物業(yè)管理處與業(yè)委會(huì)運(yùn)作-新

前言

　　小區(qū)是作為城市建設(shè)中的一道靚麗的風(fēng)景線而示人的，在這道風(fēng)景線的背后就是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)服務(wù)與管理。物業(yè)服務(wù)與管理可以使城市更美麗，居住更舒適，生活更方便。　　在物業(yè)服務(wù)與管理中，各個(gè)項(xiàng)目的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在，而物業(yè)管理處是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的派出機(jī)構(gòu)，是物業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)提供日常的物業(yè)服務(wù)與管理。管理處直接面對(duì)業(yè)主和物業(yè)用人，處于管理服務(wù)的第一線，在管理中起著執(zhí)行實(shí)際操作和協(xié)調(diào)的作用?！　∥飿I(yè)服務(wù)與管理在我國(guó)經(jīng)過(guò)20多年來(lái)的探索和實(shí)踐，無(wú)論在理論方面還是在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)方面都有了很大的發(fā)展，逐漸形成了一整套完善且自成體系且行之有效的物業(yè)管理辦法。但是，物業(yè)服務(wù)與管理的一些基本矛盾仍然存在，如專業(yè)化和規(guī)范化程度低、公信力缺失、管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、業(yè)主投訴呈上升趨勢(shì)、物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)有發(fā)生等，影響著社區(qū)安定?！　榱私鉀Q這些問(wèn)題，我們策劃、編輯了“輕輕松松管物業(yè)”叢書，叢書著眼于物業(yè)項(xiàng)目的管理，從物業(yè)管理處各項(xiàng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作出發(fā)，關(guān)注日常物業(yè)管理與服務(wù)執(zhí)行的實(shí)際操作。

內(nèi)容概要

　　物業(yè)管理一直處于社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，已成為當(dāng)代一個(gè)重要的新興行業(yè)。在物業(yè)管理理論研究和實(shí)踐探索的層面上，深圳遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的前列，從行業(yè)主管部門、教育機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位到產(chǎn)權(quán)人、住戶等眾多人士都廣泛、深入地參與物業(yè)管理理論研究和探索，這一些研究成果為物業(yè)行業(yè)的健康深入發(fā)展起到了積極的作用。　　物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、社會(huì)化，業(yè)主維權(quán)行為的理性化，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行的規(guī)范化，對(duì)物業(yè)管理人士提出了更高的要求，必須不斷研究和探索，促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理的健康發(fā)展，規(guī)范和培育物業(yè)管理市場(chǎng)?！　”咎讌矔勺鳛樽≌?、寫字樓、別墅、學(xué)校等各類型物業(yè)管理從業(yè)人員的實(shí)操手冊(cè)，也可作為熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)求職人員的崗前培訓(xùn)教材，亦可供業(yè)內(nèi)人士和研究人員借鑒。

作者簡(jiǎn)介

　　張野，物業(yè)管理培訓(xùn)師，現(xiàn)任新中物業(yè)管理（中國(guó)）有限公司鄭州分公司總經(jīng)理。曾在深圳市國(guó)際金融大廈、澳門新世紀(jì)酒店、中信深圳（集團(tuán)）公司中信物業(yè)管理有限公司從事物業(yè)管理工作，2002年任香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司駐場(chǎng)經(jīng)理，期間參與深圳信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心、廣州中信大廈的物業(yè)管理、深圳賽格廣場(chǎng)、深圳賽格三星、長(zhǎng)春吳太商務(wù)中心等各種類型的物業(yè)管理。著有《現(xiàn)代物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊(cè)》、《物業(yè)經(jīng)理（主任）崗位職業(yè)技能培訓(xùn)教程》等物業(yè)圖書和培訓(xùn)教材。　　邵小云，女，物業(yè)管理師、人力資源管理師，上海大學(xué)行政管理專業(yè)畢業(yè)，現(xiàn)任深圳市金順物業(yè)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理。從事物業(yè)管理工作10余年，曾在中海物業(yè)、綠景物業(yè)、皇庭物業(yè)等大型物業(yè)管理企業(yè)任職，了解先進(jìn)的物業(yè)管理模式和全程運(yùn)作；熟悉人力資源戰(zhàn)略體系的建立、工作崗位分析、員工招聘與配置、員工培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)、績(jī)效管理、薪酬福利管理和勞動(dòng)關(guān)系管理等各個(gè)模塊，管理模式獨(dú)樹(shù)一幟；具有全面主持企業(yè)lS09001：2000版質(zhì)量管理體系建立、實(shí)施、認(rèn)證工作。

書籍目錄

第一章 物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域二、物業(yè)管理第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、物業(yè)管理者三、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)四、物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)第二章 物業(yè)管理處運(yùn)作第一節(jié) 物業(yè)管理處組建一、物業(yè)管理處架構(gòu)范本01：某物業(yè)管理處組織架構(gòu)范本02：某物業(yè)管理處組織架構(gòu)二、管理處人員配備范本03：某物業(yè)管理處人員崗位編制三、管理處物資配備范本04：某管理處管理用房與員工宿舍安排范本05：某物業(yè)管理處裝備配備四、物業(yè)管理制度和檔案建立第二節(jié) 管理處員工的管理一、員工招聘范本06：某物業(yè)管理處人員招聘要求二、員工培訓(xùn)三、員工績(jī)效考核范本07：管理處績(jī)效考評(píng)方案范本08：?jiǎn)T工崗位月考核成績(jī)匯總表范本09：?jiǎn)T工崗位年考核表范本10：部門月考評(píng)分?jǐn)?shù)統(tǒng)計(jì)表范本11：部門（半）年度考評(píng)分?jǐn)?shù)統(tǒng)計(jì)表四、員工的激勵(lì)范本12：獎(jiǎng)罰條例第三節(jié) 管理處財(cái)務(wù)管理一、管理處財(cái)務(wù)工作內(nèi)容二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理收入三、物業(yè)管理費(fèi)的收繳和追討范本13：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公示欄范本14：委托銀行代收款協(xié)議書四、物業(yè)管理資金的使用五、物業(yè)維修基金的使用和管理六、向業(yè)主公布財(cái)務(wù)報(bào)告第四節(jié) 日常物業(yè)管理的開(kāi)展一、前期介入二、業(yè)主人住三、二次裝修管理四、業(yè)主投訴處理五、安全管理六、車輛及交通管理范本15：物業(yè)區(qū)域車輛交通管理規(guī)定范本16：停車場(chǎng)（庫(kù)）管理規(guī)定七、消防管理八、物業(yè)綠化與養(yǎng)護(hù)九、環(huán)境衛(wèi)生管理范本17：環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)十、機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理第三章 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作第一節(jié) 業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主及其權(quán)利和義務(wù)二、業(yè)主大會(huì)范本18：第二次業(yè)主大會(huì)公告范本19：物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)決議三、業(yè)主委員會(huì)第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)成立一、首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)范本20：上海市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（試行示范文本）范本21：某住宅區(qū)業(yè)主公約范例范本22：關(guān)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知二、業(yè)主委員會(huì)委員的更改三、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)工作內(nèi)容一、制定業(yè)主委員會(huì)章程范本23：深圳市某物業(yè)業(yè)主委員會(huì)章程二、建立工作制度和工作計(jì)劃范本24：業(yè)主委員會(huì)年度工作計(jì)劃公告三、召開(kāi)會(huì)議范本25：×××區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要四、實(shí)施日常工作五、行使監(jiān)督、檢查職能六、選聘、續(xù)聘與解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第四章 物業(yè)管理處與業(yè)委會(huì)關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)管理處與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系一、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理處的關(guān)系第二節(jié) 物業(yè)管理處與業(yè)主委員會(huì)的有效溝通一、必須進(jìn)行溝通的事項(xiàng)二、有效溝通的原則三、有效溝通的方式和種類范本26：物業(yè)管理處與業(yè)主委員會(huì)溝通、協(xié)調(diào)規(guī)定四、溝通時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。?）房屋裝修監(jiān)督管理?！　》课菅b修的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工由房屋使用人負(fù)責(zé)處理時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，監(jiān)督裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的損壞，并監(jiān)督施工人員是否違章作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違章行為要及時(shí)糾正，并對(duì)裝修后的房屋予以檢查驗(yàn)收，以確保房屋結(jié)構(gòu)不受損壞，保證房屋安全質(zhì)量?！　。?）房屋維修與修繕?！　》课莸木S修與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理常規(guī)性的服務(wù)與管理內(nèi)容。及時(shí)準(zhǔn)確地了解和掌握房屋的結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、完損等級(jí)、設(shè)備狀況，切實(shí)加強(qiáng)房屋的技術(shù)管理，并經(jīng)常、及時(shí)地對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修繕，對(duì)保護(hù)和提高房屋的完好率，盡可能地延長(zhǎng)其使用壽命，提高其使用價(jià)值，是具有重要意義的。　?。?）設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)?！　≡O(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)也是物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)與管理內(nèi)容。物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的配置越來(lái)越齊全，越來(lái)越先進(jìn)，當(dāng)然也更復(fù)雜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要保證設(shè)備的正常運(yùn)行，能使設(shè)備物盡其用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，就必須建立完善的規(guī)章制度，對(duì)基礎(chǔ)資料、設(shè)備運(yùn)行、設(shè)備維修、設(shè)備能源管制和安全操作進(jìn)行全面的管理。房屋設(shè)施與設(shè)備的管理，是技術(shù)含量較高的管理，管理的好壞直接影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象?！　。?）安全保衛(wèi)與消防。　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)與消防工作，是涉及到社區(qū)公共安全的重要工作之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下進(jìn)行安全保衛(wèi)與消防工作，其工作重點(diǎn)是防火、防盜、防交通事故、防意外傷害。　?。?）保潔管理　　在物業(yè)管理區(qū)域里，整齊、清潔、優(yōu)美的環(huán)境會(huì)給人帶來(lái)舒適感，因而，清潔、優(yōu)美的環(huán)境成了物業(yè)管理區(qū)域文明程度的象征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般可通過(guò)宣傳教育、監(jiān)督治理和定時(shí)清掃，達(dá)到保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的目的。

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