物業(yè)管理案例分析

前言

　　全國高職高專教育土建類專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會工程管理類專業(yè)指導(dǎo)分委員會（原名高等學(xué)校土建學(xué)科教學(xué)指導(dǎo)委員會高等職業(yè)教育專業(yè)委員會管理類專業(yè)指導(dǎo)小組）是建設(shè)部受教育部委托，由建設(shè)部聘任和管理的專家機(jī)構(gòu)。其主要工作任務(wù)是，研究如何適應(yīng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的需要設(shè)置高等職業(yè)教育專業(yè)，明確建設(shè)類高等職業(yè)教育人才的培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格，構(gòu)建理論與實踐緊密結(jié)合的教學(xué)內(nèi)容體系，構(gòu)筑“校企合作、產(chǎn)學(xué)結(jié)合”的人才培養(yǎng)模式，為我國建設(shè)事業(yè)的健康發(fā)展提供智力支持?！　≡诮ㄔO(shè)部人事教育司和全國高職高專教育土建類專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，自2002年以來，全國高職高專教育土建類專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會工程管理類專業(yè)指導(dǎo)分委員會的工作取得了多項成果，編制了工程管理類高職高專教育指導(dǎo)性專業(yè)目錄；在重點(diǎn)專業(yè)的專業(yè)定位、人才培養(yǎng)方案、教學(xué)內(nèi)容體系、主干課程內(nèi)容等方面取得了共識；制定了“工程造價”、“建筑工程管理”、“建筑經(jīng)濟(jì)管理”、“物業(yè)管理”等專業(yè)的教育標(biāo)準(zhǔn)；制定了人才培養(yǎng)方案、主干課程教學(xué)大綱；制定了教材編審原則；啟動了建設(shè)類高等職業(yè)教育建筑管理類專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究工作?！　∪珖呗毟邔＝逃两悓I(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會工程管理類專業(yè)指導(dǎo)分委員公指導(dǎo)的專業(yè)有工程造價、建筑工程管理、建筑經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價、物業(yè)管理及物業(yè)設(shè)施管理等6個專業(yè)。為了滿足上述專業(yè)的教學(xué)需要，我們在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上制定了這些專業(yè)的教育標(biāo)準(zhǔn)和培養(yǎng)方案，根據(jù)培養(yǎng)方案認(rèn)真組織了教學(xué)與實踐經(jīng)驗較豐富的教授和專家編制了主干課程的教學(xué)大綱，然后根據(jù)教學(xué)大綱編審了本套教材?！　”咎捉滩氖窃诟叩嚷殬I(yè)教育有關(guān)改革精神指導(dǎo)下，以社會需求為導(dǎo)向，以培養(yǎng)實用為主、技能為本的應(yīng)用型人才為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)目前各專業(yè)畢業(yè)生的崗位走向、生源狀況等實際情況，由理論知識扎實、實踐能力強(qiáng)的雙師型教師和專家編寫的。因此，本套教材體現(xiàn)了高等職業(yè)教育適應(yīng)性、實用性強(qiáng)的特點(diǎn)，具有內(nèi)容新、通俗易懂、緊密結(jié)合工程實踐和工程管理實際、符合高職學(xué)生學(xué)習(xí)規(guī)律的特色。我們希望通過這套教材的使用，進(jìn)一步提高教學(xué)質(zhì)量，更好地為社會培養(yǎng)具有解決工作中實際問題的有用人材打下基礎(chǔ)；也為今后推出更多更好的具有高職教育特色的教材探索一條新的路子，使我國的高職教育辦得更加規(guī)范和有效。

內(nèi)容概要

本書是根據(jù)全國高職高專教育土建類專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會制定的物業(yè)管理專業(yè)教育標(biāo)準(zhǔn)和培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)大綱編寫的。全書共分六章，包括：物業(yè)管理制度、業(yè)主和業(yè)主大會、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理委托與選聘、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理收費(fèi)等內(nèi)容。每章均按“相關(guān)法條”、“案例精選”、“相關(guān)判例”和“思考題”的體例編寫。    本書既可作為高職院校物業(yè)管理與房地產(chǎn)類專業(yè)的教材，亦可作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理和物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)教材和自學(xué)用書。

書籍目錄

第一章 物業(yè)管理制度  思考題第二章 業(yè)主和業(yè)主大會  思考題第三章 物業(yè)管理公司  思考題第四章 物業(yè)管理委托與選聘  思考題第五章 物業(yè)管理服務(wù)  思考題第六章 物業(yè)管理收費(fèi)  思考題附錄  1 物業(yè)管理條例  2 前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法  3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法  4 業(yè)主大會規(guī)程主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　（1）我們認(rèn)為，不能以是否簽訂《業(yè)主臨時公約》作為交付房產(chǎn)的前提條件。因為，購房人和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系是以購房人交付房價款，開發(fā)商交付房屋為基礎(chǔ)的，只要購房人交付全部的房價款，開發(fā)商就應(yīng)該無條件地交付房屋，而不能把業(yè)主是否簽訂《業(yè)主臨時公約》牽扯到這個合同的履行上來，否則，開發(fā)商就違反了購房合同，如果給購房人造成損失，購房人有權(quán)就此提出訴訟或賠償要求。另外，根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。雖然在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會得以實現(xiàn)的。盡管由于各種原因，各個業(yè)主不能直接參與制訂更加體現(xiàn)公平原則的業(yè)主臨時公約，業(yè)主臨時公約一般都由開發(fā)商和物業(yè)管理公司制訂，但開發(fā)商和物業(yè)管理公司卻不能以簽訂《業(yè)主臨時公約》作為交鑰匙的前提條件，這種做法在法律上沒有任何依據(jù)，顯然也是錯誤的。如果非采取這種做法不可的話，權(quán)宜之計是要告訴廣大業(yè)主，此《業(yè)主臨時公約》是臨時性的，一旦業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主將有權(quán)參與新的業(yè)主臨時公約的制定，然后重簽新的公約?！　。?）我們認(rèn)為，如果開發(fā)商以簽訂公約作為交房的前提，業(yè)主有權(quán)拒簽，但業(yè)主不能以自己沒有參加制訂《業(yè)主臨時公約》為由而拒簽，因為這跟物業(yè)管理的階段性密切相關(guān)?！　∥飿I(yè)管理按階段可劃分為兩個階段，第一階段是指從發(fā)入伙通知書開始，到業(yè)主委員會成立之前，這一階段一般在一兩年之間；第二階段是業(yè)主委員會成立后的時期?！　≡诘谝浑A段，由于開發(fā)商是首任業(yè)主，而且物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的絕大部分都由開發(fā)商來承擔(dān)，這時的業(yè)主臨時公約和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商和物業(yè)管理公司共同制訂是理所當(dāng)然的，這時的業(yè)主臨時公約主要體現(xiàn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的愿望和意志?！　〉诙A段，開發(fā)商所占產(chǎn)權(quán)的份額不超過49％，而人住業(yè)主所占產(chǎn)權(quán)份額超過了5l％，已成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，此時業(yè)主大會就可以對第一階段開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司及業(yè)主臨時公約進(jìn)行審核，決定是否續(xù)聘該物業(yè)管理公司，同時修改業(yè)主臨時公約。第二階段業(yè)主臨時公約是在上階段業(yè)主臨時公約合理性的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)和體現(xiàn)了業(yè)主臨時公約的民主性和合法性。這時業(yè)主大會修改和通過了新的業(yè)主臨時公約，讓新的業(yè)主臨時公約體現(xiàn)占產(chǎn)權(quán)份額大多數(shù)的業(yè)主的愿望和意志。　　當(dāng)然，業(yè)主臨時公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點(diǎn)，制定出切實可行的公正的物業(yè)業(yè)主臨時公約。

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