房?jī)r(jià)之謎

前言

　　自從我國實(shí)行住房制度改革以來，房?jī)r(jià)就成為社會(huì)各界人士關(guān)注的熱點(diǎn)，有關(guān)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)議也日益激烈。我認(rèn)為這類爭(zhēng)議是社會(huì)走向民主和開放的表現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持。但遺憾的是，在網(wǎng)上發(fā)表的言論中，有些是歪曲事實(shí)的，有些是過于偏激甚至將爭(zhēng)論“泛政治化”的，還有個(gè)別專家學(xué)者發(fā)表了一些無實(shí)事求是之意、有嘩眾取寵之嫌的言論，再加上一些媒體的無端炒作、推波助瀾，致使我國住房制度的改革受到種種非理性的干擾。我認(rèn)為，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)這一重要支柱產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要對(duì)房?jī)r(jià)等有關(guān)問題進(jìn)行深入的分析和研究，作出科學(xué)的結(jié)論并提出切實(shí)可行的建議。因此，我很高興看到本書的出版，可以說它是在這方面進(jìn)行的一次有益的探索?！　∥覈幱谏鐣?huì)主義初級(jí)階段，實(shí)行著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度。在住房問題上，政府一方面要按照社會(huì)主義的理念來為低收入群體提供適度的住房保障，另一方面則應(yīng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則來滿足多數(shù)人的合理住房需求。政府的主要職責(zé)是建設(shè)保障性住房，努力做到對(duì)低收入群體應(yīng)保盡保，同時(shí)也要在制度上防止一些不符合保障條件的人“鉆空子”、“搭便車”，獲取作為公共產(chǎn)品的保障性住房。　　商品房是商品而不是公共產(chǎn)品，其價(jià)格是由許多市場(chǎng)因素決定的，因此會(huì)隨著這些因素的變化而變化。房市和股市一樣有升有降，處在不斷的波動(dòng)之中。政府的宏觀調(diào)控可以在一定程度上影響商品房的價(jià)格，防止房?jī)r(jià)大起大落，但絕不應(yīng)當(dāng)也不可能由政府來規(guī)定價(jià)格。專家學(xué)者的作用是研究房?jī)r(jià)的形成機(jī)制，分析各種因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議。而消費(fèi)者則應(yīng)自行決定其買房的時(shí)機(jī)、地點(diǎn)、面積、裝修水平、融資方式等?！　”緯沁\(yùn)用系統(tǒng)工程方法研究我國房?jī)r(jià)的一本探索性專著，基本上做到了數(shù)據(jù)翔實(shí)、邏輯嚴(yán)密、觀點(diǎn)鮮明、建議可行。其不足之處是在適度消費(fèi)及房地產(chǎn)金融方面著墨還不夠多。由于房?jī)r(jià)問題具有復(fù)雜性，“仁者見仁，智者見智”，有些讀者對(duì)本書中的一些觀點(diǎn)可能不盡贊同。我相信本書的兩位作者也愿意傾聽不同的意見，并與之進(jìn)行嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)爭(zhēng)論。

內(nèi)容概要

2002年以來，盡管我國政府連續(xù)數(shù)年實(shí)行嚴(yán)厲的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，但房?jī)r(jià)仍然保持了持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)。2008年，美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)導(dǎo)致國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生巨變，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了普遍性的“價(jià)跌量減”的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)調(diào)整的時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)？幅度有多大？政府該不該救房芾？救什么？如何救？如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)象？影響和制約中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的因素究竟有哪些？影響程度如何？這些問題在社會(huì)上引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)論。　　本書第1章回顧了近年來中國房?jī)r(jià)歷次論爭(zhēng)的過程和論爭(zhēng)各方的主要觀點(diǎn)；第2章簡(jiǎn)要闡述了國內(nèi)外房?jī)r(jià)理論，分析了中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)體系和相關(guān)指標(biāo)；第3章和第4章建立了基于面板數(shù)據(jù)的中國城鎮(zhèn)住房供給模型、需求模型、價(jià)格模型，重點(diǎn)研究了房?jī)r(jià)的影響因素以及各因素的影響程度；第5章指出當(dāng)前中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)形成機(jī)制極度扭曲，并對(duì)其特征、成因進(jìn)行了分析；第6章以北京市為例，對(duì)特大型城市的住房問題作了實(shí)證分析；第7章對(duì)房?jī)r(jià)與企業(yè)博弈、政府宏觀調(diào)控的關(guān)系進(jìn)行了探討；第8章提出了完善我國住宅產(chǎn)業(yè)宏觀政策體系的建議。    本書依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的1997～2007年中國31個(gè)省份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立固定效應(yīng)變截距模型，重點(diǎn)研究了影響中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的因素及其影響程度在時(shí)間和空間兩個(gè)維度上的地區(qū)差異性。本書的主要研究結(jié)論有七個(gè)。

作者簡(jiǎn)介

黃石松，工學(xué)博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、高級(jí)工程師、建設(shè)部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師?，F(xiàn)任北京市人大常委會(huì)副秘書長(zhǎng)，北京交通大學(xué)教授、中國產(chǎn)業(yè)安全研究中心學(xué)術(shù)委員會(huì)委員、碩士生導(dǎo)師。曾任北京天恒房地產(chǎn)股份有限公司副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。2003年獲“首都勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆保?004年獲中共北京市委組織部?jī)?yōu)秀人才專項(xiàng)資助，在國內(nèi)外刊物發(fā)表論文20多篇，其中國家級(jí)中文核心期刊8篇，主要著作3部。

書籍目錄

第1章　房?jī)r(jià)之爭(zhēng) 　本章摘要　1.1　中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷程 　1.2　問題與困惑 　1.3　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之爭(zhēng) 　1.4　地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng) 　1.5　開發(fā)商暴利與房?jī)r(jià)上漲之爭(zhēng) 　1.6　政府宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)上漲 　1.7　“炒房團(tuán)”、外地人買房與房?jī)r(jià) 　1.8　外資購房、“限外令”與房?jī)r(jià) 　1.9　拐點(diǎn)論、退房門與救市 第2章　房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)體系 　本章摘要　2.1　房?jī)r(jià)理論 　2.2　房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)體系 　2.3　失真的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 　2.4　令人困惑的房?jī)r(jià)收入比 　2.5　似是而非的空置率 　2.6　值得反思的人均住房面積 　2.7　住房自有率過高 　2.8　口徑不一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 第3章　中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的變化特征 　本章摘要　3.1　本書使用的數(shù)據(jù)與模型 　3.2　中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格變化特征 　3.3　中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格與投資 　3.4　中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格與消費(fèi) 第4章　中國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的供給與需求 　本章摘要　4.1　中國城鎮(zhèn)住房需求總量模型與預(yù)測(cè) 　4.2　中國城鎮(zhèn)住房供給總量模型與預(yù)測(cè) 　4.3　中國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)供給與需求的均衡 　4.4　基于面板數(shù)據(jù)的中國城鎮(zhèn)住房供給模型 　4.5　基于面板數(shù)據(jù)的中國城鎮(zhèn)住房需求模型 　4.6　基于面板數(shù)據(jù)的中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格模型 　4.7　基于模型結(jié)果對(duì)“救市”的反思 第5章　中國城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡 　本章摘要　5.1　居民實(shí)際購房能力明顯下降 　5.2　住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡明顯 　5.3　房?jī)r(jià)形成機(jī)制極度扭曲 　5.4　住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任重道遠(yuǎn) 　5.5　居民住房消費(fèi)模式的革命漸行漸近 第6章　北京市房?jī)r(jià)與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡 　本章摘要　6.1　奧運(yùn)會(huì)與北京房地產(chǎn)市場(chǎng) 　6.2　對(duì)奧運(yùn)會(huì)后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的論爭(zhēng) 　6.3　北京市住房市場(chǎng)發(fā)展歷程 　6.4　北京市住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡明顯 　6.5　控總量調(diào)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)中端市場(chǎng) 　6.6　特大型城市住房問題的反思 第7章　房?jī)r(jià)的企業(yè)博弈與政府宏觀調(diào)控 　本章摘要　7.1　房?jī)r(jià)、壟斷與開發(fā)商博弈 　7.2　房?jī)r(jià)、信貸與融資博弈 　7.3　房?jī)r(jià)、話語權(quán)與政策博弈 　7.4　政府調(diào)控房?jī)r(jià)的國際經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 　7.5　政府宏觀調(diào)控的原則和邊界 第8章　失衡與重構(gòu) 　本章摘要　8.1　中國住宅產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的五大困惑 　8.2　重構(gòu)中國住宅產(chǎn)業(yè)政策體系 　8.3　控總量調(diào)結(jié)構(gòu)，重建住房市場(chǎng)體系 　8.4　收入分配不破，住房保障不立 　8.5　住房金融政策的創(chuàng)新勢(shì)在必行 　8.6　強(qiáng)制披露房地產(chǎn)信息刻不容緩 　8.7　改進(jìn)政府調(diào)控方式任重道遠(yuǎn) 參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　（3）房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱。首先，在市場(chǎng)交易方面，開發(fā)商和銷售商完全掌握產(chǎn)品信息和市場(chǎng)信息。開發(fā)商和銷售商利用包括報(bào)紙、電視和電臺(tái)在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布產(chǎn)品廣告和一些誘導(dǎo)性信息，從而達(dá)到炒作目的。其次，在合同訂立方面，由于絕大多數(shù)消費(fèi)者不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，專業(yè)知識(shí)相當(dāng)匱乏。同時(shí)一些消費(fèi)者法律意識(shí)薄弱，在房地產(chǎn)交易中，一般是由賣方提出邀約，再由買方提供承諾，合同文本和條款都是由賣方提前制定好，買方即使有異議也無法改變條款，因此，雙方并不處在平等地位上，賣方從而可以盡量將條款制定得更有利于自己。此外，開發(fā)商也經(jīng)常利用自己的信息優(yōu)勢(shì)地位在產(chǎn)品質(zhì)量、.配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面做文章。例如開發(fā)商未經(jīng)購房入同意更改設(shè)計(jì)從而達(dá)到縮小使用面積、增大公攤面積的目的；再如，一些開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，追求短期效益，對(duì)將來的物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的物業(yè)管理造成很大的困難?！　〗?jīng)濟(jì)學(xué)的核心命題是資源的有效配置和效率增進(jìn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是迄今為止最有效的一種資源配置方式。但是，由于信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中資源配置的效率大打折扣。政府在市場(chǎng)調(diào)控方面的作用也由于信息的不對(duì)稱而存在滯后性，并缺乏有效性。　　一般來講，壟斷的程度越高，信息不對(duì)稱的現(xiàn)象越明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其壟斷地位，在開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)都具有話語權(quán)，這就使得開發(fā)企業(yè)沒有及時(shí)、準(zhǔn)確披露信息的自愿動(dòng)機(jī)。本應(yīng)平衡的市場(chǎng)信息天平出現(xiàn)了嚴(yán)重的傾斜。此外，房地產(chǎn)信息收集難度大也導(dǎo)致了信息不對(duì)稱。

媒體關(guān)注與評(píng)論

　　本書是運(yùn)用系統(tǒng)工程方法研究我國房?jī)r(jià)問題的一本探索性專著，數(shù)據(jù)翔實(shí)、邏輯嚴(yán)密、視野開闊、觀點(diǎn)鮮明、建議可行。由于房?jī)r(jià)問題非常復(fù)雜，房?jī)r(jià)的高低涉及社會(huì)各個(gè)方面的利益，“仁者見仁，智者見智”。我希望本書的兩位作者愿意傾聽不同的意見，并與之進(jìn)行嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)爭(zhēng)論，進(jìn)一步完善和豐富對(duì)住房問題的研究?！　　泄仓醒胝哐芯渴腋敝魅巍　∴嵭铝ⅰ　∽詮奈覈鴮?shí)行住房制度改革以來，房?jī)r(jià)就成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，有關(guān)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)議也目益激烈。當(dāng)太多人糾纏于立場(chǎng)之爭(zhēng)，甚至是喧鬧的炒作時(shí)，本書通過建立理性的模型，運(yùn)用博弈論的觀點(diǎn)和方法，對(duì)中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)形成機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，并對(duì)美國次貸危機(jī)的深刻教訓(xùn)以及房?jī)r(jià)調(diào)控的其他國際經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了深入的探討?！　　押W(wǎng)財(cái)經(jīng)頻道主編　　黃繼新　　這是我一口氣讀完的書！房?jī)r(jià)是一個(gè)復(fù)雜的多重博弈，本書從動(dòng)態(tài)非均衡的角度，從時(shí)間和空間兩個(gè)維度，將宏觀分析與微觀分析相結(jié)合，將市場(chǎng)因素和制度因素分析相結(jié)合，或可使我們?cè)谕ㄍ袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)的納什均衡之路上前行一步?！　　吕司W(wǎng)財(cái)經(jīng)中心總監(jiān)　　鄧慶旭　　這是一本值得反復(fù)品味的書！從學(xué)術(shù)價(jià)值來看，本書的研究結(jié)論或?qū)⒇S富與完善我國房?jī)r(jià)研究的理論體系，促進(jìn)國內(nèi)該領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究規(guī)范和方法與國際接軌。從實(shí)踐應(yīng)用來看，本書的研究結(jié)果對(duì)政府調(diào)控、企業(yè)決策、銀行信貸管理和消費(fèi)者投資都將具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義?！　　嗣窬W(wǎng)城建房產(chǎn)頻道主編　　關(guān)哲

編輯推薦

　　《房?jī)r(jià)之謎》依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的1997～2007年中國31個(gè)省份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立固定效應(yīng)變截距模型，重點(diǎn)研究了影響中國城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的因素及其影響程度在時(shí)間和空間兩個(gè)維度上的地區(qū)差異性?！斗?jī)r(jià)之謎》的主要研究結(jié)論有七個(gè)。破譯房?jī)r(jià)漲跌密碼，揭秘"話語權(quán)"之爭(zhēng)，詮釋市場(chǎng)博弈，探求房地產(chǎn)治市之道。

圖書封面

圖書標(biāo)簽Tags

無

評(píng)論、評(píng)分、閱讀與下載

---

    房?jī)r(jià)之謎 PDF格式下載

---