房地產(chǎn)投資分析

前言

　　改革開放之后，特別是1998年“房改”以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了井噴式成長（2007年和2009年），遭遇了短期的蕭條（2008年），中國的房地產(chǎn)政策及土地制度等多個(gè)方面也發(fā)生了變革（2009年以來），但是隨著人類有史以來最大規(guī)模的城市（鎮(zhèn)）化的加速進(jìn)行，中國的房地產(chǎn)業(yè)還將具有更加廣闊的發(fā)展前景。本書出版至今，承蒙讀者厚愛，多次重印。根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢的發(fā)展和廣大師生的需要，在原書第二版的基礎(chǔ)上再次進(jìn)行了修訂，現(xiàn)為第三版。本次修訂，除了更新一些理論及分析方法，也更新了幾乎所有的案例，并增加了投資環(huán)境分析等章節(jié)。從總體上看，一是在框架上，本書內(nèi)容更加完備。本書涉及了房地產(chǎn)投資前期活動(dòng)的全過程，覆蓋了房地產(chǎn)投資決策的主要方面。在分析框架上不僅注意到了財(cái)務(wù)分析、外在效應(yīng)分析、市場調(diào)研、風(fēng)險(xiǎn)分析等，還增加了投資環(huán)境分析等章節(jié)。二是在觀點(diǎn)上注意吸納較為成形的現(xiàn)代投資分析、財(cái)務(wù)分析和外在效應(yīng)分析等領(lǐng)域的最新成果，例如資本資產(chǎn)組合理論與外在效應(yīng)分析在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用等。三是在注重理論探索的同時(shí)，兼顧實(shí)踐的需要。房地產(chǎn)投資分析是一門實(shí)踐性頗強(qiáng)的學(xué)科，考慮到讀者理解和運(yùn)用的需要，書中相應(yīng)的章節(jié)附有案例；為了讓讀者更好地從總體上把握本書，書末還附有一個(gè)完整的房地產(chǎn)投資分析案例?！　”緯梢宰鳛槠胀ǜ叩葘W(xué)校的房地產(chǎn)、城市經(jīng)濟(jì)、金融、投資、工程管理、工程咨詢等專業(yè)的研究生、本科生、專科生的教材，也可以作為相關(guān)專業(yè)實(shí)踐工作者的培訓(xùn)教材或者參考用書。在本書寫作過程中，作者參考了許多文獻(xiàn)資料，于書后列示，在此向這些專家學(xué)者表示衷心的感謝！

內(nèi)容概要

本書主要涉及了房地產(chǎn)投資前期活動(dòng)的全過程，覆蓋了房地產(chǎn)投資決策的主要方面。全書共分10個(gè)章節(jié)，具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資環(huán)境及其分析方法、房地產(chǎn)投資的市場調(diào)查與預(yù)測、資金的時(shí)間價(jià)值、房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析、房地產(chǎn)投資的不確定性分析等。     本書可以作為普通高等學(xué)校的房地產(chǎn)、城市經(jīng)濟(jì)、金融、投資、工程管理、工程咨詢等專業(yè)的研究生、本科生、?？粕慕滩?，也可以作為相關(guān)專業(yè)實(shí)踐工作者的培訓(xùn)教材或者參考用書。。

書籍目錄

第一章  房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)  第一節(jié)  房地產(chǎn)的含義與分類  第二節(jié)  房地產(chǎn)的特性  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資概述  第四節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容  第五節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)  本章概念  本章思考題第二章  房地產(chǎn)投資環(huán)境及其分析方法  第一節(jié)  投資環(huán)境概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法  本章概念  本章思考題第三章  房地產(chǎn)投資的市場調(diào)查與預(yù)測  第一節(jié)  房地產(chǎn)市場研究的作用與限度  第二節(jié)  房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本方法  第三節(jié)  房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容與方法  第四節(jié)  房地產(chǎn)市場分析案例  本章概念  本章思考題第四章  資金的時(shí)間價(jià)值  第一節(jié)  資金時(shí)間價(jià)值概述  第二節(jié)  資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算  本章概念  本章思考題第五章  房地產(chǎn)投資估算與資金籌措  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資估算  第二節(jié)  房地產(chǎn)資金籌措  本章概念  本章思考題第六章  房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表  第四節(jié)  房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析  第五節(jié)  房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析案例  本章概念  本章思考題第七章  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的估算與分解  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制  本章概念  本章思考題第八章  房地產(chǎn)投資的不確定性分析  第一節(jié)  不確定性分析概述  第二節(jié)  盈虧平衡分析  第三節(jié)  敏感性分析  第四節(jié)  不確定性分析案例  本章概念  本章思考題第九章  房地產(chǎn)投資的外在效應(yīng)分析  第一節(jié)  外在效應(yīng)的基本理論  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析概述  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析方法  本章概念  本章思考題第十章  房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇  第一節(jié)  投資方案比較與選擇概述  第二節(jié)  互斥方案的比較與選擇  第三節(jié)  獨(dú)立方案的比較與選擇  本章概念  本章思考題附錄  附錄1  房地產(chǎn)投資分析案例  附錄2  復(fù)利與折現(xiàn)系數(shù)表參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。ǘ┪廴緲?biāo)準(zhǔn)的確定　　確定排污標(biāo)準(zhǔn)是控制污染程度的一種重要方法和政策措施。政府通過調(diào)查研究，確定一個(gè)社會(huì)可以接受的環(huán)境污染標(biāo)準(zhǔn)，然后再把該標(biāo)準(zhǔn)分解為各個(gè)行業(yè)和企業(yè)的具體限制標(biāo)準(zhǔn)，加以實(shí)行。凡是排污量超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，相應(yīng)予以經(jīng)濟(jì)處罰或者法律懲罰。　　這種方法的好處在于，只要確定了排污標(biāo)準(zhǔn)，并加以嚴(yán)格的監(jiān)督和實(shí)施，就比較容易達(dá)成共識(shí)，控制污染程度?！　∵@種方法在實(shí)施中的問題在于，各種不同的生產(chǎn)過程的排污方式和程度是不一樣的，因而，它們降低排污量的成本也是不同的。政府在實(shí)致相同的排污標(biāo)準(zhǔn)限制的時(shí)候，究竟應(yīng)該如何對(duì)待它們？是實(shí)行完全一致的辦法，還是實(shí)行區(qū)別對(duì)待的辦法？如何保證控制和減輕污染標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的有效性？事實(shí)證明，實(shí)行區(qū)別對(duì)待的辦法會(huì)比實(shí)行“一刀切”的辦法要好，效率要高。從道理上說，社會(huì)應(yīng)該動(dòng)員使用最有效率的技術(shù)去消除和降低污染。但是，政府要有效率地區(qū)別對(duì)待，必須知道各個(gè)企業(yè)降低和清除污染的邊際成本。然而，政府卻很難辦到這一點(diǎn)。不過，如果在污染方面情況不同的工廠屬于同一家公司，那么政府只要要求該公司控制污染總量就可以，而不必具體過問其下屬企業(yè)的不同情況。因?yàn)樵摴井?dāng)然熟悉自己下屬企業(yè)的情況，它會(huì)最有效地采用成本最小的方法來達(dá)到控制和減少污染的要求。

圖書封面

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