宅基地價(jià)值化

內(nèi)容概要

　　長(zhǎng)期以來，城中村改造既是政府的難題，又是學(xué)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。圍繞城中村改造的征地、拆遷、安置，圍繞城中村與城市的關(guān)系、城中村居民的命運(yùn)、城中村改造看得見的巨大利益，不同的利益體、不同的利益訴求展開了艱難博弈，矛盾甚至沖突層出不窮?！　〕侵写宓牟疬w、安置、改造，直接涉及數(shù)以千萬計(jì)城中村村民的利益，同時(shí)涉及居住在城中村的外來務(wù)工者的利益；城中村的改造，又直接影響城市的生態(tài)環(huán)境、資源的集約與節(jié)約利用，影響城市的整體形象和運(yùn)行效率，城中村居民的市民化，則是城市化是否成功的決定性標(biāo)準(zhǔn)。城中村問題早已不是拆遷安置的概念所能概括，更不是單靠技術(shù)手段所能解決，牽一發(fā)而動(dòng)全身。　　《宅基地價(jià)值化：一個(gè)義烏樣本的觀察與思考》從城中村改造過程中各方矛盾、爭(zhēng)論的現(xiàn)象，深入到矛盾與爭(zhēng)論的焦點(diǎn)——宅基地，綜合運(yùn)用產(chǎn)權(quán)理論、地租理論、區(qū)位理論和報(bào)酬資本化理論，對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的釋放、城中村住房收益來源、城中村住房與城市規(guī)劃的關(guān)系、城中村住房收益與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系進(jìn)行了分析，探究原處于農(nóng)村空間的農(nóng)居宅基地，在進(jìn)入城市后，為什么會(huì)升值，在什么因素作用下實(shí)現(xiàn)了升值？在分清各方對(duì)宅基地升值的貢獻(xiàn)后，宅基地升值這塊“蛋糕”到底該怎么切的難題，自然迎刃而解了。宅基地作為土地，當(dāng)然不能切塊分割，但是，將其價(jià)值化以后，各方利益的分割就會(huì)變得非常方便?！　〕侵写逭氐膯栴}，是城鄉(xiāng)二元體制留給我們的一個(gè)改革課題，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)該探索用市場(chǎng)化手段尋找解決的途徑?！墩貎r(jià)值化：一個(gè)義烏樣本的觀察與思考》通過大量事實(shí)與計(jì)算證實(shí)，城中村宅基地價(jià)值化，不僅對(duì)城市有利，同時(shí)也會(huì)造福城中村居民。通過宅基地價(jià)值化，我們可以期望的，是社會(huì)、城市與城中村居民三者利益的最大化。

書籍目錄

第一章 緒論一、城中村研究回顧1．城中村的概念2．城中村的類型劃分3．城中村的發(fā)展階段4．城中村的形成原因5．城中村改造的主要模式6．城中村研究的歷史脈絡(luò)7．城中村的分類研究8．深圳、天津、廣州科學(xué)城的城中村問題研究9．城中村研究文獻(xiàn)的特點(diǎn)二、研究對(duì)象與問題1．研究對(duì)象2．研究問題三、研究目的與意義四、研究視角第二章 新城中村建設(shè)對(duì)城市發(fā)展的負(fù)面影響一、義烏新城中村建設(shè)歷程1．義烏新城中村建設(shè)2．推動(dòng)義烏城中村改造的動(dòng)力二、義烏新城中村的現(xiàn)狀特征1．村落關(guān)系依然存在2．村民宅基地仍是集體土地3．村民市民化的困惑4．雜亂無序的利用5．建筑形式千篇一律6．公共設(shè)施配套和綠化建設(shè)缺乏三、新城中村給城市發(fā)展帶來的負(fù)面影響1．影響城市規(guī)劃的功能布局和功能結(jié)構(gòu)2．影響城市資源的優(yōu)化配置3．影響城市品質(zhì)的提升4．影響城市化的進(jìn)程第三章 新城中村存在問題的深層次原因分析一、宅基地制度1．宅基地政策在城中村改造中的延續(xù)2．宅基地集體所有的屬性3．宅基地所有權(quán)主體模糊4．宅基地安置直接導(dǎo)致村莊建設(shè)用地的增加二、義烏新城中村建設(shè)相關(guān)技術(shù)政策和規(guī)定1．《義烏市舊村改造暫行辦法》（1999）2．（（義烏市舊村改造暫行辦法》（2001）3．《義烏市新農(nóng)村住房建設(shè)實(shí)施辦法》4．《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)實(shí)施辦法》三、高度發(fā)達(dá)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)1．商業(yè)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)專業(yè)街的改造模式2．專業(yè)街導(dǎo)致村內(nèi)及城市整體功能混亂3．專業(yè)街的引入導(dǎo)致村民對(duì)垂直房的偏愛四、村民對(duì)土地的高度依賴1．土地崇拜是村民喜歡垂直房的情感原因2．村民對(duì)土地價(jià)值認(rèn)識(shí)的誤區(qū)是喜歡垂直房的經(jīng)濟(jì)原因五、現(xiàn)有“創(chuàng)新”模式的適應(yīng)性分析1．“高低”結(jié)合模式2．“工業(yè)、居住”結(jié)合模式第四章 創(chuàng)新城中村改造模式的理論研究一、城中村宅基地產(chǎn)權(quán)理論1．宅基地使用權(quán)集體屬性的法律產(chǎn)權(quán)的緣起及特征2．宅基地使用權(quán)權(quán)能的分析3．新城中村宅基地使用權(quán)低效經(jīng)營的表現(xiàn)形式4．釋放宅基地產(chǎn)權(quán)的可行性5．釋放宅基地產(chǎn)權(quán)的必要性二、城中村宅基地地租分析1．地租的概念2．古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論回顧3．新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論回顧4．馬克思的地租理論回顧5．城市地租理論回顧三、城中村區(qū)位分析1．區(qū)位的概念2．區(qū)位理論四、城市地租與區(qū)位的關(guān)系五、運(yùn)用城市地租和區(qū)位理論分析新城中村宅基地地租的前提六、新城中村宅基地地租構(gòu)成及收益主體分析1．新城中村宅基地的絕對(duì)地租2．新城中村宅基地的級(jí)差地租I3．新城中村宅基地的級(jí)差地租Ⅱ4．新城中村宅基地壟斷地租5．創(chuàng)新模式的新城中村宅基地地租的分配七、城中村住房與報(bào)酬資本化分析1．報(bào)酬資本化理論2．地產(chǎn)價(jià)格3．房產(chǎn)價(jià)格的概念4．房地產(chǎn)價(jià)格及特點(diǎn)5．村民對(duì)住房低效利用的無奈第五章 城中村改造創(chuàng)新路徑探討一、新城中村宅基地產(chǎn)權(quán)釋放1．宅基地產(chǎn)權(quán)的分類釋放二、運(yùn)用地租理論，創(chuàng)新新城中村改造方式1．明晰新城中村宅基地的收益主體，創(chuàng)新改造方式2．城中村改造與城市化同步推進(jìn)的實(shí)施路徑三、運(yùn)用區(qū)位理論，提高城市綜合經(jīng)營效益四、運(yùn)用報(bào)酬資本化理論，剖析村民住房的價(jià)值與收益的關(guān)系1．運(yùn)用收益法比較村民住房與城市居住小區(qū)的價(jià)值2．運(yùn)用收益法理論提高村民對(duì)住房?jī)r(jià)值的認(rèn)識(shí)五、宅基地價(jià)值化城中村改造模式相關(guān)利益體分析1．宅基地價(jià)值化城中村改造模式村民利益的表現(xiàn)形式2．宅基地價(jià)值化城中村改造模式城市利益的表現(xiàn)形式六、宅基地價(jià)值化城中村改造模式的政策及組織保障1．宅基地價(jià)值化城中村改造模式的政策保障2．宅基地價(jià)值化城中村改造模式的組織保障第六章 義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城中村實(shí)證研究一、義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況1．基本情況2．開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)的基本特點(diǎn)3．開發(fā)區(qū)的定位和發(fā)展方向二、義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城中村的分布及改造情況1．城中村基本情況及分布特點(diǎn)2．新城中村建設(shè)情況……結(jié)語參考文獻(xiàn)附錄 城中村改造研究調(diào)查問卷后記

章節(jié)摘錄

　　一、城中村研究回顧　　由于嚴(yán)格的城鄉(xiāng)戶籍、城鄉(xiāng)土地等城鄉(xiāng)二元的社會(huì)體制，我國的城鎮(zhèn)化滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革開放使得城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)對(duì)土地和勞動(dòng)力資源的需求也隨之增加，表現(xiàn)出城市迅速向農(nóng)村擴(kuò)展以及大量農(nóng)村勞動(dòng)力需要向城市轉(zhuǎn)移?！俺鞘性谘杆贁U(kuò)展過程中，征用村莊的耕地，將村莊留在原地不動(dòng)，城市繞開村莊擴(kuò)展，最后形成城中村?！?。城中村給城市化進(jìn)程帶來負(fù)面影響的同時(shí)，又為農(nóng)民工提供了廉價(jià)的、與其經(jīng)濟(jì)收入相匹配的、與其生活環(huán)境相似的居住地。因此，城中村被許多專家認(rèn)為是中國特有的城市化現(xiàn)象，其與城市的融合成為專家學(xué)者研究的核心內(nèi)容。國外有關(guān)城中村及其改造的研究較少，國外的“貧民窟研究”、“舊城更新理論”、“新城理論”等可以給我國的城中村研究以參考?！　?.城中村的概念　　由于研究者關(guān)注的角度不同，如城鄉(xiāng)二元空間、城鄉(xiāng)二元土地制度、城鄉(xiāng)二元社會(huì)關(guān)系、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)二元管理體制等；研究涉及的理論不同，如城市規(guī)劃理論、產(chǎn)權(quán)理論等，因此，城中村至今沒有一致公認(rèn)的定義。主要包括：　?。?）從城鄉(xiāng)二元空間形態(tài)定義　　“城中村是指城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成的，與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民‘一戶一棟’為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱都市里的村莊?！薄　　俺侵写迨侵冈诔鞘谢焖偻七M(jìn)過程中，城市將與一些新、舊城較近的村莊包入城市建設(shè)用地內(nèi)，這些被納入城市建設(shè)用地的村莊?！薄　　俺鞘械难杆贁U(kuò)展過程中，征用村莊的耕地，將村莊留在原地不動(dòng)，城市繞開村莊擴(kuò)展，最后形成城中村”。　　“城中村是指那些位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市建成區(qū)用地包圍或半包圍的、沒有或是僅有少量農(nóng)用地的村落。”

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