次貸風(fēng)波啟示錄

前言

　　金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心。于2007年夏天爆發(fā)的次貸風(fēng)波用一種特殊形式向世人展示了金融領(lǐng)域風(fēng)險積聚、風(fēng)險傳染和風(fēng)險釋放對實體經(jīng)濟的深遠影響。對于以信用為支點的現(xiàn)代金融而言，風(fēng)險和收益永遠是同一枚硬幣的兩面，次貸風(fēng)波的發(fā)生、擴散和發(fā)展表明，經(jīng)濟主體對高收益的過度追求無異于在風(fēng)險的刀尖上翩翩起舞，隨時可能由于風(fēng)險的集中爆發(fā)而感受切膚之痛?！　∶绹渭壏课莸盅嘿J款供給者在過去經(jīng)濟復(fù)蘇強勁、資產(chǎn)價格攀升的市場激勵下，以降低放貸門檻為手段挖掘消費者購房潛力，拓寬自身盈利空間，這種透支風(fēng)險的發(fā)展模式最終受到了市場的懲罰。自2007年初開始，違約率的不斷上升就拉響了次級房屋抵押貸款市場的危機警報，由于深層問題的積累和監(jiān)管當局的忽視，這場次級房屋抵押貸款風(fēng)波迅速由單一市場波及多重市場，由單一國家傳至世界各國，由金融領(lǐng)域深入實體經(jīng)濟，逐漸升級為對國際金融穩(wěn)定、世界經(jīng)濟增長造成較大負面影響的一次沖擊?！　〈钨J風(fēng)波以連鎖反應(yīng)的形式迅速蔓延。首先，美國金融機構(gòu)受損。經(jīng)營次級房屋抵押貸款的美國金融機構(gòu)接連遭遇生存危機，而持有次級抵押貸款證券化金融衍生產(chǎn)品的金融機構(gòu)也受到牽連。2007年7月，穆迪投資者服務(wù)公司和標準普爾公司宣布降低對次級抵押貸款債券的信用評級，持有這些衍生產(chǎn)品的共同基金、對沖基金、大型銀行與保險公司損失慘重。緊接著，次貸風(fēng)波波及歐洲金融機構(gòu)。由于信心缺失導(dǎo)致的“信貸緊縮”（credit cmnch）在全球貨幣市場迅速擴散，英國北巖銀行于2007年9月14日、15日和17日發(fā)生了擠兌事件，這是1866年以來英國的銀行首次出現(xiàn)擠兌，也是次貸風(fēng)波影響歐洲市場的標志性事件。受次貸風(fēng)波影響，2007年第四季度以來不斷有實力雄厚的歐美金融機構(gòu)報出巨額虧損。　　次貸風(fēng)波在蔓延過程中給全球股市帶來了巨大震蕩：在2007年7月下旬至8月中旬的三周時間里，納斯達克指數(shù)下跌近10％，標準普爾500和道瓊斯指數(shù)的跌幅分別超過9％和8％，法國CAC40指數(shù)下跌13％，英國富時100指數(shù)下跌11.7％，德國DAX指數(shù)下跌9％：2008年1月21日，由于美國政府的經(jīng)濟刺激計劃并未能讓市場滿意，全球股市集體遭遇“黑色星期一”。　　隨著金融震蕩的加劇，次貸風(fēng)波對實體經(jīng)濟的影響也不斷顯現(xiàn)。2008年1月30日，美國公布了2007年第四季度各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)。GDP增幅僅為0.6％，不僅遠低于2007年第三季度的4.9％和第二季度的3.8％，還低于此前經(jīng)濟學(xué)家1.2％的預(yù)期中值。2007年以前美國季度GDP增幅最后一次低于1％還是發(fā)生在五年前。從年度數(shù)據(jù)看，2007年美國實際GDP為11.5673萬億美元，較2006年的11.3194萬億美元小幅增長2.2％，增幅低于2006年的2.9％、2005年的3.1％、2004年的3.6％和2003年的2.5％，創(chuàng)下五年來的最低年度GDP增幅。在GDP增長大幅放緩的同時，美國三大經(jīng)濟增長引擎的季度數(shù)據(jù)也非常黯淡：消費增長從2007年第三季度的2.8％回落至第四季度的2％，投資增長從第三季度的5％大幅跌至第四季度的一10.2％。出口增長也從第三季度的19.1％回落至第四季度的3.9％?！　〈钨J風(fēng)波超乎預(yù)期的沖擊力引發(fā)了市場恐慌，美國經(jīng)濟“衰退論”大量涌現(xiàn)，美聯(lián)儲前主席格林斯潘先生認為美國經(jīng)濟陷入衰退的可能性高于50％，而投資大師巴菲特先生甚至認為美國經(jīng)濟已經(jīng)陷入衰退。這種觀點還需時間來證實，但在消費、投資和貿(mào)易三大增長發(fā)動機不同程度、不同路徑受累于次貸風(fēng)波的背景下，美國經(jīng)濟周期正在出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，明顯地由“復(fù)蘇階段”進入“放緩階段”。但鑒于美國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)特征、演化歷史和最新變化，是否會進一步進入“衰退階段”，關(guān)鍵看美國消費是否出現(xiàn)長期委靡的趨勢?！　∶绹鳪DP占了全世界GDP的30％左右，美國對世界經(jīng)濟增長的影響巨大。盡管亞洲經(jīng)濟發(fā)展不可避免地會受到美國次貸風(fēng)波的影響，但受益于內(nèi)部需求的強勁、出口導(dǎo)向型發(fā)展模式的調(diào)整和區(qū)域內(nèi)合作的增強，亞洲新興市場經(jīng)濟體在2008年次貸風(fēng)波后的持續(xù)經(jīng)濟增長仍令人期待?！　《鳛閬喼扌屡d市場經(jīng)濟體的代表之一，中國經(jīng)濟在次貸風(fēng)波中依舊保持了穩(wěn)定快速增長的態(tài)勢，2007年11.4％的GDP增長率令人振奮。但不可否認的是，中國不可能在這場風(fēng)波中獨善其身，次貸風(fēng)波對中國經(jīng)濟的影響將主要通過金融市場、貿(mào)易和外匯儲備這三個渠道進行傳導(dǎo)。次貸風(fēng)波已經(jīng)對中國金融市場和金融機構(gòu)帶來一定的負面影響，中國金融機構(gòu)持有少量的美國次級債，形成了一定的損失，而它對中國宏觀經(jīng)濟及金融市場的后續(xù)影響也有可能顯現(xiàn)：美國消費需求的下降將有可能影響全球及中國的出口甚至是投資增長；次貸風(fēng)波引發(fā)的流動性變化可能會繼續(xù)引發(fā)中國資本市場的波動；美元的持續(xù)下跌導(dǎo)致國際石油等大宗商品價格的持續(xù)上漲，原材料價格上漲對以進出口加工為主的中國外向型企業(yè)的盈利將帶來較大的影響，同時原材料價格上升也將通過傳導(dǎo)機制增加中國目前的通貨膨脹壓力；中國宏觀調(diào)控面臨的形勢更為復(fù)雜，難度也明顯加大。

內(nèi)容概要

2007年夏天爆發(fā)的次貸風(fēng)波用一種特殊形式向世人展示了金融領(lǐng)域風(fēng)險積聚、風(fēng)險傳染和風(fēng)險釋放對實體經(jīng)濟的深遠影響。這場危機使人們產(chǎn)生了許多疑惑：次貸風(fēng)波究竟源于何處？走向何方？影響幾何？世界經(jīng)濟又將何去何從？中國經(jīng)濟又能獲得什么深刻的啟示？ 　  本書對這些疑惑進行了嘗試性解答，在廣泛借鑒融合國內(nèi)外現(xiàn)有相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，全國系統(tǒng)地研究了次貸風(fēng)波的起源、爆發(fā)、蔓延、走向、影響和啟示，并以此形成了獨到的判斷。

書籍目錄

第一章　美國抵押貸款證券與資產(chǎn)支持證券市場　第一節(jié)　美國房地產(chǎn)市場概述    一、美國房地產(chǎn)市場的組成    二、美國房地產(chǎn)行業(yè)的演變與發(fā)展    三、房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟中的地位　第二節(jié)　美國抵押貸款市場概述　  一、何謂抵押貸款　  二、抵押貸款市場的參與者  　三、可供選擇的抵押貸款工具　  四、市場基本架構(gòu)  　五、發(fā)展歷史、現(xiàn)狀與規(guī)模、結(jié)構(gòu)　第三節(jié)　抵押貸款支持證券及其市場概述  　一、何謂抵押貸款支持證券　  二、美國抵押貸款支持證券市場的發(fā)展　第四節(jié)　資產(chǎn)支持證券市場　  一、何謂資產(chǎn)支持證券  　二、發(fā)展歷史與現(xiàn)狀　第五節(jié)　影響與效應(yīng)    一、對國民經(jīng)濟的影響與效應(yīng)    二、對金融體系發(fā)展的影響與效應(yīng)第二章　揭開次級抵押貸款及債券的面紗　第一節(jié)　次級抵押貸款及債券的定義和特點　  一、次級抵押貸款及其證券化的背景  　二、次級抵押貸款的定義及特點　  三、次級抵押貸款債券及其市場特點　第二節(jié)　美國次級抵押貸款及債券的快速發(fā)展  　一、美國系列宏觀調(diào)控措施促使次貸市場快速發(fā)展　  二、各方市場參與主體促使美國次債市場快速發(fā)展　第三節(jié)　次級抵押貸款及債券的結(jié)構(gòu)和規(guī)模  　一、次級抵押貸款市場規(guī)模及增長速度　  二、次級債市場規(guī)模與HEL—ABS的市場規(guī)模與增長速度  　三、以次級抵押貸款為支持的CDO的規(guī)模與結(jié)構(gòu)　  四、次級抵押貸款及債券市場的損失水平第三章　次級抵押貸款債券的運作　第一節(jié)　次級抵押貸款債券運作的基本框架　  一、基本運作框架  　二、業(yè)務(wù)流程與主要參與者　第二節(jié)　次級抵押貸款債券市場運作結(jié)構(gòu)    一、概況    二、初級證券化產(chǎn)品市場——次級RMBS市場    三、次級RMBS衍生證券市場    四、高級衍生產(chǎn)品CDO市場　第三節(jié)　次級抵押貸款債券運作中的風(fēng)險　  一、風(fēng)險類別與特性  　二、風(fēng)險轉(zhuǎn)移和擴散機制第四章　偶然中的必然：風(fēng)波探源　第一節(jié)　風(fēng)波從何而來    一、美國房地產(chǎn)泡沫為次貸風(fēng)波埋下種子    二、次級抵押貸款審核標準的放松推動次貸市場非理性擴張    三、法律約束、監(jiān)管機制、信用評級體系等制度缺陷    對危機的產(chǎn)生負有不可推卸的責(zé)任　第二節(jié)　點燃風(fēng)波的導(dǎo)火索    一、加息周期下的房地產(chǎn)市場泡沫破裂 　 二、房地產(chǎn)市場的風(fēng)險暴露迅速傳染至次貸市場　  三、案例：一個美國“炒樓客”的成敗錄　第三節(jié)　風(fēng)波初現(xiàn)  　一、新世紀金融公司墜入危機　  二、Countrywide：另一個奇跡的誕生與破滅  　三、貝爾斯登深陷泥潭第五章　次貸風(fēng)波在震蕩中擴散　第一節(jié)　風(fēng)波的增強和蔓延    一、大量次級債供應(yīng)商紛紛倒閉或申請破產(chǎn)保護    二、持有次級抵押貸款證券化金融衍生產(chǎn)品的對沖基金和投資銀行宣布停止贖回或瀕臨解散    三、商業(yè)銀行、保險公司和養(yǎng)老基金等金融機構(gòu)面臨損失    四、市場心理的變化導(dǎo)致金融市場動蕩加劇    五、機構(gòu)投資者對流動性的預(yù)防性需求增加，市場流動性趨緊，形成信用緊縮的局面    六、美國次貸風(fēng)波開始侵入實體經(jīng)濟　第二節(jié)　蔓延的原因    一、次貸證券化導(dǎo)致信用風(fēng)險由房地產(chǎn)金融機構(gòu)向資本市場傳遞并放大了風(fēng)險    二、金融機構(gòu)的混業(yè)經(jīng)營和國際化路徑使得次貸風(fēng)波向全球蔓延    三、美國監(jiān)管當局對形勢的錯判導(dǎo)致次貸風(fēng)波在初期沒有引起足夠重視    四、市場恐慌情緒加速風(fēng)波的蔓延  第三節(jié)　管理當局的應(yīng)對措施    一、各國中央銀行通過金融手段應(yīng)對次貸風(fēng)波    二、美國政府推出次級房貸解困計劃和經(jīng)濟刺激方案    三、美國其他部門陸續(xù)采取措施，緩解次級房屋貸款的壓力第六章　次貸風(fēng)波中的美國房地產(chǎn)　第一節(jié)　次貸助推美國房地產(chǎn)的繁榮    一、近20年美國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況  　二、房地產(chǎn)市場與次貸互相推動，共同發(fā)展　  三、房地產(chǎn)市場中的房貸公司　第二節(jié)　次貸風(fēng)波對房地產(chǎn)的影響  　一、風(fēng)波中的次級貸款借款者：破碎的美夢　  二、風(fēng)波中的房地產(chǎn)金融機構(gòu)：傾覆的大廈  　三、風(fēng)波中的房地產(chǎn)開發(fā)商：下滑的過山車　  四、風(fēng)波中的房地產(chǎn)經(jīng)紀人：波濤中的扁舟　第三節(jié)　房地產(chǎn)會陷入危機嗎  　一、各家說法　  二、美國房地產(chǎn)市場未來走勢分析第七章　次貸風(fēng)波中的美國銀行業(yè)　第一節(jié)　美國銀行業(yè)警報頻傳    一、次貸提供商破產(chǎn)，美國銀行業(yè)遭遇集體噩夢    二、案例：美林集團拉響華爾街警報    三、花旗：百年老店失足次貸    四、美國銀行業(yè)哀鴻遍野    五、次貸風(fēng)波中的幸運者　第二節(jié)　風(fēng)波如何波及銀行業(yè)　  一、背景：激進擴張自食苦果  　二、導(dǎo)火索：深度介入金融衍生品市場　  三、過度依賴外部評級和缺乏預(yù)警機制　第三節(jié)　銀行的自救行動    一、銀行業(yè)風(fēng)云突變，各大銀行力求自保    二、800億美元后備基金計劃無疾而終    三、美國銀行業(yè)痛定思痛　第四節(jié)　次貸風(fēng)波對美國銀行業(yè)的影響    一、次貸風(fēng)波與歷次金融危機的比較    二、美國銀行業(yè)能站穩(wěn)腳跟嗎    三、銀行業(yè)的重組與新興市場的新機遇第八章　次貸風(fēng)波‘中的美國股市　第一節(jié)　美國近年股市發(fā)展趨勢　  一、2003年以來美國股市走勢分析  　二、近年來支撐美國股市走強的主要因素分析　第二節(jié)　次貸風(fēng)波引發(fā)股市震蕩　  一、次貸風(fēng)波對美國股市形成三次較大的沖擊波  　二、金融股在次貸風(fēng)波中首當其沖　第三節(jié)　評估與展望　  一、次貸風(fēng)波對關(guān)股的影響將延續(xù)到何時  　二、次貸風(fēng)波引發(fā)的股市動蕩會否演化為“股災(zāi)”　  三、次貸風(fēng)波是否會引發(fā)全球性的金融危機第九章　次貸風(fēng)波在全球的蔓延　第一節(jié)　次貸風(fēng)波對歐盟經(jīng)濟的影響    一、近年來歐元區(qū)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢分析    二、次貸風(fēng)波對歐洲銀行業(yè)和股票市場的影響    三、次貸風(fēng)波對歐洲實體經(jīng)濟的影響　第二節(jié)　次貸風(fēng)波對日本經(jīng)濟的影響    一、次貸風(fēng)波對日本金融業(yè)的影響    二、次貸風(fēng)波對日本實體經(jīng)濟的影響　第三節(jié)　次貸風(fēng)波對新興市場經(jīng)濟的影響    一、新興市場仍將成為推動全球經(jīng)濟增長的支點    二、新興市場亦將經(jīng)受美國次貸風(fēng)波的沖擊    三、次貸風(fēng)波對各新興市場國家的影響分析　第四節(jié)　次貸風(fēng)波對中國經(jīng)濟的影響    一、次貸風(fēng)波對中國股市的影響    二、次貸風(fēng)波對中國銀行業(yè)的影響    三、次貸風(fēng)波對中國進出口貿(mào)易的影響    四、次貸風(fēng)波對中國對外投資的影響第十章　次貸風(fēng)波還會走多遠　第一節(jié)　次貸風(fēng)波的因素變化分析    一、因素一：房地產(chǎn)市場    二、因素二：次級債市場    三、因素三：評級中介機構(gòu)  　四、因素四：經(jīng)濟基本面　第二節(jié)　次貸風(fēng)波的調(diào)控政策效應(yīng)評估  　一、次貸風(fēng)波中的政策調(diào)控　  二、政策調(diào)控緩解貨幣市場信貸緊縮的效應(yīng)評估  　三、政策調(diào)控緩解實體經(jīng)濟負面影響的效應(yīng)評估　  四、政策調(diào)控的負面效應(yīng)　第三節(jié)　下一步走勢的判斷  　一、次貸風(fēng)波會進一步惡化嗎　  二、次貸風(fēng)波會變成金融危機嗎  　三、我們的綜合判斷第十一章　次貸風(fēng)波的影響有多大　第一節(jié)　次貸風(fēng)波會使美國經(jīng)濟出現(xiàn)轉(zhuǎn)折嗎    一、次貸風(fēng)波對美國消費增長的影響    二、次貸風(fēng)波對美國投資增長的影響    三、次貸風(fēng)波對美國貿(mào)易發(fā)展的影響    四、次貸風(fēng)波對關(guān)國經(jīng)濟的整體影響　第二節(jié)　次貸風(fēng)波中的世界經(jīng)濟將走向何方    一、次貸風(fēng)波拖累世界經(jīng)濟增長    二、次貸風(fēng)波加大全球通貨膨脹壓力    三、次貸風(fēng)波引發(fā)國際貨幣體系初步紊亂  　第三節(jié)　次貸風(fēng)波對中國下一步經(jīng)濟金融走勢的影響判斷    一、次貸風(fēng)波對中國經(jīng)濟的總體影響預(yù)測    二、資金的跨境流動對中國境內(nèi)流動性的沖擊    三、對中國股票市場和房地產(chǎn)市場走勢的影響判斷    四、對中國外貿(mào)走勢的影響判斷    五、對中國金融機構(gòu)運行的影響判斷    六、對人民幣匯率和外匯儲備走勢的影響判斷    七、次貸風(fēng)波對中國宏觀政策走勢的影響判斷第十二章　次貸風(fēng)波啟示錄　第一節(jié)　金融創(chuàng)新與風(fēng)險管理    一、金融創(chuàng)新挑戰(zhàn)銀行風(fēng)險管理能力  　二、金融創(chuàng)新為商業(yè)銀行全面風(fēng)險管理提供了有效途徑　  三、吸取次貸教訓(xùn)，穩(wěn)步推進金融創(chuàng)新　  四、構(gòu)建納入金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)的全面風(fēng)險管理體系　第二節(jié)　預(yù)警機制與危機管理  　一、構(gòu)筑科學(xué)準確的銀行風(fēng)險預(yù)警機制　  二、確立全面及時的銀行危機管理體系  　三、形成完善的銀行投資者關(guān)系管理機制　第三節(jié)　國際化經(jīng)營的機遇與挑戰(zhàn)    一、國際化經(jīng)營中面臨的機遇    二、國際化經(jīng)營中面臨的挑戰(zhàn)　第四節(jié)　宏觀調(diào)控與監(jiān)管責(zé)任　  一、對次貸風(fēng)波的政策干預(yù)的總體評價  　二、政府有義務(wù)通過宏觀調(diào)控和改善監(jiān)管來防范風(fēng)險　  三、政府應(yīng)積極審慎推動金融創(chuàng)新，改善信息披露，防范金融衍生工具風(fēng)險    四、政府應(yīng)通過宏觀調(diào)控手段防范市場大起大落，宏觀調(diào)控政策應(yīng)注重對危機的預(yù)防    五、政府應(yīng)加強金融市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)    六、應(yīng)加強金融監(jiān)管和宏觀調(diào)控政策的全球協(xié)調(diào)，建立促進全球金融穩(wěn)定的協(xié)調(diào)機制參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　　第一章　美國抵押貸款證券與資產(chǎn)支持證券市場　　第一節(jié)　美國房地產(chǎn)市場概述　　一、美國房地產(chǎn)市場的組成　　大體上看，美國房地產(chǎn)市場與世界上大部分國家一樣，是由市場主體和市場客體組成的。其中，市場主體包括供給者、需求者和形形色色的中介機構(gòu)，市場客體則指的是各類可供交易的房地產(chǎn)。　?。ㄒ唬┛晒┙灰椎姆康禺a(chǎn)　　從用途的角度看，美國的房地產(chǎn)市場大體可以分為以下四個子市場：　　1.工業(yè)用房市場　　工業(yè)用房是用于倉儲、物流、制造業(yè)、研究與開發(fā)等用途的房屋。美國工業(yè)用房有相當一部分采取租賃形式，即由投資者作為收益性物業(yè)購買后，由專業(yè)的管理機構(gòu)出租?！　牡诙问澜绱髴?zhàn)后開始，美國的制造業(yè)企業(yè)在選址時主要考慮原料、市場、技術(shù)、勞動力等因素，并遵循最優(yōu)區(qū)位方式。美國制造業(yè)首先集中在東北部各州，其后擴大到密西西比河以西和巴爾的摩到圣路易斯以南區(qū)域。不過，最大的工業(yè)用房市場仍然集中在東北部，南部地區(qū)主要集中在亞特蘭大和達拉斯。在美國，大型的工業(yè)用房市場規(guī)模平均值均在1億平方英尺以上；小型市場規(guī)模較小，但在當?shù)亟?jīng)濟中處于舉足輕重的地位。在行業(yè)分布方面，美國工業(yè)用房主要用于倉儲業(yè)，占總存量的57％，其次是制造業(yè)，占總存量的31％?！　?.辦公樓市場　　隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，產(chǎn)業(yè)類型和業(yè)務(wù)活動方式的變化也十分明顯。各類產(chǎn)品的生產(chǎn)基地退居幕后，辦公樓在房地產(chǎn)市場中的重要性已經(jīng)超過了工業(yè)用房。　　按照辦公樓投入使用的時間、區(qū)位和租金水平等因素，美國通常將辦公樓分為四個等級：　　甲級辦公樓一般處于較好的地段，如中央商務(wù)區(qū)、城市次中心區(qū)和重要交通樞紐區(qū)。出租率高，建造較晚，各類建筑設(shè)施齊備，這類辦公樓的租金通常很高，但卻代表著入駐公司的形象，因此高租金反而有競爭力?！　∫壹夀k公樓處于城市的次中心區(qū)或區(qū)域中心，建造年代較晚，內(nèi)部設(shè)施較好，出租率和租金水平較高，中小公司和機構(gòu)具有較強的吸引力?！　”夀k公樓一般處于城市的非中心區(qū)，或者呈零星分布狀態(tài)，內(nèi)部設(shè)施一般，出租率和租金水平中等，對小公司和機構(gòu)有一定的吸引力?！　《〖夀k公樓位于城市的非中心區(qū)，規(guī)模較小，設(shè)施陳舊，條件較差，出租率和租金水平較低，對個體從業(yè)人員有一定的吸引力?！　∮捎谵k公樓一般沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布，具有較強的集聚效應(yīng)，因此，辦公樓市場與經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的速度具有十分密切的聯(lián)系。美國作為全世界最大的經(jīng)濟體，其辦公樓市場是最為活躍的。跟所有國家一樣，美國的辦公樓市場主要集中在一些大城市，如紐約、華盛頓特區(qū)、芝加哥、洛杉磯、邁阿密和波士頓等?！　?.商業(yè)用房市場　　商業(yè)用房市場又稱為商業(yè)房地產(chǎn)市場，是整個房地產(chǎn)市場的重要組成部分。商業(yè)用房是經(jīng)營者與消費者進行直接交易的場所，因此，只有經(jīng)營者預(yù)期通過經(jīng)營可以獲得足夠商業(yè)利潤的情況下，才會產(chǎn)生對商業(yè)用房的需求。當利潤水平達不到預(yù)期的水平或出現(xiàn)虧損時，經(jīng)營者不會租賃或購買（包括自行建造）商業(yè)用房?！　?.住宅市場　　在任何國家，住宅市場都是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。住宅產(chǎn)品與單一功能的消費品有著顯著的差異。住宅產(chǎn)品的建筑質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、房型設(shè)計、內(nèi)部裝修、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、升值潛力、付款方式、社會環(huán)境、自然環(huán)境、售后服務(wù)、物業(yè)管理、開發(fā)商資質(zhì)和信譽等因素交織在一起，形成了一個龐大而復(fù)雜的結(jié)構(gòu)體系?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)市場供給者　　美國的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制。在全國的土地中，私人所有的土地占國土面積的58％，聯(lián)邦政府所有的土地占32％，地方政府則擁有剩余的10％的土地。也就是說，美國房地產(chǎn)市場的供給主體由私人部門和政府部門組成。但政府部門和私人部門在房地產(chǎn)市場中所起的作用有著明顯的差異?！　”?.1列舉了1964～2005年美國新建項目的價值構(gòu)成?？梢钥闯?，美　　、國房地產(chǎn)市場一直以來的市場化程度都相當高。從2005年的情況看，在新建筑物的全部價值中，私人部門占78.6％，政府部門僅占21.4％?！　D1.1反映了私人部門提供的新建筑物的用途結(jié)構(gòu)?？梢钥闯?，私人部門提供的主要是居民住宅，其次就是商業(yè)用房和辦公樓。因此，私人部門是房地產(chǎn)市場最為主要的供給者。而政府部門提供的主要是外部性明顯的基礎(chǔ)設(shè)施，例如公路、街道、教育和下水道系統(tǒng)。政府部門雖然提供居民住宅，但規(guī)模不大，并且主要是為低收入階層提供的?？傊?，私人部門與政府部門雖然是支撐房地產(chǎn)市場的兩大供給者，但它們之問有著明確的產(chǎn)品分工。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場需求者　　房地產(chǎn)的最終需求者包括自有房產(chǎn)戶和租房戶。他們不僅包括個人，也包括政府、社會團體和企業(yè)。以居民住宅為例，2006年，擁有自己住宅的居民所占比重為68.8％，也就是說，31.2％的居民屬于租房戶。圖1.2反映了在所有住宅中，自住比例80余年的變化情況?？梢钥闯?，經(jīng)歷了1940～1960年的快速增長后，自有住房的居民比例的變化就比較溫和了，尤其是20世紀80年代之后，基本變化不大，一直徘徊在65％上下。　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場的中介服務(wù)機構(gòu)　　美國房地產(chǎn)市場的中介服務(wù)機構(gòu)主要包括：貸款機構(gòu)、市場營銷機構(gòu)和經(jīng)紀人、律師、保險機構(gòu)、會計師事務(wù)所、房地產(chǎn)顧問公司、資產(chǎn)評估公司、產(chǎn)權(quán)審查機構(gòu)等?！　≠J款機構(gòu)為房地產(chǎn)交易所提供的主要是融資服務(wù)，這是因為，房產(chǎn)的價值高，即使最小單位的房地產(chǎn)買賣，也需要大量的資金，貸款機構(gòu)的加入，可以滿足一些資金量不足的購房人的要求。這在其他國家也是相當普遍的。本章的第二節(jié)和第三節(jié)將會詳細介紹美國的房地產(chǎn)融資體系，這里不再贅述。　　房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是美國房地產(chǎn)市場的重要組成部分。美國法律對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沒有資質(zhì)和注冊資本的限制，只要在有關(guān)部門獲準登記后就可以進入這一行業(yè)，但機構(gòu)發(fā)起人必須通過州房地產(chǎn)經(jīng)紀牌照管理機構(gòu)組織的考試，擁有經(jīng)紀人牌照?！　‘a(chǎn)權(quán)保險公司負責(zé)保障產(chǎn)權(quán)的合法性和真實性。保險公司設(shè)有工作過失保險險種，該保險以一宗交易為一個保單，通過社會保險機制將經(jīng)紀機構(gòu)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司?！　》康禺a(chǎn)估價師的考試、注冊和牌照頒發(fā)由州政府組織。估價師分為G、R和L三個級別，其中G為高級估價師，可以進行任何房地產(chǎn)的評估，R級估價師只能進行住宅的評估，L是最初級的估價師，為有限資格?！　≈薪闄C構(gòu)在房地產(chǎn)市場中有著十分重要的地位，因為房地產(chǎn)是一種集消費品和投資品于一身的特殊商品，房地產(chǎn)的交易十分復(fù)雜。一方面，房地產(chǎn)本身具有異質(zhì)性，由于不可移動，每棟房子、每塊土地在位置、環(huán)境和設(shè)施方面都是獨特的，因此，購房者難免存在著信息不足、知識不足和經(jīng)驗不足等缺陷；另一方面，房地產(chǎn)買賣涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題、稅收問題，而且，不同州政府對本地房地產(chǎn)交易的管理規(guī)則和辦法各不相同，因此，在整個房地產(chǎn)交易的過程中，必須有法律機構(gòu)的參與，以保障交易的合法性和交易雙方的合法權(quán)益?！　】傊晟频闹薪榉?wù)體系是房地產(chǎn)市場有效運作的重要保障，也是房地產(chǎn)市場趨向成熟的重要標志?！　。ㄎ澹┱诜康禺a(chǎn)市場中的地位與作用　　由于住房有別于一般商品，其發(fā)展水平直接影響到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展以及社會的穩(wěn)定，因此，雖然美國房地產(chǎn)的市場化程度在全球范圍內(nèi)首屈一指，但政府依然是房地產(chǎn)市場的一個重要參與者?！　∶绹》空叩闹行氖恰盀槿w美國人民提供合格的、安全的、能負擔(dān)得起的住房”。具體來看，包括以下幾個方面：刺激房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展；鼓勵公民買房，進一步提高個人擁有住房的比例；改善住房結(jié)構(gòu)；資助低收入居民租房。目前，美國政府主要通過以下方式參與房地產(chǎn)市場的運作：　　1.直接或者間接參與住房抵押貸款市場　　早在大蕭條后的1934年，美國政府根據(jù)《聯(lián)邦住房法》成立了聯(lián)邦住宅管理局（Federal Housing Administration，F(xiàn)HA），向符合標準的中低收入者直接發(fā)放住房貸款或者提供全額擔(dān)保。退伍軍人管理局（Veteran Admin-istration，VA）則為退伍軍人申請住房貸款提供全額保險。1965年，聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部成立，旨在利用財政資金支持公共住房建設(shè)。這些措施降低了銀行在住房貸款領(lǐng)域面臨的信用風(fēng)險，確保了住房抵押貸款一級市場的順利運行。　　為了給抵押貸款一級市場提供持續(xù)的推動力，政府還積極搭建和參與二級市場，提高住房抵押貸款的收益性和流動性。1968年，政府將1938年成立的聯(lián)邦國民抵押協(xié)會拆分為政府國民抵押協(xié)會（Ginnie Mae或GNMA，也稱珍妮美）和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（Fannie Mae，也稱房利美）。前者是一家政府機構(gòu)，后者則屬于政府發(fā)起的私人機構(gòu)。1970年，政府發(fā)起的又一家二級市場機構(gòu)——聯(lián)邦住房抵押公司（Fredd Mac或FHLMC，也稱福利美）成立。政府國民抵押協(xié)會負責(zé)將政府擔(dān)保的證券進行證券化處理，為抵押貸款證券的發(fā)行提供政府信用擔(dān)保。聯(lián)邦國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住房抵押公司則從商業(yè)銀行和儲蓄貸款協(xié)會手中購買政府擔(dān)保的住房抵押貸款，并使之證券化，為抵押貸款證券的發(fā)行提供擔(dān)保，在國內(nèi)或者國際上發(fā)行債務(wù)工具為住房金融市場籌資?！　?.對購房者實行優(yōu)惠的稅收政策　　1986年，美國國會通過了低收入者購房和租房稅收抵扣法案，并在1993年成為永久性的法令。此外，還有其他一系列的稅收優(yōu)惠政策，從而大大刺激了居民購房的意愿?！　?.參與建造一定的經(jīng)濟適用住房　　美國政府不但每年在城市發(fā)展項目經(jīng)費中拿出相當一部分用于低收入居民住宅的建設(shè)，而且還通過優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商建造經(jīng)濟適用住房，從而增加面向低收入居民的住房供應(yīng)量?！　?.實施公平住房政策　　美國政府要求確保住房問題上的公平性，嚴禁在租房、買房以及申請貸款等時歧視有色人種或窮人。　　5.監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)的健康運行　　美國政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理主要是管規(guī)劃、管征稅以及管理從業(yè)人員。管規(guī)劃主要是通過規(guī)定每塊土地的用途、建筑類型、高度、密度等來進行土地管理。管征稅是指依法向企業(yè)及個人征收稅款，并制定恰當?shù)亩愂照?。管理從業(yè)人員則是指對房地產(chǎn)從業(yè)人員資質(zhì)的管理，主要是通過發(fā)牌考試制度來實現(xiàn)。　　二、美國房地產(chǎn)行業(yè)的演變與發(fā)展　　1776年美國獨立。當時，美國國土幅員遼闊，但人口稀少，大量土地閑置，因此，許多農(nóng)場主免費從政府手中獲取土地用以維持生計。這一時期大部分業(yè)主所擁有的是農(nóng)場而非房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)交易的規(guī)模很小，房地產(chǎn)市場也無從談起?！　∶绹康禺a(chǎn)行業(yè)的起步是與城鎮(zhèn)化進程同步進行的。湖泊、河流或鐵路周圍，城鎮(zhèn)逐漸興起，一個重要的結(jié)果就是居住地越來越集中。與此同時，高速發(fā)展的經(jīng)濟創(chuàng)造了大量的工作機會，財富的積累使得居民對房產(chǎn)的渴望越來越迫切。尤其是隨著商業(yè)活動的繁榮，房地產(chǎn)市場初具雛形，但規(guī)模依然有限?！　?0世紀40年代后期是美國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的重要時期。當時，大批參加第二次世界大戰(zhàn)的士兵回到家鄉(xiāng)組織家庭，人口數(shù)量大幅度增加，這個時期也被稱為“新生兒爆炸”時期。經(jīng)濟的迅猛發(fā)展帶動了居民生活水平的提高，人們開始購置屬于自己的房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的需求空前旺盛?！　?0世紀50年代之后的半個多世紀里，美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了深刻的變化。這可以從市場規(guī)模和價格水平以及房地產(chǎn)企業(yè)的運作方式等角度考察?！　。ㄒ唬┦袌鲆?guī)模與價格水平　　表1.2和圖1.3分別從數(shù)量和價格的角度反映了美國房地產(chǎn)市場的運動趨勢?？梢钥闯?，美國房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)了規(guī)模擴張和價格上升的趨勢。但其問的波動性也十分明顯。　　簡單地說，房地產(chǎn)市場的規(guī)模和價格水平主要取決于以下幾個因素?！　〗?jīng)濟發(fā)展水平。經(jīng)濟發(fā)展水平會通過諸多渠道影響到房地產(chǎn)市場，包括：居民收入水平和企業(yè)盈利水平的較快增長帶動了對房地產(chǎn)的需求；樂觀而穩(wěn)定的經(jīng)濟預(yù)期凸顯房地產(chǎn)的投資價值；發(fā)達的城市建設(shè)增加了房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，引致了需求的擴張；銀根較松和利率較低的貨幣金融環(huán)境便利了房地產(chǎn)融資，增強了居民和企業(yè)對房地產(chǎn)的支付能力。　　人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和家庭數(shù)目。人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和家庭數(shù)目的增長是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本力量。人口數(shù)量增加，意味著對房地產(chǎn)的絕對需求增加。但從某種程度上講，人口結(jié)構(gòu)的變化對房地產(chǎn)的影響可能更為深刻。嬰兒潮、老齡化、移民潮、代際差異和社會文化變革等因素引起的家庭數(shù)目的變化，會對房地產(chǎn)市場的需求數(shù)量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響?！　【用袷杖胨郊邦A(yù)期。與普通商品相比，房地產(chǎn)具有較高的價值，因此，房地產(chǎn)的需求，在很大程度上取決于一個國家或城市居民的購買力強弱。尤其是居民住宅的購買力來自于消費者長期收入的積累。居民現(xiàn)有的收入水平及其對未來的預(yù)期左右著當前的住宅購買決策，而未來的收入預(yù)期又受到國民經(jīng)濟的發(fā)展水平和趨勢、地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平和趨勢、人們的職業(yè)地位及發(fā)展趨勢、個人生命周期階段、家庭的結(jié)構(gòu)和規(guī)模等因素的影響?？傊?，居民收入增長是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支柱，是將對房地產(chǎn)的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的重要保證?！　〗鹑谑袌霭l(fā)達程度。消費者對房地產(chǎn)的購買決策與融資機制相關(guān)。消費的現(xiàn)時性和收入積累的長期性，使得消費者對住宅的購買還受到金融市場的影響，如可貸款額度、貸款條件、利率水平及發(fā)展趨勢等。在其他條件相同的情況下，金融市場的發(fā)達程度與住宅市場的繁榮呈現(xiàn)極強的相關(guān)關(guān)系?！　”?.3運用因素分析的方式，簡單總結(jié)了不同時期推動美國房地產(chǎn)業(yè)起伏變動的主要力量。為了對比方便，我們利用圖1.4反映房地產(chǎn)市場兩個重要影響因素——經(jīng)濟增長和人口規(guī)模的變動情況。　　……

媒體關(guān)注與評論

　　縝思密斷，全面剖析次貸風(fēng)波的秘密——評《次貸風(fēng)波啟示錄》　　次貸風(fēng)波又稱為次貸危機，是指一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)波?！　〈钨J風(fēng)波是從2006年春季在美國開始逐步顯現(xiàn)的，其直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上當時美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔(dān)大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發(fā)次貸風(fēng)波?！　≡谡麄€次貸風(fēng)波中，高度市場化的金融系統(tǒng)相互銜接產(chǎn)生了特殊的風(fēng)險傳導(dǎo)路徑，即低利率環(huán)境下的快速信貸擴張，加上獨特的利率結(jié)構(gòu)設(shè)計使得次貸市場在房價下跌和持續(xù)加息后出現(xiàn)償付危機，按揭貸款的證券化和衍生工具的快速發(fā)展，加大了與次級貸款有關(guān)的金融資產(chǎn)價格下跌風(fēng)險的傳染性與沖擊力，而金融市場國際一體化程度的不斷深化又加快了金融動蕩從一國向另一國傳遞的速度，最終演變成了一場席卷全球的金融風(fēng)波?！　∥覀兛梢钥吹剑钨J風(fēng)波與傳統(tǒng)金融危機不同，其風(fēng)險的承擔(dān)者是全球化的，所造成的損失也是不確定的。次級貸款的證券化分布以及證券化過程中的流動性問題，使得經(jīng)濟金融發(fā)展中最擔(dān)心的不確定性通過次貸風(fēng)波集中體現(xiàn)出來。也正是由于上述不確定性造成了次貸風(fēng)波中損失的難以計量和對市場的巨大沖擊?！　?007年8月，次貸風(fēng)波席卷了美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。時至今日，次貸風(fēng)波仍沒有出現(xiàn)任何緩和的跡象。美國部分金融機構(gòu)經(jīng)營陷入困境的局面，直接引發(fā)了全球金融市場的劇烈動蕩，次貸風(fēng)波向全球范圍內(nèi)擴散的速度也開始加快。為了緩解市場危機，一些國家的中央銀行通過注資、降息等手段向金融系統(tǒng)緊急注入流動性，一場全球范圍的“救贖行動”正在上演?！　≈?jīng)濟學(xué)家約瑟夫?斯蒂格利茨認為，受次貸風(fēng)波的影響，美國乃至整個西方國家正經(jīng)歷著最為嚴重的經(jīng)濟衰退。中國經(jīng)濟雖然在這場風(fēng)波中保持了較為穩(wěn)定快速的增長態(tài)勢，但次貸風(fēng)波已經(jīng)對中國宏觀經(jīng)濟、金融市場和金融機構(gòu)形成了一定的沖擊和壓力，具體影響程度仍有待進一步觀察和評估，未來對中國的影響決不容忽視。　　在這一背景下，次貸風(fēng)波受到了人們越來越多的關(guān)注，大家不禁要問：次貸風(fēng)波究竟源于何處？走向何方？影響范圍有多大？世界經(jīng)濟在次貸風(fēng)波的影響下將何去何從？中國經(jīng)濟又能從中獲得什么深刻的啟示？　　《次貸風(fēng)波啟示錄》應(yīng)時出版，對人們的種種疑惑進行了探索式的解答，可以說是幫助國內(nèi)金融業(yè)人士乃至廣大讀者了解這場危機的“及時雨”?！　≡摃鴱囊l(fā)次貸風(fēng)波的源頭金融產(chǎn)品——次級抵押貸款談起，介紹了美國抵押貸款與資產(chǎn)支持證券市場，深入解析了美國抵押貸款及次級債券的定義、特點、規(guī)模和運作模式。在此基礎(chǔ)上，該書以風(fēng)險爆發(fā)和擴散為鏈條，描述了次貸風(fēng)波爆發(fā)前后的市場變化，對次貸風(fēng)波中的美國房市、銀行業(yè)和股市進行了針對性的分析，進而就次貸風(fēng)波在國際上的蔓延進行了分析與研究。綜合以上的研究與分析，作者對次貸風(fēng)波未來發(fā)展趨勢和最終特征進行了綜合判斷，深入分析了次貸風(fēng)波對美國經(jīng)濟、世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的影響，并總結(jié)了次貸風(fēng)波對金融創(chuàng)新與風(fēng)險管理、預(yù)警機制與危機管理、國際化經(jīng)營以及宏觀調(diào)控與監(jiān)管責(zé)任的啟示。　　《次貸風(fēng)波啟示錄》是中國工商銀行城市金融研究所美國次貸風(fēng)波研究課題組集體智慧和努力的結(jié)晶。該書邏輯清晰、行文樸實、數(shù)據(jù)翔實、剖析深入，在廣泛借鑒和融合了國內(nèi)外現(xiàn)有的相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，全面系統(tǒng)地研究了次貸風(fēng)波的起源、爆發(fā)、蔓延、走向、影響和啟示，并以此形成了自己獨到的判斷。相信該書的出版對社會各界，尤其是財經(jīng)業(yè)者全面了解和正確認識美國次貸風(fēng)波的實質(zhì)、影響和走向都會大有裨益。

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　　爆發(fā)于2007年夏天的美國次貸風(fēng)波，時至今日仍沒有出現(xiàn)任何緩和的跡象。美國部分金融機構(gòu)經(jīng)營陷入困境的局面，直接引發(fā)了全球金融市場的劇烈動蕩，次貸風(fēng)波向全球范圍內(nèi)擴散的速度也開始加快。在這一背景下，次貸風(fēng)波受到了人們越來越多的關(guān)注，《次貸風(fēng)波啟示錄》應(yīng)時出版，可以說是幫助國內(nèi)金融業(yè)人士乃至廣大讀者了解這場危機的“及時雨”?！　　洞钨J風(fēng)波啟示錄》是中國工商銀行城市金融研究所美國次貸風(fēng)波研究課題組集體智慧和努力的結(jié)晶。該書從引發(fā)次貸風(fēng)波的源頭金融產(chǎn)品——次級抵押貸款談起，介紹了美國抵押貸款與資產(chǎn)支持證券市場，深入解析了美國抵押貸款及次級債券的定義、特點、規(guī)模和運作模式。在此基礎(chǔ)上描述了次貸風(fēng)波爆發(fā)前后的市場變化，對次貸風(fēng)波中的美國房市、銀行業(yè)和股市進行了針對性的分析，進而就次貸風(fēng)波在國際上的蔓延進行了分析與研究。綜合以上的研究與分析，作者對次貸風(fēng)波未來發(fā)展趨勢和最終特征進行了綜合判斷，深入分析了次貸風(fēng)波對美國經(jīng)濟、世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的影響，并總結(jié)了次貸風(fēng)波對金融創(chuàng)新與風(fēng)險管理、預(yù)警機制與危機管理、國際化經(jīng)營以及宏觀調(diào)控與監(jiān)管責(zé)任的啟示。　　該書邏輯清晰、行文樸實、數(shù)據(jù)翔實、剖析深入，廣泛借鑒和融合了國內(nèi)外現(xiàn)有的相關(guān)研究成果，并以此形成了自己獨到的判斷。《次貸風(fēng)波啟示錄》的出版對社會各界，尤其是財經(jīng)業(yè)者全面了解和正確認識美國次貸風(fēng)波的實質(zhì)、影響和走向都會大有裨益。

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