身邊的法律顧問

前言

在我國，物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，物業(yè)管理逐漸成為一個涉及社會方方面面，與干家萬戶息息相關(guān)的朝陽產(chǎn)業(yè)。但與此同時，業(yè)主對物業(yè)管理的投訴卻有增無減。據(jù)央視國際網(wǎng)站的調(diào)查，業(yè)主對物業(yè)管理表示不滿意的比例高達76%；而來自中國消費者協(xié)會的數(shù)據(jù)也顯示，物業(yè)糾紛呈逐年遞增的趨勢，并且近幾年一直占消費者投訴的前三位。圍繞物業(yè)管理的各種問題已為社會各界所普遍關(guān)注。現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)仍屬于社會中的新興行業(yè)，距離行業(yè)的高度發(fā)展和成熟還有相當(dāng)?shù)木嚯x。當(dāng)前的物業(yè)管理行業(yè)仍然具有早期行業(yè)發(fā)展的一系列特征，如行業(yè)發(fā)展速度很快但社會民眾尤其是業(yè)主們對物業(yè)管理的接受、認可程度不高；業(yè)主群體的民主決策機制和維權(quán)手段缺乏；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平和服務(wù)能力普遍較差；物業(yè)管理專業(yè)人才嚴重缺乏；相關(guān)配套法律、法規(guī)不完善；政府部門的監(jiān)管不到位；等等。這些問題導(dǎo)致目前物業(yè)管理的矛盾和糾紛不斷。物業(yè)管理糾紛，已從原先單純的物業(yè)服務(wù)公司追索物業(yè)管理費糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。為了使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時了解、掌握最新的物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，選擇合適的物業(yè)管理糾紛解決途徑，我們通過法律知識問答和案例分析的形式，將有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、地方規(guī)章以及司法解釋運用到具體的法律知識問答和典型案例的分析中，以使廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員全面了解物業(yè)管理法律法規(guī)及其實踐運用，從而更好地維護自己的合法權(quán)益以及提供更優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。

內(nèi)容概要

該書的特點主要體現(xiàn)在：  　第一，內(nèi)容全面，注重實用。本書在全面講述物業(yè)管理法律法規(guī)知識的同時，遵循可操作性和實用性兩大原則，選擇那些影響大、具有代表意義、與人們生活息息相關(guān)的典型案例逐一進行詳盡的解說，讀者在現(xiàn)實生活中遇到此類問題和糾紛后，可以參照本書進行處理。    第二，語言通俗，便于理解。作為大眾普法類讀物，本書語言簡明生動，所選案例具有典型性和代表性作為法律讀物，本書的法律問答、案例評析部分具有一定的理論水平，概念表達準(zhǔn)確，分析深入淺出。    第三，結(jié)構(gòu)新穎，易學(xué)易用。本書采用基本知識問答和案例問答的形式，以實例引出理論，用理論剖析實例，將理論分析與經(jīng)典案例相結(jié)合，使讀者在輕松的閱讀過程中掌握相關(guān)的法律知識。

作者簡介

周珂，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，環(huán)境與資源保護法教研室主任。中國法學(xué)會環(huán)境資源法學(xué)研究會副會長，北京市環(huán)境資源法學(xué)研究會會長。

書籍目錄

問答篇　一、物業(yè)管理基本內(nèi)容  　　1.你的房子是物業(yè)嗎？    　　2.什么是物業(yè)管理？  　　3.遇到物業(yè)問題首先要看哪個法律？——《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容  　　4.物業(yè)權(quán)利一大堆，區(qū)分開來有必要——什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？  　二、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會  　　5.你是業(yè)主嗎？——業(yè)主資格和分類  　　6.業(yè)主的護身符——物業(yè)管理中業(yè)主的七項權(quán)利  　　7.顧客是上帝，業(yè)主也是上帝——《消費者權(quán)益保護法》對業(yè)主權(quán)利的強化  　　8.業(yè)主也要守規(guī)矩——在物業(yè)管理中業(yè)主的義務(wù)  　　9.業(yè)主主要和誰打交道？——房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系  　　10.業(yè)主可以放棄物業(yè)管理嗎？   　　11.業(yè)主大會——團結(jié)起來，當(dāng)家做主  　　12.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)如何設(shè)立？  　　13.如何召開第一次業(yè)主大會？——程序、方式、類型、決議  　　14.什么是業(yè)主委員會？——對內(nèi)是當(dāng)家人 　　15.要報官嗎？——成立業(yè)主委員會要注意的問題  　　16.業(yè)主委員會具有什么樣的地位？——對外是橋梁  　　17.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行什么樣的職責(zé)？——五項職責(zé)一身擔(dān)  　　18.業(yè)主委員會章程——主要內(nèi)容和程序  　　19.業(yè)主委員會容易出現(xiàn)哪些問題？如何解決？    　　20.共同約定、共同遵守——管理規(guī)約及其主要內(nèi)容  　　21.管理規(guī)約是如何訂立、通過和修訂的？  　　22.業(yè)主如何監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會？——主人與公仆  　三、物業(yè)服務(wù)合同  　　23.買房時搭配的物業(yè)管理——前期物業(yè)管理  　　24.前期物業(yè)維修、裝修應(yīng)注意哪些問題？——常見的前期物業(yè)管理問題  　　25.你入伙了嗎？——入伙手續(xù)有哪些？    　　26.物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容有哪些？如何定價？——物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價  　　27.物業(yè)服務(wù)合同中權(quán)利義務(wù)如何設(shè)定？——不僅是法定，也可以約定  　　28.物業(yè)管理中出現(xiàn)違約行為該怎么辦？    　　29.這可是公款？——專項維修資金的管理與使用應(yīng)當(dāng)如何約定？　四、物業(yè)的使用與維護  　　30.建筑物屋頂平臺的所有權(quán)和使用權(quán)歸誰所有？在建筑物上設(shè)置廣告牌所產(chǎn)生的收益歸誰所有？    　　31.地下室和停車場的所有權(quán)和使用權(quán)歸誰所有？    　　32.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否改變其用途？    　　33.業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地？  　　34.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任依法應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？ 　　35.能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動？業(yè)主由此所得收益應(yīng)當(dāng)如何使用？    　　36.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，是否應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)？業(yè)主在裝飾裝修房屋時應(yīng)當(dāng)了解哪些禁止行為和注意事項？    　　37.物業(yè)專項維修資金應(yīng)由誰負擔(dān)？其使用和管理是如何規(guī)定的？   　　38.物價管理部門對物業(yè)服務(wù)收費是如何進行管理的？　五、物業(yè)管理糾紛與處理  案例篇　一、業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利　二、物業(yè)維修糾紛　三、建筑物及其附屬設(shè)施致人損害糾紛　四、物業(yè)侵權(quán)糾紛　五、物業(yè)管理費糾紛　六、車輛管理糾紛　七、物業(yè)安全保衛(wèi)糾紛

章節(jié)摘錄

二、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會5．你是業(yè)主嗎？——業(yè)主資格和分類業(yè)主，即物業(yè)的主人，在一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人?！皹I(yè)主”一詞是伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而成為人們對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的一種習(xí)慣稱法，現(xiàn)已被我國法律所確認。我國《物業(yè)管理條例》第6條將業(yè)主界定為房屋的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，業(yè)主和依法成立、接受業(yè)主委托從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，從不同的角度可對業(yè)主作不同的分類。1．依據(jù)業(yè)主的自然屬性，可將業(yè)主分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。自然人業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人為自然人，包括一人或多人。非自然人業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人為自然人以外的主體，包括法人和其他組織。此外，國家在特殊情況下也可能成為業(yè)主。依據(jù)我國現(xiàn)行立法的規(guī)定，只有辦理房屋登記過戶手續(xù)之后的購買人才可稱為業(yè)主。在實踐中，如果購房人和售房一方已經(jīng)簽訂了合同甚至支付了房款，但并未辦理登記手續(xù)，在此情況下，購房人仍不能稱為業(yè)主，只可稱為購房人。這是因為二者法律關(guān)系的性質(zhì)是不同的。在辦理過戶登記手續(xù)前，購房人和售房人之間所形成的僅是一種債權(quán)法律關(guān)系，而依法辦理過戶登記手續(xù)后，基于購房人取得房屋所有權(quán)的事實而形成的則是一種物權(quán)法律關(guān)系。這種劃分的意義在于業(yè)主的自然屬性不同辦理購房相關(guān)手續(xù)的法律要求不同。2．依據(jù)業(yè)主資格取得的先后次序，可將業(yè)主分為原始業(yè)主和繼受業(yè)主。原始業(yè)主是指最初取得物業(yè)所有權(quán)的人。繼受業(yè)主則為通過轉(zhuǎn)讓、贈與、互易或者繼承而取得物業(yè)所有權(quán)的人。無論是原始業(yè)主還是繼受業(yè)主，在法律上的權(quán)利和義務(wù)并無不同。但此種劃分對確認業(yè)主的變動以及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的移轉(zhuǎn)具有重要的意義。3．依據(jù)業(yè)主是單一的還是共有的，可將業(yè)主分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和多個有區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主。獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是指房屋的產(chǎn)權(quán)由一個主體獨立享有，在法律上其具有完全的占有、使用和處分權(quán)。而多個有區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主是指在同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)，有多個不同或相同等份的所有權(quán)人，各業(yè)主僅對自己所有的那部分物業(yè)享有所有權(quán)。這一種劃分對正確認定業(yè)主權(quán)利范圍以及共有人是否合法轉(zhuǎn)讓共有物業(yè)具有重要的法律意義。同時在實踐中還應(yīng)當(dāng)注意，區(qū)分所有權(quán)人就自己所有的那部分物業(yè)也分為獨立所有或共有。其中獨立所有是指區(qū)分所有權(quán)人自己單獨享有該部分物業(yè)的所有權(quán)，共有是指房屋的產(chǎn)權(quán)由兩個或兩個以上的業(yè)主共同享有。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主處分共有物業(yè)時，必須征得其他共有人的同意，并不得損害他人的合法權(quán)益。除上述劃分外，實踐中還將業(yè)主劃分為大業(yè)主和小業(yè)主、居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主等。6．業(yè)主的護身符——物業(yè)管理中業(yè)主的七項權(quán)利業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同并據(jù)此享受物業(yè)管理服務(wù)的目的，在于最大限度地維護業(yè)主的合法權(quán)益，故業(yè)主的基本權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利并參與各項物業(yè)管理活動。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第6條的規(guī)定，業(yè)主依法享有以下具體權(quán)利：1．服務(wù)享受權(quán)。業(yè)主享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主之所以同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，其出發(fā)點和最終的目的均在于接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的全面服務(wù)?？梢?，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，全面接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，便是業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的首要的、最基本的權(quán)利。這種權(quán)利的產(chǎn)生、范圍以及行使的方式取決于物業(yè)服務(wù)合同的具體約定。2．建議權(quán)。業(yè)主的建議權(quán)包括提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議以及提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議兩項權(quán)利。為了及時解決物業(yè)管理活動中有關(guān)業(yè)主公共利益的問題，以便更好地提高物業(yè)管理的水平，業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。業(yè)主是否享有以及能否正常地行使制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議權(quán)，直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護。3．投票權(quán)。投票權(quán)也可稱為表決權(quán)，它是指業(yè)主在物業(yè)管理活動中，根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得的參加業(yè)主大會會議、參與管理物業(yè)以及對業(yè)主大會所議或決定事項表達自己意愿的權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)的權(quán)利。投票權(quán)是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一種權(quán)利，它與業(yè)主對物業(yè)所擁有的面積直接關(guān)聯(lián)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積的多少來確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)。4．選舉權(quán)與被選舉權(quán)。業(yè)主享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，并享有被選舉權(quán)。在物業(yè)管理活動中，實際的管理人是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。它是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的常設(shè)機構(gòu)。業(yè)主通過行使選舉權(quán)，以指明自己的代言人，傳達自己的意思表示；同時，業(yè)主通過享有被選舉權(quán)，有可能參加業(yè)主委員會，從而行使更為直接的管理權(quán)。因此，對于每一位業(yè)主來說，作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的權(quán)利人，都享有平等的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。5．知情權(quán)。知情權(quán)是指物業(yè)所有人依法獲取、知悉物業(yè)狀況及其管理信息的權(quán)利，它是業(yè)主權(quán)利的重要組成部分，也是業(yè)主對物業(yè)實行民主管理的基本保障。

編輯推薦

《身邊的法律顧問物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)益》由中國人民大學(xué)出版社出版。

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