房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)與謀略

前言

早已習(xí)慣在夜深人靜時(shí)敲擊鍵盤，當(dāng)書稿宣告殺青的那一刻，不覺(jué)已是凌晨3點(diǎn)。已經(jīng)無(wú)法記清到底有多少個(gè)這樣挑燈夜戰(zhàn)以及之后倒頭便睡的深夜，于是隨手點(diǎn)燃一支香煙，又一次打開(kāi)姜育恒翻唱的《燭光里的媽媽》。隨著煙圈被再次吐出，那副沙啞顫抖且沉郁滄桑的嗓音隨即響了起來(lái)，一時(shí)思緒萬(wàn)千……時(shí)至今日，房地產(chǎn)始終還是一個(gè)不斷讓人產(chǎn)生興奮，甚至令人心跳加速的話題。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從概念炒作到產(chǎn)品比拼再到管理競(jìng)爭(zhēng)，從不規(guī)范到逐漸規(guī)范，從不斷成長(zhǎng)到日趨成熟，歷經(jīng)風(fēng)雨逾廿年。在早期協(xié)議出讓階段，有地者就是贏家；在招拍掛出讓階段，有錢者就是贏家；而走到今天，競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則已經(jīng)改變，大整合大轉(zhuǎn)型現(xiàn)象此起彼伏，行業(yè)超額利潤(rùn)漸漸遠(yuǎn)去且綜合競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，中國(guó)房地產(chǎn)的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響。如斯戰(zhàn)爭(zhēng)，發(fā)展商如何決戰(zhàn)千里？這是一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。

內(nèi)容概要

這本書所涉及的內(nèi)容，給中國(guó)房地產(chǎn)的操作流程畫了一個(gè)圈。如果一個(gè)完全不懂房地產(chǎn)的人讀一遍此書，那么，他一定就懂得了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是怎樣一回事。這本書讓人真正懂得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的內(nèi)涵。過(guò)去我們講全程策劃，大都是乙方在講，偏重于前期的概念策劃、廣告策劃及銷售代理服務(wù)。而此書作者是站在甲、乙雙方的角度上來(lái)闡述房地產(chǎn)全程這個(gè)概念的。

書籍目錄

上篇  業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體流程  第一章  拿地定位——萬(wàn)丈高樓從“地”起    第一節(jié)  拿地——拿地方式知多少?    第二節(jié)  定位——賣給誰(shuí)與賣什么    附：拿地決策管理流程    拿地案例    定位案例  第二章  設(shè)計(jì)報(bào)建——做美人胚子不做整容    第一節(jié)  設(shè)計(jì)——從“僧推月下門”到“僧敲月下門”      附一：項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程    附二：“南國(guó)明珠”三期規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書    附三：“南國(guó)明珠”園林景觀設(shè)計(jì)說(shuō)明    附四：關(guān)于“南國(guó)明珠”有關(guān)方案在規(guī)劃局聯(lián)審會(huì)上的溝通    匯報(bào)    第二節(jié)  報(bào)建——愛(ài)拼才會(huì)贏    附：項(xiàng)目報(bào)建管理流程    第三節(jié)  招標(biāo)——征婚故事有乾坤    附一：項(xiàng)目招投標(biāo)管理流程    附二：項(xiàng)目采購(gòu)管理流程    案例  第三章  工程施工——強(qiáng)化過(guò)程出精品    第一節(jié)  質(zhì)量——堅(jiān)決杜絕豆腐渣    第二節(jié)  進(jìn)度——開(kāi)工到開(kāi)盤只需90天    第三節(jié)  成本——必將干毛巾擰出水    第四節(jié)  安全文明——?jiǎng)e弄臟女領(lǐng)導(dǎo)的高跟鞋    第五節(jié)  配套工程——配套也是“親生子”      附一：項(xiàng)目施工管理流程    附二：“南國(guó)明珠”現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工實(shí)施細(xì)則    案例  第四章  營(yíng)銷策劃——如何做到賣得好與買得值    第一節(jié)  產(chǎn)品策略——知名度就是品牌嗎    第二節(jié)  價(jià)格策略——我想飛得更高    第三節(jié)  廣告策略——其實(shí)你不懂我的心    第四節(jié)  銷售策略——賣得快不等于賺得多    附一：項(xiàng)目推廣管理流程    附二：交樓指引    附三：交樓相關(guān)費(fèi)用明細(xì)    附四：《房屋所有權(quán)證》與《國(guó)有土地使用證》辦理流程    案例  第五章  物業(yè)管理——家家有本難的念經(jīng)    第一節(jié)  入伙前——摸清情況好辦事    第二節(jié)  入伙時(shí)——有人歡喜有人憂    第三節(jié)  入伙后——走進(jìn)“婚姻”的柴米油鹽    附：物業(yè)服務(wù)管理流程    案例下篇  企業(yè)治理模塊化  第一章  人才戰(zhàn)略——不要問(wèn)我從哪里來(lái)    第一節(jié)  納才——眾里尋他千百度    第二節(jié)    留才——只想一生跟你走  第二章  決策機(jī)制——秦始皇與好好先生都不可取    第一節(jié)  專業(yè)結(jié)構(gòu)——人無(wú)完人勿逞強(qiáng)    第二節(jié)  決策機(jī)制——集權(quán)分權(quán)勿過(guò)度    附：董事長(zhǎng)半月簡(jiǎn)報(bào)  第三章  目標(biāo)管理與獎(jiǎng)懲機(jī)制——有法可依與執(zhí)法必嚴(yán)    第一節(jié)  目標(biāo)管理——有法可依    第二節(jié)  獎(jiǎng)懲機(jī)制——執(zhí)法必嚴(yán)    第三節(jié)  雇員腐敗的根源    附：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃控制表  第四章  成本管理——要學(xué)葛朗臺(tái)那樣精于算賬    第一節(jié)  時(shí)間成本    第二節(jié)  經(jīng)濟(jì)成本    附一：成本管理操作流程    附二：成本管理科目設(shè)置  第五章  財(cái)務(wù)管理——要學(xué)孫悟空那樣拔毛變猴    第一節(jié)  融資    第二節(jié)  成本    第三節(jié)  稅務(wù)    第四節(jié)  戰(zhàn)略決策與風(fēng)險(xiǎn)控制  第六章  對(duì)外公關(guān)——種瓜得瓜與一呼百應(yīng)    第一節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)的外部關(guān)系    第二節(jié)  商人應(yīng)如何參政  第七章  工作習(xí)慣——一萬(wàn)年太久，只爭(zhēng)朝夕    第一節(jié)  專注投入    第二節(jié)  強(qiáng)化計(jì)劃    第三節(jié)  追求極致    第四節(jié)  勤奮執(zhí)著    第五節(jié)  學(xué)習(xí)創(chuàng)新    第六節(jié)  危機(jī)意識(shí)    附一：在湖北省營(yíng)銷機(jī)構(gòu)評(píng)審會(huì)上的總結(jié)發(fā)言    附二：大會(huì)講話    附三：作者答記者問(wèn)    附四：作者語(yǔ)錄

章節(jié)摘錄

插圖：在“可為與可不為”之間選擇“可為”，以給項(xiàng)目創(chuàng)造更多有利條件。譬如為了搶時(shí)間，先設(shè)法讓窗口收案再補(bǔ)交資料；為了利于日后銷售而對(duì)有關(guān)公建配套的位置進(jìn)行局部調(diào)整等。但需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，除非迫不得已，一般不要去硬碰那些明知“不可為”的原則問(wèn)題，如規(guī)劃局的容積率問(wèn)題、消防局的防火間距問(wèn)題等。否則，在為難別人的同時(shí)，也錯(cuò)過(guò)自己的報(bào)建時(shí)間。廣州有個(gè)發(fā)展商，掛牌拿地時(shí)的容積率是2.9，但為了能增容到3.9，到處托人找關(guān)系，耗費(fèi)近一年時(shí)間，結(jié)果兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)還是徒勞無(wú)功。筆者也曾目睹廣州的一個(gè)消防案例：該項(xiàng)目的報(bào)建方案實(shí)際無(wú)法滿足建筑的防火間距要求，但發(fā)展商為了加快辦理四證以便落實(shí)開(kāi)發(fā)貸款，調(diào)動(dòng)人脈資源，硬闖消防禁區(qū)，結(jié)果還是被迫退案。消防問(wèn)題要慎重，因?yàn)橄酪呀?jīng)立法，誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)，實(shí)行終身負(fù)責(zé)制。行業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范，辦事時(shí)固然要講究靈活性，但必須要看菜吃飯。容積率以及消防等都是敏感問(wèn)題，誰(shuí)都知曉當(dāng)中的利害，搞定一個(gè)人還不夠，還要搞定一批人，難度可想而知。所以在決策之前首先問(wèn)問(wèn)自己：我有這個(gè)能耐嗎？

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《房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)與謀略》：怎樣拿地才能比競(jìng)爭(zhēng)時(shí)手更具成本優(yōu)勢(shì)?難道資金有限就小可以殺人商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)?為什么別人的產(chǎn)晶設(shè)計(jì)就能做到天生麗質(zhì)?如何運(yùn)用“先分天下、再打天下”的軍事策略來(lái)管理企業(yè)的目標(biāo)計(jì)劃?能否像“把子毛巾擰出水”那樣實(shí)施系統(tǒng)高效的完全成本控制?董事長(zhǎng)與總經(jīng)理應(yīng)整合哪些核心資源來(lái)推動(dòng)企業(yè)的更快更好發(fā)展?中國(guó)房地產(chǎn)的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響，《房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)與謀略》一一為您破解制勝謀略。

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