農村房屋買賣、租賃、抵押法律政策解答

前言

應廣大農村讀者的要求，我們組織對農村法律問題有研究的專家編寫了此套叢書。本叢書出版的目的是幫助廣大農村讀者比較準確地把握黨和國家針對農村諸多熱點問題所頒布的法律和政策。叢書共十冊，分別為《農村常用法律政策解答》、《農村宅基地法律政策解答》、《農村土地承包經營權法律政策解答》、《農村征地補償安置法律政策解答》、《農村外出務工人員法律政策解答》、《農業(yè)生產資料質量法律政策解答》、《農村社會保障法律政策解答》、《農村選舉與村委會法律政策解答》、《農村社會治安法律政策解答》和《農村房屋買賣、租賃、抵押法律政策解答》。首批五冊已于2009年9月出版，首批書目的出版，得到了廣大讀者和法律出版社的大力支持和厚愛，多次加印，作為叢書的主編在此表示衷心的感謝。此次推出第二批五冊的同時，我們根據(jù)一年來國家新的法律、政策變化，對首批圖書的內容也做了相應的修訂。歡迎讀者選購。

內容概要

限制農村宅基地流轉是我國多年來的一貫做法。首先我國憲法規(guī)定農村集體土地使用權（包括宅基地使用權）可依法轉讓；其次，不論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是政策性文件，均禁止宅基地使用權的抵押；再次，法律法規(guī)與政策性文件禁止宅基地使用權跳出本集體經濟組織的范圍以抵押外的其他形式進行流轉。而關于農村房屋產權，我國現(xiàn)行立法并未禁止農村房屋產權的流轉，但根據(jù)“房地一致”的原則，法律法規(guī)中對宅基地使用權流轉的禁止性規(guī)定限制了農村房屋產權的流轉。此外，政策性文件嚴格禁止農村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉。隨著城市化、市場化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農村宅基地使用權的流轉面臨法律缺失。    本書以最新頒布的法律法規(guī)和政策為依據(jù)，針對當前農村房屋買賣、租賃、抵押實踐中所遇到的政策和法律問題作出簡明扼要的解答，并選取具有代表性的案例作為實證，并附錄相關合同范本等。    本書具有內容全面、通俗易懂的特點，適合沒有任何法律基礎的農村大眾閱讀。

書籍目錄

第一部分　農村宅基地與房屋流轉法律政策要點解答　一、宅基地與農村房屋　（一）農村宅基地　　　1.什么是農村宅基地？　　　2.什么是農村宅基地使用權？　　　3.農村村民對宅基地享有什么權利？　　　4.什么人有權申請本村宅基地？　　　5.村民取得農村宅基地使用權，需要辦理什么手續(xù)？　　　6.什么是農村宅基地使用權證？　　　7.什么是“一戶一宅”？　　　8.農民建房占用的宅基地超過了當?shù)卣?guī)定的標準將如何處理？　　　9.農村村民遷移落戶到另一個集體經濟組織，可否再申請宅基地？　　　10.城鎮(zhèn)居民能不能申請農村宅基地？?。ǘ┺r村房屋　　　11.什么是農村房屋？　　　12.農村房屋有沒有產權證？　　　13.如何取得農村房屋所有權？　　　14.農村房屋與宅基地有什么法律關系？　　　15.什么是農村房屋買賣中的“地隨房走”原則？　　　16.對自建房屋所占用的宅基地，農民享有所有權嗎？　　　17.村民因購買房屋而取得的宅基地，是否享有宅基地使用權？　　　18.農村村民在出賣、出租房屋后，還可否再申請宅基地？　　　19.村民擅自在他人的宅基地建房，房屋的所有權歸誰？　　　20.村民買賣房屋時，可以自己更改宅基地使用權證的記載事項嗎？　二、農村房屋買賣　　21.農村房屋能不能買賣？　　22.農村房屋買賣需不需要經過村委會討論同意？　　23.農村買賣房屋合同的成立需要什么條件？　　24.農村房屋買賣需要辦理什么手續(xù)？　　25.農村房屋買賣合同簽訂后，合同雙方應當各自承擔什么義務？　　26.尚未產權過戶的農村房屋買賣關系是否當然無效？　　27.手續(xù)不齊的農村房屋買賣，財政部門是否受理并征收契稅、辦理契證？　　28.借住人或保管人未經房屋所有人許可，擅自將房屋賣掉，是否有效？　　29.農村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？　　30.城鎮(zhèn)居民能不能購買農村住房？　　31.城市居民購買房屋使用多年后被認定買賣合同無效之后，法院會怎么處理？　　32.城市居民購買農村房屋后將戶口遷入房屋所在的集體經濟組織，該房屋買賣合同是否有效？　　33.農村村民與城市居民簽訂房屋買賣合同后。轉為城市居民，可不可以向法院主張確認房屋買賣合同無效？　　34.城市居民購買農村房屋后，可不可以向法院主張確認房屋買賣合同無效？　　35.如果農村房屋買賣合同被認定無效，對于涉及房屋征地拆遷，法院會如何處理？　　36.購買農村房屋后翻建，應當注意什么問題？　　37.什么是農村商品房？農村商品房買賣是否合法？　三、農村房屋租賃　　38.農村房屋能不能用于租賃？　　39.沒有產權證的農村房屋可不可以出租？　　40.農村村民的違法建房可不可以出租？　　41.部分共同共有人擅自將農村房屋出租的行為是否有效？　　42.農村房屋租賃合同的期限可以規(guī)定多長時間？　　43.農村房屋租賃合同雙方應當各自承擔什么義務？　　44.農村房屋租賃期間，出租人將房屋轉讓他人，租賃合同是否因此終止？　　45.農村房屋租賃期間，出租人將房屋轉讓他人，租賃人能不能行使優(yōu)先購買權？　　46.農村房屋租賃期間，租賃房屋遭遇拆遷，承租人能不能獲得賠償？　四、農村房屋抵押　　47.農村村民的自有房屋能不能用于抵押？　　48.農村集體所有的房屋能不能用于抵押？　　49.已設定抵押的農村房屋能不能轉讓？　　50.已設定抵押的農村房屋能不能出租？　　51.擅自抵押農村共有房屋，抵押協(xié)議是否有效？　　52.如果無法實現(xiàn)抵押權，如何就已設定抵押的農村房屋進行處理？第二部分　農村宅基地與房屋流轉典型案例分析第三部分　農村宅基地與房屋流轉法律文書范本第四部分　農村宅基地與房屋流轉相關法律政策

章節(jié)摘錄

目前，我國法律和政策禁止宅基地使用權的流轉，但是農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權本身不可以轉讓，但它可以隨著房屋一同轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給本集體經濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，城鎮(zhèn)居民不得享有。如果城鎮(zhèn)居民購買農民的宅基地房屋，就會侵害集體經濟組織的合法權益。為此，一旦發(fā)生糾紛并訴至法院，法院無疑會作出合同無效的判決。但是，在法律適用問題上，由于并沒有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時經常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引《合同法》第52條關于合同無效的條款來制作判決?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益：（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”不過，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策?！本驼叨浴３擎?zhèn)居民不得購買農民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。例如，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售。

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