房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)

前言

　　在聽取廣大讀者和教學(xué)工作者建議的基礎(chǔ)上，為加強本教材的實踐性和易讀性，我們在本教材各章增加了引領(lǐng)各章的“引例”、“案例精析”、“實戰(zhàn)演練”、“實踐操作訓(xùn)練”及“綜合實訓(xùn)”等內(nèi)容。此外，根據(jù)新近出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》，對有關(guān)內(nèi)容和術(shù)語作了相應(yīng)修改；依據(jù)房地產(chǎn)估價理論和實踐的發(fā)展，對一些章節(jié)和知識點進(jìn)行了深化和細(xì)化，改動之處達(dá)200多處。增加、細(xì)化或深化、修改的主要內(nèi)容有：　　1.第1章增加：“1.1.2 房地產(chǎn)的類型”中的按經(jīng)營使用方式劃分、按實物形態(tài)劃分、按權(quán)益狀況劃分房地產(chǎn)類型；“1.1.3 房地產(chǎn)的屬性”（自然屬性、經(jīng)濟屬性、法律屬性和社會屬性）；“1.2 房地產(chǎn)市場的概念、類型與屬性”；“1.5.2 房地產(chǎn)估價的本質(zhì)”；“1.6 房地產(chǎn)估價的基本要素”等內(nèi)容。細(xì)化或深化：土地的概念、房地產(chǎn)價格的影響因素、其他權(quán)益價格、房地產(chǎn)估價的概念等內(nèi)容?！　?.第2章增加：“2.6 謹(jǐn)慎原則”。細(xì)化或深化：估價時點原則?！　?.第3章增加：“3.2.3 建立價格可比基礎(chǔ)”中的“統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍”。細(xì)化或深化：市場比較法的應(yīng)用范圍、選取的可比實例規(guī)模范圍、求取比準(zhǔn)價格等內(nèi)容。對市場比較法的概覽圖進(jìn)行了修改?！　?.第4章增加：“4.2.4 幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取”中的“混合型房地產(chǎn)”收益的求取。刪除：原書“4.4.4 凈收益按等差級數(shù)遞增遞減的公式”中的“3）遞減無限年的公式”。細(xì)化或深化：收益法的概念及理論依據(jù)、“4.2.4 幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取”、“4.2.6 收益年限的確定”等內(nèi)容?！　?.第5章增加：“5.1.2 成本法的適用對象和條件”中的相關(guān)內(nèi)容。修改：依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條相關(guān)內(nèi)容，把“5.1.4 房地產(chǎn)價格構(gòu)成”中的“征用”改為“征收”，同時在農(nóng)地征收費用構(gòu)成中增加“安排被征收土地農(nóng)民社會保障費用”項。細(xì)化或深化：開發(fā)利潤的各種形式計算公式。　　6.第8章增加：“8.1.3 不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形”；“8.2.4 明確價值類型”；“8.6 分析估價對象價值”；“8.8 判斷確定估價對象價值”；“8.9.1 估價報告的質(zhì)量和形式”；“8.9.2 估價報告的組成和內(nèi)容”；“8.1 0內(nèi)部審核估價報告”；“8.1 2估價資料歸檔”。　　7.第10章增加：“10.4 征地和房屋拆遷補償估價”中增加《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容，同時對相關(guān)用詞進(jìn)行了修改。　　同時，本教材增加了綜合實訓(xùn)以滿足實踐教學(xué)需要。

內(nèi)容概要

　　在聽取廣大讀者和教學(xué)工作者建議的基礎(chǔ)上，為加強本教材的實踐性和易讀性，我們在本教材各章增加了引領(lǐng)各章的“引例”、“案例精析”、“實戰(zhàn)演練”、“實踐操作訓(xùn)練”及“綜合實訓(xùn)”等內(nèi)容。此外，根據(jù)新近出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》，對有關(guān)內(nèi)容和術(shù)語作了相應(yīng)修改；依據(jù)房地產(chǎn)估價理論和實踐的發(fā)展，對一些章節(jié)和知識點進(jìn)行了深化和細(xì)化，改動之處達(dá)200多處。

書籍目錄

理論篇第1章 房地產(chǎn)估價概論/3學(xué)習(xí)目標(biāo)／3本章概覽／3引例／41.1 房地產(chǎn)的概念、類型及屬性／51.2 房地產(chǎn)市場的概念、類型及屬性／131.3 房地產(chǎn)價格的概念、特征及影響因素／161.4 房地產(chǎn)價值和價格的種類／231.5 房地產(chǎn)估價的概念及必要性／311.6 房地產(chǎn)估價的基本要素／35主要概念／39基礎(chǔ)知識練／39實踐操作訓(xùn)練／41第2章 房地產(chǎn)估價的基本原則/42學(xué)習(xí)目標(biāo)／42本章概覽／42引例／422.1 獨立、客觀、公正原則／432.2 合法原則／442.3 最高最佳使用原則／452.4 估價時點原則／472.5 替代原則／492.6 謹(jǐn)慎原則／50主要概念／51基礎(chǔ)知識練習(xí)／51實踐操作訓(xùn)練／52第3章 市場比較法c953學(xué)習(xí)目標(biāo)／53本章概覽／53引例／533.1 市場比較法的基本原理／543.2 市場比較法的基本內(nèi)容／553.3 運用舉例／69主要概念／77基礎(chǔ)知識練習(xí)／77實踐操作訓(xùn)練／78第4章 收益法[580學(xué)習(xí)目標(biāo)／80本章概覽／80引例／814.1 收益法的基本原理／824.2 凈收益／834.3 資本化率／884.4 收益法的計算公式／924.5 運用舉例／99主要概念／101基礎(chǔ)知識練習(xí)／101實踐操作訓(xùn)練／103第5章 成本法c5104學(xué)習(xí)目標(biāo)／104本章概覽／104引例／1045.1 成本法的基本原／1055.2 成本法的基本公式／1105.3 重新購建價格／1115.4 建筑物的折113／1125.5 房屋完損等級評定與建筑物的耐用年限／1185.6 運用舉例／119主要概念／120基礎(chǔ)知識練習(xí)／120實踐操作訓(xùn)練／123第6章 假設(shè)開發(fā)法／124學(xué)習(xí)目標(biāo)／124本章概覽／124引例／1246.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理／1256.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式／1326.3 運用舉例／138主要概念／140基礎(chǔ)知識練習(xí)／140實踐操作訓(xùn)練／141第7章 地價評估／142學(xué)習(xí)目標(biāo)／142本章概覽／142引例／1427.1 基準(zhǔn)地價評估／1437.2 宗地地價評估／149主要概念／155基礎(chǔ)知識練習(xí)／155實踐操作訓(xùn)練／157實務(wù)篇第8章 房地產(chǎn)估價程序／161學(xué)習(xí)目標(biāo)／161本章概覽／161引例／1618.1 獲取估價業(yè)務(wù)／1628.2 明確估價基本事項／1638.3 制訂估價作業(yè)方案／1658.4 搜集估價所需資料／1668.5 實地查勘估價對象／1678.6 分析估價對象價值／1678.7 選定估價方法測算估價對象價值／1678.8 判斷確定估價對象價值／1688.9 撰寫估價報告／1688.10 內(nèi)部審核估價報告／1698.11 交付估價報告／1718.12 估價資料歸檔／171主要概念／171基礎(chǔ)知識練習(xí)／171第9章 各種用途房地產(chǎn)估價／173學(xué)習(xí)目標(biāo)／173本章概覽／173引例／1739.1 居住房地產(chǎn)估價／1739.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價／1779.3 工業(yè)房地產(chǎn)估價／185主要概念／189基礎(chǔ)知識練習(xí)／189實踐操作訓(xùn)練／192第10章 各種目的的房地產(chǎn)估價／193學(xué)習(xí)目標(biāo)／193本章概覽／193引例／19310.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估／19410.2 房地產(chǎn)抵押價值評估／20010.3 國有土地使用權(quán)出讓價格評估／20910.4 征地和房屋拆遷補償估價／21610.5 房地產(chǎn)拍賣底價評估／22310.6 房屋租賃價格評估／23210.7 房地產(chǎn)保險估價／23910.8 房地產(chǎn)課稅估價／24410.9 房地產(chǎn)糾紛估價／249主要概念／257基礎(chǔ)知識練習(xí)／257實踐操作訓(xùn)練／257綜合實訓(xùn)260主要參考文獻(xiàn)／264附錄估價報告的規(guī)范格式／265

章節(jié)摘錄

　　1.1.1 房地產(chǎn)的概念　　1）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。其中：　　（1）土地?！　⊥恋貫槿祟惿鐣徒?jīng)濟活動提供了基礎(chǔ)。土地既是一種有形的實物，又是一切財富的源泉。在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域，土地、勞動、資本和企業(yè)家管理并列被稱為四大生產(chǎn)要素；社會學(xué)關(guān)注土地作為社會全體成員分享的資源；地理學(xué)著重描述土地的物理要素以及利用土地的人類活動；法學(xué)著重于土地的權(quán)利。對房地產(chǎn)估價而言，土地是指地球的表面及其上下的一定空間。具體一宗土地的范圍可分為三層：①地球表面，簡稱地面；②地面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；③地面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。　　一宗土地的地面范圍，是地球表面該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，對一宗土地的認(rèn)識主要包括以下內(nèi)容：坐落、四至、面積、形狀、地勢、地質(zhì)和水文狀況、周圍環(huán)境和景觀、利用現(xiàn)狀、利用規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（指道路、給水、排水、通電、通訊、通郵、通氣、熱力等）和土地平整程度、土地使用管制等?！　≈档米⒁獾氖牵康禺a(chǎn)估價意義上的土地與我們平時所講的土地有著較大的區(qū)別。平時所講的土地可以分為以下三類：　?、偻恋丶刺锏亍⒌孛?。這是人們最一般的認(rèn)識?！　、谕恋厥侵浮暗厍蛏详懙氐谋砻?，包括水域在內(nèi)，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體”?！　、弁恋厥侵缸匀晃铩⒆匀涣蛘咦匀毁Y源。如馬克思講：“經(jīng)濟學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象?！庇?jīng)濟學(xué)家馬歇爾講：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量?！泵绹恋亟?jīng)濟學(xué)創(chuàng)始人伊利和莫爾豪斯在他們合著的《土地經(jīng)濟學(xué)原理》中講：“經(jīng)濟學(xué)家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因為它還包括地面上下的東西”；“經(jīng)濟學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西”。

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