不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

前言

自古“有土斯有財(cái)”、“土地是財(cái)富之母”等至理名言深入人心，反映土地作為財(cái)產(chǎn)在人類財(cái)富創(chuàng)造與財(cái)富積累過程中的重要性。國內(nèi)外對不動(dòng)產(chǎn)的界定盡管不盡一致，但無一例外均認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)是以土地為基礎(chǔ)的，而且認(rèn)為是“真正”（real）的財(cái)產(chǎn)，因而有real property之稱。任何財(cái)產(chǎn)都是有價(jià)格的，而且其價(jià)格必須能在市場上實(shí)現(xiàn)。但由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，其交易價(jià)格的實(shí)現(xiàn)往往需要借助專業(yè)的評估，乃至持有過程中也需要掌握其價(jià)格，這就產(chǎn)生了評估不動(dòng)產(chǎn)特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的“藝術(shù)或科學(xué)”。我國自20世紀(jì)80年代先后進(jìn)行了住房制度改革和土地使用制度改革，分別建立了土地及房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系和交易制度，在越來越普遍的土地及房地產(chǎn)交易過程中，開展不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估越來越為社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體所廣泛重視和需要。在這一過程中，學(xué)者們不斷進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，政府逐步制訂并完善相關(guān)技術(shù)規(guī)程和規(guī)范，并逐步形成了土地及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)體系，滿足了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。但中國的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)總體仍處在發(fā)展過程中，有關(guān)估價(jià)理論、技術(shù)和方法均有待進(jìn)一步深入研究。本書力主對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本知識和方法進(jìn)行介紹，定位為土地資源管理專業(yè)本科學(xué)生學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)教材，也可作為土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試的參考教材。在內(nèi)容編寫上力求理論聯(lián)系實(shí)際，重點(diǎn)介紹不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本知識、基本原理和基本方法，并依據(jù)我國土地及房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐的要求，介紹土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)的具體方法、步驟和要求等。全書共分十八章，第一至九章為基本理論和方法，第十章以后主要介紹不同類型的估價(jià)實(shí)務(wù)。前四章主要介紹不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的一般概念和原理，以及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析與市場分析方法等；第五至九章主要介紹不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本方法；在第十章介紹不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的一般程序以后，分別介紹土地估價(jià)（包括基準(zhǔn)地價(jià)評估、宗地價(jià)格評估、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測）、建筑物估價(jià)及房屋拆遷估價(jià)、農(nóng)用地估價(jià)及征地價(jià)格評估等；最后對海外不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行了比較借鑒，重在介紹有關(guān)基本知識。本書可作為土地資源管理專業(yè)本科生專業(yè)課“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”或“房地產(chǎn)估價(jià)”等課程的教材，一般設(shè)計(jì)講課32學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn)或?qū)嵙?xí)1周，共3學(xué)分。

內(nèi)容概要

　　本書力主對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本知識和方法進(jìn)行介紹，定位為土地資源管理專業(yè)本科學(xué)生學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)教材，也可作為土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試的參考教材。本書理論聯(lián)系實(shí)際，重點(diǎn)介紹不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本知識、基本原理和基本方法，并依據(jù)我國土地及房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐的要求，介紹土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)的具體方法、步驟和要求等。

書籍目錄

第一章  緒論  第一節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)  第二節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)市場  第三節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格  第四節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第二章  不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的理論與原則  第一節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本理論  第二節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則第三章  不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素  第一節(jié)  影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素  第二節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第四章  不動(dòng)產(chǎn)市場調(diào)查與分析  第一節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)市場構(gòu)成  第二節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)市場調(diào)查  第三節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)市場分析第五章  收益還原法  第一節(jié)  收益還原法的概念  第二節(jié)  收益還原法估價(jià)的程序與方法  第三節(jié)  殘余法第六章  市場比較法  第一節(jié)  市場比較法的概念  第二節(jié)  市場比較法估價(jià)的程序與方法第七章  成本法  第一節(jié)  成本法的概念  第二節(jié)  建筑物重置成本的測算  第三節(jié)  建筑物折舊的計(jì)算  第四節(jié)  成本逼近法第八章  剩余法  第一節(jié)  剩余法的概念  第二節(jié)  剩余法估價(jià)的步驟第九章  路線價(jià)估價(jià)法  第一節(jié)  路線價(jià)估價(jià)法的概念  第二節(jié)  路線價(jià)及其修正體系的確立  第三節(jié)  路線價(jià)估價(jià)法的應(yīng)用第十章  不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的程序  第一節(jié)  估價(jià)業(yè)務(wù)受理  第二節(jié)  確定估價(jià)基本事項(xiàng)  第三節(jié)  資料調(diào)查與收集  第四節(jié)  資料整理與影響因素分析  第五節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估  第六節(jié)  撰寫估價(jià)報(bào)告書第十一章  基準(zhǔn)地價(jià)評估  第一節(jié)  基準(zhǔn)地價(jià)概述  第二節(jié)  基準(zhǔn)地價(jià)評估的程序與方法  第三節(jié)  基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用  第四節(jié)  基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)發(fā)展趨勢第十二章  宗地價(jià)格評估  第一節(jié)  宗地估價(jià)概述  第二節(jié)  我國的土地估價(jià)  第三節(jié)  宗地估價(jià)的方法  第四節(jié)  不同類型宗地估價(jià)第十三章  城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測  第一節(jié)  城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測概述  第二節(jié)  城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的程序與方法  第三節(jié)  城市地價(jià)監(jiān)測指標(biāo)與監(jiān)測分析第十四章  建筑物估價(jià)  第一節(jié)  建筑物估價(jià)概述  第二節(jié)  建筑物估價(jià)方法第十五章  房屋拆遷估價(jià)  第一節(jié)  房屋拆遷概述  第二節(jié)  房屋拆遷補(bǔ)償政策  第三節(jié)  房屋拆遷估價(jià)方法  第四節(jié)  房屋拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)第十六章  農(nóng)用地估價(jià)  第一節(jié)  概述  第二節(jié)  農(nóng)用地估價(jià)的方法  第三節(jié)  農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估  第四節(jié)  農(nóng)用地宗地價(jià)格評估第十七章  征地區(qū)片綜合地價(jià)評估  第一節(jié)  概述  第二節(jié)  征地區(qū)片劃分  第三節(jié)  征地區(qū)片價(jià)測算方法第十八章  海外不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)借鑒  第一節(jié)  英國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度  第二節(jié)  美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度  第三節(jié)  日本不動(dòng)產(chǎn)評估制度  第四節(jié)  德國不動(dòng)產(chǎn)評估制度  第五節(jié)  國際評估準(zhǔn)則附錄  附錄一  土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式  附錄二  土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式  附錄三  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式  附錄四  房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)  附錄五  農(nóng)用地價(jià)格影響因素表  附錄六  評分估價(jià)法——旱地評分表  附錄七  評分估價(jià)法——水田評分表

章節(jié)摘錄

插圖：第二章 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的理論與原則第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本理論不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成過程的分析、判斷、再現(xiàn)，估價(jià)師要想準(zhǔn)確評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，必須要熟悉不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本理論，特別是要掌握不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律及價(jià)格計(jì)量的原理。一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)問題集中反映在對土地以及把土地當(dāng)作商品的認(rèn)識上，認(rèn)識的角度不同往往產(chǎn)生不同的看法。關(guān)于土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)問題的觀點(diǎn)主要有馬克思的價(jià)值價(jià)格論（或稱為勞動(dòng)價(jià)值論）和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的效用價(jià)格論（或稱非勞動(dòng)價(jià)值論、多元價(jià)值論）兩大流派。雖然這些理論各有說法而不盡一致，但其研究對象和目標(biāo)都集中于在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為一種商品的價(jià)值和價(jià)格問題。而且在理論上，馬克思的觀點(diǎn)概念界定嚴(yán)格，理論體系完善，是進(jìn)行現(xiàn)代土地價(jià)格理論分析的堅(jiān)實(shí)依據(jù)；西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)則從實(shí)踐出發(fā)，實(shí)用性強(qiáng)，對估價(jià)實(shí)務(wù)有直接的指導(dǎo)作用。（一）馬克思土地價(jià)值與價(jià)格理論1.馬克思勞動(dòng)價(jià)值論與土地價(jià)值原理馬克思的勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說，認(rèn)為價(jià)值和價(jià)格是商品經(jīng)濟(jì)的范疇，“一切勞動(dòng)……作為相同的或抽象的人類勞動(dòng)，它形成商品價(jià)值?！倍白鳛閮r(jià)值，一切商品都只是一定量的凝固的勞動(dòng)時(shí)問?！蓖瑫r(shí)又指出：“一個(gè)物可以是使用價(jià)值而不是價(jià)值，在這個(gè)物并不是由于勞動(dòng)創(chuàng)造而對人有用的情況下就是這樣。例如，空氣、處女地、天然草地、野生林等等”。這就是說價(jià)值由勞動(dòng)創(chuàng)造，凡是本身沒有包含任何物化勞動(dòng)的自然物和自然力都一概沒有價(jià)值。當(dāng)然土地作為自然存在和自然賦予的一種自然資源，如未經(jīng)人類改造利用，不是勞動(dòng)的產(chǎn)品，無疑它是沒有價(jià)值的。

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