張金鶚的房產(chǎn)七堂課

前言

　　「房地產(chǎn)」一直是社會大眾觀注的焦點，不只是因為房地產(chǎn)昂貴，更因為房地產(chǎn)是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子，面對房地產(chǎn)時，真是既期待又怕受傷害。期待房地產(chǎn)帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環(huán)境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地產(chǎn)帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂，也不敢享受休閒生活；怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租碰到惡房客、經(jīng)營管理令人頭痛；最慘的是怕房價買到高點，不但沒賺到，反而欠了一屁股債?！　∮腥苏f：「臺灣地少人多，房地產(chǎn)只漲不跌」「相對股市，投資房地產(chǎn)最穩(wěn)當」「房地產(chǎn)現(xiàn)在不買以後會後悔」「面對低利率高通膨，租屋不如買屋」「買屋不難，只要挑好地段，跟著捷運走準沒錯」，房地產(chǎn)市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎？投資房地產(chǎn)真的不會像股市或其他任何財貨，沒有輸家只有贏家嗎？這真是一個美麗的房地產(chǎn)新境界，或只是充滿一廂情願的房地產(chǎn)神話，值得我們大家再深思！　　做好正確房產(chǎn)知識的準備　　面對房地產(chǎn)的各種神話與真實世界，一般房屋消費者（包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類）將會有何種可能的選擇？除了買與不買（租）的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機、區(qū)位、產(chǎn)品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地產(chǎn)需要面對的可能選擇？消費者明知房地產(chǎn)業(yè)者的說法是「老王賣瓜，自賣自誇」，不應全然相信，但又應如何自我判斷？當尋求別人（或?qū)＜遥┮庖姇r，又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢？換言之，身為房地產(chǎn)消費者，面對一生消費中可能是最昂貴的房地產(chǎn)選擇時，除了自我努力充實房地產(chǎn)的專業(yè)知識與資訊外，似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，面對房地產(chǎn)的世界更是如此。　　房地產(chǎn)到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的產(chǎn)品一樣屬於居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據(jù)國內(nèi)外產(chǎn)官學界各種長期的調(diào)查，房地產(chǎn)有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢為主。面對房地產(chǎn)市場，顯然房子大多還是作為居住使用，然而面對房地產(chǎn)的各種資訊與選擇時，卻又常常只擔心房地產(chǎn)價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產(chǎn)居住使用的本質(zhì)。當房地產(chǎn)的投資與消費發(fā)生衝突時，身為房地產(chǎn)的消費者，你會如何選擇呢？　　面對大多數(shù)人以居住為主的房地產(chǎn)選擇而言，是否每個消費者都要有相同的房地產(chǎn)觀點？由於每個人的生活背景經(jīng)驗、教育職業(yè)、工作就業(yè)地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地產(chǎn)的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後，房地產(chǎn)的消費居住選擇，真是因人而異。唯有自己認真作功課，努力學習認識自己及家人的共同想法（所謂心中之尺），才可能做出對房地產(chǎn)的最佳選擇。　　就算房地產(chǎn)對有些人而言只是一個投資工具，但房地產(chǎn)和股票投資的知識理念相同嗎？我們應知道房市與股市不僅兩者產(chǎn)品本質(zhì)並不相同，更重要的是房地產(chǎn)不易收藏儲存，且需要經(jīng)營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗塗地?！　　　√嵘慨a(chǎn)的美好世界　　有人會說我是業(yè)界公認的房地產(chǎn)市場空頭代表，本書一定是教人不要買房子，但如果讀者仔細閱讀此書後，應會有不同看法。身為一個長期專注房地產(chǎn)研究者，面對房地產(chǎn)市場，只有資訊與知識的融合，或許融合考量有些不周延之處，但絕不會自設所謂「空頭」立場，當然更不會預設配合業(yè)者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神，才是本書的基本原則?！　∥覐闹性髮W建築系畢業(yè)，到美國麻省理工學院取得建築碩士，回國到營建署短暫工作後，再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產(chǎn)博士，有幸到政大地政系教書研究，至今二十多年，透過房地產(chǎn)投資與市場分析等課程教學，以及公私部門的委託研究與市場調(diào)查等長期經(jīng)驗與心得，希望能提供一般房屋消費者基本觀念?！　∥覍Ψ康禺a(chǎn)不只是學術教學研究心得，在房地產(chǎn)的消費與實務上，也累積了一些經(jīng)驗，可供自我體驗。從一九八七年回臺在臨沂街租屋開始，一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學建築系好同學合夥投資幾間房屋（有預售屋、新成屋、辦公套房等），大致都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋（預售屋）自住至今，一九九九年購買第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個人經(jīng)歷過五種房屋消費者類型（詳見〈附錄〉），本書應不會只是學術界的無「基」之談?！　‘斎唬緯康牟粌H想提供一般對房地產(chǎn)有興趣的大眾參考，也希望能讓房地產(chǎn)業(yè)者，包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地產(chǎn)相關專業(yè)人士，如估價師、地政士、顧問業(yè)等參考。讓房地產(chǎn)業(yè)者認真了解一般房屋消費者的真正想法，所謂「知己知彼」才是提升房地產(chǎn)美好世界的長遠之道?！　”緯靡猿霭?，首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生，她的主動與協(xié)助，讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協(xié)助，完成初稿；他將生澀的學術語氣轉(zhuǎn)換成生動的白話口語，使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協(xié)助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當，均應由本人負責?！　∽钺?，我要將本書獻給所有關心與對房地產(chǎn)感興趣的讀者。房地產(chǎn)的世界不只是實務操作，也有理論知識；房地產(chǎn)的學習不只是門科學，也是門藝術；房地產(chǎn)的本身不只是投資致富，更是居住品質(zhì)與品味的提升。願我們共同為臺灣的房地產(chǎn)盡一份心力！

內(nèi)容概要

　　他是房產(chǎn)博士。建商恨他，小市民愛他。　　他曾預警房價泡沫化，而遭恐嚇，　　但仍堅持讓數(shù)字說話、讓資訊透明，確保大眾知的權利?！　∑矫穹績r捍衛(wèi)戰(zhàn)將＆房產(chǎn)博士第一次為廣大小市民而寫的房產(chǎn)必修課?！　∽馕葑?、首購族、換屋族、長期與短期投資者，必讀教戰(zhàn)手冊?！　》康禺a(chǎn)業(yè)者（仲介、代銷、建商）、相關專業(yè)人士（估價師、地政士、顧問業(yè)），熱門選讀書。　　每個人都想有個家，但錯誤的購屋決策，影響可能是一輩子的事。　　你該買房子，還是租房子？何時才是買房子的好時機？　　購屋前，哪些事你非知不可？如何判斷合理房價？　　張金鶚教你回歸購屋本質(zhì)，建立自己的判斷標準，買到理想的房子！　　長期投入房地產(chǎn)研究與教學的張金鶚深知，每個人都想有個家，而房地產(chǎn)跟股票投資大大不同，一個決策的誤差，影響可能是一輩子的事。張金鶚自己當過租屋族，也經(jīng)歷過買第一棟房子、與人合夥投資房產(chǎn)等，這是他綜合自己多年來的專業(yè)心得與在房產(chǎn)上的實際體驗，傾心為臺灣讀者而寫的一本書。

作者簡介

　　張金鶚　　他，關心購屋者環(huán)境，更甚於市場對他的觀感。研究國內(nèi)房地產(chǎn)動向20年，接受產(chǎn)官學界委託，主持國內(nèi)最大的房地產(chǎn)調(diào)查中心，擁有最完整的資訊，備受學界及房地產(chǎn)界重視。曾被《今週刊》選為2008年年度財經(jīng)風雲(yún)人物，獲選理由為：「眾人皆醉，唯有他獨醒！十個月前，他發(fā)表臺灣房地產(chǎn)將衰退的斷言，遭人訕笑；十個月後，證明他的溫度計沒有失準，只是大家不願睜開眼睛。」現(xiàn)職政治大學地政系特聘教授、政大臺灣房地產(chǎn)研究中心主任。學歷：美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區(qū)域計畫碩士、博士。經(jīng)歷：美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者、日本明海大學不動產(chǎn)科學院訪問學者。

書籍目錄

自序：為臺灣的房地產(chǎn)盡一份心力第一課 破解五大房地產(chǎn)神話1 有土真的斯有財嗎？2 不景氣可以投資房地產(chǎn)嗎？3 高通膨或低利率時，租房子不如買房子？4 只注意「區(qū)位」就可以了嗎？5 買在捷運線上是對的嗎？第二課 購屋前一定要知道的六件事1 應重居住品質(zhì)而非買賣獲利2 除了硬體外也要重視軟體3 不可不知的房地產(chǎn)六特質(zhì)4 購屋不是宿命而是選擇5 不要被市場左右6 五大消費族群的購屋策略第三課 租屋與買屋的教戰(zhàn)守則1 租屋有何優(yōu)點及缺點？2 買屋有何優(yōu)點及缺點？3 判斷該租屋或買屋的四個方向4 租到好房子的訣竅第四課 何時才是買屋的好時機？1 回顧歷史掌握購屋時機2 判斷房地產(chǎn)介入三大指標3 正確看待房地產(chǎn)的消息面4 認識區(qū)域市場的基本面：供、需、價、量5 何時可進場購屋？第五課 如何選、如何買到好房子1 如何買到好房子？2 如何選擇良好的住宅單元？3 如何選擇良好的社區(qū)品質(zhì)？4 如何選擇良好的鄰里環(huán)境？5 如何選擇好的建商？第六課 選擇合理的房價1 如何買到價格合理的房子？2 如何判斷房價水準？3 如何掌握房價未來趨勢？4 如何透過財務模型分析房價？5 合理房價與負擔能力——心中之尺vs.市場之尺 第七課 是否該賣屋？是否該換屋？1 何謂好的生活品質(zhì)，其關鍵條件為何？2 何種情境下，應該考慮換屋？3 不同房屋消費者，應該如何賣屋？4 生涯規(guī)畫與屋涯規(guī)畫應如何調(diào)和？5 如何以房養(yǎng)老？結語：面對房地產(chǎn)選擇的五大決策關鍵附錄：我與我住過的房子們

章節(jié)摘錄

　　不要一窩蜂搶進　　　　古有孟母三遷，現(xiàn)在許多想讓兒女贏在起跑點的父母，即使負擔再沉重的房貸，也甘願搶進明星學區(qū)內(nèi)居??；除了明星學區(qū)周遭，公園、捷運、交通幹線旁的房子，也是房地產(chǎn)的熱門區(qū)位。不少人更打從心裡相信，沒住在這些熱門區(qū)位（或稱地段），就彷彿矮人一截！　　幾個靠房地產(chǎn)致富的大亨，總愛像傳教般宣揚：「購買房地產(chǎn)時，只需要注意三件事：『區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位』?！挂膊粩嘤兴^的財經(jīng)名嘴、作家，斬釘截鐵的說：「寧可買好區(qū)位的爛房子，也不要買爛區(qū)位的好房子！」　　如果以投資來論投資，「有土斯有財」「不景氣時投資房地產(chǎn)，最為穩(wěn)當」「高通膨或低利率時，租不如買」等三個神話，在邏輯面、實務面上都站不住腳，但區(qū)位好壞，仍是決定房地產(chǎn)獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一?！　∧屈N，為何我也將「購買房地產(chǎn)，只需注意『區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位』」的說法，視作另一個房地產(chǎn)神話呢？　　原因有以下五個：其一，買房子需要考慮的因素很多，而區(qū)位只是其中一個；其二，購屋者誤將「投資區(qū)位」當成「消費區(qū)位」，一窩蜂搶進「投資區(qū)位」，造成房地產(chǎn)泡沫；其三，如果把買房子當消費，應當重視「現(xiàn)在的區(qū)位」，如果把買房子當投資，應當重視「未來的區(qū)位」，購屋者常將兩者混為一談；其四，大多數(shù)人購屋是為了消費，所以應該是：「寧可買爛區(qū)位的好房子，也不要買好區(qū)位的爛房子！」　　最後一個原因：由於每個人對好區(qū)位的定義不同，因此「你的好區(qū)位，不一定是我的好區(qū)位」，更重要的是，「建商的好區(qū)位，不一定是消費者的好區(qū)位」?！　　　⌒⌒奈传@利先受害　　　　首先，我一再重申，大多數(shù)人買房子，百分之七十（主要）的目的是為了消費自住，只有百分之三十（次要）的目的是為了投資，所以必需考慮的因素極多，包括房價、利率、區(qū)位、房屋品質(zhì)、鄰里關係、社區(qū)規(guī)模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等，如果只重視區(qū)位一個因素，可謂見樹忘林，通常還未享受到投資之利，已先嘗到諸多苦果?！　∑浯?，為了讓購屋者不致混淆，我將區(qū)位分為兩種：第一種稱為「投資區(qū)位」，即適合投資的區(qū)位，例如明星學校、公園、捷運、交通幹線旁；第二種稱為「消費區(qū)位」，即適合居家生活的區(qū)位，通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」，一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內(nèi)?！　　竿顿Y區(qū)位」雖然炙手可熱，但房價昂貴、環(huán)境嘈雜，居住品質(zhì)並不佳，並非購屋首選。以學校為例，大多數(shù)購屋者先入為主的看法是，學校周遭的環(huán)境十分清幽、寧靜；但可能未曾考慮到，如果生活作息與學生不一樣，光是上下課的鐘聲，與學生上學、放學的交談嘻笑聲，就會讓人受不了！　　公園也是如此，從清晨五、六點起，就有各種團體進行不同活動，有些人打太極拳，有些人跳韻律舞，更有些人將音響放得震天價響，就算周遭住戶抗議，恐怕也不得安寧；捷運、交通幹線附近的房子也不例外，時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍，住戶根本難以入睡?！　《陙?，一直有建商推出與捷運站共構的大樓，若就「投資區(qū)位」而言，這個區(qū)位無可挑剔，但居住品質(zhì)卻堪憂；住在這種大樓的住戶，除了無一日可安寧過生活，捷運站來來往往的人太過複雜，則不利居家安全；對注重風水的人而言，這種建築物的底部是空的，更是大忌。　　　　消費活在當下，投資想像未來　　　　再者，消費者要求的是「活在當下」，投資者大多寄望於「想像未來」；所以，也可將區(qū)位分為「現(xiàn)在的區(qū)位」與「未來的區(qū)位」兩種?！　∪绻麑ⅰ脯F(xiàn)在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合，就會出現(xiàn)「現(xiàn)在的居住區(qū)位」「現(xiàn)在的投資區(qū)位」「未來的居住區(qū)位」「未來的投資區(qū)位」四種區(qū)位；對一般自住型的購屋者而言，應該選擇的是「現(xiàn)在的居住區(qū)位」?！　　脯F(xiàn)在的居住區(qū)位」及「現(xiàn)在的投資區(qū)位」優(yōu)缺點前文已詳加比較，不再累敘。而都市更新區(qū)、都市重劃區(qū)，則可視為「未來的居住區(qū)位」；未來，也許這些房子的居住品質(zhì)令人嚮往，但未來可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會來，購屋者不必進行賭注。好比建商在重劃區(qū)裡推出新產(chǎn)品，總愛以「百年大鎮(zhèn)」為廣告詞；實際上，這些百年大鎮(zhèn)，說穿了就是「經(jīng)過百年後，才會成為大鎮(zhèn)」，工期非常漫長，甚至可能超過十年，住戶彷彿住在工地裡，根本沒有生活品質(zhì)可言！　　至於「未來的投資區(qū)位」，自住型購屋者不宜，投資型購屋者也要考慮。例如，不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子，只是以居住而言，日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運完工日期動輒拖延經(jīng)年，不少人因買屋而套牢，難以脫身。　　　　爛區(qū)位的好房子vs.好區(qū)位的爛房子　　　　至於第四點，可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。但先要釐清的是，在「寧可買好區(qū)位的爛房子，也不要買爛區(qū)位的好房子」說法中，所指的好區(qū)位、爛區(qū)位，其實是好的投資區(qū)位、爛的投資區(qū)位，而非好的居住區(qū)位、爛的居住區(qū)位。　　對大多數(shù)購屋者而言，房子品質(zhì)比投資獲利重要，因此好房子比「好的投資區(qū)位」重要，所謂「爛的投資區(qū)位」，大多指交通比較不便利的地方，住戶只要改變交通方式，缺點便可大幅改善。　　即使以投資角度而言，「好的投資區(qū)位裡的爛房子」也並非全然沒有風險，一來，如果沒有在低點買進、在高點賣出，根本不可能獲利；二來，為了賣個好價錢，購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢，但不見得真的可回收?！　∷裕也耪J為購屋者的信念應改為：「寧可買爛區(qū)位的好房子，也不要買好區(qū)位的爛房子！」　　最後，我要強調(diào)的是，人各有志也各有所好，消費是基於喜好、需要，而不是算術與投資報酬率，買房子亦然；所有區(qū)位的分類，都僅供購屋者選擇時作參考，不是真理，也不是鐵律，區(qū)位之好壞，存乎消費者一心。" />

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