物業(yè)管理

前言

　　隨著房地產業(yè)在中國的高速發(fā)展，隨著社會進步和人民生活水平的不斷提高，隨著人們對物業(yè)管理認識的不斷深入和現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念的逐步建立，中國的物業(yè)管理行業(yè)正面臨著時代的挑戰(zhàn)?！　【彤斍爸袊膶嶋H情況而言，物業(yè)管理行業(yè)不僅是一個進入門檻低、競爭性強、私企林立、外來工多的勞動密集型的微利行業(yè)，也是關系著千家萬戶切身利益、并提供服務產品的服務行業(yè)。物業(yè)管理不僅要遵循自身的運營和規(guī)律謀求發(fā)展，還肩負著社會和諧與文明建設的重任。兩年來，在本書編寫的過程中，我們經歷了中國第一部《物權法》的誕生，經歷了中國老百姓對物業(yè)需求消費替代的重大變革。廣大物業(yè)消費者，從要求數量到講究質量，從講究內部空間到追求內外部空間的協(xié)調適宜，從被動接受物業(yè)服務“消費”到以業(yè)主的身份主動維權，從簡單的保安保潔到強調和諧的人性化綜合服務，……這一切都在不斷地對物業(yè)管理與服務者提出更高的要求。　　2007年3月16日《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）由第十屆全國人民代表大會第五次會議通過并公布.根據《物權法》的有關規(guī)定，國務院對2003年9月工日起施行的《物業(yè)管理條例》進行了修改和重新公布，以上兩項法規(guī)均于2007年10月工日起實施執(zhí)行。這兩項對于物業(yè)管理行業(yè)極其重要的法律制度的誕生，不僅標志著中國物業(yè)管理的法律制度逐步完善，更標志著物業(yè)管理行業(yè)進入了一個全面發(fā)展的新時期?！　”緯晕飿I(yè)管理基本理論與方法為基礎，以我國物業(yè)管理實踐和最新法律制度為背景，力求充分反映當前物業(yè)管理最先進的思想理念和管理方法，反映國內外物業(yè)管理的先進經驗和手段，結合物業(yè)管理突出的應用性與實踐性，揭示物業(yè)管理的基本特性、內在規(guī)律與運行機制。希望通過使用本教材能夠熟悉物業(yè)管理的基本原理與方法，明確物業(yè)管理在房地產供應鏈中的地位和作用，全面把握物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)、內容和技能要求等，能夠具備一定的從事和配合物業(yè)管理工作的專業(yè)基礎。

內容概要

　　《物業(yè)管理》共分11章，內容包括導論、物業(yè)管理基本理論及其應用、物業(yè)管理法律制度、物業(yè)管理機構、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)與業(yè)務、不同類型物業(yè)的物業(yè)管理、物業(yè)管理的資金與費用、物業(yè)管理與社區(qū)建設、物業(yè)管理方案、物業(yè)管理市場化與招投標、物業(yè)服務的質量管理與管理體系認證?！段飿I(yè)管理》在體現(xiàn)本科培養(yǎng)目標和教學特點的基礎上，以物業(yè)管理及房地產經營管理、工程項目管理等專業(yè)方向對物業(yè)管理知識的框架、應用技能、服務實施、人員規(guī)格和要求為目標，兼顧物業(yè)管理執(zhí)（職）業(yè)資格和崗位的要求?！段飿I(yè)管理》既可作為工程管理、工商管理、房地產經營管理專業(yè)本科教材，也可供房地產開發(fā)商、工程項目管理人員及其他相關專業(yè)人員參考，或作為物業(yè)管理師（員）培訓的輔助教材。

書籍目錄

第1章　導論1.1　物業(yè)的概念與性質1.2　物業(yè)管理的概念與性質1.3　物業(yè)管理在房地產供應鏈中的地位與作用1.4　物業(yè)管理的發(fā)展本章小結復習思考題第2章　物業(yè)管理的基本理論與應用2.1　產權-權屬理論2.2　價值-價格理論2.3　公共選擇理論2.4　委托代理理論2.5　現(xiàn)代企業(yè)管理理論本章小結復習思考題第3章　物業(yè)管理法律制度3.1　制定物業(yè)管理制度的法律基礎3.2　物業(yè)管理制度3.3　物業(yè)管理的法律責任本章小結復習思考題第4章　物業(yè)管理機構4.1　物業(yè)服務企業(yè)的概念及其設立4.2　物業(yè)服務企業(yè)的機構設置4.3　物業(yè)服務企業(yè)的制度建設和人員隊伍建設4.4　物業(yè)服務企業(yè)的資質等級管理4.5　業(yè)主及業(yè)主大會4.6　業(yè)主委員會及業(yè)主委員會聯(lián)席會議4.7　物業(yè)管理的行政及業(yè)務主管部門本章小結復習思考題第5章　物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)與業(yè)務5.1　早期介入與前期物業(yè)管理5.2　物業(yè)維修養(yǎng)護管理5.3　物業(yè)附屬設備管理5.4　物業(yè)綜合環(huán)境管理本章小結復習思考題第6章　不同類型物業(yè)的物業(yè)管理6.1　居住性物業(yè)的物業(yè)管理6.2　商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理6.3　工業(yè)廠房的物業(yè)管理6.4　其他文體、衛(wèi)生等特種物業(yè)的管理本章小結復習思考題第7章　物業(yè)管理的資金與費用7.1　物業(yè)管理基本財務制度7.2　物業(yè)管理資金籌措渠道7.3　物業(yè)管理日常費用測算本章小結復習思考題第8章　物業(yè)管理與社區(qū)建設8.1　社區(qū)概論8.2　社區(qū)管理和社區(qū)建設8.3　物業(yè)管理和社區(qū)建設的關系8.4　物業(yè)管理與街道辦事處、居委會的關系8.5　物業(yè)服務企業(yè)與其他相關部門的關系本章小結復習思考題第9章　物業(yè)管理方案9.1　《物業(yè)管理方案》的內涵9.2　制訂《物業(yè)管理方案》的原則9.3　制訂《物業(yè)管理方案》的工作流程和主要工作9.4　《物業(yè)管理方案》的編制本章小結復習思考題第10章　物業(yè)管理市場化與招標投標10.1　物業(yè)管理市場10.2　物業(yè)管理招標10.3　物業(yè)管理投標本章小結復習思考題第11章　物業(yè)服務質量與管理體系認證11.1　物業(yè)管理服務的質量11.2　物業(yè)服務的質量管理11.3　管理體系標準認證簡介11.4　物業(yè)管理行業(yè)的管理體系認證本章小結復習思考題參考文獻

章節(jié)摘錄

　　第1章　導論　　傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理有人認為形成于19世紀末期的美國，物業(yè)管理在中國是改革開放后伴隨房地產業(yè)的發(fā)展而不斷成長起來的。從物業(yè)管理到物業(yè)服務，中國的物業(yè)管理行業(yè)經歷了較大的理念轉換，也是社會分工細化對物業(yè)管理的推進，這在很大程度上促進了物業(yè)管理的專業(yè)性和專業(yè)化。本章從物業(yè)的概念與性質、物業(yè)管理的概念與性質、物業(yè)管理在房地產供應鏈中的地位與作用、物業(yè)管理的發(fā)展等四個方面概括性地討論了物業(yè)管理的全貌。全面把握物業(yè)及物業(yè)管理的概念與性質是學習物業(yè)管理的關鍵?！　?.1　物業(yè)的概念與性質　　1.1.1　　物業(yè)的概念　　“物業(yè)”一詞來源于對英語“Real estate”或“Property”的翻譯，最早使用于香港地區(qū)，其基本含義是指單元性房地產。隨著專業(yè)化、市場化物業(yè)管理的推廣和普及，“物業(yè)”一詞廣泛地被我國內地所接受，并且其含義也基本類似。根據我國物業(yè)管理主管部門及各地區(qū)物業(yè)管理的有關條例，對物業(yè)的解釋有：　　物業(yè)，是指住宅區(qū)內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地；　　居住物業(yè)，是指住宅以及相關的公共設施；　　物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。　　歸結起來講，物業(yè)從實物空間上主要包括三個部分：　　已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；　　與這些建筑物相配套的設備和設施；　　相關的場地及內部非主干道?！　≡趪H上，“物業(yè)”作為通用的詞匯，與房地產、不動產表達的是同一個概念。但在我國特定的環(huán)境下，物業(yè)與房地產所表達的意思不完全相同。

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