農(nóng)村房屋買賣、租賃、抵押法律政策解答

前言

應(yīng)廣大農(nóng)村讀者的要求，我們組織對農(nóng)村法律問題有研究的專家編寫了此套叢書。本叢書出版的目的是幫助廣大農(nóng)村讀者比較準確地把握黨和國家針對農(nóng)村諸多熱點問題所頒布的法律和政策。叢書共十冊，分別為《農(nóng)村常用法律政策解答》、《農(nóng)村宅基地法律政策解答》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)法律政策解答》、《農(nóng)村征地補償安置法律政策解答》、《農(nóng)村外出務(wù)工人員法律政策解答》、《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料質(zhì)量法律政策解答》、《農(nóng)村社會保障法律政策解答》、《農(nóng)村選舉與村委會法律政策解答》、《農(nóng)村社會治安法律政策解答》和《農(nóng)村房屋買賣、租賃、抵押法律政策解答》。首批五冊已于2009年9月出版，首批書目的出版，得到了廣大讀者和法律出版社的大力支持和厚愛，多次加印，作為叢書的主編在此表示衷心的感謝。此次推出第二批五冊的同時，我們根據(jù)一年來國家新的法律、政策變化，對首批圖書的內(nèi)容也做了相應(yīng)的修訂。歡迎讀者選購。

內(nèi)容概要

限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是我國多年來的一貫做法。首先我國憲法規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)（包括宅基地使用權(quán)）可依法轉(zhuǎn)讓；其次，不論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是政策性文件，均禁止宅基地使用權(quán)的抵押；再次，法律法規(guī)與政策性文件禁止宅基地使用權(quán)跳出本集體經(jīng)濟組織的范圍以抵押外的其他形式進行流轉(zhuǎn)。而關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，我國現(xiàn)行立法并未禁止農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)“房地一致”的原則，法律法規(guī)中對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定限制了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。此外，政策性文件嚴格禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。隨著城市化、市場化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)面臨法律缺失。    本書以最新頒布的法律法規(guī)和政策為依據(jù)，針對當前農(nóng)村房屋買賣、租賃、抵押實踐中所遇到的政策和法律問題作出簡明扼要的解答，并選取具有代表性的案例作為實證，并附錄相關(guān)合同范本等。    本書具有內(nèi)容全面、通俗易懂的特點，適合沒有任何法律基礎(chǔ)的農(nóng)村大眾閱讀。

書籍目錄

第一部分　農(nóng)村宅基地與房屋流轉(zhuǎn)法律政策要點解答　一、宅基地與農(nóng)村房屋?。ㄒ唬┺r(nóng)村宅基地　　　1.什么是農(nóng)村宅基地？　　　2.什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)？　　　3.農(nóng)村村民對宅基地享有什么權(quán)利？　　　4.什么人有權(quán)申請本村宅基地？　　　5.村民取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，需要辦理什么手續(xù)？　　　6.什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)證？　　　7.什么是“一戶一宅”？　　　8.農(nóng)民建房占用的宅基地超過了當?shù)卣?guī)定的標準將如何處理？　　　9.農(nóng)村村民遷移落戶到另一個集體經(jīng)濟組織，可否再申請宅基地？　　　10.城鎮(zhèn)居民能不能申請農(nóng)村宅基地？?。ǘ┺r(nóng)村房屋　　　11.什么是農(nóng)村房屋？　　　12.農(nóng)村房屋有沒有產(chǎn)權(quán)證？　　　13.如何取得農(nóng)村房屋所有權(quán)？　　　14.農(nóng)村房屋與宅基地有什么法律關(guān)系？　　　15.什么是農(nóng)村房屋買賣中的“地隨房走”原則？　　　16.對自建房屋所占用的宅基地，農(nóng)民享有所有權(quán)嗎？　　　17.村民因購買房屋而取得的宅基地，是否享有宅基地使用權(quán)？　　　18.農(nóng)村村民在出賣、出租房屋后，還可否再申請宅基地？　　　19.村民擅自在他人的宅基地建房，房屋的所有權(quán)歸誰？　　　20.村民買賣房屋時，可以自己更改宅基地使用權(quán)證的記載事項嗎？　二、農(nóng)村房屋買賣　　21.農(nóng)村房屋能不能買賣？　　22.農(nóng)村房屋買賣需不需要經(jīng)過村委會討論同意？　　23.農(nóng)村買賣房屋合同的成立需要什么條件？　　24.農(nóng)村房屋買賣需要辦理什么手續(xù)？　　25.農(nóng)村房屋買賣合同簽訂后，合同雙方應(yīng)當各自承擔什么義務(wù)？　　26.尚未產(chǎn)權(quán)過戶的農(nóng)村房屋買賣關(guān)系是否當然無效？　　27.手續(xù)不齊的農(nóng)村房屋買賣，財政部門是否受理并征收契稅、辦理契證？　　28.借住人或保管人未經(jīng)房屋所有人許可，擅自將房屋賣掉，是否有效？　　29.農(nóng)村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？　　30.城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村住房？　　31.城市居民購買房屋使用多年后被認定買賣合同無效之后，法院會怎么處理？　　32.城市居民購買農(nóng)村房屋后將戶口遷入房屋所在的集體經(jīng)濟組織，該房屋買賣合同是否有效？　　33.農(nóng)村村民與城市居民簽訂房屋買賣合同后。轉(zhuǎn)為城市居民，可不可以向法院主張確認房屋買賣合同無效？　　34.城市居民購買農(nóng)村房屋后，可不可以向法院主張確認房屋買賣合同無效？　　35.如果農(nóng)村房屋買賣合同被認定無效，對于涉及房屋征地拆遷，法院會如何處理？　　36.購買農(nóng)村房屋后翻建，應(yīng)當注意什么問題？　　37.什么是農(nóng)村商品房？農(nóng)村商品房買賣是否合法？　三、農(nóng)村房屋租賃　　38.農(nóng)村房屋能不能用于租賃？　　39.沒有產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村房屋可不可以出租？　　40.農(nóng)村村民的違法建房可不可以出租？　　41.部分共同共有人擅自將農(nóng)村房屋出租的行為是否有效？　　42.農(nóng)村房屋租賃合同的期限可以規(guī)定多長時間？　　43.農(nóng)村房屋租賃合同雙方應(yīng)當各自承擔什么義務(wù)？　　44.農(nóng)村房屋租賃期間，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓他人，租賃合同是否因此終止？　　45.農(nóng)村房屋租賃期間，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓他人，租賃人能不能行使優(yōu)先購買權(quán)？　　46.農(nóng)村房屋租賃期間，租賃房屋遭遇拆遷，承租人能不能獲得賠償？　四、農(nóng)村房屋抵押　　47.農(nóng)村村民的自有房屋能不能用于抵押？　　48.農(nóng)村集體所有的房屋能不能用于抵押？　　49.已設(shè)定抵押的農(nóng)村房屋能不能轉(zhuǎn)讓？　　50.已設(shè)定抵押的農(nóng)村房屋能不能出租？　　51.擅自抵押農(nóng)村共有房屋，抵押協(xié)議是否有效？　　52.如果無法實現(xiàn)抵押權(quán)，如何就已設(shè)定抵押的農(nóng)村房屋進行處理？第二部分　農(nóng)村宅基地與房屋流轉(zhuǎn)典型案例分析第三部分　農(nóng)村宅基地與房屋流轉(zhuǎn)法律文書范本第四部分　農(nóng)村宅基地與房屋流轉(zhuǎn)相關(guān)法律政策

章節(jié)摘錄

目前，我國法律和政策禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但是農(nóng)村村民對宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓，但它可以隨著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有。如果城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋，就會侵害集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。為此，一旦發(fā)生糾紛并訴至法院，法院無疑會作出合同無效的判決。但是，在法律適用問題上，由于并沒有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時經(jīng)常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引《合同法》第52條關(guān)于合同無效的條款來制作判決?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益：（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”不過，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策?！本驼叨浴３擎?zhèn)居民不得購買農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。例如，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。

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