地籍管理

內(nèi)容概要

2011年版《地籍管理》(第五版)在充分汲取前輩和同行成果的基礎(chǔ)上，對(duì)傳統(tǒng)內(nèi)容體系進(jìn)行了大膽改革，努力反映和探討地籍管理中的新問題和新觀點(diǎn)，并充分吸收教育部人文社科規(guī)劃項(xiàng)目“建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度研究”(08JA820035)、司法部國家法治與法學(xué)理論研究項(xiàng)目“土地權(quán)益保障與土地登記制度研究”、中國人民大學(xué)科研基金項(xiàng)目“發(fā)展方式轉(zhuǎn)變下城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整方略研究”(11XN1011)等相關(guān)研究項(xiàng)目的豐碩成果。全書由譚峻統(tǒng)稿。

書籍目錄

第1章  總論
  1.1  地籍管理研究體系
  1.2  中國地籍管理制度的歷史發(fā)展
  1.3  國外地籍管理制度概述
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
第2章  土地產(chǎn)權(quán)制度
  2.1  產(chǎn)權(quán)制度概論
  2.2  我國地權(quán)制度的歷史變遷
  2.3  我國現(xiàn)代地權(quán)制度概論
  2.4  土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
第3章  土地調(diào)查與遙感監(jiān)測(cè)
  3.1  土地調(diào)查
  3.2  土地利用遙感動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
第4章  地籍調(diào)查
  4.1  地籍調(diào)查概述
  4.2  土地權(quán)屬調(diào)查
  4.3  地籍測(cè)量
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
第5章  土地登記
  5.1  不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述
  5.2  土地總登記
  5.3  土地初始登記與他物權(quán)設(shè)定登記
  5.4  土地變更登記
  5.5  更正登記和注銷登記
  5.6  其他不動(dòng)產(chǎn)登記制度
  5.7  不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問題探討
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
第6章  地籍信息管理
  6.1  地籍檔案管理
  6.2  土地統(tǒng)計(jì)分析
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
第7章  地籍信息系統(tǒng)建設(shè)
  7.1  地籍信息系統(tǒng)概述
  7.2  城鄉(xiāng)一體化地籍信息系統(tǒng)建設(shè)
  本章小結(jié)
  關(guān)鍵術(shù)語
  復(fù)習(xí)思考題
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：插圖：《商品房銷售面積計(jì)算及共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定共用建筑面積的分?jǐn)傄詶潪閱挝?，并未涉及小區(qū)共用部分及公共設(shè)施。如果不將小區(qū)內(nèi)的共用關(guān)系搞清楚，必然會(huì)導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間的權(quán)利義務(wù)模糊。當(dāng)一宗土地上存在兩棟以上大廈時(shí)，有必要區(qū)分出小區(qū)（一宗地為單位）全體業(yè)主共用部分（大公共）和一棟樓區(qū)分所有權(quán)人共用部分（小公共），因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中是以小區(qū)為單位組建業(yè)主委員會(huì)的?！按蠊病本褪侵感^(qū)內(nèi)全部區(qū)分所有權(quán)人，因法定或經(jīng)協(xié)議所必須實(shí)際共同使用的共用部位和公共設(shè)施，一般包括公共道路、綠地、公共照明設(shè)施、小區(qū)供暖設(shè)施、小區(qū)管理員室等，以及共有共用小區(qū)地下停車庫等。小區(qū)的公共設(shè)施部分應(yīng)由小區(qū)內(nèi)所有區(qū)分所有權(quán)人共同共有所有權(quán)或使用權(quán)。所謂“小公共”，是指以一棟建筑物為單位，供該建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法定必須實(shí)際共同使用的共用部位和公共設(shè)施。開發(fā)商進(jìn)行住宅或商用不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，必須按規(guī)定建設(shè)公共配套設(shè)施，并留出必要的空地用作公共道路、綠地等之用。開發(fā)商銷售不動(dòng)產(chǎn)后，收回全部投資并獲得一定利潤(rùn)。因此，從管理上方便和產(chǎn)權(quán)界定明確上講，我們主張小區(qū)的公共設(shè)施和共用部位的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然歸小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人共有，我國物權(quán)立法基本采納了這個(gè)觀點(diǎn)?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（3）共用部分共有權(quán)性質(zhì)。在沒有特別指明的情況下，我們所說的共用部分是指一棟樓內(nèi)各區(qū)分所有權(quán)人共用的建筑空間、設(shè)備和建筑基地，即通常說的“小公共”。共用部分歸全體業(yè)主共同所有是被各國立法普遍接受的觀點(diǎn)。只是對(duì)共用部分的性質(zhì)問題，學(xué)說上有“按份共有”和“共同共有”等見解，目前大多數(shù)國家或地區(qū)均承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分存在份額。我們主張“大公共”實(shí)行共同共有，“小公共”則按份共有，即建筑物區(qū)分所有的共有權(quán)應(yīng)理解為按份共有。這是因?yàn)?，區(qū)分所有的專有部分和共有部分構(gòu)成完整的建筑物整體，專有部分的利用離不開對(duì)共用部分的利用，在這個(gè)意義上共有部分共有權(quán)不存在份額。但是，在房屋銷售或其他實(shí)務(wù)操作中，業(yè)主往往是按照其所購不動(dòng)產(chǎn)（專有部分）面積的大小或價(jià)值多少來分?jǐn)偣灿妹娣e的，同時(shí)也是按照專有部分的面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用的。所有這些均表明對(duì)于共用部分是存在份額的。從另一個(gè)方面講，共用部分的共有權(quán)定位于按份共有，便于不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作。值得注意的是，這種按份共有與一般財(cái)產(chǎn)的按份共有是有區(qū)別的。因每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)由共用部分客觀上結(jié)合在一起而形成一種共有關(guān)系，且這種共有關(guān)系具有永久不可分割性；共有人只有共同利用（共用部分）的權(quán)利，而沒有處分它和將之分割轉(zhuǎn)化為業(yè)主個(gè)人所有的權(quán)利。這一區(qū)別源于共用部分本身不可分割，同時(shí)也不得與專有部分相分割，因而它只能是區(qū)分所有權(quán)人擁有一定價(jià)值上的份額，而不能延伸至實(shí)物上，導(dǎo)致實(shí)物的分割?！段餀?quán)法》第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分的權(quán)利表現(xiàn)為對(duì)共有物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

編輯推薦

《地籍管理(第5版)》為普通高等教育“十一五”國家級(jí)規(guī)劃教材,21世紀(jì)土地資源管理系列教材之一。

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