地產(chǎn)勝經(jīng) 2010

前言

　　「成功經(jīng)驗(yàn)」才值得參考！　　──基泰建設(shè)董事長(zhǎng) 陳世銘　　優(yōu)秀的人，並非基於「想」有什麼偉大的作為，而是根據(jù)曾經(jīng)「完成」多少偉大的事情！所謂「成王敗寇」，如果不能明確的創(chuàng)造「戰(zhàn)功」，即使是有再遠(yuǎn)大理想抱負(fù)的將軍，也是失敗者！社會(huì)進(jìn)步是靠許多優(yōu)秀的人，不斷地「完成」一件一件偉大的事情而推進(jìn)，只會(huì)噴口水，崇拜悲劇英雄，都會(huì)誤導(dǎo)年輕人，阻礙社會(huì)前進(jìn)的腳步！　　本書作者，基泰建設(shè)總經(jīng)理馮先勉博士，年紀(jì)雖然比我稍小，但在其一生中，不斷地「完成」許多開(kāi)創(chuàng)性的「成功經(jīng)驗(yàn)」。對(duì)大多數(shù)人而言，一生之中可有一、二項(xiàng)值得誇耀之事，即已不負(fù)此生，但隨手拈來(lái)，即可有十?dāng)?shù)項(xiàng)旁人甚難達(dá)到之「成功經(jīng)驗(yàn)」，是我認(rèn)為值得大力推薦的理由?！　〕晒?jīng)驗(yàn)一：創(chuàng)造都市加油站配置模型（allocation model）　　為我國(guó)都市計(jì)劃界大師李瑞麟教授的弟子，在其指導(dǎo)下，1982年創(chuàng)造「都市加油站區(qū)位與規(guī)模決定模型」，為中油公司「同時(shí)解決」臺(tái)北市應(yīng)有多少加油站？各加油站應(yīng)該設(shè)在何處？以及每一處規(guī)模應(yīng)該多大？…等的具體困難！臺(tái)北市政府並依據(jù)其研究成果，正式劃定多處「加油站」用地。並以第一名畢業(yè)，取得興大都市計(jì)劃碩士學(xué)位。當(dāng)時(shí)7-11連銷超商正開(kāi)始進(jìn)行全省佈點(diǎn)作業(yè)，該公司徐重仁總經(jīng)理還因此登門切磋！　　成功經(jīng)驗(yàn)二：提出土地增值稅無(wú)法達(dá)成「漲價(jià)歸公」學(xué)說(shuō)　　為我國(guó)土地改革運(yùn)動(dòng)重要推手蕭錚博士的嫡傳關(guān)門弟子，1988年當(dāng)其提出博士論文「漲價(jià)歸公論」，指出孫中山先生的漲價(jià)歸公思想無(wú)法透過(guò)「土地增值稅」達(dá)成，並說(shuō)明高稅率的土地增值稅，不但不能達(dá)成「漲價(jià)歸公」的目標(biāo)，反而會(huì)成為阻礙土地利用的重要因素！當(dāng)時(shí)受到幾乎所有學(xué)者專家的一致反對(duì)與攻擊，若非恩師力挺，幾乎無(wú)法拿到學(xué)位證書。一犢勇對(duì)千夫指，壓力之大，可想而知，但其仍堅(jiān)持所信。十七年後，真理得到彰顯，我國(guó)立法院經(jīng)過(guò)二次減稅及2005年的正式修法，大幅降低了土地增值稅率，2009年更進(jìn)一步立法通過(guò)「一生一屋」政策，讓土?稅率降至10%，完全肯定並支持了其論文判斷的正確性與前瞻性。　　成功經(jīng)驗(yàn)三：協(xié)助引進(jìn)最新日本房屋仲介制度　　1986年，進(jìn)入「住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室」，協(xié)助負(fù)責(zé)人李志忠先生引進(jìn)日本房屋仲介制度，提供真正符合購(gòu)屋者需求的服務(wù)，使得當(dāng)時(shí)第一家成立的太平洋房屋與隨後成立的信義房屋與永慶房屋，因趨勢(shì)掌握正確，故皆由二、三人開(kāi)始，最終成功擊敗當(dāng)時(shí)不可一世的傳統(tǒng)大型仲介公司（如巨東），成為至今仍執(zhí)臺(tái)灣仲介業(yè)牛耳之重量級(jí)房屋仲介連鎖公司，影響臺(tái)灣房屋通路市場(chǎng)發(fā)展超過(guò)三十年！　　成功經(jīng)驗(yàn)四：創(chuàng)造「專案估價(jià)」擦亮中徵所的金字招牌　　1987年，進(jìn)入「中華徵信所」，協(xié)助張祕(mì)董事長(zhǎng)開(kāi)創(chuàng)「專案估價(jià)」產(chǎn)品，成功地使該公司成為當(dāng)時(shí)「市場(chǎng)研究」與「不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)」的最權(quán)威公司，不但使該公司知名度與獲利能力大增，並協(xié)助推動(dòng)成立「估價(jià)學(xué)會(huì)」與「估價(jià)師制度」?，F(xiàn)在市場(chǎng)上所有著名估價(jià)公司的領(lǐng)導(dǎo)階層幾乎全部出自該公司，對(duì)估價(jià)業(yè)的影響既深且遠(yuǎn)。　　成功經(jīng)驗(yàn)五：推動(dòng)基泰建設(shè)公司以第一類股票上市　　1989年，以半工半讀方式，於四年內(nèi)取得博士學(xué)位後，即應(yīng)基泰建設(shè)董事長(zhǎng)鄧淼女士之邀，進(jìn)入基泰建設(shè)。身為「平均地權(quán)學(xué)派」嫡傳弟子，其終生以達(dá)成「地盡其利」與「地利共享」的目標(biāo)為職志，以創(chuàng)造土地資源的最高利用價(jià)值，並將成果與社會(huì)大眾分享為工作目標(biāo)。經(jīng)過(guò)七年多的努力，於1996年，在當(dāng)時(shí)極不利於建設(shè)公司上市的環(huán)境下，與本人共同帶領(lǐng)基泰建設(shè)公司以第一類股票上市成功（股票代號(hào)：2538），使基泰建設(shè)由一間小型公司，迅速成為具有全國(guó)知名度的公司，並將經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)之成果分享於客戶、股東與員工，具體實(shí)踐了其一貫的工作理念?！　〕晒?jīng)驗(yàn)六：創(chuàng)造「中央空調(diào)」住宅社區(qū)---千禧林園　　1998年，配合節(jié)能省源的國(guó)際趨勢(shì)，不惜成本在信義計(jì)畫區(qū)首次推出了「中央空調(diào)」住宅─基泰千禧林園，透過(guò)中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)作，使每戶冷氣費(fèi)節(jié)省50%以上，但因觀念甚新，在交屋時(shí)，客戶由於電費(fèi)分?jǐn)偟募夹g(shù)性問(wèn)題，對(duì)公司頗多抱怨，這種「不患浪費(fèi)，患不均」的保守心態(tài)，是導(dǎo)致臺(tái)灣建築省能節(jié)源水準(zhǔn)不易提升的重要原因之一。當(dāng)時(shí)，為了提升客戶服務(wù)，他親自搬入社區(qū)，致力化解。十年後的現(xiàn)在，所有住戶都深深感受到中央空調(diào)的好處，且由於管理費(fèi)用的低廉，使該社區(qū)成為信義計(jì)畫區(qū)十大名宅社區(qū)的重要原因。　　成功經(jīng)驗(yàn)七：帶領(lǐng)「基泰建設(shè)」安渡金融風(fēng)暴　　1997年開(kāi)始，臺(tái)灣連續(xù)發(fā)生了亞洲金融風(fēng)暴與本土型金融風(fēng)暴，許多銀行因體質(zhì)太弱，瀕臨破產(chǎn)，因此盡一切可能地緊縮企業(yè)銀根，但因信用不良、體質(zhì)不善公司的融資根本無(wú)法收回，所以只好將矛頭指向體質(zhì)健全的企業(yè)。許多建設(shè)公司應(yīng)聲而倒，成為「地雷股」，嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)大眾的利益?！　∶媾R如此大的環(huán)境挑戰(zhàn)，大部分的建設(shè)公司採(cǎi)取的多是「斷尾求生」策略，低價(jià)出售資產(chǎn)，流血換取現(xiàn)金，以償還銀行負(fù)債！　　基泰建設(shè)為了確保股東權(quán)益，採(cǎi)取絕不賤價(jià)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不同策略。因此，一方面將資產(chǎn)信託，避免受到銀行的惡意處分；一方面設(shè)計(jì)各種經(jīng)營(yíng)（而非出售）方案，轉(zhuǎn)向股東及大眾募資，同時(shí)，亦透過(guò)各種協(xié)商機(jī)制，與銀行進(jìn)行降低利率與償還本金之溝通，三管齊下，於五年之內(nèi)，有效地將銀行融資從近70億元，降低至近乎零負(fù)債；到2006年為止，沒(méi)有積欠任何一家金融機(jī)構(gòu)的利息與本金，完全保住公司「誠(chéng)信」的招牌，並贏得了各銀行的諒解與好評(píng)。　　成功經(jīng)驗(yàn)八：創(chuàng)造臺(tái)灣最頂級(jí)「豪宅社區(qū)」──信義之星　　2000年，為將我國(guó)住宅品質(zhì)向上提昇，結(jié)合吉美與高意二家公司，共同開(kāi)發(fā)了臺(tái)灣最頂級(jí)住宅社區(qū)──「信義之星」。為了創(chuàng)造第一，建築與景觀設(shè)計(jì)皆尋找國(guó)際專業(yè)團(tuán)隊(duì)，並採(cǎi)全國(guó)第一次全案發(fā)包予日本頂級(jí)營(yíng)造廠（日商大林組）施工，因成本甚高，臺(tái)灣至今尚未有建設(shè)公司敢採(cǎi)類似作法以提昇品質(zhì)，同時(shí)，為了確保外牆石材品質(zhì)，特別赴澳洲購(gòu)買整個(gè)石礦，創(chuàng)造出全棟社區(qū)外牆（甚至包括圍牆），幾乎沒(méi)有色差的完美演出。除此之外，為了提升管理品質(zhì)，還特地找當(dāng)時(shí)尚無(wú)管理住宅社區(qū)經(jīng)驗(yàn)的遠(yuǎn)企飯店，協(xié)助其將真正五星級(jí)飯店式管理引入住宅社區(qū)之管理，該公司亦因該案之成功，已成為全國(guó)第一名之住宅社區(qū)管理公司。　　成功經(jīng)驗(yàn)九：協(xié)助創(chuàng)造臺(tái)灣最頂級(jí)「約會(huì)旅館」──薇閣　　2002年，為了提昇臺(tái)灣的愛(ài)情旅館（love motel）水準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)多次赴日本考察後，協(xié)助公司董事陳振豐先生創(chuàng)造了臺(tái)灣頂級(jí)約會(huì)旅館（leisure motel）──薇閣（wego），第一次採(cǎi)用全館九十間房間，車車到房與間間風(fēng)格不同的頂級(jí)定位方式，還為此出書二本。全案以宣傳代替廣告，幾乎不用什麼廣告費(fèi)，即已成為臺(tái)灣知名度最高的約會(huì)旅館，全國(guó)各地紛紛模仿，一時(shí)蔚為風(fēng)潮。雖然投資不菲，但二年之內(nèi)所有投資即全部回收，將臺(tái)灣的休閒旅館水準(zhǔn)，至少向前推進(jìn)二十年！　　成功經(jīng)驗(yàn)十：創(chuàng)造最頂級(jí)校外「學(xué)生宿舍」──淡江學(xué)園?！　?003年，協(xié)助公司董事鄭雲(yún)女士，成功地完成全國(guó)首創(chuàng)「大學(xué)生校外宿舍BOT方案」，該案與淡江大學(xué)合作，於淡水推出第一棟大學(xué)與民間地主合作，於校外完成學(xué)生宿舍BOT案的首例，不但確保地主未來(lái)十年的獲利，學(xué)校更可在不花一毛錢的情況下解決宿舍不足問(wèn)題，學(xué)生亦可享受最高品質(zhì)宿舍水準(zhǔn)的三贏結(jié)果，此案將我國(guó)學(xué)生宿舍品質(zhì)，至少向前邁進(jìn)十年。　　成功經(jīng)驗(yàn)十一：發(fā)行第一個(gè)由建設(shè)公司主導(dǎo)之「REITs」　　2005年開(kāi)始，政府幾乎是為金控公司量身設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品（REITs）開(kāi)始接受申請(qǐng)，由於該證券化產(chǎn)品之申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)極為嚴(yán)苛，導(dǎo)致所有通過(guò)的REITs產(chǎn)品幾乎全都是由金控公司所發(fā)行。但其不畏挑戰(zhàn)，在極大困難下，仍率領(lǐng)基泰建設(shè)團(tuán)隊(duì)，在歷經(jīng)近十年的不景氣，以及金融風(fēng)暴時(shí)銀行極不理性的緊縮營(yíng)建業(yè)融資的情況下，仍然順利成功發(fā)行「基泰之星REITs」，不但成為營(yíng)建業(yè)中第一家成功發(fā)行REITs的公司（至今尚未有第二家成功），也為公司一次取回超過(guò)24億元的現(xiàn)金，奠定成為營(yíng)建業(yè)第一品牌的重要基礎(chǔ)?！　〕晒?jīng)驗(yàn)十二：創(chuàng)造最頂級(jí)的主題墓園──「記憶典藏館」　　自2000年開(kāi)始，在「稀有才是價(jià)值」的理念下，其又積極參與開(kāi)發(fā)了臺(tái)灣最頂級(jí)的主題墓園──記憶典藏館（memorial museum）開(kāi)發(fā)案，在經(jīng)過(guò)多次世界性的考察後，其將目標(biāo)定在要將臺(tái)灣主題墓園水準(zhǔn)向上提昇30年，企圖避開(kāi)所有「怪力亂神」的干擾，成為世界第一。因此，將該園定位於──為活人設(shè)計(jì)的紀(jì)念園，就像中正紀(jì)念堂、國(guó)父紀(jì)念館一樣，雖然是紀(jì)念園，可是人們皆喜歡進(jìn)入並樂(lè)於在其中活動(dòng)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)七年的開(kāi)發(fā)與籌備，該案於2007年進(jìn)入市場(chǎng)，此一撼動(dòng)市場(chǎng)的革命性創(chuàng)舉，吸引了幾乎所有投資機(jī)構(gòu)（包括外資）的眼光，公司價(jià)值亦增加超過(guò)十倍！　　成功經(jīng)驗(yàn)十三：創(chuàng)造最環(huán)保節(jié)能的「健康宅」──基泰帝景　　2006年起，在社會(huì)一片追逐耗能耗源的豪華建材與設(shè)備之際，為了與世界性環(huán)保節(jié)能的建築思維接軌，其大膽的提出在臺(tái)北市可以不用空調(diào)的住宅構(gòu)想，參考世界衛(wèi)生組織（ＷＨＯ）省能節(jié)源的住宅標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展最能符合環(huán)保理念的住宅，企圖以「風(fēng)調(diào)雨順」的環(huán)保觀念代替?zhèn)鹘y(tǒng)「遮風(fēng)避雨」的住宅思維，他將其命名為「健康宅」，希望能提供客戶一個(gè)「有病治病，無(wú)病強(qiáng)身」的住宅選擇。同時(shí)，透過(guò)該構(gòu)想的實(shí)踐，期能將社區(qū)管理費(fèi)降到100元／坪以下。真正達(dá)到好宅的最高標(biāo)準(zhǔn)。使臺(tái)灣的住宅水準(zhǔn)可以提昇至少十年?！　∪绱擞眯牡慕Y(jié)果是確立了公司的品牌價(jià)值──「豪宅血統(tǒng)，基泰健康宅」！現(xiàn)在公司產(chǎn)品只要推出，幾乎不用什麼廣告，即必然被搶購(gòu)一空！　　成功經(jīng)驗(yàn)十四：首創(chuàng)居住型商品化地產(chǎn)------基泰之星　　2009年，推出酒店式包管精品宅─基泰之星，首創(chuàng)全臺(tái)真正的居住型商品化不動(dòng)產(chǎn)。其首創(chuàng)編織型立面的建築外觀設(shè)計(jì)，廣獲社會(huì)好評(píng)！其公共空間到各戶室內(nèi)設(shè)計(jì)，全由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)施工，設(shè)計(jì)風(fēng)格齊一?！富┲恰固峁┙晃輧赡陜?nèi)的責(zé)任物管服務(wù)—─「包蓋、包管、包租、包售」，最難得的是，雖然所有權(quán)分散，卻能統(tǒng)一集中經(jīng)營(yíng)，使所有區(qū)分所有權(quán)人皆授權(quán)公司全權(quán)管理，不致產(chǎn)生「破屋理論」所造成房屋價(jià)值不易提升的困擾，同時(shí)也替客戶節(jié)省管理資產(chǎn)的時(shí)間，並透過(guò)包租售的服務(wù)幫客戶創(chuàng)造收益，使商品不僅保值，還能增值！是第一個(gè)能夠?qū)埂钙莆堇碚摗沟男∑簲?shù)精品宅商品，將商品化住宅水準(zhǔn)提升至少十年?！　〕晒?jīng)驗(yàn)十五：推廣真付出才能更快樂(lè)觀念------快樂(lè)一生基金會(huì)　　為了希望能替二十年後的快樂(lè)臺(tái)灣奠基，讓更多的年輕人了解「真付出」才是一生快樂(lè)的來(lái)源，首創(chuàng)「人生中最大的痛苦是被兒女遺忘，人生中最大的悲哀是消失了記憶！」觀念，以改善社會(huì)疏離感日漸升高，憂鬱人口持續(xù)增加的現(xiàn)象，於2006年推動(dòng)成立「快樂(lè)一生慈善基金會(huì)」，推廣對(duì)父母及時(shí)盡孝，創(chuàng)造共有的回憶，才能快樂(lè)一生的觀念。透過(guò)採(cǎi)訪各行各業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的孝順故事，集結(jié)成《永遠(yuǎn)記得爸媽的25種方法》系列書，並創(chuàng)造故事主人翁與讀者互動(dòng)的各種形式以深耕此一行動(dòng)，推廣「及時(shí)行孝」的觀念，截至目前為止，已出版超過(guò)參萬(wàn)本，全臺(tái)已經(jīng)有超過(guò)六十個(gè)以上慈善單位、兩百多所小學(xué)的學(xué)校老師、故事媽媽，採(cǎi)用該基金會(huì)出版的書籍，每週為孩子們說(shuō)一個(gè)真實(shí)的孝順故事，是目前為止推廣快樂(lè)最成功的基金會(huì)活動(dòng)。　　以上各項(xiàng)成功經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)余皆有幸參與，並與其併肩而戰(zhàn)，因此對(duì)馮總經(jīng)理的理想性、開(kāi)創(chuàng)力、執(zhí)行力，及其堅(jiān)忍度，余皆知之甚詳，深知「失敗可以有一百個(gè)理由，但成功不能有一點(diǎn)疏忽！」而能擁有如此多的成功經(jīng)驗(yàn)，其心得必然會(huì)對(duì)讀者會(huì)有極大的助益，特為之推薦！　　

內(nèi)容概要

　　豪宅品牌－基泰建設(shè) 馮先勉總經(jīng)理最新力作　　（三十年不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)無(wú)私分享）　　身處通膨的時(shí)代，您該如何不讓手中的資產(chǎn)隨著通膨而縮水呢？傳統(tǒng)地、保守地、守舊地觀念，誰(shuí)能丟得快，誰(shuí)就會(huì)是贏家！房地產(chǎn)是投資與保值的絕佳機(jī)會(huì)，土地只會(huì)越來(lái)越少，房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越高，如果希望「因屋而富，因屋而貴」，你是要抱怨它、排斥它，還是要瞭解它，駕馭它？　　不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與秘密，完整破解　　三十年的市場(chǎng)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，直接灌頂　　不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界十三位戰(zhàn)將，聯(lián)合推薦　　七十則最新市場(chǎng)現(xiàn)況報(bào)，資訊充電　　世界十大快樂(lè)城市遊覽，眼界大開(kāi)

書籍目錄

五大秘密今年房?jī)r(jià)一定會(huì)漲的秘密年輕人住不進(jìn)臺(tái)北市的秘密因屋而富的秘密公設(shè)比高低的秘密中古屋不易獲利的秘密都更住宅不易獲利的秘密六大機(jī)會(huì)上海vs.臺(tái)北的機(jī)會(huì)一島五都的機(jī)會(huì)店面的最新機(jī)會(huì)住宅的最新機(jī)會(huì)抑制房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)

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