萬達之道

內容概要

序言
人人都在說萬達，家家都在學萬達。
行業(yè)基本共識，住宅地產“小學生”，商業(yè)地產
“大學生”，而與之對應的是多數房企剛剛邁入商業(yè)地
產，可能連住宅地產還沒有成熟模式，形勢所迫或者
一廂情愿，也跟風進入商業(yè)地產。殊不知，這個集合地
產、商業(yè)與金融三大產業(yè)的領域，不是你想玩就能玩
的。牽一發(fā)而動全身，即使一小步，也有大問題。摸不
著石頭，想要過河？談何容易！
地產思想家馮侖名言：“傍大款、學先進、走正
道?！鄙虡I(yè)地產，不熟悉不擅長不要緊，咱們可以好好
學習。學國外？政策兩樣，階段各異，除了規(guī)劃與建筑
設計或多有參考，更多是中國當下的特殊性。國內房企
想要全面效仿發(fā)達國家標桿企業(yè)，基本行不通。因此，
還是貼身模仿相對靠譜。
學中糧？學華潤？學綠地？超級大國企，你學不
會，即使學了，多數房企也用不上。而且，這些國企商
業(yè)地產實踐，目前看來，還不如本書主角萬達來得有參
考意義。
為什么是萬達？萬達是怎么起來的？現(xiàn)在的萬達處
于什么樣的階段？萬達最值得學習的地方在哪里？萬達
有什么問題？萬達下一步有什么戰(zhàn)略計劃？萬達對商業(yè)
地產的貢獻有多大？萬達品牌價值多少？萬達與萬科，
哪個更有標桿意義？我的企業(yè)與萬達存在多大的差距？
如果我是萬達的某某從業(yè)者會怎么看？
我相信每一個讀者心中，都有一個自己的萬達。
我不希望，但是恰恰是目前的現(xiàn)狀，不論地產行業(yè)
還是商業(yè)或者金融界，每個人說起萬達，都頭頭是道，
自以為了解得透徹。我可以肯定地說，即使給王健林一
個專門時間，專場分享，也斷然不可能講清楚萬達的成
功之道。因此，我們策劃編輯了這本書，盡可能專業(yè)系
統(tǒng)地為您展現(xiàn)一個真實可信的萬達。
從企業(yè)戰(zhàn)略到產品設計，從管理模式到區(qū)域布局，
從品牌攻略到招商運營，從商業(yè)模式到危機公關，從企
業(yè)文化到領袖風采，從經典個案到商業(yè)矩陣，一個蔚為
壯觀的萬達，躍然紙上。我們盡可能地讓科學嚴謹的商
業(yè)地產變得有趣生動，我們盡可能地讓神秘萬達變得清
晰明朗，我們盡可能地讓紛繁復雜變得有條不紊。
唯一不變的就是變。萬達，也不例外！
如果說“現(xiàn)金流滾資產”概括的是過去萬達的成功
之路，那么，誰也不知道，萬達，下一站會走向何方？
商業(yè)地產、旅游地產、文化產業(yè)、回歸足球、發(fā)力電影
的王健林，沒有人知道他的野心有多大！
只有大企業(yè)，沒有大品牌。這是改革開放30年中國
經濟社會的現(xiàn)狀。住宅有萬科，商業(yè)看萬達。讓我們希
冀萬達品牌之花，可以盛放，不只在中國，更在美麗的
異國他鄉(xiāng)！
善善從長，我們一起學萬達！
黃章林
2012年11月 上海

作者簡介

易居（中國）控股有限公司，中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產地產概念公司，中國首家房地產線上、線下全面解決方案的供應商。
克而瑞信息集團，隸屬于易居（中國）控股有限公司。中國最大的房地產信息綜合服務商，以房地產信息及咨詢服務為主營業(yè)務。
克而瑞地產圖書編輯部隸屬于克而瑞信息集團。秉承上海易居房地產研究院的專業(yè)平臺，聚合易居（中國）12年地產實戰(zhàn)經驗，沿襲廣州決策資源集團12年專業(yè)地產圖書策劃、編著及發(fā)行經驗，專注于房地產領域各類專業(yè)性工具書策劃及編著，為地產企業(yè)高管打造最便捷地產圖書學習服務平臺。

書籍目錄

開篇：萬達“鐘情于”商業(yè)地產
第一章 以五大產業(yè)驅動利潤的地產航母
第一節(jié)　以商業(yè)地產為核心的業(yè)務戰(zhàn)略
一、萬達23年各發(fā)展階段戰(zhàn)略清晰
1.萬達經歷了四個重要發(fā)展階段
2.多產業(yè)聯(lián)合快速積累雄厚企業(yè)實力
二、五大產業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流互補
1.萬達“全程運營商”的戰(zhàn)略本質
2.各產業(yè)互補形成企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流
第二節(jié) 五大核心產業(yè)形成企業(yè)扎實底盤
一、商業(yè)地產：五大產業(yè)的“頂梁柱”
1.建立了完整商業(yè)地產產業(yè)運營能力
2.三代創(chuàng)新形成獨特城市綜合體產品體系
附：商業(yè)地產產品簡要案例庫
二、高級酒店：彰顯了五大產業(yè)的優(yōu)秀品質
1.克服高級酒店長期邊際效應遞減
2.用創(chuàng)新獲得新利潤增長點
附：高級酒店重要產品簡要案例
三、文化產業(yè)：承載五大產業(yè)品牌的公關
1.萬達院線實現(xiàn)高回報的同時宣傳了萬達品牌
2.以收藏名人名畫助力品牌公關
3.以興建美術館傳播企業(yè)文化精神
4.以舉辦免費畫展樹企業(yè)公益形象
四、連鎖百貨：最具持續(xù)盈利能力的現(xiàn)金流
1.構建萬千百貨連鎖品牌
2.彌補產業(yè)布局中的短板
附：萬千百貨代表性店面簡要案例
五、旅游地產：延伸商業(yè)地產品牌資源
1.借力天然冰雪資源
2.挖掘熱帶雨林資源優(yōu)勢
3.提升天然濱海資源價值
4.創(chuàng)新突破島嶼價值
5.引爆內陸湖泊潛藏力
第二章　穩(wěn)健經營并取得顯著業(yè)績
第一節(jié) 強調風險控制的經營策略
一、經營穩(wěn)健3大關鍵舉措
1.舉措1：保持團隊穩(wěn)定是人力資源工作的核心
2.舉措2：通過快速銷售提升團隊效率
3.舉措3：積極履行企業(yè)社會責任以打造企業(yè)良好形象
二、經營風險控制4大策略
1.策略1：以風險控制為核心的經營管理
2.策略2：著重對重點項目的風險管控
3.策略3：調減企業(yè)整體發(fā)展速度
4.策略4：用股權激勵制度保障團隊穩(wěn)定
第二節(jié) 在穩(wěn)健經營中獲得顯著業(yè)績
一、商業(yè)地產引領業(yè)績高速成長
1.租售并舉迅速成長
2.強強聯(lián)手進軍旅游地產
3.建設與管理并舉使酒店業(yè)獲得顯赫地位
4.重商業(yè)管理使租金收入完成目標的99%
5.對虧損業(yè)務進行快速減虧
6.充分發(fā)揮萬達院線的現(xiàn)金牛作用
二、全國重點布局形成能級飛躍
1.積極布局全國，住宅與商業(yè)并行發(fā)展
2.重點發(fā)展中西部二三線城市
附：住宅開發(fā)代表作品簡要案例庫
第三章　建立沃爾瑪式高效管控模式
第一節(jié)　吸取沃爾瑪管控模式的3大核心優(yōu)勢
一、與沃爾瑪強強聯(lián)手共謀發(fā)展
二、沃爾瑪與萬達廣場業(yè)務滲透
三、吸取沃爾瑪管控模式的3大優(yōu)勢
1.第1優(yōu)勢：“中央集權”的管理體制
2.第2優(yōu)勢：“倒金字塔”式組織架構
3.第3優(yōu)勢：“眼明腦快”的信息系統(tǒng)
第二節(jié)　以沃爾瑪為榜樣推動管控模式戰(zhàn)略轉型
一、確立具有自身特色的管控模式
1.全產業(yè)鏈視角的訂單管控模式
2.萬達管控模式選擇思路及執(zhí)行關鍵點
二、“倒金字塔”管控模式下的信息渠道構建
1.構建信息化節(jié)點
2.構建信息化集成系統(tǒng)
三、萬達管控模式帶來的兩大啟示
第四章　卓越的商業(yè)管理智慧
第一節(jié)　萬達商業(yè)運營管理5大智慧
智慧1：萬達商業(yè)管理如何打造核心能力
1.選擇核心能力
2.建立核心能力
3.維護核心能力
智慧2：運用創(chuàng)新思維挖掘營運潛力
1.萬達南寧公司的做法
2.萬達長春公司的做法
智慧3：各地商業(yè)信息資源實現(xiàn)共享互動
智慧4：深化優(yōu)勢獲取足夠資源
1．不斷擴大和優(yōu)化主力店艦隊
2．實現(xiàn)更高效率的現(xiàn)場管理
3．控制關鍵部位的經營權
4．shopping mall 要更加趨于休閑化、主題化、娛樂化
4．保證開發(fā)速度領先，盡快進駐開發(fā)二三線城市
5．培養(yǎng)更專業(yè)的團隊
智慧5：建立商業(yè)資產維修基金模式
1.完成萬達麥格理資產交接最后法律手續(xù)是建立維修基金的前提
2.提出詳細的維修計劃與業(yè)主充分溝通是建立維修基金的關鍵
3.建立維修基金的使用流程和原則
4.建立維修基金具有深遠意義
第二節(jié) 業(yè)態(tài)與工程相關的營運管理4大智慧
智慧1：業(yè)態(tài)選擇是招商的關鍵點
1.在預備替代業(yè)戶的選擇上要有選擇余地
2.要持續(xù)保持與業(yè)戶溝通渠道的暢通
3.定期進行商鋪經營業(yè)績分析、評估
智慧2：用萬達三原則處理與主力店的關系
1.把握好合同原則
2.把握好服務原則
3.把握好利益原則
智慧3：購物廣場營運關鍵是平衡利益關系
1.平衡業(yè)主期望值
2.品牌的定位與調整
3.管理規(guī)范營業(yè)秩序
4.充分利用銷售旺季開展運營管理
5.平衡制約和管理關系
6.密切對外關系
7.加強團隊競爭力
智慧4：商業(yè)項目的工程管理重在細節(jié)控制
1.商業(yè)項目的7個特點
2.工期控制關鍵細節(jié)
3.質量控制關鍵細節(jié)
4.成本控制關鍵細節(jié)
5.理順工程各方關系
第三節(jié) 媒介企劃與文化營銷5大智慧
智慧1：萬達商管企劃媒體互動共享
1.媒體管理：讓其為我所用
2.媒體運用：三種實戰(zhàn)技巧
智慧2：提升營銷策劃水平是營銷制勝關鍵
1.提高營銷策劃執(zhí)行能力首當其沖
2.抓住“聚人氣”、“留人氣”和“回人氣”三個要素展開
3.培養(yǎng)營銷策劃隊伍要抓好的四個關鍵
智慧3：品牌推介與招商宣傳力度必須強勢
智慧4：物管是商場商業(yè)管理的關鍵
1.樹立商業(yè)物管的專業(yè)形象與威信
2.強調商場經營管理計劃性、營銷宣傳的超前性
3.挖掘經營創(chuàng)收潛力
智慧5：用文化競爭力共創(chuàng)和諧商業(yè)
1.著力名店奧斯卡
2.舉力文化周年慶
3.策劃員工才藝秀
4.愛心助“春蕾”
第四節(jié) 數據稽核、財務與行政管理4大智慧
智慧1：通過目標責任制管理預算控制
1.責任目標在預算編制過程中的控制
2.責任目標在預算執(zhí)行過程中的控制
3.責任目標在預算執(zhí)行完成后的控制
智慧2：商業(yè)管理中強調數據稽核
1．停車場數據的稽核
2．收款發(fā)票收據的核銷與稽核
智慧3：在籌備期確定好財務管理方法
1.做準備的工作方法
2.做準備的要點
智慧4：在籌備期加強行政管理
1.保障物資采購及時到位
2.控制人才流失
3.行政工作應有前瞻性
附件：萬達商業(yè)調查問卷模板
第五章　“現(xiàn)金流滾資產”模式打造核心競爭力
第一節(jié)　萬達的核心競爭力是商業(yè)地產
一、王健林眼里的企業(yè)核心競爭力
1．企業(yè)一定要建立與自身資源匹配的核心競爭力
2．企業(yè)根據不同發(fā)展階段確定不同核心競爭力
二、按階段確定核心競爭力造就萬達百年基業(yè)
1.長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流：百年企業(yè)的物質基礎
2.確立萬達長久競爭優(yōu)勢
3.讓核心競爭力的優(yōu)勢快速體現(xiàn)
第二節(jié) 萬達“現(xiàn)金流滾資產”商業(yè)地產模式解讀
一、“現(xiàn)金流滾資產”模式：銷售回款起關鍵作用
1.租售比例合理搭配
2.產業(yè)鏈上游多重資源整合打造競爭力
3.訂單商業(yè)地產具有四大關鍵要素
4.訂單式商業(yè)地產具有三大優(yōu)勢
二、訂單商業(yè)地產模式下的戰(zhàn)略合作
1.三個標準選擇訂單商業(yè)地產戰(zhàn)略合作伙伴
2．訂單地產中商業(yè)品牌給予的六大支持
3.由“傍大款”思維將改為戰(zhàn)略合作
4.萬達、國美的緊密合作形式
5.萬達與時代華納的共同投資模式
6.戰(zhàn)略伙伴轉變?yōu)楣蓶|關系的大洋百貨模式
鏈接：訂單商業(yè)地產模式下的品牌發(fā)展
第三節(jié)　萬達企業(yè)綜合競爭力矩陣分析
一、 萬達企業(yè)綜合競爭力的SWOT 分析
1.顯著的長板：低地價的同時享受資產升值
2.明顯的短板：租金回報率水平偏低
二、 另一種解讀：萬達核心競爭力的4C模式
1.萬達的發(fā)展也離不開核心競爭力的驅動
2.萬達競爭力形成的4C模式
3.萬達資源型階段核心競爭力表現(xiàn)
4.萬達資源型核心競爭力階段中的四個階段
5.萬達知識型核心競爭力階段的4C分析
6.萬達在知識型核心競爭力階段的收獲
7.萬達打造核心競爭力帶給業(yè)界的啟示
第四節(jié)　核心競爭力即商業(yè)地產之關鍵
一、高屋建瓴：一座萬達廣場，一個城市中心
1.在中國獨創(chuàng)城市綜合體開發(fā)
2.具備獨立自主的商業(yè)管理能力
3.形成了完整的產業(yè)鏈
二、在一二三線城市的商業(yè)地產布局
1.萬達的商業(yè)核心產品是城市綜合體
2.萬達商業(yè)地產在一二三線城市布局及發(fā)展趨勢
3.萬達集團綜合體在一二三線城市的成功要素
4.萬達推行“中國新城市計劃”
三、商業(yè)地產的產品開發(fā)及運營
1．萬達城市綜合體選址要素
2．萬達城市綜合體規(guī)劃原則
3．萬達城市綜合體規(guī)劃模式
4．萬達城市綜合體業(yè)態(tài)模式
四、商業(yè)綜合體產品的設計要點
1．總平面設計要點
2．三四線城市商業(yè)中心開發(fā)設計要點
第六章　借力資本運作展藍圖
第一節(jié) 萬達的資本合作戰(zhàn)略
一、萬達經營狀況解密
1.開發(fā)、銷售、持有物業(yè)規(guī)模及構成
2.經營利潤率情況
附：2007年萬達財務報表數據
二、融資渠道創(chuàng)新
1.資金來源和融資渠道構成
2.銷售回款對現(xiàn)金流的支撐
3.嘗試信托融資
4.加強資金鏈的動作
第二節(jié) 主要資本合作伙伴與合作模式
一、特殊的銀行資金渠道
1.被列為全國房地產金融改革試點企業(yè)
2.萬達與農業(yè)銀行的銀企合作是典范
二、大力開展資產抵押貸款和租約抵押貸款
1.注重金融創(chuàng)新
2.抵押貸款情況
第三節(jié) 典型資本運作案例及借鑒
一、與麥格理的REITs 探索
1.嘗試跨境CMBS
2.內地首筆CMBS 探路的臺前幕后
二、可借鑒的國際成功案例
1.借鑒案例１：Lend Lease 集團
2.借鑒案例２：西蒙的REITs
3.借鑒案例３：西田房地產專業(yè)化并購和再開發(fā)
第七章　堅守“經營企業(yè)就是經營文化”的管理理念
第一節(jié) 崇尚文化經營的王健林和他的萬達
一、王健林具有超強的人格魅力
1.王健林性格及履歷
2.李嘉誠是王健林做人的標桿
二、王健林和他領導的萬達積極承擔了社會責任
1.萬達及王健林本人均獲得眾多社會榮譽
2.萬達建設了眾多慈善項目
3.萬達常年積極捐助
第二節(jié) 構建了全維度的萬達文化理念體系
一、萬達具有科學的文化理念體系
二、信守全方位的核心理念體系
1.愿景：國際萬達 百年企業(yè)
2.使命：共創(chuàng)財富 公益社會
3.精神：勤學敬業(yè) 志在必得
4.核心價值觀：誠信、創(chuàng)新、自律、和諧
5.經營理念：突出優(yōu)勢、整合資源、效益優(yōu)先、現(xiàn)金為王
三、執(zhí)行全面的管理理念體系
1.人才理念：人是核心資本
2.學習理念：萬達就是學校
3.領導理念：領導重在執(zhí)行
4.制度理念：萬達的制度就是嚴格
5.溝通理念：溝通貴在坦誠
6.服務理念：服務關注細節(jié)
7.質量理念：質量是立身之本
8.成本理念：以成本檢驗管理水平
四、全維度“軍規(guī)”式行動綱領
1.文化與心態(tài)：老實做人、精明做事
2.發(fā)展與創(chuàng)新：在發(fā)展中創(chuàng)新
3.自律與誠信：君子慎獨、誠信為本
4.舉才、領導與執(zhí)行：以人為本重執(zhí)行
5.服務與品牌：在細節(jié)服務中創(chuàng)品牌
6.敬業(yè)與質量：勤快人建好的房子
第八章　商業(yè)產品運作成功的獨特經驗
第一節(jié)　巧妙獲取商業(yè)項目資源
一、 萬達商業(yè)項目的獲取與開發(fā)
1.項目區(qū)域分布、選址標準、開發(fā)模式
2.項目獲取途徑分析：公開、合作、收購
3.項目獲取的優(yōu)勢資源和商業(yè)操作
二、萬達商業(yè)產品的定位與市場
1.產品定位不斷創(chuàng)新
2.主要產品類型及系列設計
三、萬達對商業(yè)地產開發(fā)產品的定位流程體系
1.定地址
2.定規(guī)模
3.定主力店
4.做好設計
5.物業(yè)管理運營
6.做足準備渡過培育期
第二節(jié) 獨特的商業(yè)產品招商運營策略
一、萬達確立了“只租不售”的商業(yè)運營原則
二、萬達以豐富的業(yè)態(tài)組合創(chuàng)造商業(yè)價值
1.萬達第三代產品的業(yè)態(tài)組合突顯地標特征
2.萬達第三代產品商業(yè)業(yè)態(tài)與規(guī)劃
3.萬達廣場的“兩個70%”
4.萬達廣場主力店形式多種多樣
5.萬達廣場主力店的選擇注重品牌性
6.萬達廣場主力店構成具有4大特點
三、萬達商業(yè)產品招商的調整方向
1.尋找最佳面積商戶
2.探索沒有主力店的方式
四、萬達商業(yè)產品的孵化策略
1．招商與產品設計實現(xiàn)巧妙對接
2．產品規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合緊密相聯(lián)
3．實行物業(yè)管理與租戶置換
五、天津萬達商業(yè)廣場業(yè)態(tài)和經營狀況分析
1.充分借勢原有商圈
2.國美電器
3.萬達電影城
4.大食代
5.申格體育
6.從天津萬達廣場所獲得的3大啟示
第九章　商業(yè)地產標桿項目操盤案例
第一節(jié) 廣州白云萬達廣場：華南區(qū)域前鋒產品
一、選址：轉戰(zhàn)非成熟商業(yè)區(qū)
1.萬達一些典型項目的選址參考
2.萬達選址標準
二、布局集中體現(xiàn)出第三代產品特征
1.項目的主要建設內容
2.項目的物業(yè)類型
3.項目各功能區(qū)指標分析
四、掛牌條件與報建指標研究
1. 指標調整
2. 報建和建設時序
五、新的盈利模式迅速崛起
1.萬達速度與拿地優(yōu)勢
2.標準化的產品設計帶來的項目前期高效率推進
六、區(qū)位與品牌雙驅動實現(xiàn)良好市場反響
1.銷售見證：快速
2.區(qū)位優(yōu)勢無可比擬
3.自身品牌及位置優(yōu)勢明顯
七、項目亮點、設計特色及相關照片
1.項目具有六大亮點
2.項目設計上的七大突出之處
3.項目現(xiàn)場照片及相當效果圖
第二節(jié)　北京萬達廣場：最佳盈利范本
一、北京萬達廣場項目概要
1.總體上分為南北兩區(qū)
2.一期主要指標
2.二期主要指標
二、北京萬達廣場二期設計精要
1.二期寫字樓設計
2.二期配套功能設計
三、北京萬達廣場寫字樓具有的七大突出優(yōu)勢
1.首創(chuàng)雙向12.15米柱網間距
2.超過國際寫字樓標準的4.05米層高及3米凈高
3. 高達70%的面積使用率
4. 內循環(huán)雙層呼吸式Low-e玻璃幕墻，智能金屬百葉遮陽系統(tǒng)
5. 三菱原裝N e x w a y 電梯
6. VAV變風量全空氣空調系統(tǒng)
7. 預留150毫米網絡地板架空,國際標準超5A寫字樓
四、項目規(guī)劃設計及配套優(yōu)劣總結
五、購物中心規(guī)劃和經營情況
1.購物中心和規(guī)劃及經營
2.租賃經營情況
第三節(jié)　上海五角場萬達廣場：第三代產品的再度創(chuàng)新
一、上海五角場概況
1．區(qū)位：商業(yè)核心地段
2.交通：具備的軌道交通優(yōu)勢明顯
3.上海五角場的特點
4.總結
二、五角場萬達商業(yè)廣場
１.廣場簡介
２.技術指標
３.分布情況
4.商業(yè)總結
三、商業(yè)綜合性分析
1.商業(yè)定位
2.消費客群
3.背景現(xiàn)狀及在上海的商業(yè)地位
4.成功借鑒

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