社區(qū)商業(yè)開發(fā)操盤實戰(zhàn)解碼（上下卷）

內(nèi)容概要

　　《社區(qū)商業(yè)開發(fā)操盤實戰(zhàn)解碼(上下卷)》是社區(qū)商業(yè)投資開發(fā)指導的第一本案例式教科書，全書緊抓社區(qū)商業(yè)全程操作的7大關鍵環(huán)節(jié)步步推演、7程核心開發(fā)模式精確解讀、23個絕密實戰(zhàn)案例分析，是實戰(zhàn)型社區(qū)商業(yè)操盤的最優(yōu)范本。全書分上下兩卷。

書籍目錄

第一操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)的起源二、杜區(qū)及社區(qū)商業(yè)的概念三、社區(qū)商業(yè)的演變規(guī)律和發(fā)展進程四、社區(qū)商業(yè)的主要特征五、社區(qū)商業(yè)的商業(yè)操作原理六、社區(qū)商業(yè)的分類及表現(xiàn)形式七、制約社區(qū)商業(yè)發(fā)展的五大因素八、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的“錢”景第二操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程及趨勢一、中國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀二、北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況及餐飲特色發(fā)展模式三、上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及社區(qū)商業(yè)標準體系四、全國級示范社區(qū)評價規(guī)范(樣本)五、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展狀況及六點借鑒經(jīng)驗六、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的十大趨勢第三操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式一、社區(qū)商業(yè)的開發(fā)背景二、社區(qū)商業(yè)開發(fā)的四大問題和四大矛盾三、社區(qū)商業(yè)的四大開發(fā)策略四、社區(qū)商業(yè)投資開發(fā)的三個階段五、社區(qū)商業(yè)亟需由粗放式開發(fā)進入專業(yè)化運營六、社區(qū)商業(yè)的三種開發(fā)模式七、社區(qū)商業(yè)的四種開發(fā)價值第四操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位與策劃一、社區(qū)商業(yè)定位與策劃的內(nèi)容二、社區(qū)商業(yè)的市場調(diào)研三、社區(qū)商業(yè)的選址四、社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營定位五、社區(qū)商業(yè)的市場定位六、社區(qū)商業(yè)的規(guī)模定位七、社區(qū)商業(yè)的形象定位八、社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃定位九、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位十、社區(qū)商業(yè)的價格定位……第五操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃與設計第六操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)的運營模式第七操作環(huán)節(jié)：社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略1：鄰里中心的開發(fā)及運營模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略2：社區(qū)底商的開發(fā)及運營模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略3：社區(qū)商業(yè)街的開發(fā)及運營模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略4：社區(qū)商業(yè)中心的開發(fā)及運營模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略5：萬科社區(qū)商業(yè)的開發(fā)技巧及運營模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略6：大盤社區(qū)商業(yè)實戰(zhàn)操盤解碼社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心策略7：城市邊緣社區(qū)、高檔社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

章節(jié)摘錄

　　社區(qū)商業(yè)的起源　　1882年，法國社會學家卡·滕尼斯首先提出“communlty”的概念，1938年，費孝通將其翻譯成“社區(qū)”，并對其進行了定義，即在一定區(qū)域內(nèi)，由有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體。它包括五方面內(nèi)容，即地域、人口、區(qū)位、結構和社會心理?！　?0世紀80年代末90年代初，國內(nèi)城市不斷發(fā)展，區(qū)域范圍不斷擴大，市級商業(yè)中心距離一些新興的居住社區(qū)越來越遠。于是，一些零散的、以滿足社區(qū)居民日常生活必需品消費為目的的由底層住宅改造的底商應運而生，這些底商的檔次都較低，隨著數(shù)量的不斷增加，狹義上的社區(qū)商業(yè)初步形成?！　〉搅?0世紀末期，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)得到了迅猛發(fā)展，尤其是進入2l世紀后的幾年，伴隨著全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場上掀起的住宅郊區(qū)化的熱潮，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成型。　　回首整個社區(qū)商業(yè)的起源，我們發(fā)現(xiàn)，四個因素促進了整個社區(qū)商業(yè)在中國的蓬勃發(fā)展?！　?.城市郊區(qū)化是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的“催化劑”　　社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)，隨后在英國、法國、日本和新加坡等國也獲得了一定的發(fā)展，并日益成熟。當時由于家庭汽車的普及，在城郊新建了發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)遷移，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)的居民服務的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、法國和日本等國家由于居民住宅的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)。70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。2.舊城改造為社區(qū)商業(yè)發(fā)展“推波助瀾”　　隨著舊城區(qū)改造的實施，居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷。目前，我國北京、上海、大連等大城市開始出現(xiàn)“城市空心化”的端倪?！　⊥瑫r，城市中心大中型商業(yè)設施出現(xiàn)階段性相對飽和，城市中心商業(yè)網(wǎng)點過多，城市郊區(qū)、新開發(fā)區(qū)、。工業(yè)園區(qū)、新居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點過少的“里重外輕”現(xiàn)象?！　∥覀冎?，城市面積擴大后，任何一個新建社區(qū)都需要相應的商業(yè)配套。如果幾個社區(qū)連在一起，就需要一個功能完善的商業(yè)中心，來滿足不同社區(qū)聚集的特征不同、文化背景不同、消費傾向和消費品味不同的居民的需求，所有這些意味著社區(qū)消費蘊含著多元化、主題化和個性化的色彩。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的立足點正是全面迎合社區(qū)消費色彩，滿足社區(qū)居民的消費需要。

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　　《社區(qū)商業(yè)開發(fā)操盤實戰(zhàn)解碼》是社區(qū)商業(yè)投資開發(fā)指導的第一本案例式教科書。全書緊抓社區(qū)商業(yè)全程操作的7大關鍵環(huán)節(jié)步步推演、7種核心開發(fā)模式精確解讀、23個絕密實戰(zhàn)案例深入分析，是實戰(zhàn)型社區(qū)商業(yè)操盤的最優(yōu)范本。全書分為上下兩卷?！　∩暇砗暧^闡述社區(qū)商業(yè)操盤的知識體系架構，從定位與策劃、規(guī)劃設計、運營管理、物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)入手，點出每個環(huán)節(jié)操盤的核心要點，并附有各個環(huán)節(jié)的實操案例。上卷對整個社區(qū)商業(yè)操盤的理論體系進行了清晰的梳理。　　下卷以社區(qū)商業(yè)市場最真實的23個實戰(zhàn)案例展開剖析，總結了7種核心開發(fā)策略：鄰里中心開發(fā)策略、底商開發(fā)策略、社區(qū)商業(yè)街開發(fā)策略、社區(qū)商業(yè)中心開發(fā)策略、大盤社區(qū)商業(yè)開發(fā)策略、邊緣社區(qū)高檔社區(qū)商業(yè)開發(fā)策略、萬科社區(qū)商業(yè)開發(fā)策略?！　〉谝粭l：“5.10.15，是衡量社區(qū)商業(yè)的基本指標。它的服務人口一般在5方人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。居民步行5分鐘可到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車1 5分鐘可到達購物中心?！　〉诙l：“4.3.3”是社區(qū)商業(yè)經(jīng)營結構最佳的結構。一般按照購物40％、餐飲30％和其他服務30％的比例進行設置。　　第三條：社區(qū)商業(yè)的規(guī)模，沒有絕對法則。你不能說SOHO的商業(yè)配比10％偏高，你也不能說碧桂園的1％比例偏低。社區(qū)規(guī)模和位置很大程度上決定著商業(yè)量的配置，所以我們說只有合適與不合適之分。如果按照商務部（新建社區(qū)）的標準，我們可以采用兩個指標，一個是大型社區(qū)人均商業(yè)面積0.9％，中型社區(qū)人均商業(yè)面積0.7％；另一個是商業(yè)面積配比5％一8％o　　第四條：杜區(qū)商業(yè)具有復合的業(yè)態(tài)形式。多種業(yè)態(tài)布局組合搭配保持社區(qū)商業(yè)的特色是目前開發(fā)商積極探索的模式。一般包括社區(qū)多組團商業(yè)街多組團布局模式、社區(qū)大圍合商業(yè)街大圍合布局模式、社區(qū)組團與商業(yè)組團分別集中布局模式?！　〉谖鍡l：分期開發(fā)的大盤需要掌握集中商業(yè)與分散商業(yè)的配置技巧。一般來說，集中商業(yè)應該設置在居民步行不超過500米或步行5－8分鐘即可到達的半徑范圍內(nèi)。集中商業(yè)與分散商業(yè)的合理配比為80％：20％。　　第六條：招商是商業(yè)物業(yè)營銷鋪推廣鏈條中重要、附加值最高的環(huán)節(jié)。招商分為主力店、次主力店、獨立精品店和特色店四個部分。主力店的招商需要與商鋪銷售與主力店租金優(yōu)惠方面找到平衡點。次主力店和連鎖精品店要注意商業(yè)布局搭配和業(yè)態(tài)總量控制?！　〉谄邨l：杜區(qū)商業(yè)鞠業(yè)開發(fā)后運蕾的四種典型橫式　　第八條：鄰重中心的核心竟爭力是集約化和集中化。它是集合多種復合設施于一體的綜合性生活服務系統(tǒng)?！　〉诰艞l：廢商也能掙錢。庶商一般為住宅投資回報的2-3倍。北京中關村的“左岸工社”以668萬元的價 格拍賣出了一套105平方米的底商，而建外SOHO也以每平方米近3萬元的單價拍出一套底商。這都說明，好的底商的投資回報甚至不遜于寫字樓。　　第十條：大型社區(qū)商業(yè)一般都以大型超市為主力店。同時為了考慮業(yè)主消費的便利，采用多組團式模式開發(fā)，集中商業(yè)、底商和商業(yè)街等多種模式綜合運用?！　〉谑粭l：高檔社區(qū)的商業(yè)開發(fā)以服從于住宅需要為基本原則。所以社區(qū)商業(yè)的開發(fā)要適量，以不破壞社區(qū)舒適度為基本前提?！　〉谑l：堅持個性刨新是社區(qū)商業(yè)成功的法寶。萬科的社區(qū)商業(yè)時而造街，時而回歸實用以底商形式出現(xiàn)，時而打文化牌。從這些項目的操盤手法上看，開發(fā)模式飄忽不定缺乏套路，而實際上，這正是萬科堅持個性創(chuàng)新的結果。

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