房地產估價案例與分析考點精析及模擬題庫

內容概要

本書根據(jù)2007年最新全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱及配套教材編寫：第一篇以教材章節(jié)為序講解了各章重要知識點，并附有歷年試題精析及強化訓練題庫；第二篇“專題拓展”部分就本門考試的19個難點以問答的形式進行了解讀；第三篇“模擬試題”附有三套模擬試題及2006年考試真題，便于考生進行實戰(zhàn)練習；本書的附錄部分編排了“房地產基本制度與政策、房地產估價相關知識涉及知識點匯總”，方便考生在考試中查閱。    本書指導性強、信息量大、習題豐富，是編者根據(jù)多年網校培訓經驗編寫而成，有助于考生系統(tǒng)學習，全面提高復習效率，提升考試通過率。

作者簡介

史貴鎮(zhèn)，房地產估價師、高級經濟師、建筑工程評標專家，全國某重點大學客座教授。曾多次參加全國房地產估價師考試的閱卷工作。自2004年起，任環(huán)球職業(yè)教育在線房地產估價師“房地產估價案例與分析”、“房地產開發(fā)經營與管理”課程的主講教師。先后主編并出版了2005、2006年

書籍目錄

第一部分 考點精析及強化訓練題庫  第一章 房地產估價報告寫作    一、考試大綱要求    二、本章主要考點及知識點精析    三、本章歷年考題精析    四、強化訓練題庫  第二章 各種類型的房地產估價    一、考試大綱要求    二、本章主要考點及知識點精析    三、本章歷年考題精析    四、強化訓練題庫  第三章 各種目的的房地產估價    一、考試大綱要求    二、本章主要考點及知識點精析    三、本章歷年考題精析    四、強化訓練題庫  第四章 各種估價方法在房地產估價中的運用    一、考試大綱要求    二、本章主要考點及知識點精析    三、本章歷年考題精析    四、強化訓練題庫第二部分 專題拓展篇  一、《房地產估價案例與分析》學習方法專題  二、估價技術路線專題  三、市場法估價專題  四、成本法估價專題  五、收益法估價專題  六、假設開發(fā)法估價專題  七、土地使用權價格評估目的專題  八、轉讓目的估價專題  九、抵押目的估價專題  十、房地產拆遷目的估價專題  十一、房地產糾紛目的估價專題  十二、保險目的估價專題  十三、拍賣目的估價專題  十四、損害賠償目的估價專題  十五、房地產估價報告寫作格式專題  十六、《房地產估價規(guī)范》專題  十七、估價基本知識及有關法律規(guī)章、規(guī)范性文件、技術規(guī)程、標準專題  十八、考試答題技巧專題  十九、歷年考題專題第三部分 模擬試題  模擬試題一  模擬試題二  模擬試題三  模擬試題四（2006年“房地產估價案例與分析”考試試題）附錄：《房地產基本制度與政策》、《房地產估價相關知識》涉及知識點匯總

章節(jié)摘錄

　　提問：在利用投資組合技術求房地產價值時，與房地產的新舊有關嗎？是不是求出的價值已經扣除折舊的因素？即不用考慮以前已經使用了若干年的折舊問題？　　史家之言：新舊問題是成本法計算中考慮的，在用投資組合技術時，建筑物是其市場價值，其折舊問題或新舊程度已包含在其市場價值中?！　√釂枺涸诳荚囍腥绻昧似渌剑ň褪菚泄降牧硪环N表達方式）而不是書上的原公式，但是得數(shù)正確，這樣的情況給不給分？還有就是在考試中給分的計算誤差的范圍是如何規(guī)定的？　　史家之言：只要公式正確，殊途同歸，計算結果又正確，我想沒有理由不給分。計算誤差范圍你可以找一下歷年考試題的標準答案體會一下，每門考試要求不一樣?！　√釂枺航滩纳险f旅館、加油站等類房地產，是基于營業(yè)收入測算凈收益的，但為什么您講客房最好視作有出租收益呢？它與旅館類不是一樣嗎？是因為它綜合在房地產中嗎？　　史家之言：能用出租收益測算凈收益就用出租收益測算是教材中說的，也是用收益法評估的一個重要原則?？头恳话阒妇C合性酒店中的客房，與單純的旅館還是有一定區(qū)別的?！　√釂枺河檬找娣ㄔu估房地產的轉讓價格和用收益法評估房地產的租賃價格有什么不同？用成本法評估房地產的轉讓價格和用成本法評估房地產的租賃價格有什么不同？　　史家之言：房地產的租賃價格是指房屋的租金，而房地產的轉讓價格是指其房地產的市場價格。　　提問：“有租約限制的房地產在租約期限內要采用租約約定的租金，租賃期限外的租金應采用正常客觀的租金”，這是運用收益法時需要遵守的，我的問題是，在運用別的估價方法如市場法、成本法時，是不是就不用管有無租約限制了呢？如果不用管的話，用別的方法測算出的估價結果是不是會和用收益法測算的結果相差很大？我想不管用哪種估價方法，該房地產因為租約的限制而在價值上有了差別（與無租約限制下的價值相比），這是客觀存在的事實，不會因為我們用哪種估價方法而有不同，所以我覺得在用別的估價方法測算這類有租約限制的房地產時，應在得出正常客觀的估價結果時再減去承租人權益的價值（有租約限制下的價值一無租約限制下的價值一承租人權益的價值），我的理解是否正確？　　史家之言：“有租約限制的房地產在租約期限內要采用租約約定的租金，租賃期限外的租金應采用正?？陀^的租金”這是收益法的有關規(guī)定，對于市場法、成本法沒有類似規(guī)定。租金收入計算是對收益法而言的，市場法要選好可比實例，要注意可比實例要調整為正常租金，成本法中要用市場租金（客觀成本）。　　提問：《房地產估價理論與方法》教材收益法中，“由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產的報酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率”。我的問題是：（1）“由于抵押貸款通常是分期償還的”，教材上并沒有說是否等額償還，如果是等額，是等額償還本息，還是等額償還本金（其結果是不—樣的）？（2）抵押貸款常數(shù)每年都相同還是每年都不同？（3）“由于抵押貸款通常是分期償還的”，就是這個原因，為什么就說“不能利用抵押貸款利率來求取房地產的綜合資本化率”，而一定要用抵押貸款常數(shù)來求？我確實沒有搞明白其中的原因，請解析?！　　?/pre>








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