反向抵押貸款運(yùn)作

前言

　　民以居為安，住房從來(lái)都是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。尤其是在今天，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民群眾收入增長(zhǎng)的情況下，人們?yōu)閷ふ覞M意的居住環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)適合的住房而殫精竭慮，購(gòu)房已經(jīng)成為我國(guó)居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。而我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲、投資型購(gòu)房群體的增加，加之人們對(duì)住宅消費(fèi)的特別偏好，都使得我國(guó)居民的住房自有率迅速提高。人們買(mǎi)住房往往要付出畢生的努力，那么住房又可以為人們做些什么呢？現(xiàn)在人們?cè)谧》克哂猩罹幼」δ艿幕A(chǔ)上，還發(fā)現(xiàn)了它的投資盈利功能、資產(chǎn)保障功能、資金融通功能等。本書(shū)作者引進(jìn)國(guó)外反向抵押貸款的金融產(chǎn)品，在若干理論的基礎(chǔ)之上提煉出了以房養(yǎng)老的新理念，發(fā)掘出了住房的養(yǎng)老保障功能。要知道，市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的而不是靜態(tài)的，市場(chǎng)可以被創(chuàng)造出來(lái)，而賦予一種產(chǎn)品的新的功能，等同于開(kāi)發(fā)一種新產(chǎn)品，創(chuàng)造一個(gè)新市場(chǎng)。不妨以手機(jī)為例。今天的手機(jī)同十多年前的手機(jī)，功能增添了多少？手機(jī)的市場(chǎng)就日益打開(kāi)了。住房也是如此。當(dāng)住房的功能不斷增加以后，對(duì)住房的需求也就相應(yīng)地?cái)U(kuò)大了，新的住房市場(chǎng)也就被創(chuàng)造出來(lái)了。經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房地產(chǎn)業(yè)界、廣大住房消費(fèi)者都應(yīng)當(dāng)懂得這個(gè)道理?！　∠旅妫屛覀?cè)倩氐阶》康酿B(yǎng)老保障功能上來(lái)。人都有衰老的一天，都需要考慮晚年的養(yǎng)老問(wèn)題，并應(yīng)為此早做安排。養(yǎng)老既是人類社會(huì)出現(xiàn)以來(lái)就一直為人們關(guān)注的事宜，又是現(xiàn)實(shí)社會(huì)存在的一個(gè)重大問(wèn)題。在今日，隨著我國(guó)人口老齡化危機(jī)的臨近和家庭空巢化的日益嚴(yán)重，“養(yǎng)兒防老”的預(yù)期已愈顯單薄。人們辛苦了一輩子，如何能夠度過(guò)幸福的晚年，靠什么來(lái)度過(guò)幸福的晚年，就需要我們?yōu)橹J(rèn)真籌劃的大課題。我國(guó)又是一個(gè)“未富先老”的國(guó)家，人口老齡化面對(duì)的是社會(huì)養(yǎng)老保障體系不健全。在這種狀況下，積極尋找新的養(yǎng)老途徑，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老模式的觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，就顯得非常必要。我國(guó)過(guò)去就有“兒女養(yǎng)老”的傳統(tǒng)理念，近年又有了儲(chǔ)蓄養(yǎng)老、社會(huì)保障養(yǎng)老的“票子養(yǎng)老”，這是否足夠應(yīng)對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題呢？還不夠。

內(nèi)容概要

　　以房養(yǎng)老研究系列叢書(shū)。本叢書(shū)提出以房養(yǎng)老的思想，為我國(guó)老人增添了“房子養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老模式，并對(duì)此組織了全面系統(tǒng)而深入的探討，力求使得億萬(wàn)老年人能生活得更為安逸與幸福。我認(rèn)為這個(gè)研究很有經(jīng)濟(jì)意義與社會(huì)意義。

作者簡(jiǎn)介

　　柴效武，1953年9月出生于陜西延安，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，現(xiàn)為浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，出版《現(xiàn)代家庭經(jīng)濟(jì)生活知識(shí)大全》、《家務(wù)勞動(dòng)研究》、《高校學(xué)費(fèi)制度研究》、《高校學(xué)費(fèi)制度研究》、《個(gè)人金融理財(cái)理論與實(shí)務(wù)》等專著8部，一般讀物教材10余部，發(fā)表各式論文100余篇。目前主要研究領(lǐng)域?yàn)橐苑筐B(yǎng)老、基地養(yǎng)老和個(gè)人金融理財(cái)三方面內(nèi)容。提出了“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，“建設(shè)養(yǎng)老基地，打造養(yǎng)老天堂”等觀點(diǎn)，取得較大社會(huì)影響。主持完成國(guó)家和浙江省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目、教育部重點(diǎn)課題、地方政府合作項(xiàng)目共10多項(xiàng)等。
　　孟曉蘇，1949年12月出生于江蘇揚(yáng)州，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、博士，原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記、總裁，現(xiàn)任幸福人壽保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)。兼任北京大學(xué)等多所大學(xué)教授。出版《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》等著作10多部，發(fā)表論文200。多篇，國(guó)內(nèi)外報(bào)刊、電視臺(tái)訪談700余次。主持完成《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)》、《住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策研究》等國(guó)家重點(diǎn)軟科學(xué)課題。獲得獎(jiǎng)項(xiàng)和稱號(hào)包括：“中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)云人物”、“房地產(chǎn)十大英才”、“房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”、“中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍人物”、“中華名人”、“終身成就獎(jiǎng)”等。在我國(guó)力推住房按揭貸款和反向抵押貸款，提出大學(xué)城和分時(shí)度假的構(gòu)想，均取得極大的社會(huì)反響。

書(shū)籍目錄

反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦機(jī)構(gòu)的抉擇
反向抵押貸款運(yùn)做的總體模式設(shè)想
銀行推展反向抵押貸款的運(yùn)作機(jī)制
壽險(xiǎn)公司推展反向抵押貸款業(yè)務(wù)的探討
壽險(xiǎn)公司推展反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
反向抵押貸款運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)研究
反向抵押貸款市場(chǎng)運(yùn)作的策略
反向抵押貸款運(yùn)營(yíng)模式的福利型與市場(chǎng)型探討
反向抵押貸款推出關(guān)聯(lián)方及博弈的分析
特設(shè)機(jī)構(gòu)在反向抵押貸款中的運(yùn)作機(jī)制
反向抵押貸款制度推進(jìn)中的政策支持與監(jiān)管
美國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦的政策借鑒
老年人參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)的資格限定
抵押貸款購(gòu)房與反向抵押養(yǎng)老時(shí)點(diǎn)選擇
美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模的相關(guān)研究
反向抵押貸款產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分研究
我國(guó)推行反向抵押貸款的法律客體研究
反向抵押貸款運(yùn)作的政府服務(wù)與監(jiān)管
美國(guó)反向抵押貸款的制度法規(guī)與權(quán)益保護(hù)
反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦的咨詢和消費(fèi)者教育
反向抵押貸款運(yùn)作中的違約與防范
反向抵押貸款對(duì)借款人的陷阱與訴訟
售房養(yǎng)老實(shí)施與住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期間的確定
反向抵押貸款支付方式選擇的影響因素及現(xiàn)金流分析
反向抵押貸款運(yùn)作的成本與費(fèi)用
房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)合同的簽約及內(nèi)容界定
反向抵押貸款合同終止界定及相關(guān)事項(xiàng)的探討
參考文獻(xiàn)
后記

章節(jié)摘錄

　　(二)大規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)　　反向抵押貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)是風(fēng)險(xiǎn)大、事項(xiàng)多，為減弱和防范業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，必須是大規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)的開(kāi)辦模式才行，如此才可以減弱各種特定的個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，小規(guī)模開(kāi)辦則會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本高、不易監(jiān)管、規(guī)模效應(yīng)差等諸多缺陷。推行反向抵押貸款制度的社會(huì)公共管理方式，具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，可以降低管理成本，同時(shí)可以兼顧社會(huì)公平，有利于實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老生活的資金保障和收入替代的雙重目的。據(jù)專家對(duì)美國(guó)不同規(guī)模的私人養(yǎng)老金計(jì)劃的管理成本進(jìn)行比較，同樣可得出養(yǎng)老金計(jì)劃的運(yùn)作規(guī)模與其成本支出呈反向變動(dòng)的結(jié)論。如美國(guó)1991年小型待遇預(yù)定型計(jì)劃的人均管理成本為518美元，而覆蓋1000人以上的大型養(yǎng)老金計(jì)劃人均管理成本只有62美元；小型繳費(fèi)預(yù)定型計(jì)劃，1991年人均管理成本為259美元，大型計(jì)劃的這一指標(biāo)只有46美元。　　反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)辦因其歷時(shí)長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、內(nèi)容復(fù)雜、社會(huì)影響大，在具體業(yè)務(wù)運(yùn)作中，需要投入的資金巨大，回收期較長(zhǎng)，必須依托大機(jī)構(gòu)的規(guī)模運(yùn)作。當(dāng)然，也可以在大機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)設(shè)立廣泛而又有嚴(yán)格規(guī)范的運(yùn)作模式，這樣，籌措調(diào)度資金容易，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，資信卓越，容易取得客戶的信任。像四大國(guó)有銀行、中國(guó)人壽、平安保險(xiǎn)公司等大機(jī)構(gòu)，人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，學(xué)習(xí)新知識(shí)轉(zhuǎn)而開(kāi)辟新業(yè)務(wù)容易，知識(shí)、業(yè)務(wù)遷移的成本低，且已有現(xiàn)成的遍布全國(guó)的分支機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)開(kāi)展中的交易成本也會(huì)變得較低一些。　　(三)需要資金量多　　要達(dá)到大規(guī)模運(yùn)營(yíng)之目標(biāo)，需要特設(shè)機(jī)構(gòu)擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不僅要擁有雄厚的資本金，還要在每個(gè)經(jīng)營(yíng)周期都有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金流入，以保證大規(guī)模業(yè)務(wù)數(shù)十年持續(xù)運(yùn)營(yíng)的需要。本貸款業(yè)務(wù)的資金回收期長(zhǎng)，從而會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的流動(dòng)性大大降低。原因是特設(shè)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)開(kāi)辦的初期到相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期里，為接受住房的抵押并支付款項(xiàng)，幾乎只有現(xiàn)金的持續(xù)流出，而無(wú)相應(yīng)的現(xiàn)金流人。這就需要特設(shè)機(jī)構(gòu)能夠同時(shí)開(kāi)辦其他業(yè)務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠保證反向抵押貸款所需要的現(xiàn)金付出，或者說(shuō)該特設(shè)機(jī)構(gòu)能夠從其他渠道得到持續(xù)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流人才可，否則就會(huì)因?yàn)橘Y金鏈條的中斷，導(dǎo)致抵押貸款的無(wú)以為繼?！　∵@一特性對(duì)業(yè)務(wù)開(kāi)辦機(jī)構(gòu)提出了很高的要求。一是由于此業(yè)務(wù)的開(kāi)辦必須是大規(guī)模營(yíng)運(yùn)，需要大筆充裕的資金，機(jī)構(gòu)必須有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支付貸款額；二是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)和負(fù)債的期限要盡可能匹配，這需要反向抵押貸款機(jī)構(gòu)的負(fù)債期也相應(yīng)延長(zhǎng)；三是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的不確定性及投保人壽命的不確定性，導(dǎo)致貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度很高。如單獨(dú)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，可能不堪重負(fù)，也與保險(xiǎn)公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的原則相背離，從而需要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。

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