錢經(jīng)

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細(xì)說(shuō)房?jī)r(jià)。
此事關(guān)乎GDP、政策、產(chǎn)業(yè)、民生、城市化、就業(yè)率、成就感、階層屬性、投資獲利、人生歸屬、溫暖幸福??宏觀了說(shuō),房地產(chǎn)在世界上大多經(jīng)濟(jì)體中都是支柱性產(chǎn)業(yè);微觀了說(shuō),東方文化中對(duì)居住之所有著諸多的附加感受;專業(yè)一點(diǎn)說(shuō),目前房屋價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的金融產(chǎn)品性,而商品特征少;大眾一點(diǎn)說(shuō),誰(shuí)都需要有地兒住,住的更好是人類的共同追求。
所以總是核心。
在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上討論“房”事,弗洛依德比格林斯潘更有用。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度分析房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì),難免讓人陷入迷惑:2009年GDP“保八”成功,房地產(chǎn)僅銷售一個(gè)環(huán)節(jié)就貢獻(xiàn)13.11%,如果算上其帶動(dòng)的相關(guān)收益、相關(guān)產(chǎn)業(yè),30%應(yīng)該是最保守的數(shù)字。
預(yù)測(cè)2010。我們不在乎GDP的增長(zhǎng)率了嗎?和房地產(chǎn)一樣能產(chǎn)生巨大貢獻(xiàn)率的替代性行業(yè)在哪?房?jī)r(jià)利益鏈能從根本上改變嗎?
不如拋開(kāi)宏觀,看看如何才能跳出“房?jī)r(jià)圈”,投資致勝。
中國(guó)式房?jī)r(jià)升值三步曲
2009年,房產(chǎn)業(yè)界自己也沒(méi)想到會(huì)發(fā)生這樣的事:房子賣瘋了和萬(wàn)科都拿不到地了。
今天的房子非常容易令人腎上腺素激增。造成血液澎湃效果的顯然不僅是房子本身,還有價(jià)格走勢(shì)。一面是地王頻出、地方政府公開(kāi)促銷、大城市走向國(guó)際化,另一面是成交量大起大落、地產(chǎn)大佬各執(zhí)一詞、投資性驅(qū)動(dòng)成為主流,引得無(wú)數(shù)工薪族競(jìng)相入場(chǎng)。
劉凱去年11月買了一套北京三環(huán)邊上的二手房,他說(shuō)出門前一個(gè)朋友告訴他:身上帶2萬(wàn)元現(xiàn)金再走。據(jù)說(shuō),去ATM機(jī)取錢的功夫,房子就可能賣給別人。劉凱還有一個(gè)朋友,在沒(méi)計(jì)劃時(shí)被帶去幫忙“看看房”,三個(gè)小時(shí)后卻刷爆了身上所有的信用卡帶著一紙合約“凱旋”。
查爾斯?P?金德?tīng)柌裨凇缎屡翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)詞典》上寫道:泡沫不太嚴(yán)格地定義是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲,初始價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣”。
房?jī)r(jià)的演繹似乎已經(jīng)脫離了“理解”的范疇。
其實(shí)在成為房?jī)r(jià)之前,房子曾作為“土地的使用方向之一”“可交易的大宗商品”和“投資性資產(chǎn)”三種狀態(tài)出現(xiàn)。一塊地,是用于耕種還是商業(yè)開(kāi)發(fā)?一幢房子,是投入市場(chǎng)銷售還是用于公共政策扶持?一間商品房,是用于居住還是賣出獲利?不同的用途決定了土地乃至房屋的不同價(jià)格。關(guān)于房?jī)r(jià)的探討,可以糾結(jié)在任何一個(gè)點(diǎn)上爭(zhēng)論不休,但若能跳脫局外,縱觀整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值鏈,房?jī)r(jià)就不再是難識(shí)的“廬山面目”了。
地王頻現(xiàn)的2009
房子賣瘋了。
“去年這個(gè)時(shí)候,我們見(jiàn)面的時(shí)候,我認(rèn)為整年都會(huì)走弱,所以實(shí)在不愿意再預(yù)測(cè)2010年會(huì)怎么樣了,我不想明年見(jiàn)面時(shí)說(shuō)‘我又錯(cuò)了’” 王晨博士是DTZ香港戴德梁行研究部主管,負(fù)責(zé)全國(guó)市場(chǎng)的研究和報(bào)告發(fā)布,和以前相比,他對(duì)于“預(yù)測(cè)”越來(lái)越謹(jǐn)慎。
不只是王晨,來(lái)自房地產(chǎn)銷售部門的反映也是這樣:
“2月底我還擔(dān)心項(xiàng)目銷售情況呢,3月份忽然感覺(jué)暖流到來(lái),隨后一片大好。雖然隱隱對(duì)國(guó)家政策走向、市場(chǎng)變化感到擔(dān)憂,但這一年來(lái)業(yè)績(jī)確實(shí)非常好。之前完全沒(méi)預(yù)料到?！蹦硣?guó)企北京項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)孫雷(化名)說(shuō)。
和他有共同感受的還有劉遠(yuǎn)(化名),他在一家香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)拓展部擁有一個(gè)“資深”的職位,對(duì)市場(chǎng)的總結(jié)就是:“一整年都是在擔(dān)心中喜悅著!出乎意料的高增長(zhǎng)、難以言狀的擔(dān)憂!”
趙焱,某地產(chǎn)上市公司高級(jí)市場(chǎng)分析師說(shuō):“2月份在我負(fù)責(zé)的分析報(bào)告里,你還能體會(huì)到暗暗‘蕭颯’的基調(diào),但從3月份開(kāi)始,不斷瘋漲的數(shù)據(jù)讓我們自己都覺(jué)得不可思議。”
數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)性房地產(chǎn)公司的銷售情況,大致分為“三步走”:一季度逐漸回暖;二季度完成任務(wù),奠定了全年業(yè)績(jī)基礎(chǔ);三、四季度策略戰(zhàn),維持穩(wěn)定“出貨量”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上述企業(yè)在上半年銷售均價(jià)由7353元/平方米增長(zhǎng)到了10268元/平方米,8月份達(dá)到峰值10744元/平方米,至11月銷售均價(jià)較1月銷售均價(jià)上漲了44.33%。隨著強(qiáng)勢(shì)回暖行情延續(xù),多家房企提前完成全年銷售目標(biāo)。
其中,萬(wàn)科的年銷售額為634億元,銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高,穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)年度銷售額和銷售面積的雙料冠軍。這一紀(jì)錄也超越了他上一個(gè)高點(diǎn)“輝煌2007年”時(shí)的記錄,當(dāng)年萬(wàn)科A的股價(jià)最高時(shí)超過(guò)40元每股(現(xiàn)在不到10元);另一個(gè)引人關(guān)注的是綠城中國(guó),在全國(guó)各地的項(xiàng)目銷售態(tài)勢(shì)喜人,創(chuàng)下同比增長(zhǎng)251%的記錄,成為年度黑馬。
二級(jí)市場(chǎng)的紅火在一定程度上鼓勵(lì)了開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地占有的狂熱。于是,跟銷售一樣節(jié)節(jié)高的是土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)——“地王”頻頻,央企上榜。
“2008年很多企業(yè)沒(méi)有拿地,結(jié)果2009年銷售很好;開(kāi)發(fā)商有句老話,叫‘不拿地是等死,拿地是找死’”。而到了年中,“找死”的門檻都已經(jīng)高的驚人了。
萬(wàn)科,這個(gè)中國(guó)最著名的房地產(chǎn)公司,也只在年初時(shí)以10.01億元的價(jià)格標(biāo)下了長(zhǎng)春一地的“地王”,一線城市里則被資金實(shí)力雄厚的央企甩得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。“地王”籌碼越來(lái)越大,到年底,昔日紅極一時(shí)的富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園要靠聯(lián)合才能搶下標(biāo),重上“地王榜”。
在2009年土地市場(chǎng)的資源競(jìng)爭(zhēng)中,擁有國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商憑借雄厚的資金實(shí)力屢屢拿下各地地王,前十名有9家都有國(guó)企代表。2009年,單個(gè)企業(yè)總價(jià)地王排名前4的開(kāi)發(fā)商綠地(72.45億元)、中海(70.06億元)、北京大龍(50.5億元)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(48.3億元)無(wú)一例外全是國(guó)企。
“說(shuō)起來(lái)有點(diǎn)意思,富力斥巨資拿廣渠門10號(hào)地的時(shí)候,更多是公司情感使然,因?yàn)檫@個(gè)地方和其之前開(kāi)發(fā)的富力城項(xiàng)目相連,拿下這塊地有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì),在拍賣現(xiàn)場(chǎng),他們完全沒(méi)計(jì)算成本。但現(xiàn)在看來(lái),不僅是沒(méi)賠,簡(jiǎn)直是大賺?！壁w焱表示。

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