房地產(chǎn)評(píng)估

內(nèi)容概要

　　隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估作為為市場(chǎng)提供專業(yè)估價(jià)服務(wù)的中介行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師以及具有資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)人才的需求不斷增加。為適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，部分財(cái)經(jīng)類院校開(kāi)辦了資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，或在財(cái)務(wù)管理專業(yè)下設(shè)置資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)培養(yǎng)方向，并開(kāi)設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估原理、房地產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估等多門專業(yè)課程。為完善資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)教材體系，使學(xué)生能夠系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)評(píng)估的基本理論和評(píng)估技能，我們編寫了這本《房地產(chǎn)評(píng)估》教材。

書籍目錄

第1章 房地產(chǎn)概述學(xué)習(xí)目標(biāo)1.1 房地產(chǎn)及其特征1.2 房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第2章 房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)學(xué)習(xí)目標(biāo)2.1 房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.2 房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.3 房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.4 房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第3章 房地產(chǎn)評(píng)估程序?qū)W習(xí)目標(biāo)3.1 評(píng)估委托與受理3.2 評(píng)估基本事項(xiàng)與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書3.3 評(píng)估作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)查勘與資料搜集3.4 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定估算3.5 評(píng)估報(bào)告與評(píng)估資料歸檔本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第4章 市場(chǎng)法學(xué)習(xí)目標(biāo)4.1 市場(chǎng)法的基本原理4.2 資料的搜集與整理4.3 可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化4.4 交易情況的修正4.5 交易日期的修正4.6 區(qū)域因素的修正4.7 個(gè)別因素的修正4.8 確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值4.9 市場(chǎng)法應(yīng)用舉例本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第5章 成本法學(xué)習(xí)目標(biāo)5.1 成本法的基本原理5.2 房地產(chǎn)重置成本及估測(cè)5.3 房地產(chǎn)貶值及估測(cè)5.4 房地產(chǎn)價(jià)值的估算5.5 房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)5.6 成本法應(yīng)用舉例本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第6章 收益法學(xué)習(xí)目標(biāo)6.1 收益法的基本原理6.2 房地產(chǎn)的收入6.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6.4 房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)6.5 直接資本化率與折現(xiàn)率6.6 直接資本化法6.7 收益折現(xiàn)法6.8 收益法應(yīng)用舉例本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第7章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法學(xué)習(xí)目標(biāo)7.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理7.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估計(jì)算公式7.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估步驟7.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第8章 路線價(jià)法學(xué)習(xí)目標(biāo)8.1 路線價(jià)法的基本原理8.2 路線價(jià)法的評(píng)估步驟8.3 路線價(jià)法應(yīng)用舉例本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第9章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)9.1 城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)9.2 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估9.3 高層建筑地價(jià)的分?jǐn)偙菊?小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第10章 不同評(píng)估目的的房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)10.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估10.2 房地產(chǎn)抵押的評(píng)估10.3 房地產(chǎn)課稅的評(píng)估10.4 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估10.5 征地和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練第11章 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告學(xué)習(xí)目標(biāo)11.1 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.2 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容11.3 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制本章 小結(jié)主要概念基本訓(xùn)練主要參考文獻(xiàn)附錄附錄1 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》附錄2 《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》章后習(xí)題參考答案

章節(jié)摘錄

　　地基的作用力并緊密結(jié)合牢固埋置于土地之中的，因而也就具有了固定的位置。房地產(chǎn)位置的固定性，可以概括為三個(gè)方面，即自然地理位置的固定性和交通位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的相對(duì)固定性。房地產(chǎn)的固定性決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，同時(shí)，還決定了房地產(chǎn)交易是以其產(chǎn)權(quán)為交易標(biāo)的的，即在市場(chǎng)上可以流轉(zhuǎn)的是與房地產(chǎn)標(biāo)的相關(guān)的各種權(quán)利，而不可能是房地產(chǎn)實(shí)體本身。因此，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的界定以及相應(yīng)法律的制定，是房地產(chǎn)交易順利進(jìn)行的重要保障。另外，房地產(chǎn)位置的固定性，也決定了其獨(dú)特的自然、經(jīng)濟(jì)條件，從而造成它在質(zhì)量上的差異性，即一般不可能找到兩宗完全相同的房地產(chǎn)實(shí)體，即使它在建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)及室內(nèi)外裝飾上完全相同，也很可能在周圍環(huán)境上有所差異。進(jìn)一步講，房地產(chǎn)是存在著物質(zhì)狀態(tài)的單件性的?！　》康禺a(chǎn)的自然地理位置雖然是固定的，但由于房地產(chǎn)的位置體現(xiàn)了多種區(qū)位因素綜合作用的結(jié)果，所以房地產(chǎn)的區(qū)位狀況，特別是交通區(qū)位、社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位，會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷發(fā)生變化?！　。?）壽命耐久性對(duì)于土地而言，盡管土地可以沙化、荒蕪、被水淹沒(méi)或沖刷，但它在地球表面的空間位置是永存的。實(shí)際上人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，其利用價(jià)值一般都不會(huì)滅失。從這個(gè)意義上講，土地具有不可毀滅性，在使用上具有永續(xù)性。對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但只要建造完成、質(zhì)量合格并進(jìn)行正常使用和維修，其壽命可達(dá)數(shù)十年、上百年，甚至更長(zhǎng)。比如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的民用建筑，其經(jīng)濟(jì)使用年限為60年，實(shí)際使用年限可能會(huì)更長(zhǎng)。又比如有重要用途的一級(jí)建筑，耐久年限可達(dá)100年以上。房地產(chǎn)的壽命耐久性又稱效用長(zhǎng)期性?！　》康禺a(chǎn)壽命具有耐久性意味著它可以給其占有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。當(dāng)然對(duì)于其中的土地來(lái)說(shuō)，從占有者的角度出發(fā)，土地在有些情況下其壽命是有限期的。比如按我國(guó)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地所有權(quán)歸國(guó)家，而通過(guò)政府出讓的土地使用權(quán)都有明確的出讓使用最高年限，如住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或其他用地為50年。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿時(shí)，如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，土地使用權(quán)則由國(guó)家無(wú)償收回?！　。?）土地價(jià)值的雙重性土地價(jià)值的雙重性是由于土地本身的雙重屬性引起的：一方面，土地是自然的產(chǎn)物；另一方面，土地又是社會(huì)產(chǎn)物。作為自然物的土地沒(méi)有價(jià)值，但是具有使用價(jià)值，即有一定的生產(chǎn)能力和有用性，這是土地的自然屬性。作為自然物的土地，如果不投人資本和勞動(dòng)就不會(huì)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，作為自然物的土地沒(méi)有價(jià)值，但之所以有價(jià)格，主要是由于土地所有權(quán)的存在，而所有權(quán)關(guān)系本身無(wú)非就是一種經(jīng)濟(jì)利益或權(quán)利的表現(xiàn)。人們擁有了土地所有權(quán)就獲得了取得一定收益的權(quán)利，這種收益首先表現(xiàn)為地租。

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