍死骨”，在大量房產(chǎn)空置的同時(shí)，卻有一大批無房可住的人在為房神傷，日益尖銳的矛盾，更堅(jiān)定了政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的決心?！　〔豢杀苊猓雠_(tái)的政策有“溫水煮青蛙”的效果，存在時(shí)滯效應(yīng)，在短時(shí)間內(nèi)難以呈現(xiàn)累積效應(yīng)的成果。如果此前的政策尚屬“政策疲軟”，這次提高二套房首付比例的政策則無疑是一記重拳。　　二套房首付比例提高至40％，有的銀行甚至干脆暫停了二套房的按揭貸款，對放貸者的資質(zhì)要求提高。在這股大潮的侵襲下，上海銀行邁入此行列，提高了兩套以上住房貸款的申請門檻；浙江部分銀行分行暫停了二套房的按揭貸款。北京、深圳等地的銀行更是紛紛行動(dòng)起來，為房地產(chǎn)市場戴上了資金枷鎖?！　∪栽谕α⒌姆康禺a(chǎn)多米諾骨牌，已經(jīng)岌岌可危，稍有風(fēng)吹便會(huì)一張張倒下。而事實(shí)上，政府投下的這枚石子已在房地產(chǎn)界引起陣陣風(fēng)波：　　上海二手住宅市場成交量自2007年9月份出現(xiàn)降溫，10月份，成交量繼續(xù)走低，與9月份同期相比降幅約在4成左右，截至10月10日，大約8成的業(yè)主對自己的掛售房源下調(diào)了掛牌價(jià)格?！　?0月1日～10月9日，深圳新房成交1.82萬平方米，日均僅為2026平萬米，環(huán)比9月，日均成交量下降高達(dá)8成之多?！　?0月1日～10月8日，重慶主城區(qū)僅有5天日交易量達(dá)到1萬平方米，與9月下旬日均3萬平方米的交易量相比大幅萎縮?！　”本┓康禺a(chǎn)市場亦不容樂觀，“溫州炒房團(tuán)”已聞風(fēng)而動(dòng)逃離京城?！　√热粢痪€城市的房價(jià)真正得到遏制，所產(chǎn)生的漣漪效必然波及杭州、成都、南京等二線城市；二線城市的變化又會(huì)波及三線城市……隨著房地產(chǎn)夜幕漸漸降臨，房地產(chǎn)市場上一場沒有硝煙的大戰(zhàn)也將落下帷幕?！　　鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，對于一般消費(fèi)者，千萬間只能是不切實(shí)際的奢求，能夠遮風(fēng)避雨、讓一家人享受家庭歡樂的一套房即可。萬物歸宗，房子終要回歸本位價(jià)值?？傊?，房地產(chǎn)市場泡沫越吹越大，房地產(chǎn)行業(yè)潛在危機(jī)愈演愈烈，而此時(shí)正是房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵階段。中國的房地產(chǎn)行業(yè)，必然要趨向穩(wěn)定、健康與理性。而政府通過一系列的調(diào)控組合拳將地產(chǎn)泡沫擊碎，正是要把樓市從非理性的邊緣拉回。　　冬天的腳步越來越近　　全國房貸緊縮風(fēng)的刮起，讓昔日凱歌高奏的盛世狂宴漸漸低迷，房地產(chǎn)的發(fā)展也蒙上了一層秋意，秋天來了，冬天就不再遙遠(yuǎn)?！　∪绻倪B續(xù)組合拳只是進(jìn)攻信號，那么，有價(jià)無市則會(huì)成為抑制房產(chǎn)需求的“重型武器”，兩者交相呼應(yīng)，無疑是制約房產(chǎn)價(jià)格非理性增長的雙重殺手锏。這無論對于消費(fèi)者的心理預(yù)期還是實(shí)際購買力，都是巨大挑戰(zhàn)；對房地產(chǎn)市場，更是最直接的打擊。　　“一葉而知秋”，總是走在全國房地產(chǎn)趨勢前沿的深圳，被譽(yù)為房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”，只要一有風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引起全國性的漣漪。對于開發(fā)商、投資者來說，2007年深圳的秋天來得特別早。　　早在2007年9、10月份，深圳的房地產(chǎn)商就感到了陣陣涼意。在中央存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，和直指市場流通環(huán)節(jié)與資金渠道的“第二套首付40％”政策的影響下，以往備受開發(fā)商青睞的“金九銀十”黃金時(shí)期沒有如期到來。原本張開口袋準(zhǔn)備大量“吸金”的投資者，雖然心有不甘，但在形勢所追之下，只好紛紛出局。如此一來，大多數(shù)購房者成為留在市場上的潛在客戶，只有少部分人采取購買行動(dòng)?！　⊥顿Y者、炒房者購房壓力重?fù)?dān)在身，日趨理智的購房者也在按兵不動(dòng)，看到市場大勢已去的開發(fā)商更是急在心頭，三者構(gòu)成“三足鼎立”之勢，深圳房地產(chǎn)市場顯得愈發(fā)冷清和蕭條。……




編輯推薦
　　中國房地產(chǎn)何去何從？房價(jià)是升是降？樓市救還是不救？地產(chǎn)商、購房者、政府、學(xué)者現(xiàn)在已經(jīng)擰上了：地產(chǎn)商死扛，購房者觀望，政府頻頻出招，學(xué)者旁邊干著急，各方角力博弈的結(jié)果將會(huì)如何？　　那些地產(chǎn)商們是繼續(xù)叱咤風(fēng)云還是將黯然退市，且聽《地產(chǎn)大博弈》分解?！　∶刻於几偁幦?，每月都是淘汰月，一年都是洗牌年。　　中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、順馳不動(dòng)產(chǎn)……在房地產(chǎn)的墓志銘上有它們的記錄；萬科、SOHO中國、華遠(yuǎn)……還將繼續(xù)書寫自己的“抗?fàn)幨贰?；國家仍然不?huì)坐視不管，政策自然繼續(xù)出臺(tái)；購房者會(huì)做出何種舉動(dòng)……





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