房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營/高等學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)教材

內(nèi)容概要

物業(yè)管理是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住房制度的改革而出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè)。行業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要一大批具有較高科學(xué)文化素養(yǎng)的專業(yè)人才。為了滿足專業(yè)教學(xué)的需要，我們編輯出版了高等學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)主干課的系列教材。    物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)有機(jī)組成部分，是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的繼續(xù)和延伸，是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要內(nèi)容。物業(yè)管理在實(shí)踐中必然要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等相關(guān)的問題。物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的相互關(guān)系和理論，對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)人員來說是應(yīng)該具備的必不可少的專業(yè)知識(shí)。    本教材是物業(yè)管理專業(yè)的配套教材。本教材主要闡述了在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，有中國特色的房地產(chǎn)業(yè)及其開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)容、運(yùn)作過程和內(nèi)在規(guī)律，闡明了房地產(chǎn)業(yè)及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本知識(shí)和基本理論以及與其相關(guān)的基本制度，介紹了21世紀(jì)初期理論與實(shí)踐的某些新發(fā)展。    本教材主編趙代松，參加編寫的人員和分工如下：趙代松(第一、二、三、八、九章)、張景秋(第四、五章)、張衛(wèi)民(第六、七章)、張寧(第十章)。    本教材是高等院校物業(yè)管理專業(yè)用書，也適用于高等職業(yè)教育用書。    本教材在編寫過程中，我們進(jìn)行了大量的調(diào)查研究，得到了許多物業(yè)管理公司的幫助，同時(shí)參考了近年來許多專家、學(xué)者的論著，吸取了他們許多重要論斷和材料；在出版過程中，得到了中國林業(yè)出版社的大力支持和幫助，在這里向他們表示衷心地感謝。但是，因?yàn)槲覀兊乃接邢?，可能存在許多不足之處，希望批評(píng)指正。

書籍目錄

前言第一章  房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)  第一節(jié)  房地產(chǎn)概述　第二節(jié)  房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)　第三節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)第二章  房地產(chǎn)開發(fā)　第一節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)　第二節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容、方式和程序　第三節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)　第四節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第三章  房地產(chǎn)市場　第一節(jié)  房地產(chǎn)市場　第二節(jié)  房地產(chǎn)市場的供求和運(yùn)行　第三節(jié)  房地產(chǎn)市場研究第四章  房地產(chǎn)投資　第一節(jié)  房地產(chǎn)投資概述　第二節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)　第三節(jié)  房地產(chǎn)投資決策第五章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究  第一節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述  第二節(jié)  開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和步驟  第三節(jié)  市場分析與預(yù)測  第四節(jié)  投資估算和成本費(fèi)用估算  第五節(jié)  開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)估  第六節(jié)  開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析  第七節(jié)  可行性研究報(bào)告的撰寫第六章  房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作階段  第一節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)  第二節(jié)  土地使用權(quán)的取得  第三節(jié)  農(nóng)地征用  第四節(jié)  城市房屋拆遷  第五節(jié)  基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第七章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段  第一節(jié)  建設(shè)工程開工審批與招標(biāo)投標(biāo)  第二節(jié)  開發(fā)項(xiàng)目管理模式  第三節(jié)  工程項(xiàng)目管理  第四節(jié)  建設(shè)監(jiān)理的項(xiàng)目管理  第五節(jié)  建設(shè)工程竣工驗(yàn)收第八章  房地產(chǎn)經(jīng)營  第一節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)營概述  第二節(jié)  地產(chǎn)經(jīng)營  第三節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)營第九章  房地產(chǎn)金融  第一節(jié)  房地產(chǎn)金融概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道  第三節(jié)  個(gè)人住房消費(fèi)信貸第十章  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估  第一節(jié)  房地產(chǎn)估價(jià)概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)價(jià)格的特征和構(gòu)成  第三節(jié)  影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素  第四節(jié)  收益還原法  第五節(jié)  市場比較法  第六節(jié)  成本估價(jià)法  第七節(jié)  路線價(jià)估價(jià)法  第八節(jié)  假設(shè)開發(fā)法  第九節(jié)  房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)的取得　　一、土地所有權(quán)和使用權(quán)　　土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利。我國《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！钡?條規(guī)定：“城市市區(qū)土地屬于國家所有。農(nóng)村和壙市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！币虼?，我國不存在土地個(gè)人所有制形式。土地所有權(quán)受國家法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。　　土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有利用和取得土地利益的權(quán)利．我國《中華人民共和國土地管理法》第9條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。”根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外還必須對(duì)土地承擔(dān)保護(hù)、管理和合理利用的義務(wù)。　　我國目前使用的是土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地使用制度，這里講的土地使用權(quán)和所有權(quán)者的土地使用權(quán)是有區(qū)別的。所有權(quán)者的土地使用權(quán)是所有權(quán)本身的一項(xiàng)權(quán)能，它與土地占有、收益和處置的權(quán)能一起構(gòu)成了完整意義上的土地所有權(quán)。因此，它是土地所有權(quán)者直接享有的一種權(quán)利。而我們這里講的土地使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的獨(dú)立權(quán)利，它由合法的非土地所有權(quán)人即土地使用權(quán)人行使。我們通常所說的土地使用權(quán)就是指后一種意義上的土地使用權(quán)，二者不應(yīng)混淆?！　⊥恋貦?quán)屬是指土地所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬。我國《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：集體所有的土地由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)土地證書，確認(rèn)土地所有權(quán)。全民所有單位、集體所有單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)，國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。按照法律規(guī)定改變土地權(quán)屬關(guān)系時(shí)，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！　∧壳埃凑胀恋厮袡?quán)屬分類，我國有全民所有制的土地和集體所有制土地，沒有個(gè)人私有土地。按土地使用和管理權(quán)屬分類，我國城市有全民所有制用地、集體所有制用地和涉外用地、個(gè)體和私人用地4種形式。全民所有制用地指包括一切全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)等用地；集體所有制用地指包括集體所有制企業(yè)、事業(yè)單位以及部分農(nóng)村集體在城市中的用地；涉外用地指包括涉外開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、中外合資企業(yè)、外資獨(dú)資企業(yè)、各國駐華使館、領(lǐng)事館、外國僑民等用地；個(gè)體和私人用地指包括個(gè)體產(chǎn)品類生產(chǎn)用地、私人房屋用地等。　　二、房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源　?。ㄒ唬┏菂^(qū)中需再開發(fā)的土地　　這類土地主要是指城區(qū)中一些環(huán)境惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏地區(qū)的土地，或是一些使用性質(zhì)不符合規(guī)劃要求，使用效益低下的土地。這類土地上的現(xiàn)有房屋大量是居住用房，另一部分是一些商業(yè)服務(wù)用房、廠房以及事業(yè)辦公用房。　?。ǘ┏鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地　　此類土地是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一些國有的建設(shè)備用地以及市區(qū)以外尚未征用的集體所有的建設(shè)用地。一般來說，建設(shè)備用地的拆遷、安置量小，對(duì)開發(fā)企業(yè)有吸引力。尤其是一些鄰近城市大型王業(yè)項(xiàng)目或規(guī)劃干道的備用地，特別受開發(fā)企業(yè)關(guān)注，對(duì)國有的建設(shè)備用地，開發(fā)企業(yè)宜盡量采取協(xié)議出讓方式獲得使用權(quán)；對(duì)尚未征用的集體所有的建設(shè)備用地，開發(fā)企業(yè)采取與土地所有者合作開發(fā)的方式，則將更有利于項(xiàng)目的成功?！　。ㄈ└鞣N開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地　　大多數(shù)開發(fā)區(qū)依附于現(xiàn)有城市，也有獨(dú)立新建的開發(fā)區(qū)．就目前情況看，除少量科學(xué)園區(qū)外，大多數(shù)開發(fā)區(qū)以“綜合開發(fā)區(qū)”面貌出現(xiàn)．它們面積較大，以港口或工業(yè)（高科技產(chǎn)業(yè)、大型工業(yè)）為主，多種產(chǎn)業(yè)并舉，開發(fā)后具有較大的人口規(guī)模，成為現(xiàn)有城市的新市區(qū)，或者成為現(xiàn)有城市外圍的新城鎮(zhèn)，或者成為一個(gè)新城市，從而為開發(fā)企業(yè)提供了寬廣的可開發(fā)用地。開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的狀況及開發(fā)環(huán)境和要求，單獨(dú)或者聯(lián)合其他投資者，由政府出讓而獲得開發(fā)區(qū)的生地或熟地。當(dāng)然，開發(fā)企業(yè)也可接受先期投資者的轉(zhuǎn)讓，取得開發(fā)用地。一般來說，投資開發(fā)區(qū)土地較投資市區(qū)土地風(fēng)險(xiǎn)高，投資大城市外圍的開發(fā)區(qū)較投資其他開發(fā)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)低。　　三、房地產(chǎn)開發(fā)地段的選擇　　開發(fā)企業(yè)在確定了開發(fā)地區(qū)后，應(yīng)進(jìn)一步做詳盡的市場調(diào)查，識(shí)別市場需求，然后結(jié)合自身情況，制定投資系列計(jì)劃，再有針對(duì)性地選擇恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)地段?！　￠_發(fā)企業(yè)在確定開發(fā)地段時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮下述因素：　　1．城市規(guī)劃　　城市規(guī)劃是對(duì)城市土地使用和各項(xiàng)建設(shè)所作的綜合布置。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。開發(fā)企業(yè)要找到適合自己的地段以及確保以后項(xiàng)目規(guī)劃順利獲得許可，須詳細(xì)研究當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和相關(guān)法規(guī)。開發(fā)企業(yè)在做這項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門及有關(guān)專業(yè)人士保持聯(lián)系，獲取指導(dǎo)和咨詢意見，明確以下幾點(diǎn)：　?、俪鞘杏玫夭季?，主干交通體系；　?、谠试S開發(fā)的地塊，使用類型及兼容性程度；　?、嗾拈_發(fā)計(jì)劃及政策；　　④尚未出讓的開發(fā)地塊及出讓條件；　　⑤已出讓地塊目前的狀況等?！　×硗?，投資者也要了解土地主管部門的年度土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和出讓方案（包括地段、總面積、用途、使用條件、出讓方式等）。它們不僅對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生影響，也影響投資者當(dāng)前選址的方向和有效性?！　?．自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素　　自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素包括自然景觀、地勢、地貌、氣象、生態(tài)以及地質(zhì)狀況、防災(zāi)等若干方面。在現(xiàn)代技術(shù)條件下，可以在任何一般環(huán)境、地質(zhì)條件下建設(shè)房屋和設(shè)施。但是，在不同環(huán)境、地質(zhì)條件下建設(shè)房屋和設(shè)施的投入成本、建設(shè)工期以及未來的適用性等有很大不同。地塊的環(huán)境、地質(zhì)條件直接或間接影響著開發(fā)物業(yè)未來的市場反應(yīng)。在環(huán)境方面，首先是自然景觀，自然景觀好叮增強(qiáng)物業(yè)的吸引力，但一般物業(yè)不必苛求，在地勢上，應(yīng)盡量選擇平緩、排水良好的地段，要避免地下水位過高、有污染水源的地段。另外，也要注意考察氣象、生態(tài)條件對(duì)某些開發(fā)項(xiàng)目的特別影響，如航空港奸發(fā)，在工程地質(zhì)方面，要考察土質(zhì)情況、地耐力、地質(zhì)穩(wěn)定性等，注意地下構(gòu)筑物、文物遺址等存在的可能性?！　?．現(xiàn)有的蛀設(shè)條件　　對(duì)現(xiàn)有的建設(shè)條件的考察，主要是以下幾點(diǎn)；　　山地塊利用狀況，包括土地的所有者、使用人及合作意愿、利用現(xiàn)狀等，它影響地段取得的叮行程度，取得的途徑、方式，未來建設(shè)成本，建設(shè)時(shí)間及風(fēng)險(xiǎn)程度嬸?！　　?/pre>








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