物業(yè)管理法規(guī)

前言

　　本書是普通高等教育“十五”國家級規(guī)劃教材（高職高專教育），是編者在總結(jié)多年高職高專教學(xué)改革成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)近幾年我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理法制建設(shè)及實施的實際情況，按照物業(yè)管理專業(yè)高職高專人才培養(yǎng)特點編寫的。在編寫過程中緊扣高職高專教育培養(yǎng)技術(shù)應(yīng)用型生產(chǎn)第一線人才的目標(biāo)，以社會需要為起點，以專業(yè)技術(shù)能力培養(yǎng)為主線，以應(yīng)用為主旨設(shè)計課程框架結(jié)構(gòu)，確定課程編寫大綱及具體內(nèi)容。理論闡述力求準確、簡練，以“必需、夠用”為度，突出以案說法，重在物業(yè)管理法律規(guī)范的正確理解和運用，使學(xué)生掌握物業(yè)管理法規(guī)的基本知識和應(yīng)用技能，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理專業(yè)應(yīng)用型人才的需求?！　”緯饕獌?nèi)容是介紹物業(yè)管理專業(yè)必須掌握的基本法律知識。具體包括三個部分：一是介紹物業(yè)管理法的基本理論，主要涉及物業(yè)管理法的調(diào)整對象、法律規(guī)范、法律關(guān)系及物業(yè)管理法律責(zé)任；二是介紹與物業(yè)管理密切相關(guān)的問題，主要涉及物業(yè)權(quán)屬及其管理規(guī)范，物業(yè)交易法律規(guī)范和物業(yè)中介服務(wù)法律規(guī)范；三是介紹物業(yè)管理中的重要法律問題，主要涉及物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理實務(wù)操作及物業(yè)糾紛的防范和處理等方面的法律規(guī)范。　　本書由湯臘梅擔(dān)任主編，負責(zé)全書的統(tǒng)一修改定稿工作，并編寫第一、八章；王躍國擔(dān)任副主編，并編寫第七、九章；龍慧峰編寫第二、五章；生青杰編寫第十、十一章；戚瑞雙編寫第三、四章；黃東晶編寫第六章。本書由湖南省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處彭先成處長主審，并對編寫工作提出了寶貴意見，在此表示誠摯的感謝?！　”緯诰帉戇^程中，我們進行了大量的調(diào)查研究，得到了許多物業(yè)管理公司的幫助，同時參考了近年來許多專家、學(xué)者的論著，吸取了他們許多重要的論斷和材料（主要參考文獻將在附錄中列出），也引用了一些典型案例，在此謹表示衷心的感謝。特別感謝高等教育出版社、湖南城市學(xué)院、佳木斯大學(xué)、平頂山工學(xué)院、北京輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院等單位的大力支持和幫助?！　∮捎诰幷咚接邢?，本書難免存在疏漏和不足之處，謹請讀者批評指正。

內(nèi)容概要

　　《物業(yè)管理法規(guī)》是普通高等教育“十五”國家級規(guī)劃教材（高職高專教育），主要介紹物業(yè)管理專業(yè)必須掌握的基本法律知識。《物業(yè)管理法規(guī)》內(nèi)容包括三個部分：一是介紹物業(yè)管理法的基本理論，主要涉及物業(yè)管理法的調(diào)整對象、法律規(guī)范、法律關(guān)系及物業(yè)管理法律責(zé)任；二是介紹與物業(yè)管理密切相關(guān)的問題，主要涉及物業(yè)權(quán)屬及其管理規(guī)范、物業(yè)交易法律規(guī)范和物業(yè)中介服務(wù)法律規(guī)范；三是介紹物業(yè)管理中的重要法律問題，主要涉及物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理實務(wù)操作及物業(yè)糾紛的防范和處理等方面的法律規(guī)范。全書突出以案說法，重在使學(xué)生能夠?qū)ξ飿I(yè)管理法規(guī)進行正確理解和運用，從而培養(yǎng)學(xué)生的應(yīng)用能力。　　《物業(yè)管理法規(guī)》可作為高等職業(yè)學(xué)校、高等?？茖W(xué)校、成人高校及本科院校舉辦的二級職業(yè)技術(shù)學(xué)院、繼續(xù)教育學(xué)院和民辦高校的物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理及社區(qū)管理等專業(yè)教材，也可供從事物業(yè)管理工作的人員學(xué)習(xí)參考。

書籍目錄

第一章 緒論第一節(jié) 物業(yè)管理法的調(diào)整對象第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理法律規(guī)范第四節(jié) 國外物業(yè)管理立法及我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀和發(fā)展第二章 物業(yè)權(quán)屬第一節(jié) 物業(yè)權(quán)屬概述第二節(jié) 物業(yè)權(quán)利第三節(jié) 物業(yè)權(quán)屬制度第四節(jié) 物業(yè)登記第五節(jié) 物業(yè)產(chǎn)籍管理第三章 物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理規(guī)范第四章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)第二節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)第三節(jié) 物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)第五章 物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)管理服務(wù)費第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第二節(jié) 物業(yè)管理中的相關(guān)文件第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)費第六章 物業(yè)管理實務(wù)運作的法律規(guī)定第一節(jié) 物業(yè)接管驗收的法律規(guī)定第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的法律規(guī)定第三節(jié) 物業(yè)修繕管理的法律規(guī)定第四節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理的法律規(guī)定第七章 不同物業(yè)管理的法律規(guī)定第一節(jié) 城市新建住宅小區(qū)管理的法律規(guī)定第二節(jié) 城市公有房屋管理的法律規(guī)定第三節(jié) 城市異產(chǎn)毗連房屋的管理規(guī)定第四節(jié) 城市私有住房管理的法律規(guī)定第八章 物業(yè)交易管理的法律規(guī)定第一節(jié) 物業(yè)交易概述第二節(jié) 物業(yè)轉(zhuǎn)讓第三節(jié) 物業(yè)租賃第四節(jié) 物業(yè)抵押第九章 物業(yè)中介服務(wù)的法律規(guī)定第一節(jié) 物業(yè)中介服務(wù)概述第二節(jié) 物業(yè)中介服務(wù)人員的資格認證制度第三節(jié) 物業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)第四節(jié) 物業(yè)中介服務(wù)收費第十章 物業(yè)管理糾紛的防范與處理第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛的起因與特點第二節(jié) 物業(yè)糾紛的防范第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理方式與程序第十一章 物業(yè)管理的法律責(zé)任第一節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任概述第二節(jié) 物業(yè)管理民事責(zé)任第三節(jié) 物業(yè)管理行政法律責(zé)任第四節(jié) 物業(yè)管理刑事法律責(zé)任附錄主要法律文件名稱主要參考文獻

章節(jié)摘錄

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的特征　　物業(yè)管理法律關(guān)系具有如下特征：　?。?）主體的廣泛性　　一方面，物業(yè)是最基本的生產(chǎn)資料和生活資料，任何組織、個人都會不可避免地與各類物業(yè)發(fā)生聯(lián)系，另一方面物業(yè)管理法律關(guān)系的主體不僅包括國家及國家機關(guān)，還包括業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理協(xié)會等，所以說，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是相當(dāng)廣泛的。但是，物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主和物業(yè)管理公司，它們是平等的民事主體的關(guān)系，通過合同來設(shè)立有償?shù)墓芾矸?wù)關(guān)系。通過政府干預(yù)或開發(fā)商包辦設(shè)立物業(yè)管理關(guān)系是違背民法和合同法的自愿、平等、等價有償、誠實信用原則的。從物業(yè)關(guān)系上講，既不允許物業(yè)管理公司動輒凌駕于業(yè)主之上發(fā)號施令，勒索業(yè)主；也反對業(yè)主以主人對保姆的態(tài)度對物業(yè)管理公司頤指氣使、橫加指責(zé)。物業(yè)管理公司在委托授權(quán)的管理范圍內(nèi)行使管理權(quán)應(yīng)該得到業(yè)主的尊重和支持?！　。?）權(quán)屬的基礎(chǔ)性　　物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生是以物業(yè)權(quán)屬為基礎(chǔ)的。業(yè)主以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項權(quán)利、職責(zé)是建立在業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)的基礎(chǔ)上的，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利來自業(yè)主的委托授權(quán)，是業(yè)主行使所有權(quán)的一種形式。因此，在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，這時只有開發(fā)商有權(quán)決定能請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期（指交付給業(yè)主但業(yè)主尚未組成業(yè)主組織或雖有業(yè)主組織但尚未否定原來的物業(yè)委托管理關(guān)系的時期）的管理。在業(yè)主人住后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主。即物業(yè)管理的決定權(quán)從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到業(yè)主手上，業(yè)主可根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘。

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