未來靠啥養(yǎng)老

內容概要

中國老太太與美國老太太如何買房的有關爭論，至今還言猶在耳。時隔數(shù)年，又一位新的老太太來到中國，帶來了以房養(yǎng)老的全新理念。本書對以房養(yǎng)老的理念和操作模式等給予全面介紹，并試圖對關乎到億萬老年人的養(yǎng)老保障事項以全新的詮釋。

作者簡介

柴效武，浙江大學經濟學院教授，浙江大學經濟學院金融理財研究中心副主任，主要研究方向為教育經濟、家庭經濟、會計財務、金融投資等。自1983年以來，在中央及省級刊物發(fā)表有關經濟、會計、稅收、金融、家庭經濟、教育經濟等論文40多篇；出版《家務勞動研究》、《教育資助暨助學貸款制度研究》、《個人金融服務研究》等專著多部；出版有關會計、稅收、金融及家庭經濟等方面的教材、讀物10多部，主持國家、教育部及浙江省社會科學規(guī)劃基金項目3項，參與國家及省級社會科學規(guī)劃基金項目、自然科學基金項目3項。目前主要從事住房養(yǎng)老保障模式的研究。

書籍目錄

金融養(yǎng)老
 倒按揭養(yǎng)老
 售房養(yǎng)老
 家內售房養(yǎng)老
 投房養(yǎng)老
 投資還本入住
 合資購房
 父子合資購房養(yǎng)老
 父子接力貸款購房
 住房出典
集中養(yǎng)老
 異地養(yǎng)老
 基地養(yǎng)老
 老年公寓養(yǎng)老
 老年社區(qū)養(yǎng)老
 集資合作養(yǎng)老
換房養(yǎng)老
 住房置換
 售房入院養(yǎng)老
 售房入院+養(yǎng)老壽險
 租房入院養(yǎng)老
 宅基地換養(yǎng)老
 農房換市區(qū)房養(yǎng)老
 招徠房客
 購養(yǎng)老房養(yǎng)老
 合居共住養(yǎng)老
托付養(yǎng)老
 托付贍養(yǎng)
 遺贈扶養(yǎng)
 農家養(yǎng)老
 以房換養(yǎng)
 以房自助養(yǎng)老
 法國的Viager養(yǎng)老
附：測試：你適合哪種養(yǎng)老模式

章節(jié)摘錄

　　第一篇　 金融養(yǎng)老　　金融是現(xiàn)代化的一種融資工具，欲求住房擔當養(yǎng)老保障的功用，首先就需要動用金融保險這種構思精妙的手段，為家庭的養(yǎng)老事業(yè)服務。倒按揭在國外已經發(fā)展的是如火如荼，其他金融手段參與以房養(yǎng)老事業(yè)也相繼出現(xiàn)。本部分主要對這些運作方式予以揭示和介紹，以期推動我國的金融保險機構早日加入以房養(yǎng)老的隊伍?！　∫?、倒按揭養(yǎng)老　　一位退休老人，除了擁有一套住房外，沒有或缺乏其他養(yǎng)老金來源，可以選擇將房子抵押給金融機構或其他專門機構，每月從該機構領取一定數(shù)額的生活費，用于晚年改善生活之需，在他去世后這套房子就歸由該機構所有或處置，這是大家今天已熟知的倒按揭。倒按揭作為以房養(yǎng)老實施的典型方式，已受到了社會公眾的異常青睞，并強烈地沖擊著國人千百年來的養(yǎng)老觀念，對此組織深入的分析研究，是非常必要的?！　。ㄒ唬┑拱唇业奶岢觥　⌒枰f明，日常談到以房養(yǎng)老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養(yǎng)老只是倒按揭這一種方式，則是個極大誤讀。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。事實上，據(jù)我們的研究，以房養(yǎng)老是一種養(yǎng)老保障的新理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老可以采取的方式很多，據(jù)我們大致歸納可包容20多種，并非只有倒按揭一條道，更非一定要將以房養(yǎng)老等同于倒按揭?！　〈蠹伊晳T于認為以房養(yǎng)老就只是倒按揭，同時附帶談到倒按揭實施的復雜性與難以操作性，最終結果就是以房養(yǎng)老看起來美好，用起來糟糕，實際上難以實施。曾經有位老年人向我提出這樣的疑惑:“以房養(yǎng)老是大家熱衷評論的熱門話題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時期內難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險公司推出這一金融保險產品了。在這種狀況下，還有什么更好的養(yǎng)老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？老大爺?shù)脑捠菍Φ?，但在作出介紹之前，我們首先看看什么是倒按揭?！　。ǘ┦裁词堑拱唇摇　∈裁词堑拱唇遥煌Y料文獻的定義表述有所不同，但都可發(fā)現(xiàn)它是一種“幫助老年人在不出售住房的前提下，將房產價值轉換成流動的現(xiàn)金，為老年人提供養(yǎng)老收入支持的金融工具”。老人參與倒按揭的結果是，在自己的晚年生活缺乏現(xiàn)金流入，生活陷入困頓，沒有繼承人或不想讓子女繼承自己房產的情況下，以自有產權的住房作為抵押，每月從相關機構獲取一定數(shù)額的款項，來彌補日常養(yǎng)老金的不足。金融機構開辦這項業(yè)務，解決這部分老人用死亡后的房產價值提前變現(xiàn)套現(xiàn)來養(yǎng)老，是很有價值的。　　倒按揭業(yè)務的開辦，主要用于有自有住房產權卻缺乏養(yǎng)老金收入的老人，該老人有自己中意的住房，準備在該住房做長期居住養(yǎng)老到最終死亡，且并不準備從該住房中遷出。倒按揭得到的款項可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用額度內根據(jù)借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好處是，在整個居住年限或者說老年人生存年限內無需還款，貸款到期則以出售住房的收入或直接以該住房資產還貸，包括本金和利息。貸款的特點是分期放貸，最后一次性收回。貸款本金和利息總額隨時間延長、分期放貸而增長，自有資產減少。這種貸款之所以叫“倒按揭”或稱名為“反向抵押貸款”，正在于它的現(xiàn)金流方向與傳統(tǒng)抵押貸款相反，是以房產為抵押，借方（房主）從貸方（抵押貸款機構）取得現(xiàn)金，而非傳統(tǒng)的住房貸款現(xiàn)金從房主流向銀行等金融機構。　　倒按揭最早源于荷蘭，當時是荷蘭政府為了解決住房問題而提出的一種措施。上世紀的80年代，美國出現(xiàn)了大量的“房子富翁、現(xiàn)金窮人”，于是倒按揭應運而生，為滿足這些老年人用房子換錢養(yǎng)老，做出了大貢獻，并逐漸成為老年住房所有者的絕佳金融產品。美國的住房和城市發(fā)展部(HUD)最早開辦并大力支持了倒按揭業(yè)務，許多老年人用它補充社會保障、意外的醫(yī)療費用支付，改善家居生活，等等。使得美國成為倒按揭業(yè)務開展最成熟、最具代表性的國家。這個金融產品目前在英國、澳大利亞、法國、日本等發(fā)達國家已有了廣泛開展，我國尚未引進類似業(yè)務，但相關的產品研發(fā)正在進行，預期不久的將來就會面向全社會正式推出?！　〉拱唇乙罁?jù)其可達到的目標而言，是一種帶有社會福利保障色彩的商業(yè)經營行為。具體實踐操作中，需要有商業(yè)性的嚴密精算和財務指標計量、價值確定、成本收益計算的經濟分析。同時，依據(jù)本事項的特定養(yǎng)老目標而言，又附有濃郁的社會福利保障的色彩，是老年人將其擁有房產的全部價值，在自己有生之年做出的一種合理配置、有效分配的特殊制度安排?！　。ㄈ┟绹牡拱唇摇　∶绹牡拱唇野l(fā)放對象，是62歲以上的老年人。發(fā)放的形式有：　　1．聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭，這種貸款可以保障老年住戶盡可能長時間地生活在自己的住房內，并在一定期限內按月分期獲得貸款。這是美國聯(lián)邦政府投保的很安全的計劃，給參與貸款的老年人提供了有力的金融保障?！　?．聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭，這種貸款有固定期限，用戶須在約定期限內還貸。尚若貸款期限已到，而老人仍是精神奕奕時，也需要從抵押的住房中搬離，俗話稱為“掃地出門”。目前，這種貸款已經因巨大的社會輿論壓力而停止辦理。　　3．放貸者有保險的倒按揭，這種貸款由金融機構辦理有關保險，貸款的對象資格不需要得到政府的認可，發(fā)放貸款的機構與住戶共同享有住房未來增值的收益，并要求住戶至少保留住房資產的25%～30％作為償還貸款的保證?！　∶绹牡拱唇以诮洑v了起初階段的“有行無市”，“關注者眾，參與者寡”的尷尬局面后，最近幾年來是越來越受歡迎，每年幾乎呈現(xiàn)為40%～70%的增幅。2000年即本世紀初期，每年新加入人員尚不足5000份，到2007年，這一數(shù)據(jù)即超出10萬份大關。即使是在房價普遍下滑，金融危機急劇到來的2008年，仍然有11萬名老年人踴躍加入倒按揭的隊伍，較上一年仍有微弱增長?！　〉拱唇业姆靠罱o付額度，同房價、利率、老人壽命等因素有密切相關。年齡越大，存活余命一般而言就會越少，貸款期限也會相應短一些，每月能得到的現(xiàn)金就越多。同理，房價越高，對老年人的保障力度就越大，一套價值上百萬元的住房，每期可以拿到的貸款肯定會大大超出價值僅有10余萬元的住宅。利率的調整對此也有較大影響，低利率時代每期可以拿到的抵押房款，肯定會大于高利率時代，具體的款項給付需要經過細致復雜的計算過程才可以。利率、房價、預期壽命等又是會經常發(fā)生波動的，這就需要重新計算，經常調整每月給付的額度。　　在美國的克里夫蘭州，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬元美金的住房，將這套住房實施反向抵押后，他每個月可以獲得抵押款917美元；如果該老年人只有70歲，每個月就只能獲得791美元；如是80歲的老年人參與這一業(yè)務，每月則可以獲得1099美元。對哪些年齡大而又生活拮據(jù)的老人來說，倒按揭無疑是改變生活條件的最佳選擇。　　選擇合適的倒按揭，能讓老人得到更大的財務獨立和生活保障。選擇錯誤的貸款計劃，則會讓老人陷入財務危機。如選擇了一項要求在特定時期還款的倒按揭（此類貸款被稱為“固定期限”的倒按揭），必須確保在還款日有足夠的錢來歸還這筆貸款。否則，客戶將不得不把房子提前賣掉來還債，使自己處于無家可歸的地步。但如選擇的是非固定期限的倒按揭，那就完全不需要為此發(fā)愁了，客戶能夠活到多久，壽險公司就會將款項向客戶支付到多久?！　〉拱唇野巳舾煞N具體的實施模式，有終生養(yǎng)老金抵押貸款與一般倒按揭貸款多種，具體操作模式有所不同。老年人如選擇終身年金支付的方式，就能保證老年人在整個有生之年內都能持續(xù)、等額地獲得所需要的資金，無后顧之憂；如選擇信用額度支付，只要總的信用額度未曾用完，就可以繼續(xù)取得所需要的資金；如果選擇一般的定期定額貸款，就需要事先預防好可能出現(xiàn)的長壽風險。如能制訂出某種由國家、金融保險機構或其子女予以“兜底”的保障措施。只要借款人壽命能活得足夠長時，不論采取哪種形式，從房屋抵押中所獲得的價值，必將會超過房屋本身的價值。并非說抵押住宅的價值剛剛消耗完畢，就要將仍健康生存的老年人“掃地出門”，這是可以放心的?！　。ㄋ模┑拱唇业倪\營模式　　倒按揭與其他以房養(yǎng)老的方式相比，更能滿足老年人用房子養(yǎng)老的需要。在各類倒按揭貸款中，借款人需要貸款的時間長短是不確定的。其中，終身養(yǎng)老金抵押貸款的借款人，可以將房屋先送到保險公司保險，以期得到保險公司給付的終生養(yǎng)老金。保險公司每月拿出一定資金給保險人，同時扣除相應的利息費。當房屋出售時，售價首先用來償還保險公司支付的養(yǎng)老金及其利息。如借款人去世，養(yǎng)老金即停止發(fā)放，房屋歸保險公司所有?！　牡拱唇业膬群校覀兛梢院芮宄乜吹竭@種金融產品的運營方式，大致可表現(xiàn)為：　　1．房子是住戶最大的資產，房主在貸款之前，選擇有一定資質的獨立中介咨詢機構咨詢相關的信息，了解更多的倒按揭信息和相關資料，找到適合自己的貸款類型?！　?．房主與商業(yè)銀行或保險公司簽訂倒按揭協(xié)議，將自有房產抵押給銀行或保險公司。協(xié)議中需要詳細寫明貸款的期間、利率、每期應支付款項、其他相關責任條款和違約處理方式等內容?！　?．商業(yè)銀行受房主委托向保險公司投保，包括以房主為對象的人壽險，房屋為對象的財產險，以及倒按揭業(yè)務中可能會出現(xiàn)的長壽保險等?！　?．商業(yè)銀行或保險公司按合約規(guī)定的方式，在老年人生存的整個期間或約定的貸款期間，向老人逐期提供抵押貸款，老年人用這筆資金補充養(yǎng)老用費的不足。　　5．貸款到期后，房主或其繼承人在房地產二級市場上出售該抵押房產，歸還所借貸款的本息，或者由商業(yè)銀行與保險公司等，以其他方式轉讓該抵押房產，收回所貸款項的本金和累計利息，計算整個期間的經營盈虧。　　6．老人離世后，子女可以選擇再把該房產買回，只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費貸款利率支付利息，房子仍舊歸由子女享有。　　7．為將整個貸款占用的資產搞活，商業(yè)銀行或保險公司可將整個抵押貸款打包，按協(xié)議在資產證券市場上出售，以期提前收回放出款項，減弱可能會出現(xiàn)的流動性凝固和支付危機?！　。ㄎ澹┑拱唇业脑u價計算　　在倒按揭的狀態(tài)下，老人把自有住房抵押給銀行后，仍然可以對今后的未知遺產進行比例分配。銀行根據(jù)房價、老人的預期壽命、利率貼現(xiàn)等因素，估算出大致結果，然后在該老人的整個生存期間，按月給老人支付一筆錢財，這筆款項可視為銀行對老人的抵押貸款，也可視為房款的提前逐期給付。待老人離世或出售、搬離該住房時，銀行對其房產進行清算。如果該房產拍賣清算的結果，低于銀行這些年支出的總額包括利息，或與之抵平，銀行與老人的倒按揭關系就宣告結束。如果房產拍賣的結果，高于銀行貸款支出總額及累計利息，多余的部分將根據(jù)老人的遺囑做出安排，仍可作為遺產由子女繼承。一般而言，為減弱貸款風險，一般都會預留部分房款不予發(fā)放，這樣雖然減少了可抵押貸款的額度，但有利于繼承者對住房增值的受益，對可能出現(xiàn)的風險等也能給予較好防范?！　?jù)我們最近幾年對倒按揭的深入系統(tǒng)研究，倒按揭的評估與給付標準的評定、計算非常復雜，除估算房屋價值以及未來的房價走勢，還要估算老人的預期余命和未來的利率波動趨勢。銀行要培育一批類似保險精算人的測算人群，不是短時期就能解決的。因潛在風險巨大，國內保險公司目前尚不敢輕易嘗試倒按揭業(yè)務。中央財經大學的保險學院院長郝演蘇教授認為，倒按揭是一個跨銀行、跨保險的金融理財類產品，對保險公司的精算要求非常高，使得國內保險公司望而卻步。只有在保險業(yè)的介入下，分散貸款回收的風險，這種新型的房地產融資方式才能順當出現(xiàn)并穩(wěn)步發(fā)展，終究得到金融機構及老年住戶的認同和積極參與。　　倒按揭無論是在法律還是在操作實踐上，都比普通抵押貸款或房屋的買賣、轉讓、出租等行為復雜得多，需要花費的各類手續(xù)費也高于普通按揭貸款，還有保險費、住房價值評估、咨詢等費用的額外出現(xiàn)。尤其是很多費用需要在貸款成交時支付，這種貸款的初始成本是非常高的。這些高于賣房和普通貸款的手續(xù)費，都是為了確保借款人在利用房屋獲得現(xiàn)金的同時，能夠繼續(xù)長期居住在自己的房屋內。如借款人并無此項需求，而是準備搬遷到更適于養(yǎng)老的新環(huán)境，支付這些高昂的費用就顯得很沒有意義。所以，倒按揭對哪些打算將房屋出賣掉，搬遷他地或居住到養(yǎng)老基地的老年人來說，并非最佳選擇?！　≡诘拱唇耶a品的設計中，保險公司是必不可少的一環(huán)，這類房產年金保險在香港是很流行的。一些老人有巨額資金，卻又怕超額使用萬一不足。使用年金壽險就不用擔心余命和正好用完的問題。年金保險在香港還有個很通俗的名稱，叫做“斗長命”。人的壽命總是有長有短，壽命長則老人劃算，壽命短則老人吃虧?？偸怯腥撕軇澦?，有人不大劃算，極易惹起糾紛。保險公司是按照客戶的壽命無限制給予償付的，要在全社會的千萬名老人身上做個壽命長短的大數(shù)平均，最終得到較為合理的結果。如某個人70歲就過世了，無疑是非常吃虧。80歲過世就可以雙方打平。如客戶不小心一下子活到了90歲，那可就賺大了?！　〉拱唇覙I(yè)務開辦涉及面廣、事項復雜，操作起來甚為不易，但卻是以房養(yǎng)老理念實施的重要手段。也是我國目前很應當予以實施操作，至少是前期產品研發(fā)先行的重要事項。　?。┑拱唇业膬?yōu)越性　　結合各個國家推行倒按揭的經驗來看，倒按揭業(yè)務的推出，大致可具有以下優(yōu)點：　　1．不動產轉換成現(xiàn)金收入，老人可繼續(xù)住在自己家中養(yǎng)老　　倒按揭最大的優(yōu)點，是老人既能在有生之年將住房轉換成現(xiàn)金用于養(yǎng)老，同時又能保證自己繼續(xù)在原有房屋中居住，避免搬遷對生活造成的種種弊端。它不需要把心愛的家園出售，被迫離開熟悉的環(huán)境，到自己不熟悉的地方去養(yǎng)老。這是很受老年人歡迎的?！　‰m然在利用房屋價值獲取現(xiàn)金的諸多方式中，倒按揭并非唯一選擇。比如，老人可以將房屋出售來獲取現(xiàn)金，然后移居到專門的基地養(yǎng)老或租房居住，或者出售原有房屋后再買一套較小的房屋，以其差價作為養(yǎng)老金。但從心理上講，老年人長期居住于自己的房子里，對該房屋已經有很深的感情，對周圍的鄰居和房屋的各項設施，對周邊的生活娛樂場所、購物環(huán)境等也都很熟悉，一旦遷移到新環(huán)境，必須重新熟悉和適應。這對年輕人來說可能算不了什么，但對適應能力較差的老年人來說，不能不說是個大負擔，處理不好很可能會對其晚年生活產生不利影響，甚至造成嚴重的社會問題。況且，房屋買賣的繁難和較多的交易費用、稅金繳納等，也使老年人實際可取得資金的額度大打折扣。這對喜歡老環(huán)境、老街坊的老年人而言，顯然不是理想選擇。對這類老人而言，倒按揭就有著特殊的價值?！　?．貸款期間沒有還款付息的壓力　　一般的抵押貸款都必須按期還款并加付利息，如貸款后沒有持續(xù)可靠的收入作保障，就將面臨著用其他收入還款的沉重壓力，甚至將面臨被趕出家門的危險。這對本來就缺乏養(yǎng)老金的老年人來說，貸款融資的意義將大大削弱。倒按揭的最大好處，就是在整個貸款期間，不存在每期還本付息的壓力。只要借款人在整個貸款期間沒有違約行為，也沒有永久性遷出供抵押的房屋，沒有因身體和精神的原因長期居住于醫(yī)療機構等情況，按規(guī)定就沒有還本付息的義務。這樣，不但使老年人可以安詳度過晚年，也減輕了家庭和社會的養(yǎng)老負擔?！　?．長壽的老年人可以獲得終身有保障的收入　　老年人的壽命預期盡管有種種方法預先精算，平均預期壽命及遵循大數(shù)定理而制作的生命表，也有相當?shù)目茖W性。但這只是平均壽命，具體到張三、李四等個別人員，就總是有部分老年人會活得大大超出預期壽命。長壽固然是件好事，可對養(yǎng)老金的實際需求就會顯著超出預期，無論是賣房還是申請其他貸款，此時都顯得無能為力。倒按揭可以保障終生期間源源不斷的現(xiàn)金流入，就顯得頗有吸引力?！　δ男碛休^高價值、產權獨立的房產，但現(xiàn)金收入低下的老年人來說，倒按揭是幫助他們擺脫貧困、增加收入的有效途徑。對那些擁有房產價值較高，現(xiàn)金收入也很高的老年人，倒按揭則視為改變生活方式，以更積極、健康狀態(tài)渡過晚年養(yǎng)老生活的最好辦法。前者是雪里送炭，后者則是錦上添花，兩者的結果都是很好的?！　?．改善晚年居住生活環(huán)境　　許多老人居住在面積小、功能少、檔次低、環(huán)境差的“房改房”里，他們希望晚年生活能在大面積、功能多、檔次高、環(huán)境優(yōu)越、感覺良好的住房里舒心適意的養(yǎng)老。老人經過多年的資產積聚，也有了相當?shù)膶嵙?。在這種狀況下，倒按揭的宗旨之一，就是可以滿足眾多老年人對生活養(yǎng)老環(huán)境改善的需要。比如，老年人將住房向保險公司實施倒按揭，再委托房產中介公司或老年房產經營公司代為經管該套住房，自己則住到合適的養(yǎng)老基地或養(yǎng)老院去。住房實施倒按揭可以得到一份收入，住房的經管打理又得到另一份收入，用于繳納養(yǎng)老基地的房費和生活費，除外還有一筆剩余可以用到事業(yè)發(fā)展或其他需要花錢之處。當然，老年人希望保留該套住房時，直接將該住房對外出租，用租金收入養(yǎng)老即可；若不希望保留該套住房時，將住房直接出售也是一種簡便做法，但卻難以再享受房價增值的收益。老人們參與倒按揭業(yè)務后，每個月就有了充裕的養(yǎng)老金可以支配，基本生活得到保障的同時，還能外出旅游、聘請護理等享受生活的樂趣。　　上海、長沙、重慶等城市的人大代表，曾經多次呼吁實施倒按揭以房養(yǎng)老。如國家制定了切實可行的倒按揭政策，不僅能改善老年人的經濟條件，提高晚年生活質量，更重要的是能極大地減輕社會保障體系的壓力，促進整個社會穩(wěn)定和諧，對經濟社會發(fā)展也有較大好處。某中介公司的市場總監(jiān)表示，有實力的個人投資者、經紀公司或養(yǎng)老院等機構，比較適合開辦倒按揭業(yè)務。大多數(shù)的銀行界人士認為：隨著社會觀念的改變和家庭財富的增加，倒按揭在未來應該會有較大的市場空間?！　。ㄆ撸┑拱唇以谖覈瞥龅恼系K和預期前景　　1．倒按揭實施的障礙　　一般認為，要在中國開展以房養(yǎng)老和倒按揭，不僅有來自操作層面上的問題，還有相當?shù)挠^念上的障礙。子女贍養(yǎng)老人更容易被老人自己和社會輿論認可，老人在得到子女贍養(yǎng)的同時，將自己的住房在百年之后留給后代，也被視為天經地義。一位專業(yè)理財師表示：目前能接受倒按揭的可能只有極少部分家庭，許多老人還會擔心如將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了，很多老人不愿意用放棄親情和關愛的方式來換取現(xiàn)金。對無子女或子女較為富裕、思想開通及子女在國外的空巢老人來說，這種養(yǎng)老方式還是比較合適的。　　鑒于老年人對住房產權的敏感，南京和上海的金融機構在試水以房養(yǎng)老時，都選擇了回避產權變換的房產抵押。中國人壽江蘇分公司一位負責人認為“倒按揭并沒有介入到老人的房屋交易中來，某種意義上只是一種養(yǎng)老保險產品，是為有些老人提供了賣房養(yǎng)老的可能性和渠道。”倒按揭盡管回收有一定保證，但面對無限制周期貸款、抵押資產的變化、利率的不穩(wěn)定、預付款的風險及房屋的維修不當?shù)扔绊懀嬖谥喈數(shù)氖袌鲲L險和操作難度?！　　白鳛殂y行，我們首先要考慮這種抵押貸款的盈利點在哪里。但倒按揭卻看不清?！鄙虾Ｊ心炽y行信貸部的負責人說，現(xiàn)在私人貸款一般是要每月歸還本息，倒按揭要十多年甚至二三十年后才能有回報，銀行不愿意承擔這樣長時間的盈利成本。在歐美國家，許多老百姓通過倒按揭的方法將住房的價值提前變現(xiàn)，規(guī)避高額遺產稅造成的損失，市場規(guī)模非常大。但中國還沒有開征高額遺產稅來刺激以房養(yǎng)老行為的出現(xiàn)。倒按揭的市場到底有多大，很值得懷疑。在這些問題都沒有解決時，銀行很難被觀念上的東西說動?！　≡谀车氐恼{查中，約有四成受訪市民愿意嘗試這個新鮮東西，更多父母的心愿則是：除非萬般無奈，否則不會將住房抵押或出售靠房子養(yǎng)老，若條件許可還是希望能留下房子給孩子，福佑后人。故儲蓄養(yǎng)老依舊是現(xiàn)階段防老的主要途徑。　　2．倒按揭的預期前景　　各種以房養(yǎng)老模式中，倒按揭是其中設計最為精妙、計算最為復雜、制度最難確立、涉及面最為廣泛、相關制約因素最多的一種。今天，我們如貿然實施這一金融產品，并非完全不能操作，只是還有眾多的工作要做，有某些限制條款尚待克服，相關理論體系有待進一步的構建，有關政策法規(guī)平臺還未能完全建立，金融保險體制與機制還需要做相當?shù)男碌臉嬛?，居民百姓的倫理習俗觀念還有較大障礙要予突破，相關聯(lián)的眾多中介機構還不能完全服務到位，具體的產品研發(fā)、市場調研、制度要素設計等，也都有著眾多的工作等待大家齊心協(xié)力共同完成?！　〉拱唇冶M管涉及面廣，事項復雜，難以操作，但并非高不可攀。為了消除購房者將一生積蓄投到房產中去，可能導致老無所養(yǎng)的擔心，我們目前正在緊張研究實施倒按揭的可行性，在組織相關產品研發(fā)和制度設計。等將一切工作大部做完，這個新型金融產品就會在不遠的將來同大家見面的。還需要說明的是，倒按揭產品即使推向了社會，起初也只是個試點，中國保監(jiān)會有關人士曾在多個公開場合透露，將在北京、上海、廣州等城市推行這個業(yè)務的試點，待試點成熟之后，才可能面對社會作大規(guī)模推出。因此，目前還不可能對此大規(guī)模運做之前，可預期的未來也無法將它較快地向全國全面推出之時，大家先試試其他各種非金融機制運作的辦法，都是可以的?！　『x：老年人將房產到業(yè)務開辦機構作抵押，每個月從機構領取相當?shù)目铐?，來彌補養(yǎng)老期間現(xiàn)金流入的不足，到自己身故或出售該房產時，直接用該抵押房產或出售的價款歸還機構的累積本息?！　?yōu)點：為“房產富人、現(xiàn)金窮人”的老年人以房養(yǎng)老開辟了一條通道，對金融保險機構增加了業(yè)績、利潤的增長點，有利于家庭資源的優(yōu)化配置和效用提升。　　缺陷：業(yè)務開辦復雜，聯(lián)系面廣，時間長，風險大，業(yè)務開辦有一定的門檻限制，老年人能夠從住房中得到的價值并不算太多?！　r代背景：老百姓已經擁有了較高比例的住房，老年人的數(shù)量上升，人口老齡化危機急劇到來，迫切需要開辟養(yǎng)老的新途徑。　　要求：借鑒國外倒按揭的通常做法，積極研發(fā)相關金融產品，國家政策給予一定支持；金融保險機構積極開發(fā)這一產品；老年人打破傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，積極參與這一業(yè)務?！　∵m用范圍：有較高的自有房產價值，但缺乏現(xiàn)金收入的老年人，愿意將自己的住房抵押給業(yè)務開辦機構，子女對此持支持態(tài)度，一般為城市的中老年家庭。　　……

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