建筑物區(qū)分所有權(quán)法案例評析

前言

對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社近年來一直致力于法律書籍的出版，為中國的法學(xué)研究和法律教育作出了重要貢獻(xiàn)。為了整合資源，打造更具影響力的作品，該出版社決定重點開拓民商法領(lǐng)域，推出“民商法系列叢書”，并委托本人籌劃這一出版項目。中國建設(shè)社會主義法治國家、推行社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基本政治、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)決定了法律必然要在社會生活中扮演核心角色。民商法作為維護(hù)社會普通民眾、市場主體正當(dāng)利益的法律部門，具有最為廣泛的影響力，也最受社會關(guān)注。中國當(dāng)前的絕大多數(shù)法律糾紛為民商事糾紛，各級法院審理的絕大多數(shù)案件為民商事案件，律師從事的絕大多數(shù)工作為民商事業(yè)務(wù)。民商事立法是中國立法機關(guān)花費時間最多的立法，民商事法律課程是中國各個大學(xué)法學(xué)院中學(xué)分最多的課程。與民商法的這一重要地位相當(dāng)?shù)氖?，在中國的法律出版物中，民商法領(lǐng)域的圖書所占數(shù)量也最多。本套叢書要在如此多的出版物中產(chǎn)生影響力，就應(yīng)當(dāng)具有自己的特點。我認(rèn)為，本套叢書應(yīng)當(dāng)堅持如下幾個原則：（一）解決中國的問題。在選題上，應(yīng)當(dāng)選擇中國目前在民商法領(lǐng)域面臨的重大理論和實踐問題，而不應(yīng)是單純介紹外國法。（二）具有開拓性。作為探討對象的主題應(yīng)當(dāng)是尚未被充分地分析、整理、研究的問題，從而使作品在某一領(lǐng)域居于領(lǐng)先地位。（三）尊重學(xué)術(shù)規(guī)范。每一部作品都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守學(xué)術(shù)規(guī)范，作品內(nèi)容要有創(chuàng)造性，作品形式要符合國家在體例上的要求。絕不因趕進(jìn)度而放棄質(zhì)量，更不允許抄襲與剽竊行為。在中國目前重數(shù)量而不重質(zhì)量的學(xué)術(shù)浮躁現(xiàn)象面前，應(yīng)當(dāng)告誡自己做事要更慢一點，更嚴(yán)謹(jǐn)一點。

內(nèi)容概要

建設(shè)社會主義和諧社會，應(yīng)該是民主法治、公平正義、誠信友愛、人與環(huán)境和諧相處的社會。城市住宅小區(qū)作為社會的基本單位，法治無疑也是和諧的必備要素之一。我國目前尚沒有關(guān)于城市住宅小區(qū)的統(tǒng)一立法，城市住宅小區(qū)生活中有很多法律問題沒有很好的解決，致使小區(qū)糾紛不斷，爭訟上升。本書從法律的視角，在調(diào)查研究掌握第一手資料的基礎(chǔ)上，從宏觀到微觀、理論與個案多重角度，綜合分析，探討如何解決具有普遍意義的城市住宅小區(qū)中的民事法律問題，如業(yè)主權(quán)益關(guān)系調(diào)整、物業(yè)管理關(guān)系、自治管理結(jié)構(gòu)和運行等等。

書籍目錄

第一章 業(yè)主的專有所有權(quán)　1. 在自己房屋內(nèi)建筑夾層是否需要其他業(yè)主同意？——江蘇省南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司、鐘某等19戶訴江蘇某實業(yè)有限公司房屋侵權(quán)糾紛案　2. 未經(jīng)其他業(yè)主同意，將住宅出租他人經(jīng)營的租賃合同是否有效？——康某訴某建設(shè)實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案　3. 業(yè)主是否有權(quán)私自封閉陽臺？——北京市某物業(yè)管理公司訴汪某某等12名住戶物業(yè)服務(wù)合同糾紛案　4. 具有獨立性結(jié)構(gòu)的建筑物天臺，其法律性質(zhì)如何界定？——羅某與某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司天臺使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案　5. 毗鄰區(qū)分所有建筑搭建的違章 建筑能否取得專有所有權(quán)？——王某訴某實業(yè)公司、某區(qū)綠化管理所財產(chǎn)損害賠償案第二章 業(yè)主的共有持分權(quán)　6. 住宅小區(qū)名稱權(quán)歸誰所有？——翡翠園小區(qū)業(yè)主訴星海物業(yè)發(fā)展有限公司擅自變更小區(qū)名稱案　7. 對于建筑物的屋頂、外墻，誰享有使用權(quán)？——某市農(nóng)業(yè)銀行訴某廣告有限公司發(fā)布廣告侵犯其權(quán)利案　8. 屋頂安裝天線，誰有決定權(quán)？——某房地產(chǎn)公司、某物業(yè)公司訴某通信公司安裝天線損害賠償案　9. 住宅小區(qū)內(nèi)電梯廣告收益歸誰所有？——小區(qū)全體業(yè)主訴某物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還電梯廣告收益案　10. 開發(fā)商贈送樓頂花園是否侵害其他業(yè)主的共有權(quán)？——王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案　11. 業(yè)主是否有權(quán)對其他業(yè)主侵占共有部分的行為提起訴訟？——趙某訴李某侵犯居住安全及休息權(quán)案　12. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)將小區(qū)內(nèi)共用部位出租收取租金嗎？——胡某訴某物業(yè)服務(wù)公司賠償案　13. 開發(fā)商能否隨意變更建筑區(qū)劃內(nèi)公用設(shè)施的使用功能？——180位業(yè)主訴某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司所有權(quán)返還案　14. 建筑區(qū)劃內(nèi)停車位歸誰所有？——某小區(qū)業(yè)主訴某房地產(chǎn)公司挪用公共車位案　15. 作為人防工程的地下車庫歸誰所有？——某小區(qū)業(yè)主會訴某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司及第三人某物業(yè)管理有限公司、某數(shù)碼印刷有限公司相鄰?fù)ㄐ屑m紛案　16. 開發(fā)商對地下車位是否可以只售不租？——趙某訴某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司一般所有權(quán)及與所有權(quán)相關(guān)權(quán)利糾紛案第三章 建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系　17. 采光妨害如何判定，采光權(quán)價值幾何？——王某訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司相鄰采光糾紛案　18. 改變自家房屋構(gòu)造是否侵害樓下住戶的相鄰權(quán)益？——陳某、斯某訴李某、胡某房屋裝修相鄰關(guān)系糾紛案　19. 住宅商用侵害相鄰權(quán)時，鄰人權(quán)益如何維護(hù)？——李某訴張某、某貿(mào)易服務(wù)公司住宅商用合同無效案　20. 小區(qū)業(yè)主飼養(yǎng)的寵物發(fā)出噪音是否構(gòu)成對鄰居的侵權(quán)？——王某訴張某侵權(quán)損害賠償案　21. 鄰居空調(diào)噪音大，隔壁承租人相鄰安寧權(quán)如何保護(hù)？——趙某訴李某、某物業(yè)公司侵犯安寧權(quán)糾紛案　22. 侵害共有所有權(quán)與侵害相鄰權(quán)可否競合？——張某訴李某相鄰損害糾紛案第四章 成員權(quán)的行使與業(yè)主自治　23. 未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購房人是否具備“業(yè)主”身份？——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴林某物業(yè)管理費糾紛案……第五章 小區(qū)物業(yè)的管理與服務(wù)后記

章節(jié)摘錄

坐落在南京市婁子巷164號、166號和166-2號的鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)六層商住樓，建于1992年。底層為商業(yè)用房，層高4.2米，建筑面積362.04平方米，產(chǎn)權(quán)屬江蘇某實業(yè)有限公司（以下簡稱實業(yè)公司）所有。二至六層為居住房，住房制度改革后，已由江蘇省南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）和鐘某等住戶分別所有。1998年3月，實業(yè)公司裝修底層房屋準(zhǔn)備增建夾層時，把鋼筋砼框架柱之間的填充墻全部拆除，將地面下挖0.9米～1.2米深，使部分地梁裸露，由此引發(fā)糾紛。同年6月，實業(yè)公司委托南京市房屋安全鑒定處（以下簡稱安鑒處）就其增建夾層的安全性進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：夾層施工對樓房主體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層的設(shè)計、施工中存在問題，建議委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計、施工。此后，實業(yè)公司按照安鑒處提出的要求進(jìn)行了整改，并于同年9月再次委托安鑒處對其增建夾層的新設(shè)計方案進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全使用要求，建議施工期間加強監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。同年11月，江蘇省建設(shè)委員會抗震辦經(jīng)審核，同意實業(yè)公司的增建夾層方案；南京市公安局鼓樓區(qū)分局消防科經(jīng)審核，同意實業(yè)公司按所報圖紙進(jìn)行施工。原告房產(chǎn)公司和原告鐘某等住戶不同意實業(yè)公司按照設(shè)計方案施工，于1999年1月提起訴訟。原告等訴稱：原告居住的樓房，底層為被告所有，二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有。被告擅自在其底層拆改裝潢，為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)地梁暴露在外。

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