張金鶚的都市更新九堂課

前言

　　〈自序〉都市更新，大家一起來關(guān)心　　臺灣都市的環(huán)境雜亂、老舊、欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間，住宅居住品質(zhì)不但不理想，房價(jià)又貴得嚇人。生活在都市的人應(yīng)該都感受得到，臺灣居住生活品質(zhì)仍有相當(dāng)大的改善空間。身為都市環(huán)境與房地產(chǎn)建築的專業(yè)教育者，我始終自覺有著一份不可推卸的責(zé)任，尤其看到歐美先進(jìn)國家乃至鄰近的日本，在都市與住宅環(huán)境上的努力成果，更深覺我們還需要更多的學(xué)習(xí)與資源投入，努力迎頭趕上?！　　付际懈隆菇Y(jié)合了個(gè)人住宅生活單元，個(gè)案社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，乃至都市鄰里公共環(huán)境一起進(jìn)行脫胎換骨的整體改善工作，具有非常重大的意義價(jià)值。可惜近來國內(nèi)都市更新在如火如荼的推動過程中，尤其在房價(jià)上漲與投資投機(jī)的推波助瀾下，使得其本質(zhì)被扭曲了。在業(yè)者、政府及地主的相互推擠下，都市更新中的許多觀念成為「利益」的代名詞。在不用出錢即可獲利及彼此利益擺不平的渲染情況下，都市更新背後有許多更重要的意義與價(jià)值被忽略了！其中包括住戶生活環(huán)境的改善、住戶鄰居間的共同參與環(huán)境改善與社區(qū)意識，以及都市鄰里環(huán)境公共利益的發(fā)揮等價(jià)值均被低估，以至都市更新只在金錢利益的算計(jì)中起伏延宕，成果至今仍令人非常不滿意！　　本人長期在國內(nèi)大學(xué)與國外研究所學(xué)習(xí)，到學(xué)校教學(xué)研究，乃至實(shí)際參與審議相關(guān)都市更新案例的長期經(jīng)驗(yàn)中，深感一般人對都市更新欠缺了解，甚至形成錯(cuò)誤觀念。因此，在適逢自己第一屋都市更新的實(shí)際運(yùn)作下，決定撰寫本書，希望能夠提供社會大眾完整的都市更新觀念與做法，加速都市更新的正面推動，並避免負(fù)面衝突?！　”緯膬?nèi)容共分成九堂課，延續(xù)上一本房產(chǎn)七堂課的布局，最開始從都市更新觀念迷思的破除（第一課）談起，再進(jìn)一步提出一些都市更新的基本認(rèn)識（第二課）；然後從都更住戶的角度思考，是否自身需要都市更新（第三課），如果決定要都市更新，應(yīng)如何開始進(jìn)行（第四課）；接下來分別探討都更住戶如何整合（第五課）與實(shí)施者如何選擇（第六課）兩個(gè)都更關(guān)鍵角色的認(rèn)識與掌握；再進(jìn)一步提出都市更新的兩個(gè)重要基本內(nèi)涵，一是都市更新的建築環(huán)境規(guī)畫（第七課），二是財(cái)務(wù)規(guī)畫與權(quán)利變換（第八課）；最後提出如何執(zhí)行並結(jié)束完成都市更新工作（第九課）。　　個(gè)人深感都市更新的專業(yè)與複雜，使得一般人不容易輕鬆了解並掌握其關(guān)鍵與眉角，因此本書的撰寫著重於讓一般人產(chǎn)生興趣，容易閱讀。本書鋪陳，是以都更住戶為本，設(shè)定各種都更情境，以深入淺出方式，說明都市更新的案例過程與角色運(yùn)作關(guān)係，避免用傳統(tǒng)法令與艱澀的專業(yè)術(shù)語，期能達(dá)到本書完整引導(dǎo)認(rèn)識都市更新的想法?！　《际懈碌膶W(xué)習(xí)不只是實(shí)務(wù)操作，也有觀念知識；都市更新的掌握不只在財(cái)務(wù)利益的計(jì)算，更是生活環(huán)境與社區(qū)意識的提升；都市更新的世界不應(yīng)形成「以小吃大」的釘子戶，或是「以大吃小」的都更暴力等對立局面。如何創(chuàng)造更多都更非營利專業(yè)組織的協(xié)商平臺與信任機(jī)制，或許是我們未來可以努力的方向?！　”緯?jīng)過一年來的努力，終於得以出版，首先要感謝周佳音小姐，她全力提供許多都市更新專業(yè)的內(nèi)容與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，沒有她的協(xié)助，本書不可能如此豐富。其次要感謝廖翊君小姐的觀念整理與文字協(xié)助，她將都市更新的艱澀與複雜，轉(zhuǎn)換成淺顯易讀的字句。另外，要感謝我木柵第一屋都市更新的推動者黃雅盈小姐，她的努力促使我想要撰寫此書。當(dāng)然，我還要感謝木柵都更社區(qū)的鄰居住戶與代理實(shí)施者L營造公司，提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。最後，也要特別感謝許多產(chǎn)官界的好友，包括何芳子小姐、林崇傑處長、簡瑟芳正工程司、簡伯殷總經(jīng)理、陳美珍總經(jīng)理、陳玉霖理事長、簡俊卿建築師、李建興經(jīng)理、梁美玉經(jīng)理、張文泰科長與楊露芬副科長等人的專訪對談，提供許多都市更新的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與多方看法，使本書內(nèi)容更加充實(shí)。當(dāng)然本書如有任何錯(cuò)誤或不當(dāng)，均應(yīng)由本人負(fù)責(zé)?！　∽钺?，我要將本書獻(xiàn)給長期從事都市更新的工作者，過去、現(xiàn)在與未來都市更新的住戶，以及所有關(guān)注都市更新議題的讀者，願我們共同為臺灣的都市更新盡一份心力！

內(nèi)容概要

　　★不可不知！　　房產(chǎn)教授張金鶚，以自己的房子做都市更新案例，　　站在住戶與專家雙方的立場，告訴你都更成功最重要的九堂課！　　★破天荒！　　與政府都更處、建設(shè)公司、代理實(shí)施者、建經(jīng)公司、估價(jià)師、建築師、銀行等專業(yè)人士精采對談，　　告訴你看不到的都市更新細(xì)節(jié)！　　改善住家環(huán)境，你可以親自參與！　　九堂課，教你充分掌握都市更新！　　第一課　都更六大神話，破解不當(dāng)迷思　　第二課　都更要知道的六大權(quán)益　　第三課　都更的意願，這樣確定 　　第四課　啟動都更，這樣做 　　第五課　整合住戶，大家動起來 　　第六課　都更實(shí)施者，誰來主導(dǎo)大不同 　　第七課　建築規(guī)畫，讓都更價(jià)值提升　　第八課　都市更新，財(cái)務(wù)問題面面觀 　　第九課　都更完成，新生活開始 　　臺灣都市環(huán)境雜亂、老舊，欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間，住宅居住品質(zhì)不理想，房價(jià)又貴得嚇人，生活在都市的臺灣人應(yīng)該都感受得到，居住品質(zhì)仍有相當(dāng)?shù)母纳瓶臻g?！　　付际懈隆故墙Y(jié)合了個(gè)人住宅與公共環(huán)境，一起進(jìn)行脫胎換骨的整體改善工作?！　埥瘗樈淌陂L期研究都市更新，深感都市更新的專業(yè)與複雜，因此本書以平實(shí)的寫法，希望能夠讓讀者了解完整的都市更新觀念與做法，加速都市更新的正面推動，為臺灣的都更盡一份心力！

作者簡介

　　張金鶚　　不只關(guān)心房價(jià)，更關(guān)心住屋品質(zhì)。　　不只關(guān)心經(jīng)濟(jì)，更憂心「富裕中的貧窮」?！　∵^去，你所知道的張金鶚，是一位房地產(chǎn)的學(xué)術(shù)良知?！　〉憧赡懿恢?，他對於都市更新的關(guān)切，早在三十五年前即已萌芽，並持續(xù)關(guān)注至今?！　‖F(xiàn)在，他甚至將原本談好價(jià)格的人生第一屋收回來，讓自己成為都市更新戶中的一員，更深切體會都更戶的心情。　　張金鶚認(rèn)為，都市更新是一件不能不做的事情，剝削住戶利益的建商，的確令人不滿；以賺錢為主，致使社區(qū)失去都更機(jī)會的住戶，卻也讓人覺得遺憾。　　因此致力於尋求、建立讓都市更新公平、公正、公義的方法及平臺，期待都市更新有更美好的未來?！　‖F(xiàn)職：政治大學(xué)地政系特聘教授　　政治大學(xué)臺灣房地產(chǎn)研究中心主任　　學(xué)歷：美國麻省理工學(xué)院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學(xué)都市及區(qū)域計(jì)畫碩士、博士　　經(jīng)歷：中原大學(xué)建築系畢業(yè)設(shè)計(jì)／臺北市大橋段都市更新計(jì)畫　　美國麻省理工學(xué)院碩士論文／臺北市柳鄉(xiāng)都市更新實(shí)驗(yàn)計(jì)畫　　東海大學(xué)建築研究所任教／臺中市柳川都市更新實(shí)習(xí)課程　　政治大學(xué)地政系任教／都市更新委託研究案　　臺北市政府都市更新審議委員會委員　　臺北縣政府都市更新審議委員會委員　　高雄市政府都市更新審議委員會委員　　內(nèi)政部都市計(jì)畫委員會委員

書籍目錄

〈自序〉都市更新，大家一起來關(guān)心〈楔子〉從研究都更到親身參與都更第一課　都更六大神話，破解不當(dāng)迷思1 老厝免費(fèi)換新屋，不花一毛錢？2 都更一坪換一坪，完全不吃虧？3 投資都更老公寓，保證賺大錢？4 容積獎勵是都更的萬靈丹？5 同意都更，越晚表態(tài)越有利？6 找建商不可靠，自己進(jìn)行好處多？對談現(xiàn)場──張教授與都更處對談第二課　都更要知道的六大權(quán)益1 談都更，對象是誰有關(guān)係2 多看、多聽、多了解，積極參與不吃虧3 實(shí)際坪數(shù)要確認(rèn)，以免造成糾紛4 都更文件何其多，聰明簽字不怕受騙5 專戶、信託雙管齊下，確保錢不被騙走6 細(xì)節(jié)也要弄清楚，別讓權(quán)益睡著了對談現(xiàn)場──張教授與都更顧問建經(jīng)公司對談 第三課　都更的意願，這樣確定1 要不要都更？先思考兩大角度2 從四大面向檢視，你家是否要更新？3 掌握三大重點(diǎn)，從各種角度認(rèn)識都市更新4 想都更，你的社區(qū)會成功嗎？5不想都更，進(jìn)退應(yīng)對該如何拿捏？對談現(xiàn)場──張教授與代理實(shí)施者對談 第四課　啟動都更，這樣做1 更新前先弄清楚──你家可以都更嗎？2 都市更新三階段──整合、規(guī)畫、執(zhí)行3 執(zhí)行前先確定──誰來進(jìn)行更新？4 都更說明公聽會，這樣聽出眉角來5 都更成功的六大致勝關(guān)鍵對談現(xiàn)場──張教授與建經(jīng)公司對談 第五課　整合住戶，大家動起來1 團(tuán)結(jié)力量大，一起揪團(tuán)來都更2 千言萬語，如何向住戶說明都更工作？3 有系統(tǒng)的組織，凝聚住戶向心力4 更新進(jìn)行中，住戶該做些什麼？5 遇到不願都更的住戶，該怎麼辦？對談現(xiàn)場──張教授與估價(jià)師對談第六課　都更實(shí)施者，誰來主導(dǎo)大不同1 實(shí)施者為建商，大家一起來幫忙2 建商主導(dǎo)都更，這樣思考保權(quán)益3 實(shí)施者為地主，這些細(xì)節(jié)要注意4 都更新趨勢──找代理實(shí)施者5 監(jiān)督都更──找專業(yè)顧問公司對談現(xiàn)場──張教授與建設(shè)公司對談 第七課　建築規(guī)畫，讓都更價(jià)值提升1 建築物的產(chǎn)品定位，需要住戶的參與2 都更容積獎勵，到底是怎麼一回事？3 規(guī)畫建築物前，要先知道容積大小4 規(guī)畫未來房屋面積的兩大思維對談現(xiàn)場──張教授與建築師對談第八課　都市更新，財(cái)務(wù)問題面面觀1 錢從哪裡來？──更新的費(fèi)用該由誰來支付？2 都更資金的強(qiáng)力後盾──銀行3 錢用在哪裡？──更新所需要的花費(fèi)有哪些？4 更新成功的最大關(guān)鍵──權(quán)利變換5 如何選擇位置？──都更後的住戶樓層安排對談現(xiàn)場──張教授與銀行對談第九課　都更完成，新生活開始1 不可不知的都更實(shí)施過程　　三階段2 各階段與實(shí)施者協(xié)商的注意事項(xiàng)3 更新期間，這樣監(jiān)督4 更新後的房子要如何安排？5 結(jié)束都更工作，三件事值得注意對談現(xiàn)場──張教授與都更之母對談附錄

章節(jié)摘錄

　　〈楔子〉從研究都更到親身參與都更　　　　繼《張金鶚的房產(chǎn)七堂課》之後，每每遇到親朋好友、學(xué)生時(shí)，都不免被問一句：「接下來，要寫哪一本書呢？」　　答案是「都市更新」?！　』蛟S，讀者朋友們會詫異：張金鶚與都市更新有什麼關(guān)係？　　說起來，我與都市更新的淵源頗深。　　故事，要從我的大學(xué)時(shí)代說起?！　　　‘厴I(yè)設(shè)計(jì)，開展都更思想　　大學(xué)時(shí)，我就讀於中原建築系，對於建築設(shè)計(jì)也有一定的喜愛。五年級畢業(yè)前（建築系要讀五年），教授要求學(xué)生必須繳交一份畢業(yè)設(shè)計(jì)，才能正式畢業(yè)?！　‘?dāng)時(shí)，我和好友顏堯山同學(xué)一起在校外農(nóng)舍租屋，兩人也一起進(jìn)行畢業(yè)設(shè)計(jì)，並以臺北大橋淡水河畔大龍峒地區(qū)的「大橋段」範(fàn)圍作為目標(biāo)，進(jìn)行都更設(shè)計(jì)。　　那個(gè)年代，大龍峒可說是非常老舊、紊亂的社區(qū)，街道巷弄非常多，舊建築物也多。學(xué)建築的我們，對於老舊建物多半有一份情感，總覺得不一定得是鏟除所有的舊建築，換上西方味濃厚的大樓才叫都更?！　∥液秃糜逊锤菜伎贾骸赣惺颤N方式可以將既有的歷史味道保存下來，又能讓社區(qū)進(jìn)行一定的更新？」　　在國外，沿河地段的建築物，處處皆景觀，反觀大龍峒卻不是如此。我們兩人經(jīng)過了數(shù)十次的思考、推演，以「建築物與河川的關(guān)係」為主軸，最後設(shè)計(jì)出「沿河的建物最高，離河越遠(yuǎn)，建物的高度也遞減」的建築風(fēng)景，並且在每一個(gè)建築物之間以庭院做為連接?！　≈领断锱獌?nèi)充滿古意的街道，也採取保留的方式，期待讓大橋段這一個(gè)區(qū)段，在保留原歷史風(fēng)貌之餘，注入新的景觀建築物。　　經(jīng)過將近一年的紙上推演，在畢業(yè)前夕，我和他整整三天三夜未眠，將紙上圖型立體化，終於完成了理想中的「大橋段都市更新」模型，並且得到了很多掌聲?！　∵@一份畢業(yè)設(shè)計(jì)，開啟了我對都市更新的第一步，也讓我對於老舊建築物有了一份不同於以往的感情?！　∮幸惶?，在「得意於作品大受好評」之餘，一個(gè)聲音突然在心底響起：「如果真的按照這份設(shè)計(jì)圖來執(zhí)行，原本的居民要住哪裡？」當(dāng)時(shí)我年紀(jì)尚輕，對於這個(gè)問題找不出解答，但「都市更新與原住戶之間的關(guān)係」卻已烙印在我的心中，我相信隨著經(jīng)驗(yàn)的增長，這個(gè)問題終究可以找到解答。　　　　出國深造，感受不一樣的都市文化　　常聽人說，進(jìn)了大學(xué)就可以「由你玩四年」。大學(xué)不像研究所，不需要繳交論文，從學(xué)生的心態(tài)上來看，的確比較輕鬆。不過……　　「張金鶚，你好像很忙，到底都在忙什麼？」有一天，一位同學(xué)忍不住問我?！　〔恢獜哪囊惶扉_始，我發(fā)現(xiàn)臺灣的廟宇建築別具特色，十分吸引我。只要有空，我就會背著相機(jī)展開拍廟之旅，從北到南、從東到西，全臺灣的大小廟宇，幾乎都是我鏡頭下的主角?！　〈髮W(xué)畢業(yè)後一年，我開始申請出國留學(xué)，除了繳交平日在大學(xué)時(shí)的作品外，突然想起我的廟宇之旅。於是，我將臺灣廟宇的建築特色、廟宇與環(huán)境空間、與人的關(guān)係做成一份論文，並寄給心目中的理想學(xué)校，更順利申請到麻省理工學(xué)院、美國加州大學(xué)柏克萊分校。對於托福分?jǐn)?shù)不佳的我而言，這份當(dāng)初只是為了興趣而進(jìn)行的廟宇建築論文，可說是幫了我極大的忙。　　第一次出國的我，接觸到異國不同的語言、文化，當(dāng)?shù)丨h(huán)境與建築物的關(guān)係，沿河精緻卻不突兀的建築、麻省理工學(xué)院的學(xué)習(xí)環(huán)境、人文薈萃的波士頓……映入眼簾的每一幕，都帶給我無限的衝擊?！　÷槭±砉W(xué)院是一所十分強(qiáng)調(diào)與在地結(jié)合、親人親地的學(xué)校，課堂上的討論與實(shí)驗(yàn)，都以該校所在地波士頓、康橋?yàn)橹鳌５趯W(xué)校的第一堂課，卻給了我一記大大的震撼彈?！　∵€記得這堂課是「環(huán)境設(shè)計(jì)」。教授一上臺就問大家：「什麼是好的環(huán)境？」臺下的同學(xué)們紛紛提出見解。下課前，教授建議大家去看看「昆西市場」（Quincy Market）?！　　咐ノ魇袌觯俊乖诓ㄊ款D人生地不熟的我，為了了解教授眼中的「好環(huán)境」，只好發(fā)揮問的本能，在假日時(shí)搭了地鐵，終於來到了昆西市場?！　±ノ魇袌鰹閭鹘y(tǒng)港邊漁市場改建的觀光建物，在當(dāng)?shù)厥呛艹晒Φ亩际懈碌涔?fàn)。多次來到這個(gè)地方，我總是拿著小本子和筆，坐在附近畫下當(dāng)?shù)氐姆N種，實(shí)際感受環(huán)境與人、建物的關(guān)係?！　≡谘芯克?，論文是能否畢業(yè)的關(guān)鍵，而我主攻的系所，又是由都市計(jì)畫系與建築系合辦的研究所課程（系上凱文?林區(qū)〔Kevin Lynch〕教授的「都市意象」〔Image of City〕，在學(xué)界十分有名），加上麻省理工學(xué)院的在地思想，畢業(yè)論文的選題，對我這個(gè)外國學(xué)生來說，實(shí)在是一大挑戰(zhàn)。其中，我所選修的「開發(fā)中國家住宅問題」課程，是由人類學(xué)家麗莎?佩蒂（Lisa Peattie）教授所講授，她給了我不同角度的思考方向。　　令我印象深刻的是，這位教授每堂課都會丟出兩個(gè)問題，並開出書單，要同學(xué)將答案寫在作業(yè)中。幾週後，她突然當(dāng)著同學(xué)的面宣讀並讚賞我的作業(yè)，然後對大家說：「你們都習(xí)慣在我開的書單中找尋問題的答案，這些書我早就看過了，不需要再看你們的答案?！蛊鋵?shí)我的作業(yè)之所以突出，是因?yàn)槲业挠⑽牟粔蚝?，而教授所開的書單又太多，根本看不完，所以只好選擇當(dāng)中重要的部分，並與臺灣經(jīng)驗(yàn)及個(gè)人想法做連結(jié)?！　∫?yàn)榻淌诘淖撁?，讓我的論文題目有了線索──要以臺灣為主。在多方打聽下，我得知萬華柳鄉(xiāng)正在進(jìn)行都更，並毛遂自薦寫了一封信給當(dāng)時(shí)的臺北市都市計(jì)畫處林將財(cái)處長，希望暑假時(shí)可以參與協(xié)助柳鄉(xiāng)都更，並得到了同意。於是那年暑假，我每天都泡在柳鄉(xiāng)，上午在都市計(jì)畫處整理相關(guān)紀(jì)錄，下午和晚上就一一訪問當(dāng)?shù)孛癖?，進(jìn)行意願調(diào)查。而當(dāng)時(shí)的主事者何芳子小姐，更因後來她致力於都市更新，而有「都更之母」的稱號?！　　　⌒湃闻c保存，是都更成功的基石　　在訪問柳鄉(xiāng)居民時(shí)，我發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)的民眾都非常不信任政府，也反對都更。這讓我有感於「信任」的重要。（後來都市更新的範(fàn)圍大幅縮水，從原本的三?九公頃縮為一?三公頃。）此外，我也到蘭嶼參訪，感受到保存文化記憶與習(xí)慣，也是一大基石?！　√m嶼原住民的住屋在地底下，地面一樓則是養(yǎng)豬的地方。政府在看到這樣的景象後，認(rèn)為人豬共處，對環(huán)境、衛(wèi)生都不佳，於是便興建了一棟棟新的國宅，讓原住民可以遷入。最令人意想不到的是，這些建築物蓋好後，原住民並未入住，反而在建築物裡面養(yǎng)起豬來，因?yàn)樗麄冊缫蚜?xí)慣住在地下。同樣的，柳鄉(xiāng)居民對都更的反應(yīng)是：我們習(xí)慣穿「汗衫」，政府卻要給我們穿「西裝」。　　有感於柳鄉(xiāng)與蘭嶼的經(jīng)驗(yàn)，我覺得民眾的想法在都更中非常重要，都更不能是大規(guī)模的進(jìn)行，而要從小街廓開始，零星、漸進(jìn)式的發(fā)展、改建，讓民眾想要「自己改善住家環(huán)境」。其中，「信任」及「保存原有記憶」的想法，也在此時(shí)深植於我的心中?！　　　≡俅纬鰢?，飽滿商學(xué)頭腦　　研究所甫畢業(yè)，正想著未來方向時(shí)，恰巧東海大學(xué)新設(shè)立了建築研究所，陳其寬院長恰巧到波士頓延聘老師，遂邀我擔(dān)任講師，教授「都市設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)」課程。當(dāng)時(shí)，政府欲在臺中柳川進(jìn)行都更，也給了我教學(xué)的靈感?！　×ㄊ且粭l貫川臺中市的河川，卻因?yàn)槿藶榄h(huán)境不佳，導(dǎo)致柳川不但美不起來，反倒像一條臭水溝。還記得我?guī)е逦谎芯可诹ㄟM(jìn)行調(diào)查，並以居民的需求為優(yōu)先考量，最後模擬了兩個(gè)結(jié)論，並要學(xué)生分組辯論。第一個(gè)想法是簡單的維護(hù)：如街道路面有破損處補(bǔ)平、路燈重設(shè)，並維持街道的整潔易行；另一個(gè)想法是拓寬街道，讓綠帶變得更多，形成生態(tài)式的柳川?！　≡跂|海大學(xué)任教一年後，我到內(nèi)政部營建署上班，參與國宅相關(guān)的政策內(nèi)容討論，兩年後因覺自己學(xué)識仍有不足，便興起了再次出國進(jìn)修的想法。二度出國，有感於建築師雖然有很多理想，但與業(yè)主之間的想法常有所不同，最後總是屈服於業(yè)主，讓我對於建築系所有些猶豫。加上實(shí)務(wù)面對於都市更新的興趣，於是我申請赴賓夕法西尼亞大學(xué)都市及區(qū)域計(jì)畫研究所攻讀博士，在了解美國房地產(chǎn)問題根源於財(cái)務(wù)金融後，也選修許多商學(xué)院的課程，學(xué)到了許多經(jīng)濟(jì)分析概念。至此，我除了有學(xué)界、政府單位的歷練外，也有建築、都市更新、商學(xué)的知識背景，日後也它們?nèi)谌肓宋业慕虒W(xué)研究當(dāng)中。　　博士畢業(yè)後，我短暫進(jìn)入內(nèi)政部建築研究所，對臺灣的房地產(chǎn)投資進(jìn)行預(yù)測研究，奠定了日後房地產(chǎn)市場研究的想法?！　　　∈苡氀芯慷几嚓P(guān)方案　　一九八七年八月，我開始在政大任教，教授「都市更新」課程。一九九○年也接下都市更新處委託的環(huán)河北路昌吉街都更研究案（大龍峒大橋段部分範(fàn)圍）。到目前為止，除了原本以人、以都市紋理為主軸的思想外，在賓州大學(xué)博士課程的浸潤，讓我更懂得從公共政策、財(cái)務(wù)金融等各角度思考，規(guī)畫出「分期、分區(qū)」「小坵塊合建」「上下游環(huán)節(jié)先後順序」等步驟。有趣的是，三十多年後的今天，當(dāng)我擔(dān)任臺北市都市更新審查委員時(shí)，很巧的也審查到大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)的大橋段都市更新案，均尚未完成，足見都更的確是一條長久的路?！　∫痪啪乓荒?，我又受託研究與都更相關(guān)的獎勵制度方案，發(fā)現(xiàn)民眾或建商對無利可圖的事情毫無意願。此時(shí)，我在商學(xué)院所學(xué)到的財(cái)務(wù)分析又派上了用場，研究出相關(guān)的容積獎勵方案，不只是給實(shí)質(zhì)容積獎勵，更帶入「時(shí)間獎勵」（越早完成，容積獎勵越多）的思維?！　∫痪啪盼迥辏际懈聴l例尚未通過，我即接受內(nèi)政部的委託，多次與相關(guān)人員討論都更條例草案及相關(guān)細(xì)則。至一九九八年都市更新條例及一九九九年施行細(xì)則也正式通過，公權(quán)力可以實(shí)際執(zhí)行?！　∫痪啪帕?，我接下了老舊建築物整建維護(hù)研究案，從過去只能拆除重建的都市更新方式，延伸出「整建維護(hù)」的可能性及制度規(guī)範(fàn)──現(xiàn)今許多舊大樓的外牆拉皮，就是此時(shí)研究的產(chǎn)物。由於政府在進(jìn)行都更時(shí)，皆是先拆遷再安置，這個(gè)做法無疑讓許多原住戶無路可走，進(jìn)而發(fā)生居民抗?fàn)幨录蚧顒樱ㄈ缤仆翙C(jī)運(yùn)動），有時(shí)也出現(xiàn)令人遺憾的場面（如林森公園拆遷案中，有人以自焚表達(dá)抗議）?！　∫痪啪虐四?，政府委託我進(jìn)行「拆遷戶安置計(jì)畫」，在進(jìn)行研究時(shí)，我看到了很多因安置未妥而衍生的故事，也提出「先安置後拆遷」的相關(guān)制度建議（包括安置條件、補(bǔ)償問題）?！　《际协h(huán)境改造，國宅也是其中一項(xiàng)。二○○○年，我受託研究如何引進(jìn)民間資源參與改善國宅資產(chǎn)活化的維護(hù)與管理，如此民間能獲利，政府也有收入，民眾也能得到更好的住宅環(huán)境，對於都市環(huán)境的改造，也有一定的助益?！　　　f(xié)助審議都市更新案件　　一九九四年，我受邀參與臺北市都市更新審議委員會，審查各個(gè)都更的案子。這些案子的主導(dǎo)者均是建商、財(cái)團(tuán)，我的使命就是為住戶把關(guān)，找出不合理的地方，讓住戶公正得以實(shí)行。雖然我是站在把關(guān)者的角度，但在很多時(shí)候，我還是會以大局為考量?！　∮浀卯?dāng)年，冠德建設(shè)在中山北路有一個(gè)都更建案，因?yàn)閷掖螌徸h未過，讓建商覺得政府故意刁難，萌生了放棄都更的念頭。身為審議委員之一，我深知委員們並不是故意不通過建案，只是委員與建商的角色不同，當(dāng)然會有不一樣的想法，而這個(gè)案子如果完成，對於大環(huán)境與原住戶的幫助相當(dāng)大，從建商獲利的角度來看，也還是有合理的收益，此時(shí)如果放棄，實(shí)在很可惜?！　§妒牵艺視r(shí)間告訴冠德馬玉山董事長我的想法，希望他可以繼續(xù)下去，馬董事長也在我的勸說下，同意我的看法。歷經(jīng)多次的審議及修改，建案終於完成，「美麗國賓」也成為臺北市初期少數(shù)都更成功的案例?！　《稹稹鹉?，我也接下了臺北縣都市更新審議委員會的委員，同年也成為高雄市政府都市更新審議委員會的委員，並充分了解到不同縣市在執(zhí)行都更時(shí)會出現(xiàn)的問題?！　《稹鹌吣?，我成為內(nèi)政部都市計(jì)畫委員會委員，進(jìn)行與臺灣都市相關(guān)的規(guī)畫、更新等層面的審查（含括都市計(jì)畫變更、都市設(shè)計(jì)、社區(qū)發(fā)展、環(huán)境品質(zhì)、法令等層面），可說是從裁判的角度來看相關(guān)的紛擾，也發(fā)現(xiàn)在這麼多的案子中，民眾多半不信任政府，這一點(diǎn)讓我覺得十分憂心。我覺得許多政府的政策、制度，必須更明確，更不能「嘴上說一套，實(shí)際做一套」，才有辦法提高民眾的信任度?！　〔煌难芯堪福拖駨乃拿姘朔酵秮淼那?，每一顆球，都有它的背景和可能性，也豐富我的思考角度，更讓我對都更累積了許多不同的想法?！　』叵胛业膶W(xué)習(xí)歷程與都更的進(jìn)行，我發(fā)現(xiàn)了一件十分有趣的巧合──最初選擇的建築，是屬於「設(shè)計(jì)面」的感性學(xué)系；商學(xué)，則是「數(shù)字面」的理性學(xué)系，兩者融合使用，可說是理性加感性的結(jié)合。而成功的都更，既要有形的「合理的利益」，又不能忽略無形的「情感的利益」，同樣是理性與感性合併思考的結(jié)果?！　　　∥业姆孔右惨几　《鹨弧鹉?，臺北市的房價(jià)居高不下，都市更新在臺北市被炒得火熱，許多老舊公寓也跟著水漲船高?！复藭r(shí)不賣屋，更待何時(shí)？」看著北市的房價(jià)已經(jīng)漲到超級不合理的昏頭階段，我開始思考，是該把自己的房子──木柵秀明路老舊公寓出售的時(shí)候了！　　這戶公寓是我在臺北購入的第一間房子，滿載著我和家人的回憶，但因房屋已有三十年屋齡，且沒有電梯及停車位，許多地方也老舊不堪，加上租給房客時(shí)，也曾遇到不堪其擾的問題，與老婆大人商量後，決定在此房價(jià)高點(diǎn)時(shí)賣屋。　　然而，就在已經(jīng)有買家表示意願之際，一通電話改變了我的想法?！　　笍埥淌?，我是你以前的樓下鄰居，想跟你討論我們社區(qū)都市更新的可能性?！闺娫挼哪且活^是舊鄰，她的先生之前也在政大同系任教，與我是同事，目前已退休。　　「都市更新？可是我的房子剛找到買主！」　　「簽約了嗎？」　　「倒是還沒。」　　「那你可以跟買家說說看嗎？我們這個(gè)社區(qū)夠大，住戶也很單純，更新成功後真的很棒！」　　「這…...」其實(shí)，我的買家是以前教過的一位學(xué)生，他覺得我的房子布置雅緻，空間也很大，雖然房價(jià)很高，他仍然願意購買?！　∫?yàn)槭亲约旱膶W(xué)生，如果跟他說明，相信他也能理解?！　　笍埥淌冢矣形慌笥腰S小姐已經(jīng)先幫我們社區(qū)規(guī)畫更新，她很熱心也願意協(xié)助開說明會。」　　黃小姐？那不正是我以前的助理嗎？這會不會太巧了？！　　夜晚，我坐在面臨河堤的窗臺，看著對面政大校舍點(diǎn)點(diǎn)的燈光，往事一幕幕浮現(xiàn)腦海──昔日中原建築系畢業(yè)設(shè)計(jì)、赴麻省理工學(xué)院讀書、與柳鄉(xiāng)社區(qū)民眾一一進(jìn)行問卷調(diào)查……　　過去，我雖參與過許多與都更相關(guān)的研究案，但再怎麼說都是局外人。或許我真的該讓自己的房子真正走一遭，才能體會都市更新究竟是怎麼一回事！　　決定了！就讓我的第一屋也加入都市更新的腳步吧！　　二○一一年春初，我，正式成為都更住戶的一員，迎接未來都更的每一步。

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