土地增值稅清算實務操作指南

內容概要

　　《土地增值稅清算實務操作指南》依據1993年以來與土地增值稅相關的全部法規(guī)，對其中的重要政策進行全面、準確的解讀；詳細介紹土地增值稅清算業(yè)務中所有相關會計處理。同時，本書作者結合多年從事房地產開發(fā)企業(yè)財稅管理工作的經驗，緊扣土地增值稅清算的業(yè)務流程，逐一解答了實務操作中的難點、疑點，細致講解了清算所需的各項表單，并精心設計多個清算案例，具有極強的可讀性。

作者簡介

蔡少優(yōu)，福建省稅務學校副校長。畢業(yè)于中南財經大學稅務專業(yè)。中稅網特聘專家、國家稅務總局專家?guī)斐蓡T之一、注冊會計師、注冊稅務師。曾獲福建省優(yōu)秀中青年教師稱號，2006年開發(fā)的《房地產行業(yè)稅務管理與檢查》培訓項目獲全國稅務系統第二批特色培訓項目榮譽。 主要論著：《遵從稅法的涉稅制度設計》，“十五”、“十一五”國家級規(guī)劃教材《財政與稅務基礎》（主編）及學習指導、教學參考書、習題集，《會計電算化教程》（主編）、《稅務檢查》、《稅務信息技術及應用》；在《稅務研究》、《稅務與經濟》等刊物發(fā)表論文五十多篇。

書籍目錄

第一章  土地增值稅政策盤點  第一節(jié)  土地增值稅開征及調控的背景    一、開征歷史背景    二、現行調控背景    三、土地增值稅反避稅背景  第二節(jié)  政策盤點  第三節(jié)  企業(yè)所得稅與土地增值稅差異比較    一、房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異比較    二、房地產企業(yè)企業(yè)所得稅與土地增值稅政策比較  第四節(jié)  土地增值稅重要政策解讀    一、國家稅務總局公告2010年第29號    二、國稅發(fā)[2010]53號    三、國稅函[2010]220號    四、國稅發(fā)[2009]91號    五、國稅發(fā)[2006]187號  第五節(jié)  房地產業(yè)土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策    一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠    二、國家征用、收回房地產的稅收優(yōu)惠    三、個人轉讓房地產的稅收優(yōu)惠  四、企業(yè)以房地產投資聯營的稅收優(yōu)惠  五、合作建房的稅收優(yōu)惠  六、企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠  七、舊房轉為廉租住房、經濟適用住房的優(yōu)惠第二章  房地產會計業(yè)務的核算  第一節(jié)  房地產業(yè)主要會計科目和賬務處理    一、主要會計科目    二、主要賬務處理  第二節(jié)  房地產開發(fā)成本的核算    一、開發(fā)成本核算對象的確定    二、開發(fā)成本核算的明細科目    三、開發(fā)成本的結轉    四、開發(fā)成本的核算案例  第三節(jié)  房地產企業(yè)期間費用的核算    一、期間費用    二、銷售費用    三、管理費用    四、財務費用    五、會計分錄  第四節(jié)  房地產企業(yè)相關稅收的會計處理    一、有關營業(yè)稅金及附加的會計處理    二、有關企業(yè)所得稅的會計處理    三、有關土地增值稅的會計處理    四、有關其他稅種的會計處理  第五節(jié)  房地產企業(yè)其他業(yè)務的核算    一、代建業(yè)務的核算    二、保證金的會計處理    三、銀行貸款的會計處理    四、“招、拍、掛”取得土地使用權的會計處理    五、在先預付政府相關管理部門的保證金時的會計處理    六、提取現金時的會計處理    七、地下車位收入與成本的會計處理  第六節(jié)  土地增值稅的核算    一、土地增值稅的計算方法    二、土地增值稅扣除項目應注意的幾點問題第三章  土地增值稅清算流程  第一節(jié)  土地增值稅清算應知應會    一、房地產開發(fā)市場與土地儲備制度    二、關于土地增值稅納稅主體的認識    三、關于土地增值稅應稅行為的認識    四、不征稅和免稅的交易行為的理解    五、土地增值稅清算單位的確認  第二節(jié)  土地增值稅清算程序    一、土地增值稅清算流程    二、清算前的準備工作    三、土地增值稅清算資料的審核    四、扣除項目金額情況的審核    五、在清算審核時應注意的其他問題  第三節(jié)  土地增值稅清算案例    一、土地增值稅計算案例  二、土地增值稅清算案例第四章  實務答疑  第一節(jié)  土地增值稅清算實務問答    一、清算對象的界定    二、收入    三、土地成本與建造成本    四、與轉讓房地產有關的稅金    五、費用扣除    六、稅收優(yōu)惠相關問題    七、土地增值稅額計算    八、其他相關問題  第二節(jié)  土地增值稅特殊事項問答第五章  征收管理  第一節(jié)  項目登記管理    一、項目登記    二、項目登記(變更、注銷)事項    附：房地產開發(fā)項目注銷登記申請審批表(以河北省為例)    第二節(jié)  清算涉稅檔案管理  第三節(jié)  預征管理    一、土地增值稅預征現狀    二、現行征收方式存在的問題    三、土地增值稅預征系統    四、動態(tài)管理，合理預繳土地增值稅  第四節(jié)  核定征收    一、核定征收的情形    二、土地增值稅核定征收流程圖    三、核定征收的限制規(guī)定  第五節(jié)  申報管理    一、納稅人自行申報    二、稅務中介機構審核鑒證    三、鑒證內容    四、法律責任  第六節(jié)  受理審核    一、受理清算申報資料    二、審核清算申報資料    三、重點審核內容  第七節(jié)  票據管理    一、發(fā)票管理原則    二、合法有效憑證的認定    三、土地增值稅扣除憑證列表    四、發(fā)票管理    五、違章  處理  第八節(jié)  清算檢查    一、日常檢查    二、專項檢查    三、專項督查第六章  典型案例  第一節(jié)  應稅收入確認  第二節(jié)  項目扣除  第三節(jié)  舊房轉讓土地增值稅清算  第四節(jié)  稅收籌劃    一、土地增值稅優(yōu)惠政策應用案例    二、土地增值稅籌劃方法及應用案例    三、增值稅籌劃控制圖  第五節(jié)  普通標準住宅的定價策略  第六節(jié)  合作建房清算問題案例  第七節(jié)  精裝修住房的籌劃  第八節(jié)  非房地產企業(yè)土地增值稅清算  第九節(jié)  房產企業(yè)土地增值稅清算稽查案例  第十節(jié)  項目清算后尾房轉讓如何繳納土地增值稅  第十一節(jié)  土地增值稅爭議案例分析

章節(jié)摘錄

版權頁：   插圖：   第一節(jié) 土地增值稅開征及調控的背景 一、開征歷史背景 （一）土地增值稅的起源 土地增值稅是一個比較新的稅種，追根溯源，有研究者將德國1898年在青島德租界開征土地增值稅作為該稅種的起源。此后，1904年德國在本土正式開征土地增值稅，1911年在德聯邦推廣。英國于1910年開征土地增值稅，日本于1923年開征土地增值稅。然而由于各種原因，這些國家后來都停征和取消了土地增值稅。 目前，仍以土地增值稅的名義對土地增值征稅的只有中國內地、意大利、韓國和中國臺灣地區(qū)。開征土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上各有不同。例如征稅對象就有所差別，中國內地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附著物，即房和地；中國臺灣地區(qū)和韓國接近，僅針對土地增值課稅。 （二）土地增值稅法 開征土地增值稅，是國家運用稅收杠桿引導房地產業(yè)的經營方向，規(guī)范房地產市場的交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。 1．我國開征土地增值稅的目的 （1）開征土地增值稅，是適應我國社會主義市場經濟發(fā)展的新形勢，增強國家對房地產開發(fā)和房地產交易市場調控的需要。 （2）開征土地增值稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發(fā)的發(fā)展。 （3）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經濟建設積累資金。 2．土地增值稅的立法原則 （1）要有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機行為，防止擾亂房地產開發(fā)和房地產市場發(fā)展的行為。土地增值稅以轉讓房地產的增值額為計稅依據，并實行四級超率累進稅率，對增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，充分體現對過高增值收益進行有效調節(jié)的作用。 （2）維護國家權益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入，土地資源屬國家所有，國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金，國家理應參與土地增值收益分配，增加國家財政收入，用于國家經濟建設。

編輯推薦

《土地增值稅清算實務操作指南》是作者多年實踐經驗和研究的成果，涵蓋清算業(yè)務各個方面、匯編最全面的法規(guī)政策、集齊清算流程全套表格、詳解近百個實務疑難題、詮釋十二類高仿真典例。

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