中國(guó)土地制度改革

內(nèi)容概要

本書(shū)作者在多年實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，揭示了中國(guó)土地制度在運(yùn)行中出現(xiàn)的主要問(wèn)題、地方政府進(jìn)行的制度創(chuàng)新，提出了若干改革中國(guó)土地制度與完善土地政策的建議。    書(shū)中對(duì)二元土地制度、土地財(cái)政與土地金融、集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展以及集體土地和國(guó)有土地所有制權(quán)利狀況的分析，受到理論界高度關(guān)注。在調(diào)查基礎(chǔ)上形成的政策建議對(duì)中國(guó)土地制度改革產(chǎn)生了一定影響。

作者簡(jiǎn)介

　　蔣省三，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組成員，辦公廳主任，研究員。主持多項(xiàng)國(guó)際國(guó)內(nèi)土地研究項(xiàng)目。主要從事土地政策、土地與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的確關(guān)系以及土地法律的研究?！　⑹赜ⅲ瑖?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部研究員。長(zhǎng)期從事中國(guó)農(nóng)村土地制度變遷和土地政策研究。負(fù)責(zé)多項(xiàng)國(guó)際國(guó)內(nèi)土地研究項(xiàng)目。主要研究領(lǐng)域?yàn)橹贫扰c產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、農(nóng)村土地制度變遷、制度變革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！　±钋?，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員。參加多項(xiàng)土地政策研究項(xiàng)目。主要研究領(lǐng)域?yàn)檗r(nóng)村政策的國(guó)際比較研究、耕地保護(hù)與糧食安全、土地財(cái)產(chǎn)稅等研究。

書(shū)籍目錄

上篇：土地制度與政策演變　第一章　土地制度改革與國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)　　土地在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演著重要角色　　現(xiàn)行土地制度面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)　　深化土地制度改革的建議　第二章　中國(guó)的二元土地權(quán)利制度與土地市場(chǎng)殘缺：一個(gè)政策演進(jìn)框架　　土地制度變革對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)　　改革以來(lái)中國(guó)二元土地制度的形成與強(qiáng)化　　簡(jiǎn)短的評(píng)論與結(jié)論　第三章　農(nóng)地承包權(quán)流轉(zhuǎn)與市場(chǎng)發(fā)展　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策演進(jìn)　　《農(nóng)村土地承包法》實(shí)施以來(lái)的土地流轉(zhuǎn)狀況　　農(nóng)地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題　　農(nóng)地流轉(zhuǎn)與規(guī)模經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)政策問(wèn)題　第四章　集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)：途徑與法律困境　　農(nóng)地轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地政策演進(jìn)　　農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)人市場(chǎng)進(jìn)程　　農(nóng)村存量集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的途徑　　土地農(nóng)轉(zhuǎn)非市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)政策問(wèn)題　第五章　農(nóng)地非農(nóng)化與國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展　　農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地和國(guó)有建設(shè)用地政策演進(jìn)　　農(nóng)地征用與政府壟斷農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地進(jìn)程　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)發(fā)展　　簡(jiǎn)單的評(píng)論與政策含義中篇：個(gè)案調(diào)查　第六章　城市化、土地市場(chǎng)發(fā)育與經(jīng)濟(jì)發(fā)展——東部Z省調(diào)查　　90年代末以來(lái)工業(yè)化、城市化的主要特征：從自動(dòng)自發(fā)到政府介入　　政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)：城市化擴(kuò)張的制度保障　　土地財(cái)政與土地金融：城市擴(kuò)張的兩大依托　　城市化進(jìn)程中的農(nóng)民土地權(quán)利：政府與農(nóng)民之間的利益博弈　　土地制度和土地政策面臨的挑戰(zhàn)：基于實(shí)地調(diào)研的幾點(diǎn)政策考慮　第七章　土地市場(chǎng)缺失下的城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展——西部S省調(diào)查　　依賴基礎(chǔ)投資和城市擴(kuò)張支撐的高速增長(zhǎng)　　發(fā)育不充分的土地市場(chǎng)　　土地稅費(fèi)與土地收益：對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)幾何　　依賴金融和負(fù)債支撐的城市化　　城市化進(jìn)程中的農(nóng)民土地權(quán)利　　基于調(diào)幾點(diǎn)結(jié)論和政策建議　第八章　土地資本化與農(nóng)村工業(yè)化——廣東省佛山市南海經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查　　工業(yè)化進(jìn)程中的農(nóng)民土地權(quán)利：南海模式　　南海土地股份制的實(shí)質(zhì)　　集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體化　　農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律困境　　結(jié)論和政策建議　第九章　土地資本化與農(nóng)村城市化——北京市昌平區(qū)鄭各莊村調(diào)查　　引言　　宅基地商品化與土地資本化　　集體建設(shè)用地人市與農(nóng)地非農(nóng)化　　政策意義　第十章　城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)結(jié)合部面臨的挑戰(zhàn)與政策選擇——北京市鞋　　陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)調(diào)查　　城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)結(jié)合部面臨的突出矛盾　　朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng)的做法與政策創(chuàng)新　　解決“城鄉(xiāng)結(jié)合部困境”的政策建議下篇：政策建議　建議1　改革土地制度與完善土地市場(chǎng)的建議　　打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，根本改革征地制度　　合理分配土地級(jí)差收益，完善土地財(cái)產(chǎn)稅制　　慎重對(duì)待政府土地儲(chǔ)備功能，防止土地融資中的金融風(fēng)險(xiǎn)　　積極探索農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的有效途徑　　建立保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的制度基礎(chǔ)設(shè)施　建議2　謹(jǐn)防建設(shè)用地的國(guó)有化趨勢(shì)　　土地農(nóng)轉(zhuǎn)非過(guò)程中的國(guó)有化趨勢(shì)　　建設(shè)用地國(guó)有化的制度根源　　政策建議　建議3　讓農(nóng)民以土地權(quán)利分享工業(yè)化的成果　　國(guó)家征地制度的根本缺陷是忽視農(nóng)民的土地權(quán)利　　南海模式的獨(dú)特性：讓農(nóng)民以土地的權(quán)利參與工業(yè)化，使農(nóng)民、集體、企業(yè)、　　政府四方共贏　　正確對(duì)待農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)民以土地權(quán)利參與工業(yè)化　建議4　南海的土地股份制：一種讓農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的形式　　土地股份制既是集體所有權(quán)的體現(xiàn)，又是農(nóng)村工業(yè)化的產(chǎn)物　　土地股份制保留了農(nóng)戶承包制的內(nèi)核，又讓農(nóng)民以股權(quán)分享土地增值收益　　深化股份制和集體經(jīng)濟(jì)改革，促進(jìn)社區(qū)資產(chǎn)保值增值　建議5　集體經(jīng)濟(jì)與社區(qū)公共品的提供　　集體資產(chǎn)主要來(lái)自土地收益　　集體資產(chǎn)成為社區(qū)公共品提供的唯一來(lái)源　　集體經(jīng)濟(jì)面臨根本改革　建議6　農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律困境　　現(xiàn)行農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的法律規(guī)定已嚴(yán)重滯后經(jīng)濟(jì)發(fā)展　　集體非農(nóng)建設(shè)用地非法流轉(zhuǎn)的最終受害者仍是農(nóng)民　　建立受法律保護(hù)的非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已成為當(dāng)務(wù)之急　建議7　“土地財(cái)政”的規(guī)模、成因與財(cái)稅體制困境　　發(fā)達(dá)地區(qū)政府財(cái)政的基本格局　　地方政府收入對(duì)土地及土地相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張過(guò)度依賴的原因　　改變“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀，要三管齊下　建議8　政府壟斷和經(jīng)營(yíng)土地弊大于利　　土地用途早已超出“公共目的”的范圍。但政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局　　卻基本未變　　政府經(jīng)營(yíng)土地并非一本萬(wàn)利　　政府儲(chǔ)備土地已遠(yuǎn)離盤活城市存量土地的初衷　　建議　建議9　認(rèn)真對(duì)待和防范土地融資的金融風(fēng)險(xiǎn)　　城市擴(kuò)張資金由銀行支撐，銀行貸款通過(guò)土地撬動(dòng)　　政府財(cái)政和金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)與隱患　　建議　建議10　正確對(duì)待城市化進(jìn)程中農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利　　農(nóng)民土地權(quán)益糾紛已成為群體性上訪的　第一位原因　　政府在法律許可的范圍內(nèi)不斷做出變通和讓步，財(cái)產(chǎn)性補(bǔ)償受到農(nóng)民的歡迎　　以社保換土地的辦法，面臨操作上的困難　　建議　建議11　政府行政配置建設(shè)用地弊端凸顯　　政府行政性配置建設(shè)用地的特點(diǎn)　　行政配置建設(shè)用地的弊端　　根本出路在于土地制度的市場(chǎng)化改革　建議12　土地儲(chǔ)備功能異化存在巨大風(fēng)險(xiǎn)　　土地儲(chǔ)備中心成為儲(chǔ)備農(nóng)民集體土地的蓄水池　　土地儲(chǔ)備中心成為政府土地抵押融資的工具　　儲(chǔ)備土地出讓不理想存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)　　防范土地抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)　建議13　依靠貸款和欠債支撐的城市擴(kuò)張　　土地收入有所增長(zhǎng)，但未形成東部地區(qū)那樣的“土地財(cái)政，，格局　　城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模主要靠銀行貸款和拖欠工程款來(lái)維持　　擴(kuò)增地方可支配稅源是地方政府城市擴(kuò)張的主要?jiǎng)恿Α　∵^(guò)度依賴城市擴(kuò)張拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的傾向值得關(guān)注　建議14　重點(diǎn)工程失地農(nóng)民的窘?jīng)r令人擔(dān)憂　　重點(diǎn)工程對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重過(guò)低，令人堪憂　　重點(diǎn)工程資金盤子緊、還貸壓力大，是造成補(bǔ)償?shù)偷闹匾颉　〗ㄗh　建議15　關(guān)于《物權(quán)法》(草案)保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的幾點(diǎn)修改意見(jiàn)　建議16　防止村莊建設(shè)中侵害農(nóng)民宅基地權(quán)利的傾向　　侵害農(nóng)民宅基地的幾種做法　　農(nóng)民宅基地問(wèn)題處理不當(dāng)更易引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題　　政策建議　建議17　農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)勢(shì)在必行　　農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)呈燎原之勢(shì)　　地方規(guī)章的合理性與不足　　完善法律成當(dāng)務(wù)之急　建議18　調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)，保障住房用地的有效供給　　房地產(chǎn)用地供應(yīng)存在的突出問(wèn)題　　保障有效供應(yīng)、抑制土地投機(jī)重在改革　　政策建議　建議19　重視農(nóng)村違規(guī)用地蔓延勢(shì)頭，盡快出臺(tái)集體建設(shè)用地管理辦法　　農(nóng)村違規(guī)集體建設(shè)用地呈規(guī)模大、勢(shì)頭猛的態(tài)勢(shì)蔓延　　農(nóng)村違規(guī)集體建設(shè)用地增加的根本原因是法律滯后　　規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理的建議　建議20切　實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益，完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策的建議　　堅(jiān)持農(nóng)民土地承包權(quán)長(zhǎng)久不變，充分保障農(nóng)民承包地的占有、使用、收益等權(quán)利　　實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)形式的“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”精神，在保障農(nóng)戶承包權(quán)基礎(chǔ)上，制定規(guī)范土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的原則和辦法　　界定公共利益，切實(shí)推進(jìn)征地制度改革　　建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，出臺(tái)規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法　　嚴(yán)格農(nóng)村建設(shè)用地整理原則，進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地盤活和集約節(jié)約使用試點(diǎn)　　實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地同地同價(jià)同權(quán)原則，研究和出臺(tái)農(nóng)民集體建設(shè)用地參與非農(nóng)建設(shè)政策　　完善宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理精神，研究保護(hù)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)辦法　　切實(shí)保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，出臺(tái)農(nóng)村集體建設(shè)用地級(jí)差收益分配辦法

章節(jié)摘錄

　　經(jīng)過(guò)20多年的改革，我國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)品和生產(chǎn)要素已完成由計(jì)劃配置向市場(chǎng)配置的轉(zhuǎn)變，但土地卻是為數(shù)不多的加大審批、上收權(quán)力、強(qiáng)化政府壟斷的生產(chǎn)要素之一。為了保護(hù)耕地，約束地方政府用地，中央政府對(duì)土地實(shí)行建設(shè)用地指標(biāo)控制和用地審批制度，實(shí)行近10年，這套管理模式已凸顯重大弊端。不改變建設(shè)用地的行政配置與指標(biāo)管理模式，勢(shì)必導(dǎo)致土地的粗放利用，危及經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展?！　〈罅客恋匾孕姓潛芎蛥f(xié)議方式出讓，造成資源浪費(fèi)和配置扭曲。2000年，全國(guó)劃撥和出讓國(guó)有土地12，92萬(wàn)公頃，其中劃撥供地占62，36％，出讓占37，64％。2003年，全國(guó)劃撥和出讓國(guó)有土地25，89萬(wàn)公頃，其中劃撥和協(xié)議出讓占72，16％，招拍掛只占27，94％。在土地已極為稀缺的東南沿海省市，行政劃撥供地仍達(dá)40％，協(xié)議出讓供地在35％左右。在中西部地區(qū)，由于工業(yè)發(fā)展不足，協(xié)議出讓土地的比重低，但基礎(chǔ)設(shè)施大幅投資帶來(lái)的行政劃撥用地比重卻很高。陜西省1998～2004年協(xié)議出讓用地比重為22％左右，基礎(chǔ)設(shè)施和公共項(xiàng)目（公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸）劃撥用地比重卻高達(dá)，55％。建設(shè)用地被以如此高比例無(wú)償劃撥和低價(jià)出讓。激勵(lì)相關(guān)單位超占、多占土地，造成土地的不集約利用。據(jù)400個(gè)城市調(diào)查，城市建城區(qū)閑置土地占建成區(qū)面積的四分之一。協(xié)議出讓土地的低價(jià)格誘使企業(yè)多圈占土地，還導(dǎo)致地區(qū)之間產(chǎn)業(yè)用地的配置扭曲。在珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)出現(xiàn)工業(yè)用地比重過(guò)高、城市功能用地緊缺、功能滯后，而中西部地區(qū)政府將建設(shè)用地，主要以劃撥方式用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但作為城市化內(nèi)涵的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)沒(méi)有相應(yīng)發(fā)展?！　　?/pre>








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