房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范

前言

前言2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)收緊，國家行業(yè)政策層面有較大影響的包括限貸、限購、限價、保障房等調(diào)控政策；稅收調(diào)控層面，先有土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的加碼，后有房產(chǎn)稅的“敲山震虎”以及社會保障房稅收優(yōu)惠的扶持政策。在此形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營中撲朔迷離的涉稅事件日益增多，合作開發(fā)形式呈現(xiàn)多樣化，土地征收及補償?shù)恼吒?，項目、土地、股?quán)轉(zhuǎn)讓等并購重組加速，房地產(chǎn)行業(yè)求資若渴，拼促銷、爭融資等有別于其他行業(yè)的經(jīng)營方式使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅處理呈現(xiàn)復(fù)雜態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)會計陷入困惑。因此，在新的形勢下，正確、規(guī)范地處理房地產(chǎn)開發(fā)中的納稅問題，既是企業(yè)降低納稅風(fēng)險的需要，也是企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平提升的需要。筆者長期從事房地產(chǎn)財稅實務(wù)工作，所供職的企業(yè)涉及住宅開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，于2010年7月15日在香港聯(lián)交所主板成功上市。企業(yè)的快速發(fā)展也為筆者提供了房地產(chǎn)納稅實務(wù)方面的豐富經(jīng)驗。筆者先后發(fā)表了大量關(guān)于房地產(chǎn)納稅籌劃、案例分析、風(fēng)險防范的文章，今年在讀者的促使下，開始對房地產(chǎn)納稅實務(wù)問題進行系統(tǒng)整理研究，意在編寫出房地產(chǎn)財稅人員的實用工具書，為廣大房地產(chǎn)企業(yè)會計提供一個具有借鑒意義和參考價值的操作指南。                                        本書力求從實務(wù)出發(fā)，讓實際操作人員有章可循，并照顧初涉房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)財稅人員的閱讀習(xí)慣，修訂中采納了讀者的建議，突出了以下特點：    1.實戰(zhàn)性。摒棄以稅種為線索的傳統(tǒng)模式，本書以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、獲取土地、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓及銷售等具體的業(yè)務(wù)流程為主線，對流程中的每個環(huán)節(jié)所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化逐一剖析，對實務(wù)中的敏感問題、重點問題力求全面透徹分析。                2.工具性。作為案頭工具書，本書有助于為房地產(chǎn)企業(yè)會計實戰(zhàn)中納稅問題的解決拓展出新的、合理的處理思路。                      3.案例豐富。本書選取的一百多個經(jīng)典案例分析多來源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體業(yè)務(wù)實踐和筆者的納稅答疑，案例貫穿本書始終，且政策解讀與風(fēng)險提示并舉，使讀者可以更深刻地理解和掌握稅收政策的要義。                                                            4．時效性強?？紤]到政策執(zhí)行的效力和時效性，本書優(yōu)先選擇現(xiàn)行有效的中央稅收法規(guī)和具有鮮明特點的部分重點省、市的地方稅收法規(guī)作為政策依據(jù)，以期對讀者的實務(wù)工作起到指導(dǎo)作用。              5.緊跟最新政策變化。本書所引用的稅收政策更新至2011年8月?？紤]到與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅收政策變化較快，為滿足讀者索引需要，筆者將在博客上建立專門鏈接進行更新，博客地址*****。                           本書適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高級管理人員、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員、稅務(wù)師事務(wù)所和會計師事務(wù)所從業(yè)人員使用，也可作為財稅專業(yè)師生的參考教材。      本書在編寫過程中，得到了河北省地稅局科研所、上海交通大學(xué)稅務(wù)研究所研究員李勝良先生和《中國發(fā)票史》的作者高獻洲先生兩位稅務(wù)老友的指導(dǎo)，也離不開天山發(fā)展（控股）有限公司財務(wù)人員及河北納稅人網(wǎng)的鼎力支持，在此筆者一并致謝。                        最后特別鳴謝對本書修訂提出改進建議的中國會計視野、房地產(chǎn)會計網(wǎng)、房地產(chǎn)財務(wù)網(wǎng)、財務(wù)會計網(wǎng)、稅屋、淘稅網(wǎng)、河北財稅網(wǎng)、稅服在線等網(wǎng)站的朋友，特別是周運考、尚建英、李曙亮、董景奇、劉鋒、趙嵩、廖東方、駱偉、孫莉莉、佟玉惠、李印紅、小樣兒等熱心朋友，筆者期望獲得朋友們一如既往的支持！由于時間緊迫和筆者水平有限，本書難免仍存在疏漏之處，敬請業(yè)內(nèi)同仁批評指正。

內(nèi)容概要

本書以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)為主線，以中央稅收法規(guī)和部分地方稅收法規(guī)為政策依據(jù)，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實踐工作中遇到的問題為案例，對房地產(chǎn)每個環(huán)節(jié)所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化進行了逐一剖析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)問題進行了系統(tǒng)的分析和整理，對相關(guān)政策進行全面透徹的解讀，為企業(yè)納稅實務(wù)和風(fēng)險防范提供了切實可行的建議和措施，對企業(yè)房地產(chǎn)納稅實務(wù)和風(fēng)險管理具有很強的指導(dǎo)意義。

作者簡介

樊劍英，中國稅網(wǎng)特約研究員、中國注冊稅務(wù)師，長期從事房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的財稅工作，通曉房地產(chǎn)財稅法規(guī)政策，具有豐富的財稅咨詢、納稅籌劃、培訓(xùn)答疑、稽查審計經(jīng)驗。在《中國稅務(wù)報》、《河北稅務(wù)》、《海峽財經(jīng)導(dǎo)報》、《北京房地產(chǎn)》等專業(yè)期刊發(fā)表論文百余篇?，F(xiàn)任職于天山發(fā)展（控股）有限公司（02118.HK）。

書籍目錄

第一章房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及納稅概述1
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)基本業(yè)務(wù)知識介紹1
第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)主要階段劃分8
第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅種概述14
第二章企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范25
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立及相關(guān)稅務(wù)問題概述25
第二節(jié)投資主體不同影響稅后凈收益27
第三節(jié)適當(dāng)借款有助于降低稅收支出33
第四節(jié)注冊地合理規(guī)劃可降低稅務(wù)成本36
第五節(jié)設(shè)立分公司還是子公司的納稅權(quán)衡40
第六節(jié)總分支機構(gòu)跨地區(qū)經(jīng)營所得納稅有別42
第七節(jié)以土地作價投資應(yīng)考慮稅收問題50
第三章取得土地環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范55
第一節(jié)土地取得方式概述55
第二節(jié)出讓、轉(zhuǎn)讓土地計征契稅風(fēng)險防范65
第三節(jié)改制重組中轉(zhuǎn)讓土地契稅征免及風(fēng)險防范71
第四節(jié)受讓土地注意土地使用稅納稅風(fēng)險76
第五節(jié)囤地繳納土地閑置費影響清算稅務(wù)成本79
第六節(jié)取得政府土地返還款潛在的納稅風(fēng)險80
第七節(jié)以拆遷補償方式取得開發(fā)土地的納稅風(fēng)險防范83
第八節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否可以按差額納稅99
第九節(jié)購買在建工程獲取土地的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范101
第十節(jié)股權(quán)收購取得開發(fā)用地以回避直接轉(zhuǎn)讓風(fēng)險104
第十一節(jié)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收購項目公司的納稅實務(wù)108
第十二節(jié)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取土地較產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠減少116
第四章房地產(chǎn)合作開發(fā)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范121
第一節(jié)房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本問題121
第二節(jié)合作建房中的營業(yè)稅政策及實務(wù)應(yīng)用125
第三節(jié)合作建房是否免征土地增值稅看具體情況137
第四節(jié)合作開發(fā)兩種分配模式能否擇優(yōu)140
第五節(jié)房地產(chǎn)“代建”合作開發(fā)納稅風(fēng)險多144
第六節(jié)如何規(guī)避房地產(chǎn)“代建”合作開發(fā)的納稅風(fēng)險148
第五章開發(fā)環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范152
第一節(jié)開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容152
第二節(jié)共同成本及代建工程的會計核算處理168
第三節(jié)發(fā)包工程甲供材財稅處理技巧與風(fēng)險防范177
第四節(jié)自營工程銷售一樣繳納營業(yè)稅186
第五節(jié)注意區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與會計成本190
第六節(jié)不同售樓部模式的稅務(wù)處理199
第七節(jié)項目工程用房與銷售用房稅務(wù)處理不同202
第八節(jié)境外付匯支付勞務(wù)費稅務(wù)處理問題204
第九節(jié)“買方”開發(fā)支出應(yīng)取得合規(guī)票據(jù)入賬222
第十節(jié)建設(shè)期間該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅240
第十一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營如何繳納印花稅245
第六章銷售環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范253
第一節(jié)銷售階段的納稅會計實務(wù)處理253
第二節(jié)不同收入實現(xiàn)模式下的所得稅處理及自查要點274
第三節(jié)所得稅匯算清繳納稅申報表的填報279
第四節(jié)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)所得稅地方納稅管理282
第五節(jié)匯算清繳對于核定征收所得稅企業(yè)同樣重要293
第六節(jié)商品房合同約定面積與確權(quán)面積差異的稅務(wù)處理303
第七節(jié)不同促銷手段涉及的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范306
第八節(jié)向職工福利售房的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范313
第九節(jié)商品房促銷存在多納稅及未代扣代繳個人所得稅風(fēng)險316
第十節(jié)支付及收取違約金的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范322
第十一節(jié)資產(chǎn)出租的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范325
第十二節(jié)保障性住房可以享受的政策優(yōu)惠328
第七章企業(yè)所得稅扣除項目納稅調(diào)整335
第一節(jié)企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則335
第二節(jié)企業(yè)所得稅工資薪金總額的扣除340
第三節(jié)企業(yè)所得稅職工福利費等三項經(jīng)費的扣除344
第四節(jié)保險費和住房公積金的稅務(wù)問題352
第五節(jié)公務(wù)用車制度改革的稅務(wù)問題356
第六節(jié)員工報銷通訊費的稅務(wù)扣除問題359
第七節(jié)五項限額扣除支出納稅實務(wù)360
第八節(jié)其他無限額標(biāo)準(zhǔn)的費用扣除371
第九節(jié)借款利息支出稅前扣除380
第十節(jié)資產(chǎn)損失的稅前扣除389
第八章重組、清算所得稅納稅實務(wù)與風(fēng)險防范401
第一節(jié)重組所得稅納稅實務(wù)與風(fēng)險防范401
第二節(jié)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅納稅實務(wù)與風(fēng)險防范419
第九章土地增值稅納稅實務(wù)與風(fēng)險防范432
第一節(jié)土地增值稅稅制要素432
第二節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠及應(yīng)用441
第三節(jié)轉(zhuǎn)讓舊房計算土地增值稅的四種情形450
第四節(jié)土地增值稅預(yù)征和清算稅務(wù)處理455
第五節(jié)土地增值稅清算收入的確定469
第六節(jié)土地增值稅扣除項目金額的確定474
第七節(jié)合并和分開清算的納稅風(fēng)險480
第八節(jié)清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣除項目可直接確定482
第九節(jié)稅收調(diào)控向預(yù)征率與核定征收率加碼484

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：插圖：（三）取得項目用地階段土地是所有建筑的基礎(chǔ)，沒有土地儲備，房地產(chǎn)開發(fā)就無從談起。這也是優(yōu)勢地段容易誕生“地王”的原因。目前直接拿地方式仍然以“招拍掛”形式為主。除此之外，拆遷改造、聯(lián)合開發(fā)、公司合并、股權(quán)收購等也是常見的拿地方式。拿地渠道和方式的不同，適用的房地產(chǎn)業(yè)納稅政策必然存在差異，既影響到拿地成本，也影響到將來的稅負高低。例如，項目用地涉及房屋拆遷，采用貨幣補償或?qū)嵨镅a償對于拆遷方或被拆遷方都有稅收利益變化的影響。因此，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始就把拿地方式作為稅務(wù)規(guī)劃的主要方向。（四）前期準(zhǔn)備工作階段前期準(zhǔn)備工作包括項目的規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、報建登記、一系列許可證的辦理等。其中規(guī)劃設(shè)計最能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)理念。規(guī)劃設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書四個部分。施工圖設(shè)計是在初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要繪制完整、詳細的建筑及安裝詳圖及必要的文字說明。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行工程施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

媒體關(guān)注與評論

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》是一本不可多得的房地產(chǎn)財稅實務(wù)大作，理論與實踐完美結(jié)合，案例典型，針對性強。作者是中國稅網(wǎng)房地產(chǎn)稅務(wù)疑難問題解答專家，深諳房地產(chǎn)稅收政策。誠將此書推薦給全國70000名房地產(chǎn)會計網(wǎng)會員及各位房地產(chǎn)會計同行?！舷?陽房地產(chǎn)會計網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO

編輯推薦

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》編輯推薦：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》具有實戰(zhàn)性，摒棄了以稅種為線索的傳統(tǒng)模式，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、獲取土地、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓及銷售等具體的業(yè)務(wù)流程為主線，對流程中的每個環(huán)節(jié)所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化逐一剖析，對于實務(wù)中的敏感問題、重點問題進行了全面透徹分析。      本書案例豐富，選取了118個精典案例進行分析，這些案例多來源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體業(yè)務(wù)實踐和筆者的納稅答疑，貫穿本書始終，且政策解讀與風(fēng)險提示并舉，使讀者可以感同身受地輕松掌握稅收政策的要義。

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作者精通房地產(chǎn)開發(fā)財稅政策，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅實務(wù)工作。該書以業(yè)務(wù)為主線，系統(tǒng)講述各業(yè)務(wù)階段的納稅實務(wù)與風(fēng)險防范問題，高屋建瓴，思路清晰，非常實用！                              ——王震 著名房地產(chǎn)財稅專家、教授                           這是一本實用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅人員手冊。政策把握精準(zhǔn)，案例典型，分析透徹，思路清晰、獨特。圍繞與業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收政策，配以精典案例，可讓入門者快速精通。        ——李曙亮 河南東方今典集團審計總監(jiān)、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù)》作者          該書突出了納稅實戰(zhàn)性的特點，想納稅人之所想，充分體現(xiàn)了防范納稅風(fēng)險于未然的財稅理念，實為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅和管理人員案頭必備工具書。   ——張偉 著名稅務(wù)風(fēng)險防范專家、知名培訓(xùn)師該書是企業(yè)涉稅人員和稅收管理干部不可多得的好書！作者是我國目前專注于房地產(chǎn)稅收政策研究的著名專家之一。該書體現(xiàn)了作者多年的研究成果和實踐經(jīng)驗，對稅收政策把握精準(zhǔn)。                                  ——云中飛 著名房地產(chǎn)財稅專家

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