工業(yè)園晉級(jí)城市戰(zhàn)略

前言

　　最近，“華為科技城”興建的消息引人關(guān)注。根據(jù)政府“華為科技城”規(guī)劃建設(shè)方案，將對(duì)華為周邊22平方公里區(qū)域進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃改造，打造以華為基地為核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌突出、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)越的“華為科技城”。目前已引入星河、保利、佳兆業(yè)、香港新鴻基等開發(fā)企業(yè)，將于2010年春節(jié)后開工建設(shè)。　　深圳地鐵5號(hào)線將華為所在的坂田片區(qū)與深圳城市中心區(qū)相連結(jié)，奠定了該區(qū)域未來成為城市副中心的基礎(chǔ)，而國(guó)家對(duì)創(chuàng)新及高科技等高附加產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大力扶持，使得該區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)人群對(duì)于區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)與生活配套的需求備加重視，加快了區(qū)域向城市副中心發(fā)展的步伐。從“華為產(chǎn)業(yè)基地”向“華為科技城”轉(zhuǎn)變，順應(yīng)了當(dāng)前中國(guó)城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大趨勢(shì)——軌道交通大發(fā)展、大都市區(qū)化、創(chuàng)新及高科技等高附加產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。這也是中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)未來十年發(fā)展的大背景。　　中國(guó)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷過兩種模式。一種是新開發(fā)區(qū)模式，在城市周邊區(qū)域建立以生產(chǎn)為主要目的的產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)與城市相分離，造成區(qū)域內(nèi)低端產(chǎn)業(yè)匯集、生活配套落后，無法吸引發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)所需的高素質(zhì)人才。第二種是新城模式，在城市周邊建立以居住為主要目的的新城，居住和生產(chǎn)仍然分離，交通及生活配套成為新城發(fā)展最大的阻礙?！　∫虼?，我們認(rèn)為，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展相融合，才是真正的解決之道，也將是未來中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，即建設(shè)環(huán)境友好宜居的節(jié)約型的產(chǎn)業(yè)新城。

內(nèi)容概要

本書所探討的，主要是對(duì)城市工業(yè)化和城市化影響最大的四種工業(yè)類型園區(qū)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的推動(dòng)下，城市化與工業(yè)化是園區(qū)發(fā)展升級(jí)的兩大推手，尤其是在大的城際交通、城市更新、產(chǎn)業(yè)振興以及新一輪城鎮(zhèn)規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)利好的驅(qū)使下，園區(qū)升級(jí)成為城市經(jīng)營(yíng)者的頭號(hào)課題與決策聚焦點(diǎn)。隨著中國(guó)城市化率的不斷提高，各園區(qū)都面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、規(guī)劃變更、土地價(jià)值評(píng)估等多方面的壓力，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)積聚提升、城市功能融合、人口質(zhì)素改善和政府稅收持續(xù)顯得尤為重要。作為專業(yè)顧問，世聯(lián)有幸參與了中國(guó)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，對(duì)于國(guó)外工業(yè)園區(qū)做過系統(tǒng)、深入的研究與分析，也在國(guó)內(nèi)進(jìn)行過一些有益的實(shí)踐，在此一并與業(yè)內(nèi)人士分享。

書籍目錄

序 產(chǎn)業(yè)與城市融合，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的人本主義 第1章 中國(guó)工業(yè)園區(qū)走向業(yè)強(qiáng)，止步城弱 　1.1 走向業(yè)強(qiáng) 　　1.1.1 蛇口試驗(yàn)：中國(guó)工業(yè)園區(qū)的起步 　　1.1.2 技術(shù)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“助推器” 　　1.1.3 從“中國(guó)制造”到“中國(guó)創(chuàng)造” 　1.2 止步城弱 　　1.2.1 上海紡織工廠的歷史蛻變 　　1.2.2 工業(yè)園區(qū)的“候鳥效應(yīng)” 　　1.2.3 上海張江“雙城記” 第2章 中國(guó)工業(yè)園區(qū)的升級(jí)驅(qū)動(dòng) 　2.1 從產(chǎn)品規(guī)?；a(chǎn)基地向技術(shù)創(chuàng)新基地升級(jí) 　　2.1.1 城市化運(yùn)動(dòng)催生工業(yè)園區(qū)升級(jí) 　　2.1.2 “實(shí)驗(yàn)室經(jīng)濟(jì)” 　　2.1.3 “區(qū)位品牌”效應(yīng) 　2.2 工業(yè)園區(qū)升級(jí)的三種理論依據(jù) 　　2.2.1 新城市主義 　　2.2.2 精明增長(zhǎng) 　　2.2.3 循環(huán)經(jīng)濟(jì) 　2.3 成功升級(jí)的園區(qū)典范 　　2.3.1 M50 創(chuàng)意園，中心城區(qū)的“ 退二進(jìn)三” 　　2.3.2 張江科學(xué)技術(shù)園，遠(yuǎn)郊工業(yè)園區(qū)的“ 亡羊補(bǔ)牢” 　2.4 工業(yè)園區(qū)本質(zhì)的再解讀：“ 產(chǎn)業(yè)”與“ 地產(chǎn)”的兩重維度 　　2.4.1 工業(yè)園區(qū)盈利模式的轉(zhuǎn)變 　　2.4.2 工業(yè)園區(qū)建筑形態(tài)與物業(yè)功能的變化趨勢(shì) 第3 章主動(dòng)融入城市：工業(yè)園區(qū)升級(jí)路徑之一 　3.1 蘇黎世西部工業(yè)區(qū)的復(fù)興啟示 　　3.1.1 工業(yè)美術(shù)和高科技業(yè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)更新 　　3.1.2 “ 混合適居城市”理念下的功能置換 　3.2 上海八號(hào)橋：老廠房的另類利用 　　3.2.1 文化與時(shí)尚創(chuàng)意的交叉定位 　　3.2.2 八棟房子與四座橋的工業(yè)美學(xué) 　3.3 田子坊：從弄堂工廠到上海的蘇荷 　　3.3.1 自民間開始的轉(zhuǎn)型歷程 　　3.3.2 功能置換與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的悖論 　3.4 深圳天安數(shù)碼城：從老工業(yè)區(qū)到都市辦公綜合區(qū) 　　3.4.1 天安數(shù)碼城的前世今生 　　3.4.2 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵舉措 　3.5 筍崗物流園：從產(chǎn)業(yè)倉(cāng)庫(kù)到城市貿(mào)易服務(wù)區(qū)的變遷 　3.6 香港數(shù)碼城： 從高科技開始到豪宅區(qū)結(jié)束 第4章 功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)新城：工業(yè)園區(qū)升級(jí)路徑之二 　4.1 日本“ 硅谷”筑波科技城：從研發(fā)園區(qū)到產(chǎn)業(yè)新城 　　4.1.1 日本最大的科學(xué)中心和知識(shí)中心 　　4.1.2 從“ 貿(mào)易立國(guó)”到“ 技術(shù)立國(guó)” 　　4.1.3 從“ 自殺之城”開始的三級(jí)跳躍 　4.2 蘇州工業(yè)園區(qū)：荒地上崛起的工業(yè)中心 　　4.2.1 15 年立園史 　　4.2.2 制勝之道： 規(guī)劃先行 　4.3 上海金橋出口加工區(qū)：從“ 制造”到“ 智造”的嬗變 　　4.3.1 從9.5 平方公里起步 　　4.3.2 四大功能區(qū)布局 　　4.3.3 金橋功能區(qū)的成功之處 第5章 環(huán)保旅游生態(tài)城：工業(yè)園區(qū)升級(jí)的未來之路 　5.1 工業(yè)旅游：“ 逆工業(yè)化”的園區(qū)升級(jí) 　　5.1.1 德國(guó)魯爾，一個(gè)老工業(yè)園區(qū)的優(yōu)雅轉(zhuǎn)身 　　5.1.2 魯爾區(qū)工業(yè)遺產(chǎn)旅游的開發(fā)模式 　5.2 生態(tài)工業(yè)示范園： 循環(huán)經(jīng)濟(jì)下的新型工業(yè)組織形態(tài) 　　5.2.1 丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園，工業(yè)共生體系 　　5.2.2 卡倫堡循環(huán)工業(yè)園的循環(huán)經(jīng)濟(jì)效益 　5.3 從低碳經(jīng)濟(jì)到低碳型園區(qū) 　　5.3.1 世界首座“ 零碳城”馬斯達(dá)爾： 沙漠里的綠色烏托邦 　　5.3.2 馬斯達(dá)爾產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與預(yù)期效益 后記 參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　1.2.1 上海紡織工廠的歷史蛻變　　園區(qū)與中心城區(qū)的沖撞　　中心區(qū)位工業(yè)園區(qū)價(jià)值轉(zhuǎn)變與功能轉(zhuǎn)型　　園區(qū)發(fā)展遇到的問題　　20世紀(jì)80年代，“上海制造”曾經(jīng)讓很多上海人引以為豪，大到縫紉機(jī)、電視機(jī)、自行車，小到手表、鋼筆，‘上海產(chǎn)”是優(yōu)質(zhì)的象征。其杜海的“三槍”、“海螺”則是紡織行業(yè)的老名牌。　　作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，紡織行業(yè)在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是上海的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，曾有過輝煌的歷史。從1949年到1994年，上海紡織業(yè)共創(chuàng)造產(chǎn)值6358億元，實(shí)現(xiàn)利稅815億元，出口創(chuàng)匯290億美元。同時(shí)，紡織業(yè)吸納丁，）欠多的勞動(dòng)力，1994年還有職工55萬(wàn)人之多。400多個(gè)紡織企業(yè)大多分布在中環(huán)線以內(nèi)，所占土地面積有800多萬(wàn)平方米。今天上海的一些標(biāo)志性建筑，就建在曾屬于上海紡織行業(yè)的土地上。　　自20世紀(jì)80年代中期，上海紡織業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益開始滑坡，昔日的人多勢(shì)眾轉(zhuǎn)而成了沉重的負(fù)擔(dān)。裝備落后、債務(wù)累累，全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80％，資金利稅率僅5％左右，成本費(fèi)用利用率僅1.5 ％。最明顯的表現(xiàn)是，當(dāng)時(shí)擁有55萬(wàn)名在職職工的上海紡織業(yè)，年稅利從最高峰的43億元，滑落到13億元，而且這55萬(wàn)名在職職工還要養(yǎng)活28萬(wàn)名退休工人。與此同時(shí)，1991年，只有2.4 萬(wàn)人的上海汽車工業(yè)，稅利一下子突破了14億元。一個(gè)雄踞了40年的第一大支柱產(chǎn)業(yè)——紡織業(yè)，被一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)——汽車工業(yè)所替代。

編輯推薦

　　世聯(lián)地產(chǎn)操作工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一覽：　　廣州招商產(chǎn)居綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式研究　　鄂爾多斯市鄂爾多斯集團(tuán)生態(tài)低碳工業(yè)園項(xiàng)目　　上海市桃浦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)整體定位　　上海張江光電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)　　無錫北塘錫北生產(chǎn)性服務(wù)集聚區(qū)項(xiàng)目　　常州龍城科技創(chuàng)新基地園區(qū)　　北京順義新城整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略　　西安高新工業(yè)園區(qū)整體定位　　武漢中恒科技1000畝前期研究　　重慶九龍園高新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目　　大連軟件園淮安項(xiàng)目　　高密高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心孵化研發(fā)區(qū)研究　　濟(jì)南大學(xué)科技園可信區(qū)項(xiàng)目　　首鋼海爾文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園　　安陽(yáng)貞元區(qū)域項(xiàng)目　　福建石獅企業(yè)基地項(xiàng)目　　蘇州中新科技城項(xiàng)目　　廊坊市固安工業(yè)區(qū)項(xiàng)目　　西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究　　山東濰坊坊子片區(qū)城市更新項(xiàng)目　　《工業(yè)園晉級(jí)城市戰(zhàn)略》探討了在城際交通、城市更新、產(chǎn)業(yè)振興以及新一輪城鎮(zhèn)規(guī)劃等驅(qū)使下，各工業(yè)園區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)、規(guī)劃變更、土地價(jià)值評(píng)估等多方面壓力時(shí)，如何解決產(chǎn)業(yè)積聚提升、城市功能融合、人口素質(zhì)改善和政府稅收持續(xù)等問題。

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