房地產(chǎn)投資分析

前言

　　房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，在物質(zhì)形態(tài)上二者緊密結(jié)合、不可分割，在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和運(yùn)動(dòng)過(guò)程也具有內(nèi)在整體性和不可分割性。房地產(chǎn)是房屋建筑和建筑地塊的有機(jī)組成整體，是人類(lèi)物質(zhì)生活中一種稀缺資源和重要的生產(chǎn)要素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是為人們所重視的最為具體的財(cái)產(chǎn)形式之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步和人口的增加，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位日益突出，尤其在人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向城市形式集約化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)已不僅僅只具有作為人們生產(chǎn)、居住、服務(wù)等活動(dòng)場(chǎng)所的意義，而是逐步成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的有機(jī)組成部分，直接影響著社會(huì)的消費(fèi)、就業(yè)、金融、信貸、保險(xiǎn)和眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。　　房地產(chǎn)業(yè)是由從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、中介服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企、事業(yè)群體所組成的重要產(chǎn)業(yè)，具體包括土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、維修、綜合服務(wù)和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)工作。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)起到了重要的積極作用?！　》康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)既古老而又新興的產(chǎn)業(yè)。說(shuō)其古老是因?yàn)樽鳛槿祟?lèi)生產(chǎn)、生活物質(zhì)資料的房屋與土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的基本條件，其生產(chǎn)幾乎與人類(lèi)自身形成同步開(kāi)始，幾千年前人類(lèi)就有了田地的交換與買(mǎi)賣(mài)。然而，它與農(nóng)業(yè)、工業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是隨著社會(huì)分工更加明確、商品經(jīng)濟(jì)和城市化程度日益發(fā)展而出現(xiàn)的，房地產(chǎn)業(yè)是世界各國(guó)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。　　黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，隨著改革開(kāi)放的深入，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和城市化程度的不斷提高，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，房屋商品化、住宅制度改革、土地有償使用制度、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)等政策理論與改革實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展，對(duì)于增加國(guó)家財(cái)政收入、促進(jìn)住房發(fā)展與消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、吸引外資、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都具有十分重要的意義?！　↑h的十四大明確提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，因此，過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)形成的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下封閉的房地產(chǎn)管理模式必須向開(kāi)放型、社會(huì)化轉(zhuǎn)變，必須建立一系列符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論、生產(chǎn)理論和管理理論。

內(nèi)容概要

本書(shū)全面闡述了房地產(chǎn)投資分析中的各種理論、方法與具體運(yùn)用。全書(shū)分為基礎(chǔ)篇和實(shí)務(wù)篇兩部分?；A(chǔ)篇研究房地產(chǎn)投資分析的基本理論與基本方法，包括房地產(chǎn)投資分析的基本概念、投資動(dòng)態(tài)分析方法、方案選擇、物價(jià)變動(dòng)分析、投資方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方法等；實(shí)務(wù)篇研究房地產(chǎn)投資具體實(shí)務(wù)分析，包括房地產(chǎn)投資決策分析、成本分析、收益分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、置業(yè)投資分析等。本書(shū)定性與定量分析相結(jié)合、理論聯(lián)系實(shí)際，具有操作性。   房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)師生，土地管理、建筑管理、建筑工程等專(zhuān)業(yè)及城市開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)和管理部門(mén)工作人員。

書(shū)籍目錄

第一章 概論第二章 投資動(dòng)態(tài)分析方法第三章 投資方案選擇第四章 物價(jià)變動(dòng)投資分析第五章 投資經(jīng)濟(jì)分析第六章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析第七章 房地產(chǎn)投資決策分析第八章 房地產(chǎn)投資成本分析第九章 房地產(chǎn)投資收益分析第十章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第十一章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析附表1 普通復(fù)利系數(shù)表附表2 等差序列G轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值表附表3 等差序列G轉(zhuǎn)換為等值表附表4 普通復(fù)利幾何序列現(xiàn)值系數(shù)表附表5 普通復(fù)利幾何序列未來(lái)值系數(shù)表

章節(jié)摘錄

　　舊城區(qū)的再開(kāi)發(fā)是按照城市規(guī)劃的總體要求，在完成拆遷之后，對(duì)房屋和道路管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施進(jìn)行改造。由于舊城區(qū)土地再開(kāi)發(fā)涉及面廣，工程量大，因而往往投資甚巨。　　城市土地的新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)開(kāi)發(fā)是有區(qū)別的。新區(qū)開(kāi)發(fā)的目的是為城市發(fā)展提供新的建設(shè)地段，其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！　∨f區(qū)土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要有拆遷安置和改造建設(shè)兩個(gè)方面。拆遷是對(duì)原有建筑物，構(gòu)筑物的拆除與搬遷；安置是對(duì)原住戶(hù)和單位的安置?！　?.城市房屋開(kāi)發(fā)　　城市房屋開(kāi)發(fā)就是城市房屋及各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)。城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)一樣，是開(kāi)發(fā)公司的另一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。事實(shí)上，許多開(kāi)發(fā)公司是將土地開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)連帶進(jìn)行的，尤其是在舊城區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難把土地開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕然分開(kāi)?！　》课蓍_(kāi)發(fā)包括房屋建設(shè)的醞釀、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、施工到房屋建成交付使用的全過(guò)程，這個(gè)過(guò)程大體上分為五個(gè)階段：①前期階段，包括生地洽談、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)、投資的可行性分析、申報(bào)計(jì)劃、落實(shí)配套等內(nèi)容；②籌集資金和材料階段；⑧工程建設(shè)階段；④建成驗(yàn)收、銷(xiāo)售或分配階段；⑤售后管理和維修服務(wù)階段；這些程序與環(huán)節(jié)，各自起著必不可少的，不可替代的作用。作為房地產(chǎn)投資者，更關(guān)心的是項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，因此更應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目投資實(shí)施前的可行性研究?？尚行匝芯坎粌H能對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的投資額、利潤(rùn)率作出估計(jì)，而且還能通過(guò)各種方案的比較，為投資者進(jìn)行方案優(yōu)化，尋找效益最佳的方案，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前最重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始一直到進(jìn)入消費(fèi)為止的整個(gè)過(guò)程，而狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則僅指房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)?！　∫验_(kāi)發(fā)好的房地產(chǎn)商品必須進(jìn)入流通領(lǐng)域，以各種形式讓渡出去，在市場(chǎng)上通過(guò)以貨幣為媒介的交換，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值補(bǔ)償。房地產(chǎn)的流通形式不同于一般商品的流通形式，包括如下三方面：　?。?）土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。土地經(jīng)過(guò)綜合開(kāi)發(fā)以后，開(kāi)發(fā)公司除了自己留用繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，可將全部或部分土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他用地單位，以收取土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)的形式收回投資并獲取利潤(rùn)。土地的有償轉(zhuǎn)讓是我國(guó)土地使用制度改革的重大突破。它的實(shí)施，無(wú)疑為我國(guó)土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通，創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。為了防止土地的投機(jī)行為，防止土地收益流失，各地都規(guī)定了出讓土地進(jìn)入流通市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的必備條件和增收土地增值費(fèi)的具體標(biāo)淮。　?。?）房屋銷(xiāo)售。房屋銷(xiāo)售即房屋的買(mǎi)賣(mài)。房地產(chǎn)在商品流通中不是以實(shí)物形式在買(mǎi)賣(mài)雙方易手的，而是產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人的更替。因而，房屋的買(mǎi)賣(mài)不同于一般商品的買(mǎi)賣(mài)，它在很大程度上受到法律的約束和保護(hù)。各地都制訂了許多有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)程序及房屋買(mǎi)賣(mài)條件的具體規(guī)定。

編輯推薦

　　深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，是以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、物業(yè)投資為基礎(chǔ)，集能源、交通、酒店、商貿(mào)、建材等行業(yè)于一體的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨國(guó)的集團(tuán)公司?！　　吧罘考瘓F(tuán)”以“敢為天下先”的精神，在新中國(guó)歷史上，率先開(kāi)創(chuàng)了國(guó)有上地的有償使用并引進(jìn)外資；率先按國(guó)際慣例實(shí)行工程設(shè)計(jì)與施工的公開(kāi)招標(biāo)；率先推行商品樓宇銷(xiāo)售的銀行按揭貸款；率先采取多種方式引進(jìn)外資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；率先對(duì)涉外屋村小區(qū)實(shí)行傘方位的一體化管理；率先參與國(guó)有上地的市場(chǎng)化進(jìn)程并奪得新中國(guó)首塊公開(kāi)拍賣(mài)土地的使用權(quán)。為深圳乃至整個(gè)新興的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了一系列極具探索意義的成功經(jīng)驗(yàn)。

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