掙錢不容易，理財我教你

前言

序言自2010年2月以來，居民消費(fèi)物價指數(shù)（CPI）一路上揚(yáng)，長達(dá)兩年的“負(fù)利率”時代正式登場。而在此之前，居民的購房支出、醫(yī)療支出和教育支出等大宗家庭開支也在價格飛漲之下急劇膨脹，很多人辛苦多年攢下的財富迅速蒸發(fā)。在這種情況下，家庭理財?shù)闹匾院途o迫性日漸突出。2011年初，在山東教育電視臺《名家論壇》欄目組的邀請下，本人就家庭理財問題在該欄目做了一個共計14講的專題講座。為便于觀眾理解，講座取名為《金錢的管理--家庭理財?shù)男C(jī)與陷阱》。講座播出之后，社會反響較好。為使更多的人從中獲益，欄目組決定將講座底稿付印出版。本書即根據(jù)講座的錄音稿整理加工而成。與原錄音稿相比，本書做了以下三個方面的修改：第一，盡可能將原錄音稿中的口語化表達(dá)轉(zhuǎn)換成書面表達(dá)，并增加了部分?jǐn)?shù)據(jù)圖表與事例，以方便讀者閱讀和理解；第二，對原錄音稿各講的標(biāo)題做了適當(dāng)修改，并對各講的主要觀點(diǎn)做了濃縮與提煉，同時將原錄音稿中《基金理財?shù)男C(jī)與陷阱》上、下兩講合并成一講，以方便讀者快速掌握書中觀點(diǎn)；第三，根據(jù)講座播出之后的市況變化，以注釋或直接修改底稿的方式對原錄音稿中關(guān)于“房產(chǎn)”、“股票”、“黃金”等熱門投資品種的市場走勢判斷和投資建議做了適當(dāng)修改，以便于讀者捕捉新的市場機(jī)會并驗證講座的觀點(diǎn)。除此之外，本書內(nèi)容與原講座錄音稿區(qū)別不大，讀者可根據(jù)個人偏好與習(xí)慣選擇閱讀本書或收看原視頻節(jié)目。本書觀點(diǎn)實為作者在投融資和管理咨詢領(lǐng)域近20年實戰(zhàn)經(jīng)驗的總結(jié)與理論研究心得。過去20年，作者有幸經(jīng)歷了中國證券市場、保險市場、風(fēng)險（創(chuàng)業(yè)）投資和私募股權(quán)市場從無到有、大起大落的全部進(jìn)程以及房地產(chǎn)市場、黃金市場和書畫市場的井噴行情，目睹了全民炒股、全民經(jīng)商、全民炒房、全民炒金等一幕幕精彩大戲，并曾以證券分析師、注冊會計師、首批貸款購房者、企業(yè)投融資與管理顧問、風(fēng)險（創(chuàng)業(yè)）投資專家和政府項目專家評審委員會委員等身份參與其中，這中間的成敗得失和所思所想全部濃縮于本書。書中所述的每一個觀點(diǎn)，看似平淡無奇，但其背后實有故事相托。讀者若能仔細(xì)體會，相信會與作者心心相通。本書又并非鴻篇大論，只是反復(fù)講了一些常識以及作者基于這些常識所做的哲學(xué)思考。書中所述“只有帶來現(xiàn)金流入的資產(chǎn)才是真正的資產(chǎn)”、“有錢有時間的人才是真正的富人”、“財富之門在于如何讓全國人民每人給你一元錢”、“人生最大的成本是時間”、“宗教是世界上最掙錢的買賣。而獸藥之暴利，則源于豬不會說話”、“投資股票，只要戰(zhàn)勝了恐懼，就能發(fā)現(xiàn)低點(diǎn)。只要戰(zhàn)勝了貪婪，就能找到高點(diǎn)”、“股市的暴利源于內(nèi)幕消息與反向思維”、“基金投資要打持久戰(zhàn)”、“債券投資是個短期游戲”、“保險的本質(zhì)是保障”、“金價很脆弱”、“書畫是官場的通貨”等諸多觀點(diǎn)，本是人們在投資理財過程中要時刻牢記的基本要義，卻往往因為人性的貪婪、恐懼和羊群心理（指追隨大眾的想法及行為，缺乏自己個性和主見的投資狀態(tài)）而被遺忘。作者試圖透過本書傳達(dá)一個最簡單的道理：世界上之所以只有少數(shù)人成為富人，就是因為我們大多數(shù)人忽略了常識，從而被少數(shù)牢記常識的人所駕馭。由此觀之，將古人所謂“世上本無事，庸人自擾之”套用到投資理財上，一語中的。了解常識、牢記常識，實現(xiàn)財務(wù)自由便可成為氣定神閑之事。本書共分13講。第1講從人生財務(wù)收支的不確定性論述家庭理財?shù)谋匾?，并簡要介紹理財四步走的基本框架；第2講到第5講分別闡述了理財四步走的基本原理和要義，即清理你的資產(chǎn)負(fù)債表、創(chuàng)造你的成功歷史、最大化你的主動收入和實現(xiàn)你的被動收入；第6講到第13講則以理財四步走的基本原理和要義為指導(dǎo)原則，分別講述自主創(chuàng)業(yè)、房產(chǎn)投資、股票投資、基金投資、債券投資、保險理財、黃金投資和書畫投資的具體操作要領(lǐng)。本書所講內(nèi)容力求通俗易懂，化復(fù)雜為簡單，化理論為常識，不虛偽說教，不浮夸論事，不照抄照搬，以誠懇老實的態(tài)度與讀者對話。若所講所述能夠?qū)ψx者有所啟發(fā)，則遂愿矣。本書的出版，得到了山東教育電視臺《名家論壇》欄目組全體工作人員和中南博集天卷文化傳媒有限公司于向勇先生、郭群女士及全體編校出版人員的大力支持，在此深表謝意！書稿的完成和出版，也得益于家人的理解與配合，得益于我的學(xué)生、朋友和咨詢客戶與我所做的每一次坦誠的交流與對話。對此，我深懷感恩。李建良2012年4月10日于易龍山莊

內(nèi)容概要

　　
《掙錢不容易，理財我教你》是山東教育電視臺《名家論壇》經(jīng)管類欄目主推講師李建良的作品。該書的電視節(jié)目名為《金錢的管理》，2010年至今已連續(xù)熱播四次，受到觀眾的普遍歡迎，也使該書和作者在全國范圍內(nèi)具備了可觀的知名度。
　　
該書針對目前中國一二線城市中的白領(lǐng)、中產(chǎn)和較富有者，旨在幫助白領(lǐng)、中產(chǎn)階層制訂理財計劃，實現(xiàn)財富自由；幫助小富群體優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)時間自由。

作者簡介

　　
李建良，中國人民大學(xué)金融學(xué)博士、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，中國注冊會計師、首批證券投資咨詢分析師，澳大利亞維多利亞大學(xué)訪問學(xué)者?，F(xiàn)任國家發(fā)改委創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金顧問、國家開發(fā)銀行投資業(yè)務(wù)局顧問專家委員會委員，山東教育電視臺《名家論壇》主講人。
　　 主要研究領(lǐng)域及專長：風(fēng)險（創(chuàng)業(yè)）投資研究與實務(wù)、企業(yè)成長研究與管理咨詢、公司財務(wù)研究與咨詢。

書籍目錄

第1講 理財不是浮云
1.1理財非多余，亦非易途
1.2理財源于尋求安全感的需要
1.3理財須明了的事實
1.4理財四步走
第2講 清理你的資產(chǎn)負(fù)債表
2.1傳統(tǒng)視角的資產(chǎn)負(fù)債表
2.2身家千萬不自由
2.3清理你的資產(chǎn)負(fù)債表
第3講 創(chuàng)造你的成功歷史
3.1財富之門在于如何讓全國人民每人給你一元錢
3.2股票發(fā)行原理：創(chuàng)造一個成功歷史，用歷史說明未來
3.3像發(fā)股票一樣理財：發(fā)行“成功券”或買賣“資產(chǎn)券”
第4講 最大化你的主動收入
4.1在你的健康上投資
4.2姚明式生存
4.3注意力經(jīng)濟(jì)
4.4讓自己越老越值錢
4.5實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)
第5講 實現(xiàn)你的被動收入
5.1被動收入的定義、類別與規(guī)劃步驟
5.2估算財務(wù)自由所需的支出總額
5.3將財務(wù)自由所需的被動收入轉(zhuǎn)換為所需資產(chǎn)
5.4計算財務(wù)自由所需的資產(chǎn)總額
5.5制訂并實施資產(chǎn)配置計劃
第6講 賺錢的生意就兩種
6.1小富靠自己，處處有生意
6.2不一定辭職，但要有個公司
6.3賺錢的生意只有兩種
6.4第一桶金的“腦白金原理”
6.5總結(jié)：創(chuàng)業(yè)生意經(jīng)
第7講 只有租金回報率是真的
7.1房產(chǎn)是個好的投資品種
7.2投的不是位置，是稀缺性
7.3什么都是假的，只有租金回報率是真的
7.4按凈租售比投資
7.5按供求規(guī)律炒房
7.6房價未來走勢
第8講 巴菲特是個大泡沫
8.1股價的決定因素
8.2暴利源于內(nèi)幕消息和反向思維
8.3股市的透支原理和長期投資陷阱
8.4巴菲特是個大泡沫
8.5A股市場的走勢和投資機(jī)會
第9講 選“基”如選妻
9.1基金投資的優(yōu)勢與局限
9.2基金投資是場持久戰(zhàn)
9.3基金的類型
9.4基金的價格決定與投資價值
9.5選“基”如選妻
9.6散戶選“基”策略
9.7基金經(jīng)理的小秘密
第10講 債券投資是個短期游戲
10.1債券投資的吸引力
10.2債券投資的品種與途徑
10.3債券投資的估值與收益率
10.4債券投資是個短期游戲
10.5債券投資的陷阱
第11講 保險的本質(zhì)是保障
11.1保險的本質(zhì)是保障
11.2把“投連險”掃進(jìn)垃圾箱
11.3推銷的都不是我們真正需要的
11.4投保你真正需要的險種
11.5保險理財?shù)男C(jī)
11.6保險公司挖的“坑”
第12講 金價很脆弱
12.1黃金投資的首要功能是保值
12.2黃金不是個好的長線投資品種
12.3投金重選時，小心成負(fù)債
12.4提防“鎢核金”
12.5金價很脆弱
12.6個人黃金投資品種
12.7當(dāng)前投資建議
第13講 書畫是官場的通貨
13.1價值存在于消費(fèi)者心中
13.2書畫是官場的通貨
13.3書畫通貨化的啟示
13.4做行家
13.5書畫市場的倒?fàn)?br />13.6書畫市場的控盤游戲
13.7真正的大師死了才有錢
13.8百姓書畫投資

章節(jié)摘錄

這一講我來給大家分析一下房產(chǎn)投資的問題，這個分析不是站在開發(fā)商的角度，而是站在我們普通家庭的角度做出的。首先，盡管目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控，出臺了收緊信貸和限購等緊縮政策，但我個人仍然認(rèn)為，從中長期看，房產(chǎn)始終是一個比較好的投資品種。為什么這么講呢？有這么幾點(diǎn)理由：第一，這個世界上絕大部分富人的資產(chǎn)組合里都有較大比例的房地產(chǎn)。不僅在中國如此，其他國家和地區(qū)也大體如此。第二，當(dāng)今的富豪有不少是從房地產(chǎn)投資發(fā)家的，比如華人首富李嘉誠。對于李嘉誠，大家普遍的印象是他是做塑料花出身的，這個沒有錯。但是塑料花生意只是讓他完成了一點(diǎn)兒原始積累，真正讓他發(fā)跡的卻不是塑料花，而是他所投資開發(fā)的一個物業(yè)。而這個物業(yè)的投資開發(fā)純屬偶然：據(jù)說他當(dāng)年租用的那個地方的房東年年要求漲租金，他不勝其煩，為了不再受制于人，于是下決心建一座自己的物業(yè)。結(jié)果他投資建設(shè)的物業(yè)除了自用外，還有大量面積對外出租，并且收益頗豐。就這樣，他發(fā)現(xiàn)原來投資房地產(chǎn)這么賺錢，于是開始趁市道低迷時大量購地，人棄我取，靠著房地產(chǎn)發(fā)了家。第三，房產(chǎn)還有幾個明顯的優(yōu)點(diǎn)：第一個優(yōu)點(diǎn)是它既是投資品，又是消費(fèi)品。從居住使用的角度來講，它是消費(fèi)品。而從增值性來講，它又是投資品。通常，既是消費(fèi)品又是投資品的資產(chǎn)種類并不是很多。比如我們普通人所堅信的黃金就只能投資而不能被用于消費(fèi)。正如我在前面講過的，黃金買多了，投資者甚至還得花錢去維護(hù)它（比如要去銀行租賃保險柜），這時的黃金可能就不是資產(chǎn)而是負(fù)債。而房子就不存在這個問題，鑰匙丟了都沒關(guān)系。再來看證券，顯然，它也是個投資品，但能用于消費(fèi)。我們俗話講：“要那么多錢干什么？又不能當(dāng)飯吃。”大概也就是這個意思。第二個優(yōu)點(diǎn)，房產(chǎn)還受到資源的約束，所以它的供給總是有限的，因而存在稀缺性。這一點(diǎn)跟股票就很不一樣了。股票從理論上講可以是無限供應(yīng)的。正因為這樣，所以股票的供應(yīng)往往成為國家調(diào)控市場的一個工具。如果監(jiān)管部門覺得股市漲得太高了，它通常就會通過加快股票新股發(fā)行速度、提高股票供應(yīng)量的辦法來改變市場供求力量對比，從而使股市價格降下來。理論上講，這個供應(yīng)量可以是無限的。但房價的調(diào)控就很難照搬股市調(diào)控的這個辦法，因為中華人民共和國只有960萬平方千米的土地總量，它的供應(yīng)是有限的，國家終究無法通過大規(guī)模提高土地供應(yīng)量來打壓房價。再來看貨幣或者我們習(xí)慣上叫的鈔票，在這一點(diǎn)上它也和房子沒法比。雖然房子的價格都要用鈔票來體現(xiàn)，但理論上鈔票可以無限?，F(xiàn)在理財為什么成為一個任務(wù)了，就是因為貨幣不是用黃金等貴金屬來代表了，而是由國家印出來的，它不再像貴金屬那樣受到自然開采量的限制，所以國家可以通過印鈔機(jī)來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，只要它的信譽(yù)能夠維持得住，它發(fā)的鈔票就有人用。再加上國家的強(qiáng)制力，不用還不行。從強(qiáng)制的角度來說，理論上只要這個國家維持了一支強(qiáng)大的軍隊，它就永遠(yuǎn)不缺錢花。美國人現(xiàn)在就是這么干的，為什么它要在全世界維持這么強(qiáng)大的軍事存在，因為沒有這個軍事存在，它的美元作為全球儲備貨幣和支付手段的作用就會削減。所以一旦有國家或政權(quán)威脅到美元的這個地位，美國人的辦法就是打一仗。顯然，房產(chǎn)不需要靠這些辦法，因為土地有限和稀缺，這就注定了對它的中長期需求總是大于供給。房產(chǎn)的第三個優(yōu)點(diǎn)是它可以自動產(chǎn)生現(xiàn)金流量，即能夠自動產(chǎn)生前面我所講的被動收入。比如把房子租出去，房租就是一個自動產(chǎn)生的被動收入。由于房產(chǎn)能產(chǎn)生被動收入，所以對它估值的依據(jù)就很充分，方法也很簡單，將未來的被動收入折現(xiàn)就可以了。而其他大部分資產(chǎn)類別就不具備這個特點(diǎn)。比如黃金和珠寶，雖然它們也稀缺，但是不能夠自動產(chǎn)生現(xiàn)金流入。第四個優(yōu)點(diǎn)是房產(chǎn)的使用和維護(hù)成本并不高。房產(chǎn)放在那兒，搬不動、搶不走，基本上不用花太多成本去維護(hù)它。當(dāng)然，將來征物業(yè)稅，征房產(chǎn)稅，這個持有成本會提高一點(diǎn)兒，但這個成本很容易轉(zhuǎn)嫁。正是從這么幾個方面來看，我覺得相比較而言，房產(chǎn)確實是個比較好的投資品種。7.2_投的不是位置，是稀缺性既然房產(chǎn)是一個好的投資品種，那么怎樣來投資呢？我們常常聽到有人說，買房子買的是位置。這句話并不準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是：買房子買的不是位置，而是稀缺性！位置是稀缺性的一種，但是稀缺性絕不僅僅是位置。位置是稀缺性的一種體現(xiàn)。比如說天安門只有一個，王府井只有一個，CBD在一個城市里也只有一個，這些地方的房子貴是有道理的。有些學(xué)者做研究，憂心忡忡地指出北京的房屋均價已經(jīng)到了很高的水平了，房價收入比已經(jīng)嚴(yán)重脫節(jié)了，所以房價不能再漲了，必須要加以調(diào)控。在我看來，姑且不論北京房價到底是高是低，這樣的分析除了嘩眾取寵外，很不嚴(yán)謹(jǐn)。如果有人跟我這么講，我就會問他：請你告訴我，天安門如果賣的話，該定價為多少合理呢？你能說清楚嗎？我說天安門值10萬元一平方米，你說它貴，那你去賣一下試試，看看有多少人愿意買它。我敢保證，如果可以賣的話，定價50萬元每平方米也肯定能賣掉。我再接著問一下，六環(huán)以外的延慶的房子值多少錢？是不是再便宜也可能沒人要呢？我看這個可能性也有。所以，在分析房價時，僅僅根據(jù)均價來分析問題并得出政策建議是很危險的。我們講物以稀為貴，位置是稀缺性的一個重要表現(xiàn)，中心城區(qū)和邊遠(yuǎn)郊縣的房子的價格通常會相差十萬八千里。所以投資房產(chǎn)看均價沒有意義，我們要考察的永遠(yuǎn)是個案。除了中心城區(qū)和邊遠(yuǎn)郊區(qū)的差異，房產(chǎn)位置的稀缺性還可表現(xiàn)在其他方面，比如學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房和普通房產(chǎn)的價格差異在各個中心城市都有所體現(xiàn)。通常，只要房產(chǎn)附近有名校，這種房子就會貴很多。所以從投資的角度來說，不一定非要買中心位置的房子，好學(xué)校邊上的房子有可能比中心位置的房子更有投資價值。除了位置的稀缺性，房產(chǎn)的稀缺性還可考察其他一些因素。比如，房產(chǎn)附近有湖、有水，這也可能成為一種稀缺性。在北方，水景通常就是稀缺資源。北京朝陽公園四周的房子大概就貴在這里。再來看別墅房。由于土地是稀缺的，我們中國人多地少的現(xiàn)實改不了，所以別墅的土地供應(yīng)是有限制的。故別墅，尤其是獨(dú)棟別墅相對于普通住宅來講可能更有投資價值。大家別看它總價高，合適的時候借錢買下，它賺的錢也會高。還有輕軌和地鐵房，存在交通資源稀缺。所以，房產(chǎn)的稀缺性絕不僅僅反映在位置上，還有很多的方面。我們做房產(chǎn)投資，就要去仔細(xì)研究這個稀缺性體現(xiàn)在哪個方面，要下笨功夫，不要人云亦云。這里還有一點(diǎn)要注意，就是要區(qū)分自然的稀缺性和人造的稀缺性。自然的稀缺性當(dāng)然要更好些；而人造的稀缺性雖然也不錯，但相對于自然的稀缺性來講，它的投資價值就要小很多。既然如此，從稀缺性的角度考察，投資房產(chǎn)就要盡量避免以下陷阱：首先是北方海景房的投資陷阱。我們要知道，中國總共有18000千米的海岸線，總體來說，海景并不是稀缺資源。在總體不稀缺的情況下，北方的海景房與南方的同類房產(chǎn)相比，其投資價值就要大打折扣。山東威海有個叫什么乳山的地方開發(fā)了不少海景樓盤，并通過大量中介公司到北京推銷這種海景房。銷售人員通常會說海邊的房子稀缺，適合養(yǎng)老度假等。很多人心動后就行動了，他們可能沒有想過，北方的海景和南方的海景是完全不同的兩個概念：北方的海景房一年四季能夠真正欣賞海景的時間也就三四個月，而其他季節(jié)都不太適合去居住。而且到春夏之交的時候，氣候很潮濕，房子的養(yǎng)護(hù)成本也會非常高。在這種情況下，如果又是大面積開發(fā)的房子，投資就需要相當(dāng)謹(jǐn)慎。其次是小區(qū)商鋪的投資陷阱?，F(xiàn)在很多人買小區(qū)的商鋪，希望靠一鋪養(yǎng)三代。我仔細(xì)觀察過，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里面的商鋪能夠獲得好的投資回報的十分少。問題出在哪里呢？原來大部分人買小區(qū)商鋪看中的是它價格便宜。但這種判斷完全是錯誤的。商鋪是要用來經(jīng)營的，而要經(jīng)營，一般的商鋪只能用于服務(wù)業(yè)用途，而服務(wù)業(yè)的選址必須以“收入最大化”為目標(biāo)，而不是以“成本最小化”為目標(biāo)。所以，投資者在選擇商鋪的時候，首要的考慮不是成本，不是買入價格，而是商鋪所在地的客流量的大小。客流量大，價格貴也值得投資；客流量低，就是白送也不能要。而小區(qū)商鋪的投資恰恰就在這一點(diǎn)兒上出了問題，它的客流量太低，所以成本再低也不能要。開發(fā)商就是抓住了一般投資者貪圖低價的心理，把其開發(fā)建設(shè)的小區(qū)的一樓全部建成商鋪出售。結(jié)果，很多人血本無歸，鋪面放了五六年都產(chǎn)不出現(xiàn)金流量，大家想想，考慮到機(jī)會成本，這個投入實際上有多大？而產(chǎn)出卻很低很低，所以這不是一個好的投資選擇。再次是SOHO商鋪的投資陷阱。SOHO商鋪如果業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，它實質(zhì)上還是個小區(qū)商鋪。北京就曾經(jīng)發(fā)生過某個SOHO的業(yè)主和開發(fā)商理論的事件。這個SOHO的業(yè)主指責(zé)開發(fā)商在售樓時向業(yè)主承諾的業(yè)態(tài)統(tǒng)一沒有兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主買下的商鋪多年生意慘淡，投資回收無望。由此可見，SOHO商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)一的重要性。我個人認(rèn)為，SOHO商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)一的意義在于能夠把顧客的隨機(jī)消費(fèi)變成目的消費(fèi)。什么是隨機(jī)消費(fèi)和目的消費(fèi)呢？舉個例子，比如我們?nèi)ベI家電，如果去百貨商場買，由于它的品牌型號不全，有的賣這個牌子，有的賣那個牌子，我們可能要走很多家進(jìn)行品牌型號對比，最后才能選定一個，但我們在逛商場之初并不清楚可以在哪家店滿足購買需求，這就是一種隨機(jī)消費(fèi)。而如果去國美或蘇寧這樣大的家電賣場買，我們就發(fā)現(xiàn)買家電變得簡單多了，由于它們是大賣場，品牌型號很全，雖然我們不知道最終會買哪個牌子哪一型號，但我們知道，只要去其中任何一家店都可以在那里滿足購買需求，這就叫作目的消費(fèi)。SOHO商鋪的業(yè)態(tài)也與此類似，如果業(yè)態(tài)統(tǒng)一了，比如是餐飲一條街，顧客到那一片去吃飯，消費(fèi)需求肯定可以得到滿足，盡管不知道是由哪一家提供服務(wù)。而如果業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，有開餐館的，也有開服裝店的，還有賣珠寶的，顧客去那里吃飯，可能面臨的選擇就不夠，結(jié)果也許不能滿足消費(fèi)需求，時間一長，顧客就不會去了，所以投資這樣的商鋪要小心。最后一個是商業(yè)地產(chǎn)的投資陷阱。很多人說現(xiàn)在國家對住宅進(jìn)行限購，在這種情況下商業(yè)地產(chǎn)就是一個好的投資選擇。我覺得這得看具體項目。投資商業(yè)地產(chǎn)有幾個問題要引起重視：第一個問題是它的使用和持有成本通常比住宅要高很多。有的人房子買了，空調(diào)費(fèi)卻交不起。空調(diào)費(fèi)每個月10元每平方米，這個成本在購買房產(chǎn)時很多人可能會忽視。而且商業(yè)用水和用電的價格都比住宅用水、用電價格要高很多，商業(yè)地產(chǎn)還必須交房產(chǎn)稅，故持有成本也很高。這是商業(yè)地產(chǎn)的第一個不足。商業(yè)地產(chǎn)的第二個不足是它的土地使用權(quán)期限比住宅要短很多，通常只有40年或50年。40年或50年是個大限。我們常說房子在增值，其實增值的不是房子而是房子所依托的土地，房子自身其實是一直在貶值的。住宅的土地使用權(quán)期限是70年，大家會說，那住宅不也是在貶值嗎？這里還是有一點(diǎn)兒不同的。我國《物權(quán)法》規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)在70年過后是自動續(xù)期的，而對于商業(yè)地產(chǎn)土地使用權(quán)到期后是否續(xù)期的問題尚無說法。40年或50年后，怎么辦？這是不確定的，所以投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險就比投資住宅要高。雖然房子同樣在貶值，但由于房子依托的土地使用權(quán)期限不同，期滿之后的處理方式不同，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資價值就有所不同。我個人認(rèn)為，從投資的風(fēng)險控制角度出發(fā)，住宅投資相對于商業(yè)地產(chǎn)投資似乎要更好一些。…… 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