物業(yè)管理法原理與案例教程

前言

近年來，我國陸續(xù)施行了許多對物業(yè)管理具有影響的新的法律條例，如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。這些法律條例的實施，對規(guī)范物業(yè)管理活動，理順物業(yè)管理法律關(guān)系，明確物業(yè)管理法律主體的權(quán)利和義務(wù)起到巨大的推動作用。編者在總結(jié)多年高職高專教學(xué)改革成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理法制建設(shè)的實際，在認(rèn)真學(xué)習(xí)調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分考慮物業(yè)管理人才的培養(yǎng)規(guī)格和教學(xué)特點，以專業(yè)技術(shù)能力培養(yǎng)為主線、以應(yīng)用為主旨設(shè)計課程的框架結(jié)構(gòu)，突出以案說法，重在物業(yè)管理法律規(guī)范的理解和應(yīng)用，使學(xué)生掌握物業(yè)管理法規(guī)的基本知識和基本技能，以適應(yīng)社會的需要。本書具有以下特點：第一，體現(xiàn)最新物業(yè)管理法律規(guī)范的要求。在本教材的編寫過程中，我們以國家最新頒布的物業(yè)管理法律、法規(guī)為依據(jù)，采用實際工作中的大量案例對有關(guān)法律、法規(guī)進行較為詳細(xì)的解釋。第二，通過案例說明實務(wù)的具體操作。案例的選材是物業(yè)管理工作中經(jīng)常發(fā)生或典型的事件，結(jié)合物業(yè)管理實際工作中所出現(xiàn)的問題以案例的形式加以說明，反映了物業(yè)管理發(fā)展的動向，體現(xiàn)了教材的先進性和務(wù)實性。第三，體例新穎，注重學(xué)生技能的培養(yǎng)。本書對教學(xué)內(nèi)容作了精心梳理，采用案例引入、案例分析、相關(guān)知識、處理方式、法條鏈接并配以同步訓(xùn)練題的形式，循循善誘、循序漸進，突出對學(xué)生分析問題、解決問題能力的培養(yǎng)，增強了教材的針對性和可操作性。本書由兩部分構(gòu)成：第一部分為物業(yè)管理法規(guī)基礎(chǔ)知識；第二部分為物業(yè)服務(wù)具體工作中的法律依據(jù)和案例分析。由北京電子科技職業(yè)學(xué)院安靜、北京現(xiàn)代律師事務(wù)所李中平任主編，擬定編寫提綱并對全書進行修改和審定。中華女子學(xué)院邢國威、北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院佟曉晨任副主編，另外參加編寫人員有中信房地產(chǎn)集團公司徐丹。

內(nèi)容概要

　　《高職高?！笆濉睉?yīng)用型法律規(guī)劃教材：物業(yè)管理法原理與案例教程》的編者在總結(jié)多年高職高專教學(xué)改革成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理法制建設(shè)的實際，在認(rèn)真學(xué)習(xí)調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分考慮物業(yè)管理人才的培養(yǎng)規(guī)格和教學(xué)特點，以專業(yè)技術(shù)能力培養(yǎng)為主線、以應(yīng)用為主旨設(shè)計課程的框架結(jié)構(gòu)，突出以案說法，重在物業(yè)管理法律規(guī)范的理解和應(yīng)用，使學(xué)生掌握物業(yè)管理法規(guī)的基本知識和基本技能，以適應(yīng)社會的需要。

書籍目錄

第一部分 物業(yè)管理法規(guī)基礎(chǔ)知識第一章 物業(yè)管理法規(guī)概述第一節(jié) 物業(yè)管理法律規(guī)范的沿革第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任第二章 物業(yè)管理常用法律規(guī)范第一節(jié) 《民法通則》常用法律規(guī)范第二節(jié) 《合同法》常用法律規(guī)范第三節(jié) 《物權(quán)法》常用法律規(guī)范第四節(jié) 《物業(yè)管理條例》常用法律規(guī)范第二部分 物業(yè)服務(wù)具體工作中的法律依據(jù)和案例分析第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主自治的法律依據(jù)和案例分析第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投標(biāo)第四節(jié) 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)第五節(jié) 業(yè)主大會的產(chǎn)生與職責(zé)第六節(jié) 業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責(zé)第四章 日常綜合服務(wù)中的法律依據(jù)和案例分析第一節(jié) 測算物業(yè)服務(wù)費第二節(jié) 安保管理第三節(jié) 消防管理第四節(jié) 車輛管理第五節(jié) 環(huán)境管理第六節(jié) 綠化管理第五章 日常技術(shù)服務(wù)中的法律依據(jù)和案例分析第一節(jié) 物業(yè)接管驗收第二節(jié) 房屋裝修管理第三節(jié) 電梯設(shè)備管理第四節(jié) 房屋維修管理第五節(jié) 住宅專項維修資金第六章 物業(yè)經(jīng)營管理中的法律依據(jù)及案例分析第一節(jié) 物業(yè)綜合經(jīng)營管理第二節(jié) 物業(yè)租賃第三節(jié) 物業(yè)轉(zhuǎn)讓第四節(jié) 《勞動法》在物業(yè)經(jīng)營中的應(yīng)用附錄 相關(guān)法律與規(guī)范主要參考文獻教學(xué)協(xié)助說明

章節(jié)摘錄

過錯是主觀上的，可以分為故意和過失兩種。過錯責(zé)任的構(gòu)成要件有四個方面：（1）損害事實的客觀存在；（2）行為的違法性；（3）違法行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系；（4）行為人有過錯。過錯推定是指在某些侵權(quán)行為的構(gòu)成中，法律推定實施該行為時具有過錯。這些侵權(quán)行為的歸責(zé)原則仍屬于過錯責(zé)任原則，即構(gòu)成要件中要求行為人有過錯。行為人可以通過自己沒有過錯來獲得免責(zé)的效果，在這個意義上，也將過錯推定為過錯舉證責(zé)任的倒置。因為在一般過錯責(zé)任原則下，是要由受害人來證明行為人存在過錯；而在過錯推定的情況下，受害人不需要對行為人的過錯舉證證明，法律推定行為人存在過錯，除非行為人能夠證明自己沒有過錯。適用過錯推定的情況，需要有法律的明確規(guī)定。我國《民法通則》第126條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。此條是典型的過錯推定。2.無過錯責(zé)任原則無過錯責(zé)任原則也稱之為“嚴(yán)格責(zé)任原則”，是指沒有過錯造成他人損害的，依法律規(guī)定應(yīng)由與造成損害原因有關(guān)的人承擔(dān)民事責(zé)任的原則。《民法通則》第106條第3款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！币罁?jù)該條及民法通則其他相關(guān)條款之規(guī)定，無過錯責(zé)任原則是指損害的發(fā)生既不是加害人的故意也不是受害人的故意和第三人的故意造成的，但法律規(guī)定由加害人承擔(dān)民事責(zé)任的一種特殊歸責(zé)原則。它是一種基于法定特殊侵權(quán)行為的歸責(zé)原則，其目的在于保護受害人合法權(quán)益，有效彌補受害人因特殊侵權(quán)行為所造成的損失。它與過錯責(zé)任原則、公平責(zé)任原則共同構(gòu)成現(xiàn)代司法制度中侵權(quán)民事責(zé)任的三大歸責(zé)原則。無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件包括：（1）損害事實的客觀存在。（2）特殊侵權(quán)行為的法定性，包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無過錯責(zé)任；同時，沒有法定的免責(zé)事由不能免責(zé)b（3）特殊侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系。（4）行為人不必有過錯，即指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯，在認(rèn)定責(zé)任時無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責(zé)任的案件有：產(chǎn)品缺陷致人損害、高度危險作業(yè)致人損害、環(huán)境污染致人損害、地面施工致人損害、飼養(yǎng)的動物致人損害等損害賠償案件。3.公平責(zé)任原則公平責(zé)任原則，又稱衡平責(zé)任原則，指在當(dāng)事人雙方對損害的發(fā)生均無過錯，法律又無特別規(guī)定適用無過錯責(zé)任時，由法院根據(jù)公平觀念，在考慮當(dāng)事人的財產(chǎn)狀況及其他情況的基礎(chǔ)上，責(zé)令加害人對受害人的財產(chǎn)損害給予適當(dāng)?shù)难a償，由當(dāng)事人合理地分擔(dān)損失的一種歸責(zé)原則。民法通則第132條對這一歸責(zé)原則加以確認(rèn)。

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