物業(yè)管理處與業(yè)委會運作-新

前言

　　小區(qū)是作為城市建設(shè)中的一道靚麗的風景線而示人的，在這道風景線的背后就是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)服務(wù)與管理。物業(yè)服務(wù)與管理可以使城市更美麗，居住更舒適，生活更方便?！　≡谖飿I(yè)服務(wù)與管理中，各個項目的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運營的關(guān)鍵所在，而物業(yè)管理處是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的派出機構(gòu)，是物業(yè)項目的現(xiàn)場辦事機構(gòu)，主要負責提供日常的物業(yè)服務(wù)與管理。管理處直接面對業(yè)主和物業(yè)用人，處于管理服務(wù)的第一線，在管理中起著執(zhí)行實際操作和協(xié)調(diào)的作用。　　物業(yè)服務(wù)與管理在我國經(jīng)過20多年來的探索和實踐，無論在理論方面還是在實踐經(jīng)驗方面都有了很大的發(fā)展，逐漸形成了一整套完善且自成體系且行之有效的物業(yè)管理辦法。但是，物業(yè)服務(wù)與管理的一些基本矛盾仍然存在，如專業(yè)化和規(guī)范化程度低、公信力缺失、管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、業(yè)主投訴呈上升趨勢、物業(yè)服務(wù)合同糾紛時有發(fā)生等，影響著社區(qū)安定。　　為了解決這些問題，我們策劃、編輯了“輕輕松松管物業(yè)”叢書，叢書著眼于物業(yè)項目的管理，從物業(yè)管理處各項業(yè)務(wù)的運作出發(fā)，關(guān)注日常物業(yè)管理與服務(wù)執(zhí)行的實際操作。

內(nèi)容概要

　　物業(yè)管理一直處于社會關(guān)注的焦點，已成為當代一個重要的新興行業(yè)。在物業(yè)管理理論研究和實踐探索的層面上，深圳遠遠走在全國物業(yè)管理行業(yè)的前列，從行業(yè)主管部門、教育機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位到產(chǎn)權(quán)人、住戶等眾多人士都廣泛、深入地參與物業(yè)管理理論研究和探索，這一些研究成果為物業(yè)行業(yè)的健康深入發(fā)展起到了積極的作用。　　物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、社會化，業(yè)主維權(quán)行為的理性化，業(yè)主委員會運行的規(guī)范化，對物業(yè)管理人士提出了更高的要求，必須不斷研究和探索，促進我國物業(yè)管理的健康發(fā)展，規(guī)范和培育物業(yè)管理市場?！　”咎讌矔勺鳛樽≌?、寫字樓、別墅、學(xué)校等各類型物業(yè)管理從業(yè)人員的實操手冊，也可作為熱愛物業(yè)管理行業(yè)求職人員的崗前培訓(xùn)教材，亦可供業(yè)內(nèi)人士和研究人員借鑒。

作者簡介

　　張野，物業(yè)管理培訓(xùn)師，現(xiàn)任新中物業(yè)管理（中國）有限公司鄭州分公司總經(jīng)理。曾在深圳市國際金融大廈、澳門新世紀酒店、中信深圳（集團）公司中信物業(yè)管理有限公司從事物業(yè)管理工作，2002年任香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司駐場經(jīng)理，期間參與深圳信興廣場地王商業(yè)中心、廣州中信大廈的物業(yè)管理、深圳賽格廣場、深圳賽格三星、長春吳太商務(wù)中心等各種類型的物業(yè)管理。著有《現(xiàn)代物業(yè)標準化管理手冊》、《物業(yè)經(jīng)理（主任）崗位職業(yè)技能培訓(xùn)教程》等物業(yè)圖書和培訓(xùn)教材?！　∩坌≡?，女，物業(yè)管理師、人力資源管理師，上海大學(xué)行政管理專業(yè)畢業(yè)，現(xiàn)任深圳市金順物業(yè)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理。從事物業(yè)管理工作10余年，曾在中海物業(yè)、綠景物業(yè)、皇庭物業(yè)等大型物業(yè)管理企業(yè)任職，了解先進的物業(yè)管理模式和全程運作；熟悉人力資源戰(zhàn)略體系的建立、工作崗位分析、員工招聘與配置、員工培訓(xùn)與開發(fā)、績效管理、薪酬福利管理和勞動關(guān)系管理等各個模塊，管理模式獨樹一幟；具有全面主持企業(yè)lS09001：2000版質(zhì)量管理體系建立、實施、認證工作。

書籍目錄

第一章 物業(yè)的管理機構(gòu)第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域二、物業(yè)管理第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、物業(yè)管理者三、業(yè)主大會和業(yè)主委員會四、物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)第二章 物業(yè)管理處運作第一節(jié) 物業(yè)管理處組建一、物業(yè)管理處架構(gòu)范本01：某物業(yè)管理處組織架構(gòu)范本02：某物業(yè)管理處組織架構(gòu)二、管理處人員配備范本03：某物業(yè)管理處人員崗位編制三、管理處物資配備范本04：某管理處管理用房與員工宿舍安排范本05：某物業(yè)管理處裝備配備四、物業(yè)管理制度和檔案建立第二節(jié) 管理處員工的管理一、員工招聘范本06：某物業(yè)管理處人員招聘要求二、員工培訓(xùn)三、員工績效考核范本07：管理處績效考評方案范本08：員工崗位月考核成績匯總表范本09：員工崗位年考核表范本10：部門月考評分數(shù)統(tǒng)計表范本11：部門（半）年度考評分數(shù)統(tǒng)計表四、員工的激勵范本12：獎罰條例第三節(jié) 管理處財務(wù)管理一、管理處財務(wù)工作內(nèi)容二、物業(yè)經(jīng)營管理收入三、物業(yè)管理費的收繳和追討范本13：物業(yè)管理服務(wù)收費公示欄范本14：委托銀行代收款協(xié)議書四、物業(yè)管理資金的使用五、物業(yè)維修基金的使用和管理六、向業(yè)主公布財務(wù)報告第四節(jié) 日常物業(yè)管理的開展一、前期介入二、業(yè)主人住三、二次裝修管理四、業(yè)主投訴處理五、安全管理六、車輛及交通管理范本15：物業(yè)區(qū)域車輛交通管理規(guī)定范本16：停車場（庫）管理規(guī)定七、消防管理八、物業(yè)綠化與養(yǎng)護九、環(huán)境衛(wèi)生管理范本17：環(huán)境管理的具體措施及工作標準十、機電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理第三章 業(yè)主委員會運作第一節(jié) 業(yè)主與業(yè)主委員會一、業(yè)主及其權(quán)利和義務(wù)二、業(yè)主大會范本18：第二次業(yè)主大會公告范本19：物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決議三、業(yè)主委員會第二節(jié) 業(yè)主委員會成立一、首次召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會范本20：上海市業(yè)主大會議事規(guī)則（試行示范文本）范本21：某住宅區(qū)業(yè)主公約范例范本22：關(guān)于召開業(yè)主大會會議的通知二、業(yè)主委員會委員的更改三、業(yè)主委員會換屆選舉第三節(jié) 業(yè)主委員會工作內(nèi)容一、制定業(yè)主委員會章程范本23：深圳市某物業(yè)業(yè)主委員會章程二、建立工作制度和工作計劃范本24：業(yè)主委員會年度工作計劃公告三、召開會議范本25：×××區(qū)第二屆業(yè)主委員會會議紀要四、實施日常工作五、行使監(jiān)督、檢查職能六、選聘、續(xù)聘與解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第四章 物業(yè)管理處與業(yè)委會關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)管理處與業(yè)主委員會的關(guān)系一、業(yè)主委員會與物業(yè)管理二、業(yè)主委員會與物業(yè)管理處的關(guān)系第二節(jié) 物業(yè)管理處與業(yè)主委員會的有效溝通一、必須進行溝通的事項二、有效溝通的原則三、有效溝通的方式和種類范本26：物業(yè)管理處與業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)規(guī)定四、溝通時應(yīng)注意的事項參考文獻

章節(jié)摘錄

　?。?）房屋裝修監(jiān)督管理?！　》课菅b修的規(guī)劃、設(shè)計、施工由房屋使用人負責處理時，物業(yè)管理公司應(yīng)加強對裝修行為的監(jiān)管，監(jiān)督裝修設(shè)計圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)的損壞，并監(jiān)督施工人員是否違章作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違章行為要及時糾正，并對裝修后的房屋予以檢查驗收，以確保房屋結(jié)構(gòu)不受損壞，保證房屋安全質(zhì)量?！　。?）房屋維修與修繕?！　》课莸木S修與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理常規(guī)性的服務(wù)與管理內(nèi)容。及時準確地了解和掌握房屋的結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、完損等級、設(shè)備狀況，切實加強房屋的技術(shù)管理，并經(jīng)常、及時地對房屋進行維護和修繕，對保護和提高房屋的完好率，盡可能地延長其使用壽命，提高其使用價值，是具有重要意義的?！　。?）設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護?！　≡O(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護也是物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)與管理內(nèi)容。物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的配置越來越齊全，越來越先進，當然也更復(fù)雜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要保證設(shè)備的正常運行，能使設(shè)備物盡其用，實現(xiàn)物業(yè)保值增值，就必須建立完善的規(guī)章制度，對基礎(chǔ)資料、設(shè)備運行、設(shè)備維修、設(shè)備能源管制和安全操作進行全面的管理。房屋設(shè)施與設(shè)備的管理，是技術(shù)含量較高的管理，管理的好壞直接影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象。　?。?）安全保衛(wèi)與消防?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)與消防工作，是涉及到社區(qū)公共安全的重要工作之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下進行安全保衛(wèi)與消防工作，其工作重點是防火、防盜、防交通事故、防意外傷害?！　。?）保潔管理　　在物業(yè)管理區(qū)域里，整齊、清潔、優(yōu)美的環(huán)境會給人帶來舒適感，因而，清潔、優(yōu)美的環(huán)境成了物業(yè)管理區(qū)域文明程度的象征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般可通過宣傳教育、監(jiān)督治理和定時清掃，達到保護物業(yè)區(qū)域環(huán)境的目的。

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