一本書讀懂商品房買賣法律知識

前言

近年來，隨著全國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，由于房地產(chǎn)開發(fā)而引起的法律糾紛也不斷涌現(xiàn)，特別是在商品房銷售領(lǐng)域，商品房開發(fā)商和買受人或者業(yè)主之間的法律糾紛層出不窮，糾紛類型也日趨多樣化、復(fù)雜化。作為一名律師，筆者多年來一直從事房地產(chǎn)開發(fā)方面的法律研究，并為多個知名的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了全程法律服務(wù)，在實踐中接觸并處理過各種各樣的由于商品房銷售而引起的法律糾紛，積累了有益的經(jīng)驗；另外，針對實踐中碰到的各種問題，也進行了一些理論研究。本書就是筆者在結(jié)合了多年的實踐經(jīng)驗和理論研究的基礎(chǔ)上寫成的。    本書從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的視角展開，以商品房銷售環(huán)節(jié)為主題章節(jié)，剖析了商品房銷售各個環(huán)節(jié)的法律要點與風(fēng)險，對于商品房銷售各個環(huán)節(jié)的法律要求進行了具體闡述；對于實踐中較為突出的法律糾紛和法律適用爭議較大的問題，筆者根據(jù)自身在實踐中的感悟和對法律的理解，援引和研究了有關(guān)的典型判例，進行了比較深入的理論論證和比較研究。    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過閱讀本書，能夠基本了解商品房銷售全流程的法律規(guī)范和法律風(fēng)險防范方法；對于消費者而言，讀了這本書能夠基本了解買賣商品房時需要把握的法律知識和注意點。    筆者在從事實務(wù)工作之余，還有對實務(wù)工作進行理論梳理的習(xí)慣，本書即是這種習(xí)慣的產(chǎn)物。但是，著手寫作本書時，筆者發(fā)現(xiàn)，其實對實務(wù)工作做理論梳理并不是一件容易的事情，本書對于很多問題的研究和闡述都是淺嘗輒止，一些觀點也許并不正確，希望能夠得到讀者的批評指正。    本書的寫作過程中，筆者借鑒了許多自己承辦的或者他人承辦的實際案例，也吸收了各種有益的觀點，得到了同事和朋友的熱情幫助，在此，特致衷心感謝。    樓奇    2011年5月

內(nèi)容概要

《一本書讀懂商品房買賣法律知識》從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的視角展開，以商品房銷售環(huán)節(jié)為主題章節(jié)，剖析了商品房銷售各個環(huán)節(jié)的法律要點與風(fēng)險，對于商品房銷售各個環(huán)節(jié)的法律要求進行了具體闡述；對于實踐中較為突出的法律糾紛和法律適用爭議較大的問題，《一本書讀懂商品房買賣法律知識》作者樓奇根據(jù)自身在實踐中的感悟和對法律的理解，援引和研究了有關(guān)的典型判例，進行了比較深入的理論論證和比較研究。

作者簡介

樓奇，畢業(yè)于武漢大學(xué)法學(xué)院，法律碩士，現(xiàn)為浙江五聯(lián)律師事務(wù)所律師，杭州市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會、知識產(chǎn)權(quán)與信息網(wǎng)絡(luò)專業(yè)委員會委員。主要從事私募股權(quán)投融資、建筑房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略管理等方面的法律服務(wù)。曾為多個私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立、投資提供法律服務(wù)，并分別作為并購顧問和融資顧問主持多個并購和融資項目；為多個房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了立項與審批、招投標(biāo)、項目融資與轉(zhuǎn)讓、建設(shè)工程發(fā)(承)包與施工、樓盤銷售與租賃、物業(yè)管理等全程服務(wù)；為多個大型企業(yè)提供了知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造、使用、維護、應(yīng)用等方面的法律服務(wù)。

書籍目錄

第一章  商品房買賣概述
  第一節(jié)  商品房銷售
  第二節(jié)  特殊主體購買商品房
第二章  商品房銷售廣告
  第一節(jié)  商品房銷售廣告的性質(zhì)
  第二節(jié)  商品房銷售廣告的發(fā)布要求
  第三節(jié)  商品房銷售虛假廣告的主要類型
  第四節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
第三章  商品房認(rèn)購書
  第一節(jié)  商品房認(rèn)購書概述
  第二節(jié)  商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)和效力
  第三節(jié)  商品房認(rèn)購書的法律責(zé)任
第四章  商品房預(yù)售
  第一節(jié)  商品房預(yù)售概述
  第二節(jié)  商品房預(yù)售的條件與程序
  第三節(jié)  商品房預(yù)售合同的簽訂與履行
  第四節(jié)  商品房預(yù)售合同備案登記
  第五節(jié)  預(yù)售商品房的預(yù)告登記
  第六節(jié)  商品房買賣合同的解除
第五章  預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓
  第一節(jié)  預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)制及其變遷
  第二節(jié)  預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的效力
  第三節(jié)  案例解析
第六章  商品房按揭貸款
  第一節(jié)  商品房按揭貸款概述
  第二節(jié)  商品房按揭貸款的程序
  第三節(jié)  商品房按揭貸款的風(fēng)險防范與糾紛處理
第七章  商品房小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬
  第一節(jié)  車位、車庫權(quán)利歸屬的判斷依據(jù)
  第二節(jié)  商品房住宅小區(qū)車位、車庫的類型與權(quán)利歸
第八章  商品房包銷
  第一節(jié)  商品房包銷概述
  第二節(jié)  商品房包銷中的若干司法實務(wù)問題
第九章  前期物業(yè)管理
  第一節(jié)  前期物業(yè)管理概述
  第二節(jié)  前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容
  第三節(jié)  建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)中的義務(wù)
第十章  商品房買賣中的懲罰性賠償制度
  第一節(jié)  懲罰性賠償制度概述
  第二節(jié)  商品房買賣中的懲罰性賠償制度
第十一章  商品房交付
  第一節(jié)  商品房交付概述
  第二節(jié)  商品房交付的條件
  第三節(jié)  商品房的事實交付
  第四節(jié)  商品房交付過程中當(dāng)事人的義務(wù)
  第五節(jié)  商品房質(zhì)量保修制度
第十二章  商品房買賣常見糾紛及其處理
  第一節(jié)  付款糾紛及其處理
  第二節(jié)  商品房交付糾紛及其處理
  第三節(jié)  商品房面積誤差糾紛及其處理
  第四節(jié)  商品房質(zhì)量糾紛及其處理
  第五節(jié)  辦證糾紛及其處理
  第六節(jié)  其他糾紛及其處理
附錄  相關(guān)法律法規(guī)
  中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
  城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
  商品房銷售管理辦法
  城市商品房預(yù)售管理辦法
  最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

章節(jié)摘錄

第一章  商品房買賣概述    商品房買賣對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種銷售行為，對于買受人而言，是一種購買行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銷售商品房而獲取利潤，買受人通過購買商品房而實現(xiàn)居住或者投資的目的。商品房作為一種價值相對較大的不動產(chǎn)，不但涉及單個買房人的個體利益，而且涉及社會公共安全和公共利益，故為維護購房人的合法權(quán)益，保障社會公共安全和公共利益，必須對商品房的買賣行為加以嚴(yán)格的法律規(guī)制。    第一節(jié)  商品房銷售    一、商品房銷售的基本概念    狹義的商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。廣義的商品房還包括非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等。除非特別說明，本書所稱商品房是指狹義的商品房。    商品房銷售是指出賣人將其所有的在建或已經(jīng)建成的商品房的所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給買受人的行為。本書所稱的出賣人是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，買受人是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房的人。根據(jù)銷售時商品房的不同形態(tài)來區(qū)分，商品房銷售可以分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種類型。其中，商品房預(yù)售的標(biāo)的物是正在建設(shè)中的商品房，而商品房現(xiàn)售的標(biāo)的物是竣工驗收合格的商品房。    與一般的貨物銷售相比較，商品房銷售具有以下法律特征。    1．標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定的“房隨地走”、“地隨房走”的原則，商品房銷售時，隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，國有土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)移，故商品房銷售不僅僅是房屋銷售，還涉及國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。此外，在帶裝修的商品房銷售時，還涉及裝修物，包括固定裝修部分以及電器、家具等可移動部分裝修物的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。    2．商品房銷售的法律關(guān)系復(fù)雜。首先，商品房的價值相對較大，價格也會相對較高，故很多買受人可能無法一次性支付購房款。如果買受人無法一次性支付全部購房款，則需要通過分期付款或者銀行按揭方式付款，在買受人以銀行按揭方式付款時，就涉及買受人與按揭銀行之間的貸款按揭關(guān)系。其次，商品房還涉及所有業(yè)主的公共生活需要，如整個住宅小區(qū)的清潔衛(wèi)生、安全保障等，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售之前需要先確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而在商品房銷售時，買受人須無條件同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同方能購房。此外，商品房銷售不僅僅是出賣人和買受人之間的一種買賣合同關(guān)系或者房屋占有的轉(zhuǎn)移關(guān)系，出賣人還需要承擔(dān)配合買受人辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的義務(wù)，作為一種不動產(chǎn)，在實現(xiàn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，需要以國家機關(guān)登記的方式來向社會公眾進行公示。因此，商品房銷售的法律關(guān)系較為復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、買受人、按揭銀行、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及不同政府部門等眾多的法律主體，并存在多種法律關(guān)系。    3．商品房銷售的行政管理色彩濃厚。由于商品房銷售涉及房屋和土地使用權(quán)，且價值較大，對國計民生影響甚巨：因此，國家對國有土地使用權(quán)出讓、商品房銷售均制定了相應(yīng)的行政管理制度進行管理和規(guī)制。如對商品房預(yù)售實行許可證制度、對商品房買賣合同實行備案制度等。此外，由于商品房還涉及社會公共安全問題，因此，國家在商品房的質(zhì)量控制上制定了強制性的驗收制度，未經(jīng)驗收合格，不得將商品房交付使用。    二、商品房銷售的基本流程    在實踐中，一般將商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售，雖然兩者的標(biāo)的物有所區(qū)別，但銷售流程基本相同。商品房銷售的基本流程如下。    (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般在商品房尚未建設(shè)完成時，即通過預(yù)售的方式回籠資金并進行商品房開發(fā)。我國商品房的預(yù)售實行預(yù)售許可制度，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要預(yù)售商品房的，須按照相關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售許可證審批手續(xù)，并取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。    如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以現(xiàn)售方式銷售商品房的，則應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。    (二)房地產(chǎn)廣告的發(fā)布與管理    通過發(fā)布房地產(chǎn)廣告來促進商品房的銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的基本策略。由于在實踐中出現(xiàn)了形形色色的帶有欺詐性質(zhì)的廣告，并引起了諸多糾紛，為維護正常的市場秩序，保護購房人的合法權(quán)益，我國法律對房地產(chǎn)廣告的發(fā)布條件與發(fā)布形式均作出了嚴(yán)格的規(guī)定，發(fā)布房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、符合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。    P1-3

編輯推薦

作者樓奇多年來一直從事房地產(chǎn)開發(fā)方面的法律研究，并為多個知名的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了全程法律服務(wù)，在實踐中接觸并處理過各種各樣的由于商品房銷售而引起的法律糾紛，積累了有益的經(jīng)驗。    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過閱讀《一本書讀懂商品房買賣法律知識》，能夠基本了解商品房銷售全流程的法律規(guī)范和法律風(fēng)險防范方法；對于消費者而言，讀了這本書能夠基本了解買賣商品房時需要把握的法律知識和注意點。

圖書封面

圖書標(biāo)簽Tags

無

評論、評分、閱讀與下載

---

    一本書讀懂商品房買賣法律知識 PDF格式下載

---