中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地政研究中心開放課題研究項(xiàng)目選編

內(nèi)容概要

　　《我國土地市場與房地產(chǎn)市場關(guān)系研究》，分別對(duì)土地出讓方式改革與土地年租制、城市土地集約利用程度評(píng)價(jià)與推進(jìn)對(duì)策、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行了深入研究，提出了理想土地市場的建設(shè)目標(biāo)和發(fā)展模式，以及完善和創(chuàng)新土地一級(jí)開發(fā)模式，打通土地市場與房地產(chǎn)市場“瓶頸”的政策建議。
本書是地政研究中心的開放性項(xiàng)目研究成果，內(nèi)容多，涉及面廣，特別是在土地制度和政策研究方面有許多新觀點(diǎn)，可供各級(jí)政府決策參考和科研人員研究參考。

書籍目錄

我國現(xiàn)行財(cái)政體制對(duì)土地利用的影響　
土地出讓基金制度研究
土地金融與土地市場研究
工業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制研究
區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長過程中產(chǎn)業(yè)集聚與土地集約利用研究
土地一級(jí)市場收入分配體系規(guī)范化研究
我國土地市場與房地產(chǎn)市場關(guān)系研究

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：插圖：廣東省的試點(diǎn)將農(nóng)民手中的農(nóng)村集體土地與國有土地同樣的身份——同地、同價(jià)、同權(quán)，進(jìn)入統(tǒng)一的土地交易市場。試點(diǎn)辦法允許在土地利用總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場，方式可以是出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。試點(diǎn)辦法中明確，興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資企業(yè)，合作、合資、聯(lián)營企業(yè)，興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)，興建農(nóng)村村民住宅，可以使用集體建設(shè)用地。通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。農(nóng)民集體土地所有者出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意；所取得的土地收益納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，其中50%以上應(yīng)存入銀行專戶，專款用于農(nóng)民集體成員的社會(huì)保障安排。廣東省的試點(diǎn)允許農(nóng)地直接入市，打破了“非經(jīng)政府征地，任何農(nóng)地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng)，國有土地使用權(quán)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)同權(quán)同價(jià)，使得土地市場的“城鄉(xiāng)分置”態(tài)勢(shì)被打破。對(duì)農(nóng)民而言，集體土地出讓使他們獲得的將不僅僅是補(bǔ)償，而是隨行就市的價(jià)格。但是，在看到農(nóng)民利益得到保障的同時(shí)，還需注意原有既得利益集團(tuán)和改革過程中新生利益集團(tuán)的沖突。對(duì)地方政府的財(cái)政利益的沖擊包含兩個(gè)方面：其一，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)意味著政府征地權(quán)力的部分喪失，原有的經(jīng)營性用地出讓收入與補(bǔ)償金之間的差價(jià)將留給農(nóng)民，必然帶來地方財(cái)政土地基金收入的縮水。對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，這種沖擊對(duì)地方財(cái)政運(yùn)行是劇烈的，就是對(duì)預(yù)算內(nèi)收支相對(duì)寬裕的發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政，這種沖擊也會(huì)是十分明顯的。地方財(cái)政“吃飯的壓力”自不必講，財(cái)政支出的剛性就是一個(gè)問題。原有的土地出讓金收入已經(jīng)在預(yù)算支出中明確安排，要應(yīng)對(duì)收入減少，要么減少相應(yīng)的支出，要么另辟財(cái)源，無論是前者還是后者，對(duì)地方財(cái)政的壓力都是相當(dāng)大的。改革的成功依賴于地方財(cái)政運(yùn)行有較大的回旋空間。所以，就可以理解改革試點(diǎn)首先選擇在地方財(cái)政狀況很好的廣東省進(jìn)行的緣由了。其二，面對(duì)共同的需求市場，政府的土地利用同集體（農(nóng)民）的土地利用可能會(huì)存在競爭。在土地利用過程中，無論是國家征地，還是集體建設(shè)用地直接入市，農(nóng)民自始至終都是一個(gè)利益主體。當(dāng)國家放開集體建設(shè)用地入市的閘門，集體（農(nóng)民）在出讓、出租土地使用權(quán)過程中也會(huì)尋求利益最大化。

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《中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地政研究中心開放課題研究項(xiàng)目選編》是由中國大地出版社出版的。

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