中國房地產(chǎn)外商投資法律指南（中英文對(duì)照）

內(nèi)容概要

　　隨著中國最近幾十年的飛速發(fā)展，中國的土地立法也在不斷發(fā)展。市場(chǎng)所扮演的角色戲劇性地?cái)U(kuò)大，法律改革的目標(biāo)變成創(chuàng)造新的激勵(lì)機(jī)制和促進(jìn)增長。與此同時(shí)，增長進(jìn)一步推動(dòng)了法律改革。這一結(jié)果是一個(gè)由實(shí)際需要驅(qū)動(dòng)的漸進(jìn)的法律改革過程。中國在過去二十年所積累的與土地法律改革有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)是豐富的，并在國際上被認(rèn)為是那些從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國家可供借鑒的重要淵源。 　　為什么土地法律是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程的一個(gè)關(guān)鍵因素？這是因?yàn)橥恋胤纱_認(rèn)個(gè)人、團(tuán)體和國家對(duì)最根本的資源，也就是土地的產(chǎn)權(quán)。這些產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造了對(duì)土地的保護(hù)和產(chǎn)出的激勵(lì)機(jī)制。土地法律規(guī)定了與土地有關(guān)的權(quán)利可以永久地或暫時(shí)地轉(zhuǎn)讓的情形和程序或用于擔(dān)保取得貸款的情形和程序，體現(xiàn)了國家對(duì)這些權(quán)利的限制，如對(duì)土地的使用進(jìn)行限制的規(guī)劃制度，或者禁止土地在某些情形下轉(zhuǎn)讓的制度。如能反映誰應(yīng)當(dāng)擁有土地產(chǎn)權(quán)這一根本概念，土地法律就會(huì)影響貧困和繁榮的發(fā)生率。交易規(guī)則將影響土地利用的效率，并影響正在形成的土地分配模式。 　　當(dāng)本書在2005年第一次出版時(shí)，它是對(duì)中國法律這一關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行廣泛理解的一個(gè)重要貢獻(xiàn)。作者將其在當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的工作經(jīng)驗(yàn)、對(duì)不同于中國法律體制的國家的土地法律的接觸以及作為執(zhí)業(yè)律師對(duì)其客戶在中國進(jìn)行投資提供法律服務(wù)的工作經(jīng)驗(yàn)融會(huì)在本書中。本書填補(bǔ)了一項(xiàng)重要空白：對(duì)土地法律這一關(guān)鍵而復(fù)雜的領(lǐng)域進(jìn)行了合理有序的介紹。本書對(duì)律師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資者同等重要。 　　土地立法的改革是一個(gè)持續(xù)不斷的過程。本版由于2007年具有劃時(shí)代意義的《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺(tái)、進(jìn)而導(dǎo)致中國物權(quán)制度的重大變革而變得非常有必要。在多年的制訂過程中，《物權(quán)法》就與物權(quán)在中國經(jīng)濟(jì)中的適當(dāng)角色有關(guān)的政策發(fā)展方面，鞏固了其所取得的重要的進(jìn)展。 　　和第一版一樣，本書的更新是任何考慮對(duì)中國境內(nèi)企業(yè)投資的人或?yàn)榇祟愅顿Y提供咨詢的人必不可少的資源。

作者簡介

高忠智，現(xiàn)為愛立信（中國）有限公司高級(jí)法律顧問。
　　曾為美國眾達(dá)律師事務(wù)所北京代表處律師、世界銀行項(xiàng)目法律顧問，并在北京市房屋土地管理局（現(xiàn)為北京市國土資源局）工作。持有中國與紐約州律師執(zhí)照。

書籍目錄

第一章　中國土地權(quán)屬制度概述  　土地所有權(quán) 　土地使用權(quán)  　土地用途管制  第二章　中國的房地產(chǎn)立法  　憲法  　法律  　最高人民法院的司法解釋  　行政法規(guī)  　地方性法規(guī)  　部門規(guī)章  　地方政府規(guī)章  第三章　集體所有土地  　承包經(jīng)營權(quán)  　承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)  　土地征用  　集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)  第四章　出讓土地使用權(quán)  　土地出讓制度概述  　土地出讓金的確定  　土地使用權(quán)出讓的方式  　通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式取得土地使用權(quán)  　以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)  　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓  第五章　劃撥土地使用權(quán)  　可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的幾種情況  　通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的程序  　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓  　劃撥土地使用權(quán)的抵押  　有關(guān)改制的國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)問題  第六章　工業(yè)用地  　工業(yè)用地出讓價(jià)格的確定  　工業(yè)用地控制指標(biāo)  　以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式取得工業(yè)用地的程序  第七章　中國的土地儲(chǔ)備制度  　土地儲(chǔ)備制度的定義  　土地儲(chǔ)備范圍  　土地儲(chǔ)備程序  第八章　取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的程序  　土地一級(jí)開發(fā)  　土地二級(jí)開發(fā)  第九章　城市房屋拆遷  　拆遷參與各方  　拆遷程序  　補(bǔ)償安置  　政府對(duì)拆遷行為的管理  第十章　商品房的買賣  　外國人是否被允許購買商品房  　預(yù)售商品房的購買程序  　購買商品房之貸款  　對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行盡職調(diào)查  　對(duì)二手房進(jìn)行盡職調(diào)查  第十一章　出租方和承租方  　工地使用權(quán)租賃  　住宅和辦公物業(yè)的租賃  第十二章　中國的不動(dòng)產(chǎn)抵押  　中國可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)  　劃撥土地使用權(quán)的抵押  　與抵押和抵押物業(yè)相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓  　登記  　抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)  　優(yōu)先權(quán)  第十三章　不動(dòng)產(chǎn)登記  　土地權(quán)益之登記  　房屋權(quán)益之登記  第十四章　外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式  　外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式  　外方土地使用人和集體土地  　土地使用費(fèi)  　申請(qǐng)取得土地使用權(quán)的程序  第十五章　外國投資者投資房地產(chǎn)的途徑  　一般原則  　股權(quán)或資產(chǎn)的購買  　外國投資者并購中國境內(nèi)企業(yè)  　外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓  第十六章　外商投資房地產(chǎn)的法律盡職調(diào)查  　對(duì)公司的法律盡職調(diào)查  　對(duì)項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查  第十七章　房地產(chǎn)稅費(fèi)  　營業(yè)稅  　城市維護(hù)建設(shè)稅　教育費(fèi)附加  　契稅  　土地增值稅  　印花稅  　房產(chǎn)稅  　城市房地產(chǎn)稅  　城鎮(zhèn)土地使用稅  　專項(xiàng)維修基金  附錄一：英漢房地產(chǎn)法律術(shù)語 附錄二：中國不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)名稱索引 附錄三：中國不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上資源

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《中國房地產(chǎn)外商投資法律指南(中英文對(duì)照)》由中信出版社出版。

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