政府主導(dǎo)作用與房地產(chǎn)商社會(huì)責(zé)任

內(nèi)容概要

　　《政府主導(dǎo)作用與房地產(chǎn)商社會(huì)責(zé)任》主要包括住房政策與政府責(zé)任：混合福利的視角、社會(huì)階層的分化與居住的隔離、廣州限價(jià)房政策評(píng)估、房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)制研究、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)法律責(zé)任研究、住房政策的國(guó)際比較--美國(guó)和英國(guó)、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任和政府監(jiān)管的博弈分析、房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)與企業(yè)社會(huì)責(zé)任構(gòu)建的互動(dòng)機(jī)制研究等。

作者簡(jiǎn)介

　　吳立范，中山大學(xué)嶺南學(xué)院院長(zhǎng)，加州州立大學(xué)洛杉磯分校財(cái)務(wù)系教授?！　?982年畢業(yè)于安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)系。1986年獲南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，并于同年攻讀國(guó)際金融在職博士。1988年參加中美聯(lián)合培養(yǎng)博士計(jì)劃赴美，于1994年獲伊利諾斯（University of lllinois at Urbana-Champaign）大學(xué)財(cái)務(wù)學(xué)博士。1994年至1998年在香港城市大學(xué)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)系任助理教授，1998年起在加州州立大學(xué)洛杉磯分校財(cái)務(wù)系任助理教授、副教授、教授。曾受聘為上海證券交易所客座高級(jí)研究員，上海市對(duì)外文化交流協(xié)會(huì)理事.南開(kāi)大學(xué)、華南師范大學(xué)和中歐國(guó)際工商管理學(xué)院兼職教授。他長(zhǎng)期從事投資理論、證券市場(chǎng)，公司財(cái)務(wù)和房地產(chǎn)的研究和教學(xué)?？蒲谐晒S碩，在JoumaI ofFinancjal Quantitative Analysis等國(guó)際著名財(cái)務(wù)金融雜志發(fā)表高水平的學(xué)術(shù)論文，獲得美國(guó)個(gè)人投資協(xié)會(huì)優(yōu)秀論文獎(jiǎng)等研究成果獎(jiǎng)，并擔(dān)任《南方經(jīng)濟(jì)》主編，《國(guó)際商業(yè)研究》（IntemationaI JoumaI ofBusiness）和《投資管理和金融創(chuàng)新》（lnvestrnellt Management and FlnaflclalInnovations）的編委。

書(shū)籍目錄

代序：構(gòu)建二元二級(jí)住房體系住房政策與政府責(zé)任：混合福利的視角一、引言二、二十年住房政策：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與政府責(zé)任的困境三、社會(huì)政策的維度：普遍權(quán)利與混合福利四、混合福利思路下的住房政策：英國(guó)經(jīng)驗(yàn)五、中國(guó)住房政策：混合福利理論的政策含義社會(huì)階層的分化與居住的隔離一、西方國(guó)家社會(huì)居住隔離的分析二、中國(guó)社會(huì)階層的分化與居住隔離的出現(xiàn)三、案例分析--以廣州市保障性住房為例四、國(guó)外解決居住隔離的經(jīng)驗(yàn)五、建立和諧共存的各階層住宅區(qū)企業(yè)與政府的責(zé)任六、結(jié)論廣州限價(jià)房政策評(píng)估一、引言二、分析框架與研究方法三、限價(jià)房政策：背景、性質(zhì)與初步發(fā)展四、廣州限價(jià)房政策的實(shí)踐與發(fā)展五、限價(jià)房政策誰(shuí)得益、誰(shuí)受損--利益相關(guān)者分析六、限價(jià)房政策的初步影響與政策評(píng)估七、政策建議八、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)制研究一、引言二、房地產(chǎn)業(yè)中的政府規(guī)制：角色、定位與現(xiàn)狀三、規(guī)制過(guò)度與規(guī)制不足：房地產(chǎn)業(yè)政府規(guī)制的現(xiàn)存問(wèn)題四、放松規(guī)制與規(guī)制重構(gòu)：房地產(chǎn)行業(yè)政府角色的重新定位我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)法律責(zé)任研究　一、引言二、法律責(zé)任的區(qū)分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷中的責(zé)任混淆問(wèn)題三、法律責(zé)任的認(rèn)定：房地產(chǎn)建設(shè)中的法律規(guī)避問(wèn)題四、法律責(zé)任與權(quán)益的平衡：房地產(chǎn)銷售中的信息披露問(wèn)題五、法律制度的重構(gòu)：“小產(chǎn)權(quán)房”中的法律責(zé)任缺失問(wèn)題六、結(jié)束語(yǔ)住房政策的國(guó)際比較--美國(guó)和英國(guó)一、引言二、住房政策的理論基礎(chǔ)和社會(huì)環(huán)境三、美國(guó)政府的住房政策：大市場(chǎng)小政府四、英國(guó)政府的住房政策：政府與市場(chǎng)并舉五、我國(guó)政府的住房干預(yù)：任重道遠(yuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任和政府監(jiān)管的博弈分析一、引言二、文獻(xiàn)綜述三、房地產(chǎn)商、政府和社會(huì)三方主體博弈模型四、基于公開(kāi)數(shù)據(jù)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系五、實(shí)證模型六、實(shí)證分析七、分析及建議八、結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)與企業(yè)社會(huì)責(zé)任構(gòu)建的互動(dòng)機(jī)制研究一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策的沿革（1980-2008）二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的構(gòu)建三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程研究四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)與企業(yè)社會(huì)責(zé)任的互動(dòng)機(jī)制五、研究結(jié)論與啟示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任：理論探討與指南構(gòu)建一、引言二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的初步努力三、理論基礎(chǔ)--利益相關(guān)者理論四、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者分析五、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建六、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)的初步實(shí)施七、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任指南（建議稿）

章節(jié)摘錄

　　因此，將滿足需要確立為公民的社會(huì)權(quán)利，不僅在現(xiàn)實(shí)層面上決定社會(huì)政策的性質(zhì)和影響（例如，政府是否真實(shí)有效地實(shí)現(xiàn)了社會(huì)政策的三大目標(biāo)），也是在一般意義上看齊國(guó)際公認(rèn)的現(xiàn)代福利標(biāo)準(zhǔn)?！　?。住房權(quán)利、住房政策目標(biāo)和政府責(zé)任　　具體到住房領(lǐng)域，是否應(yīng)該將滿足社會(huì)成員的住房需要確立為一項(xiàng)社會(huì)權(quán)利呢？許多人在這個(gè)問(wèn)題上通常會(huì)猶豫不決，一個(gè)重要的原因是，他們馬上會(huì)聯(lián)想到：這是否意味著每位公民都可以得到免費(fèi)的住房。如果從這個(gè)意義上去理解住房權(quán)利，將變得毫無(wú)意義，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)國(guó)家的財(cái)政能夠長(zhǎng)期承受，也完全背離了住房本身與市場(chǎng)密切聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)屬性?！　∽鳛樯鐣?huì)權(quán)利的住房權(quán)利是指，一種可以接受的住房標(biāo)準(zhǔn)（acceptable housingstandard）是公民資格完整實(shí)現(xiàn)的前提條件之一（T.Marshall，1964）。即在一個(gè)可接受的住房標(biāo)準(zhǔn)下，滿足全社會(huì)成員的住房需要，并將之視作公民的社會(huì)權(quán)利之一。用最簡(jiǎn)單的話來(lái)概括，就是公民的底線住房需要必須得到無(wú)條件地滿足。這里需要強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：①這種定義不是針對(duì)部分家庭的具體住房需要，而是針對(duì)全體公民（或說(shuō)全社會(huì)）可接受的整體住房期望。②這種可以接受的住房標(biāo)準(zhǔn)必然是社會(huì)建構(gòu)的產(chǎn)物，不可能每個(gè)國(guó)家每個(gè)時(shí)期都一致相等，但是這種住房標(biāo)準(zhǔn)必定要求符合社會(huì)發(fā)展的水平和公民的尊嚴(yán)；同時(shí)，這不是統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的面積大小，而包括了適當(dāng)?shù)淖》凯h(huán)境和設(shè)施。這種可接受的標(biāo)準(zhǔn)，不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，也與社會(huì)文明和人道主義有關(guān)。③政府的責(zé)任不是選擇性地關(guān)注社會(huì)中某部分的家庭或群體（但這并不意味在政策工具運(yùn)用過(guò)程中，可能體現(xiàn)為政府為某部分群體解決住房困難），而是維護(hù)全體公民都能獲得一個(gè)與社會(huì)整體發(fā)展匹配的住房水平。與上文提到的住房權(quán)，最大的差別在于，作為社會(huì)權(quán)利的住房權(quán)的滿足，沒(méi)有任何先設(shè)的前提條件，盡管住房標(biāo)準(zhǔn)有可能因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展階段和國(guó)家地區(qū)而有所差異；同時(shí)也不局限于某些符合資格的群體，而是面向全體公民。以法國(guó)今年年初通過(guò)的《可抗辯居住權(quán)》法案為例，政府承諾在法國(guó)基本實(shí)現(xiàn)人人有房住，國(guó)家保障合法公民的住房權(quán)利，公民可以通過(guò)法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)?！　∽鳛樯鐣?huì)權(quán)利的住房權(quán)，需要的是一種普適性的住房政策（universal housingpolicy），即政府介入并影響全局性的住房領(lǐng)域，解決全社會(huì)公民住房的基本需要，并把這與促進(jìn)社會(huì)平等，消除社會(huì)貧困結(jié)合起來(lái)（楊團(tuán)，2008）。而不少學(xué)者誤以為，社會(huì)政策下的住房政策就是關(guān)于政府解決低收人家庭的政策；而中高收人家庭的政策則不屬于此范疇，屬于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的房地產(chǎn)政策。這忽略了住房領(lǐng)域各個(gè)板塊之間相互影響的關(guān)系（例如，公房領(lǐng)域住房數(shù)量的增加和設(shè)施質(zhì)量會(huì)影響私人住房市場(chǎng)的變動(dòng)）。

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