張金鶚的房產(chǎn)七堂課

前言

　　「房地產(chǎn)」一直是社會(huì)大眾觀注的焦點(diǎn)，不只是因?yàn)榉康禺a(chǎn)昂貴，更因?yàn)榉康禺a(chǎn)是每個(gè)人安身立命的場(chǎng)所。許多人努力了一輩子，面對(duì)房地產(chǎn)時(shí)，真是既期待又怕受傷害。期待房地產(chǎn)帶給自己有個(gè)溫暖的家、舒適的生活環(huán)境、身分地位的肯定、財(cái)富利潤(rùn)的獲得；但也害怕房地產(chǎn)帶來(lái)了屋奴的惡夢(mèng)、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂(lè)，也不敢享受休閒生活；怕買(mǎi)到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租碰到惡房客、經(jīng)營(yíng)管理令人頭痛；最慘的是怕房?jī)r(jià)買(mǎi)到高點(diǎn)，不但沒(méi)賺到，反而欠了一屁股債?！　∮腥苏f(shuō)：「臺(tái)灣地少人多，房地產(chǎn)只漲不跌」「相對(duì)股市，投資房地產(chǎn)最穩(wěn)當(dāng)」「房地產(chǎn)現(xiàn)在不買(mǎi)以後會(huì)後悔」「面對(duì)低利率高通膨，租屋不如買(mǎi)屋」「買(mǎi)屋不難，只要挑好地段，跟著捷運(yùn)走準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)」，房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著上述各種說(shuō)法。投資真的有那麼簡(jiǎn)單好賺嗎？投資房地產(chǎn)真的不會(huì)像股市或其他任何財(cái)貨，沒(méi)有輸家只有贏家嗎？這真是一個(gè)美麗的房地產(chǎn)新境界，或只是充滿(mǎn)一廂情願(yuàn)的房地產(chǎn)神話，值得我們大家再深思！　　做好正確房產(chǎn)知識(shí)的準(zhǔn)備　　面對(duì)房地產(chǎn)的各種神話與真實(shí)世界，一般房屋消費(fèi)者（包括租屋族、首購(gòu)族、換屋族、長(zhǎng)期投資房東族、短期投資客等五類(lèi)）將會(huì)有何種可能的選擇？除了買(mǎi)與不買(mǎi)（租）的選擇外，更重要的還會(huì)有買(mǎi)與不買(mǎi)的時(shí)機(jī)、區(qū)位、產(chǎn)品與價(jià)格的各種選擇。房屋消費(fèi)者應(yīng)如何考量上述各種房地產(chǎn)需要面對(duì)的可能選擇？消費(fèi)者明知房地產(chǎn)業(yè)者的說(shuō)法是「老王賣(mài)瓜，自賣(mài)自誇」，不應(yīng)全然相信，但又應(yīng)如何自我判斷？當(dāng)尋求別人（或?qū)＜遥┮庖?jiàn)時(shí)，又如何能確保他人能真正了解你個(gè)人的偏好需求與困境呢？換言之，身為房地產(chǎn)消費(fèi)者，面對(duì)一生消費(fèi)中可能是最昂貴的房地產(chǎn)選擇時(shí)，除了自我努力充實(shí)房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與資訊外，似乎沒(méi)有其他更佳的方式。天下沒(méi)有白吃的午餐，也沒(méi)有捷徑或速成班，面對(duì)房地產(chǎn)的世界更是如此?！　》康禺a(chǎn)到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢(qián)的工具，還是和一般日常消費(fèi)使用的產(chǎn)品一樣屬於居住生活的場(chǎng)所，常常令人搞不清楚。根據(jù)國(guó)內(nèi)外產(chǎn)官學(xué)界各種長(zhǎng)期的調(diào)查，房地產(chǎn)有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢(qián)為主。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯然房子大多還是作為居住使用，然而面對(duì)房地產(chǎn)的各種資訊與選擇時(shí)，卻又常常只擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌賺賠，而忽略了房地產(chǎn)居住使用的本質(zhì)。當(dāng)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)發(fā)生衝突時(shí)，身為房地產(chǎn)的消費(fèi)者，你會(huì)如何選擇呢？　　面對(duì)大多數(shù)人以居住為主的房地產(chǎn)選擇而言，是否每個(gè)消費(fèi)者都要有相同的房地產(chǎn)觀點(diǎn)？由於每個(gè)人的生活背景經(jīng)驗(yàn)、教育職業(yè)、工作就業(yè)地點(diǎn)、喜愛(ài)偏好各有不同，更重要的是每個(gè)人的所得財(cái)富也有所不同，因此每個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後，房地產(chǎn)的消費(fèi)居住選擇，真是因人而異。唯有自己認(rèn)真作功課，努力學(xué)習(xí)認(rèn)識(shí)自己及家人的共同想法（所謂心中之尺），才可能做出對(duì)房地產(chǎn)的最佳選擇?！　【退惴康禺a(chǎn)對(duì)有些人而言只是一個(gè)投資工具，但房地產(chǎn)和股票投資的知識(shí)理念相同嗎？我們應(yīng)知道房市與股市不僅兩者產(chǎn)品本質(zhì)並不相同，更重要的是房地產(chǎn)不易收藏儲(chǔ)存，且需要經(jīng)營(yíng)管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬(wàn)的股票，且可以輕易大量的買(mǎi)賣(mài)交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識(shí)理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說(shuō)法運(yùn)用到房市，極可能一敗塗地?！　　　√嵘慨a(chǎn)的美好世界　　有人會(huì)說(shuō)我是業(yè)界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)空頭代表，本書(shū)一定是教人不要買(mǎi)房子，但如果讀者仔細(xì)閱讀此書(shū)後，應(yīng)會(huì)有不同看法。身為一個(gè)長(zhǎng)期專(zhuān)注房地產(chǎn)研究者，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有資訊與知識(shí)的融合，或許融合考量有些不周延之處，但絕不會(huì)自設(shè)所謂「空頭」立場(chǎng)，當(dāng)然更不會(huì)預(yù)設(shè)配合業(yè)者的「多頭」立場(chǎng)。堅(jiān)持知識(shí)分子的求真求是精神，才是本書(shū)的基本原則?！　∥覐闹性髮W(xué)建築系畢業(yè)，到美國(guó)麻省理工學(xué)院取得建築碩士，回國(guó)到營(yíng)建署短暫工作後，再到美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)獲得都市計(jì)畫(huà)房地產(chǎn)博士，有幸到政大地政系教書(shū)研究，至今二十多年，透過(guò)房地產(chǎn)投資與市場(chǎng)分析等課程教學(xué)，以及公私部門(mén)的委託研究與市場(chǎng)調(diào)查等長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)與心得，希望能提供一般房屋消費(fèi)者基本觀念?！　∥覍?duì)房地產(chǎn)不只是學(xué)術(shù)教學(xué)研究心得，在房地產(chǎn)的消費(fèi)與實(shí)務(wù)上，也累積了一些經(jīng)驗(yàn)，可供自我體驗(yàn)。從一九八七年回臺(tái)在臨沂街租屋開(kāi)始，一九八八年購(gòu)買(mǎi)了木柵秀明路的第一棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學(xué)建築系好同學(xué)合夥投資幾間房屋（有預(yù)售屋、新成屋、辦公套房等），大致都小有獲利。一九九二年購(gòu)買(mǎi)第二間房屋（預(yù)售屋）自住至今，一九九九年購(gòu)買(mǎi)第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個(gè)人經(jīng)歷過(guò)五種房屋消費(fèi)者類(lèi)型（詳見(jiàn)〈附錄〉），本書(shū)應(yīng)不會(huì)只是學(xué)術(shù)界的無(wú)「基」之談?！　‘?dāng)然，本書(shū)目的不僅想提供一般對(duì)房地產(chǎn)有興趣的大眾參考，也希望能讓房地產(chǎn)業(yè)者，包括仲介、代銷(xiāo)賣(mài)房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士，如估價(jià)師、地政士、顧問(wèn)業(yè)等參考。讓房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)真了解一般房屋消費(fèi)者的真正想法，所謂「知己知彼」才是提升房地產(chǎn)美好世界的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道?！　”緯?shū)得以出版，首先應(yīng)感謝方智出版社賴(lài)真真小姐的努力催生，她的主動(dòng)與協(xié)助，讓本書(shū)得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協(xié)助，完成初稿；他將生澀的學(xué)術(shù)語(yǔ)氣轉(zhuǎn)換成生動(dòng)的白話口語(yǔ)，使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協(xié)助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當(dāng)然本書(shū)如有任何錯(cuò)誤或不當(dāng)，均應(yīng)由本人負(fù)責(zé)?！　∽钺?，我要將本書(shū)獻(xiàn)給所有關(guān)心與對(duì)房地產(chǎn)感興趣的讀者。房地產(chǎn)的世界不只是實(shí)務(wù)操作，也有理論知識(shí)；房地產(chǎn)的學(xué)習(xí)不只是門(mén)科學(xué)，也是門(mén)藝術(shù)；房地產(chǎn)的本身不只是投資致富，更是居住品質(zhì)與品味的提升。願(yuàn)我們共同為臺(tái)灣的房地產(chǎn)盡一份心力！

內(nèi)容概要

　　他是房產(chǎn)博士。建商恨他，小市民愛(ài)他?！　∷A(yù)警房?jī)r(jià)泡沫化，而遭恐嚇，　　但仍堅(jiān)持讓數(shù)字說(shuō)話、讓資訊透明，確保大眾知的權(quán)利?！　∑矫穹?jī)r(jià)捍衛(wèi)戰(zhàn)將＆房產(chǎn)博士第一次為廣大小市民而寫(xiě)的房產(chǎn)必修課?！　∽馕葑?、首購(gòu)族、換屋族、長(zhǎng)期與短期投資者，必讀教戰(zhàn)手冊(cè)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)者（仲介、代銷(xiāo)、建商）、相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士（估價(jià)師、地政士、顧問(wèn)業(yè)），熱門(mén)選讀書(shū)。　　每個(gè)人都想有個(gè)家，但錯(cuò)誤的購(gòu)屋決策，影響可能是一輩子的事。　　你該買(mǎi)房子，還是租房子？何時(shí)才是買(mǎi)房子的好時(shí)機(jī)？　　購(gòu)屋前，哪些事你非知不可？如何判斷合理房?jī)r(jià)？　　張金鶚教你回歸購(gòu)屋本質(zhì)，建立自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)到理想的房子！　　長(zhǎng)期投入房地產(chǎn)研究與教學(xué)的張金鶚深知，每個(gè)人都想有個(gè)家，而房地產(chǎn)跟股票投資大大不同，一個(gè)決策的誤差，影響可能是一輩子的事。張金鶚自己當(dāng)過(guò)租屋族，也經(jīng)歷過(guò)買(mǎi)第一棟房子、與人合夥投資房產(chǎn)等，這是他綜合自己多年來(lái)的專(zhuān)業(yè)心得與在房產(chǎn)上的實(shí)際體驗(yàn)，傾心為臺(tái)灣讀者而寫(xiě)的一本書(shū)。

作者簡(jiǎn)介

　　張金鶚　　他，關(guān)心購(gòu)屋者環(huán)境，更甚於市場(chǎng)對(duì)他的觀感。研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)動(dòng)向20年，接受產(chǎn)官學(xué)界委託，主持國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)調(diào)查中心，擁有最完整的資訊，備受學(xué)界及房地產(chǎn)界重視。曾被《今週刊》選為2008年年度財(cái)經(jīng)風(fēng)雲(yún)人物，獲選理由為：「眾人皆醉，唯有他獨(dú)醒！十個(gè)月前，他發(fā)表臺(tái)灣房地產(chǎn)將衰退的斷言，遭人訕笑；十個(gè)月後，證明他的溫度計(jì)沒(méi)有失準(zhǔn)，只是大家不願(yuàn)睜開(kāi)眼睛?！宫F(xiàn)職政治大學(xué)地政系特聘教授、政大臺(tái)灣房地產(chǎn)研究中心主任。學(xué)歷：美國(guó)麻省理工學(xué)院建築碩士、美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)都市及區(qū)域計(jì)畫(huà)碩士、博士。經(jīng)歷：美國(guó)加州柏克萊大學(xué)、瑞典國(guó)家建築研究中心等訪問(wèn)學(xué)者、日本明海大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)科學(xué)院訪問(wèn)學(xué)者。

書(shū)籍目錄

自序：為臺(tái)灣的房地產(chǎn)盡一份心力第一課 破解五大房地產(chǎn)神話1 有土真的斯有財(cái)嗎？2 不景氣可以投資房地產(chǎn)嗎？3 高通膨或低利率時(shí)，租房子不如買(mǎi)房子？4 只注意「區(qū)位」就可以了嗎？5 買(mǎi)在捷運(yùn)線上是對(duì)的嗎？第二課 購(gòu)屋前一定要知道的六件事1 應(yīng)重居住品質(zhì)而非買(mǎi)賣(mài)獲利2 除了硬體外也要重視軟體3 不可不知的房地產(chǎn)六特質(zhì)4 購(gòu)屋不是宿命而是選擇5 不要被市場(chǎng)左右6 五大消費(fèi)族群的購(gòu)屋策略第三課 租屋與買(mǎi)屋的教戰(zhàn)守則1 租屋有何優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)？2 買(mǎi)屋有何優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)？3 判斷該租屋或買(mǎi)屋的四個(gè)方向4 租到好房子的訣竅第四課 何時(shí)才是買(mǎi)屋的好時(shí)機(jī)？1 回顧歷史掌握購(gòu)屋時(shí)機(jī)2 判斷房地產(chǎn)介入三大指標(biāo)3 正確看待房地產(chǎn)的消息面4 認(rèn)識(shí)區(qū)域市場(chǎng)的基本面：供、需、價(jià)、量5 何時(shí)可進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋？第五課 如何選、如何買(mǎi)到好房子1 如何買(mǎi)到好房子？2 如何選擇良好的住宅單元？3 如何選擇良好的社區(qū)品質(zhì)？4 如何選擇良好的鄰里環(huán)境？5 如何選擇好的建商？第六課 選擇合理的房?jī)r(jià)1 如何買(mǎi)到價(jià)格合理的房子？2 如何判斷房?jī)r(jià)水準(zhǔn)？3 如何掌握房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)？4 如何透過(guò)財(cái)務(wù)模型分析房?jī)r(jià)？5 合理房?jī)r(jià)與負(fù)擔(dān)能力——心中之尺vs.市場(chǎng)之尺 第七課 是否該賣(mài)屋？是否該換屋？1 何謂好的生活品質(zhì)，其關(guān)鍵條件為何？2 何種情境下，應(yīng)該考慮換屋？3 不同房屋消費(fèi)者，應(yīng)該如何賣(mài)屋？4 生涯規(guī)畫(huà)與屋涯規(guī)畫(huà)應(yīng)如何調(diào)和？5 如何以房養(yǎng)老？結(jié)語(yǔ)：面對(duì)房地產(chǎn)選擇的五大決策關(guān)鍵附錄：我與我住過(guò)的房子們

章節(jié)摘錄

　　不要一窩蜂搶進(jìn)　　　　古有孟母三遷，現(xiàn)在許多想讓兒女贏在起跑點(diǎn)的父母，即使負(fù)擔(dān)再沉重的房貸，也甘願(yuàn)搶進(jìn)明星學(xué)區(qū)內(nèi)居??；除了明星學(xué)區(qū)周遭，公園、捷運(yùn)、交通幹線旁的房子，也是房地產(chǎn)的熱門(mén)區(qū)位。不少人更打從心裡相信，沒(méi)住在這些熱門(mén)區(qū)位（或稱(chēng)地段），就彷彿矮人一截！　　幾個(gè)靠房地產(chǎn)致富的大亨，總愛(ài)像傳教般宣揚(yáng)：「購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，只需要注意三件事：『區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位』。」也不斷有所謂的財(cái)經(jīng)名嘴、作家，斬釘截鐵的說(shuō)：「寧可買(mǎi)好區(qū)位的爛房子，也不要買(mǎi)爛區(qū)位的好房子！」　　如果以投資來(lái)論投資，「有土斯有財(cái)」「不景氣時(shí)投資房地產(chǎn)，最為穩(wěn)當(dāng)」「高通膨或低利率時(shí)，租不如買(mǎi)」等三個(gè)神話，在邏輯面、實(shí)務(wù)面上都站不住腳，但區(qū)位好壞，仍是決定房地產(chǎn)獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一?！　∧屈N，為何我也將「購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，只需注意『區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位』」的說(shuō)法，視作另一個(gè)房地產(chǎn)神話呢？　　原因有以下五個(gè)：其一，買(mǎi)房子需要考慮的因素很多，而區(qū)位只是其中一個(gè)；其二，購(gòu)屋者誤將「投資區(qū)位」當(dāng)成「消費(fèi)區(qū)位」，一窩蜂搶進(jìn)「投資區(qū)位」，造成房地產(chǎn)泡沫；其三，如果把買(mǎi)房子當(dāng)消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)重視「現(xiàn)在的區(qū)位」，如果把買(mǎi)房子當(dāng)投資，應(yīng)當(dāng)重視「未來(lái)的區(qū)位」，購(gòu)屋者常將兩者混為一談；其四，大多數(shù)人購(gòu)屋是為了消費(fèi)，所以應(yīng)該是：「寧可買(mǎi)爛區(qū)位的好房子，也不要買(mǎi)好區(qū)位的爛房子！」　　最後一個(gè)原因：由於每個(gè)人對(duì)好區(qū)位的定義不同，因此「你的好區(qū)位，不一定是我的好區(qū)位」，更重要的是，「建商的好區(qū)位，不一定是消費(fèi)者的好區(qū)位」?！　　　⌒⌒奈传@利先受害　　　　首先，我一再重申，大多數(shù)人買(mǎi)房子，百分之七十（主要）的目的是為了消費(fèi)自住，只有百分之三十（次要）的目的是為了投資，所以必需考慮的因素極多，包括房?jī)r(jià)、利率、區(qū)位、房屋品質(zhì)、鄰里關(guān)係、社區(qū)規(guī)模、家人的好惡、距離上班地點(diǎn)遠(yuǎn)近等等，如果只重視區(qū)位一個(gè)因素，可謂見(jiàn)樹(shù)忘林，通常還未享受到投資之利，已先嘗到諸多苦果?！　∑浯?，為了讓購(gòu)屋者不致混淆，我將區(qū)位分為兩種：第一種稱(chēng)為「投資區(qū)位」，即適合投資的區(qū)位，例如明星學(xué)校、公園、捷運(yùn)、交通幹線旁；第二種稱(chēng)為「消費(fèi)區(qū)位」，即適合居家生活的區(qū)位，通常是明星學(xué)校、公園、捷運(yùn)、交通幹線附近的「第一巷」，一直到走路十分鐘可抵達(dá)這些熱門(mén)標(biāo)的的範(fàn)圍內(nèi)?！　　竿顿Y區(qū)位」雖然炙手可熱，但房?jī)r(jià)昂貴、環(huán)境嘈雜，居住品質(zhì)並不佳，並非購(gòu)屋首選。以學(xué)校為例，大多數(shù)購(gòu)屋者先入為主的看法是，學(xué)校周遭的環(huán)境十分清幽、寧?kù)o；但可能未曾考慮到，如果生活作息與學(xué)生不一樣，光是上下課的鐘聲，與學(xué)生上學(xué)、放學(xué)的交談嘻笑聲，就會(huì)讓人受不了！　　公園也是如此，從清晨五、六點(diǎn)起，就有各種團(tuán)體進(jìn)行不同活動(dòng)，有些人打太極拳，有些人跳韻律舞，更有些人將音響放得震天價(jià)響，就算周遭住戶(hù)抗議，恐怕也不得安寧；捷運(yùn)、交通幹線附近的房子也不例外，時(shí)常晚上十一、十二點(diǎn)馬路上依然車(chē)水馬龍，住戶(hù)根本難以入睡?！　《陙?lái)，一直有建商推出與捷運(yùn)站共構(gòu)的大樓，若就「投資區(qū)位」而言，這個(gè)區(qū)位無(wú)可挑剔，但居住品質(zhì)卻堪憂；住在這種大樓的住戶(hù)，除了無(wú)一日可安寧過(guò)生活，捷運(yùn)站來(lái)來(lái)往往的人太過(guò)複雜，則不利居家安全；對(duì)注重風(fēng)水的人而言，這種建築物的底部是空的，更是大忌?！　　　∠M(fèi)活在當(dāng)下，投資想像未來(lái)　　　　再者，消費(fèi)者要求的是「活在當(dāng)下」，投資者大多寄望於「想像未來(lái)」；所以，也可將區(qū)位分為「現(xiàn)在的區(qū)位」與「未來(lái)的區(qū)位」兩種?！　∪绻麑ⅰ脯F(xiàn)在」「未來(lái)」「投資」「居住」四者加以排列組合，就會(huì)出現(xiàn)「現(xiàn)在的居住區(qū)位」「現(xiàn)在的投資區(qū)位」「未來(lái)的居住區(qū)位」「未來(lái)的投資區(qū)位」四種區(qū)位；對(duì)一般自住型的購(gòu)屋者而言，應(yīng)該選擇的是「現(xiàn)在的居住區(qū)位」?！　　脯F(xiàn)在的居住區(qū)位」及「現(xiàn)在的投資區(qū)位」優(yōu)缺點(diǎn)前文已詳加比較，不再累敘。而都市更新區(qū)、都市重劃區(qū)，則可視為「未來(lái)的居住區(qū)位」；未來(lái)，也許這些房子的居住品質(zhì)令人嚮往，但未來(lái)可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會(huì)來(lái)，購(gòu)屋者不必進(jìn)行賭注。好比建商在重劃區(qū)裡推出新產(chǎn)品，總愛(ài)以「百年大鎮(zhèn)」為廣告詞；實(shí)際上，這些百年大鎮(zhèn)，說(shuō)穿了就是「經(jīng)過(guò)百年後，才會(huì)成為大鎮(zhèn)」，工期非常漫長(zhǎng)，甚至可能超過(guò)十年，住戶(hù)彷彿住在工地裡，根本沒(méi)有生活品質(zhì)可言！　　至於「未來(lái)的投資區(qū)位」，自住型購(gòu)屋者不宜，投資型購(gòu)屋者也要考慮。例如，不少人熱中購(gòu)買(mǎi)捷運(yùn)預(yù)定路線旁的房子，只是以居住而言，日以繼夜、年復(fù)一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運(yùn)完工日期動(dòng)輒拖延經(jīng)年，不少人因買(mǎi)屋而套牢，難以脫身?！　　　€區(qū)位的好房子vs.好區(qū)位的爛房子　　　　至於第四點(diǎn)，可說(shuō)是困擾購(gòu)屋者最深的兩難抉擇。但先要釐清的是，在「寧可買(mǎi)好區(qū)位的爛房子，也不要買(mǎi)爛區(qū)位的好房子」說(shuō)法中，所指的好區(qū)位、爛區(qū)位，其實(shí)是好的投資區(qū)位、爛的投資區(qū)位，而非好的居住區(qū)位、爛的居住區(qū)位?！　?duì)大多數(shù)購(gòu)屋者而言，房子品質(zhì)比投資獲利重要，因此好房子比「好的投資區(qū)位」重要，所謂「爛的投資區(qū)位」，大多指交通比較不便利的地方，住戶(hù)只要改變交通方式，缺點(diǎn)便可大幅改善?！　〖词挂酝顿Y角度而言，「好的投資區(qū)位裡的爛房子」也並非全然沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，一來(lái)，如果沒(méi)有在低點(diǎn)買(mǎi)進(jìn)、在高點(diǎn)賣(mài)出，根本不可能獲利；二來(lái)，為了賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，購(gòu)屋者通常得投下大筆金錢(qián)改建、裝潢，但不見(jiàn)得真的可回收?！　∷?，我才認(rèn)為購(gòu)屋者的信念應(yīng)改為：「寧可買(mǎi)爛區(qū)位的好房子，也不要買(mǎi)好區(qū)位的爛房子！」　　最後，我要強(qiáng)調(diào)的是，人各有志也各有所好，消費(fèi)是基於喜好、需要，而不是算術(shù)與投資報(bào)酬率，買(mǎi)房子亦然；所有區(qū)位的分類(lèi)，都僅供購(gòu)屋者選擇時(shí)作參考，不是真理，也不是鐵律，區(qū)位之好壞，存乎消費(fèi)者一心。" />

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