透視商品住宅價格

前言

　　“忽如一夜房改來，千樓萬廈建起來”。當住房搖身一變從“福利”變成“商品”時，住房已成為中國老百姓的新“三大件”之一。自1998年我國取消福利分房以來，消費熱情持續(xù)高漲，城市房價飆升，在2006-2007年中，當一些城市住房價格上漲的幅度遠遠超過了居民收入增長的幅度，房價已為“天價”時，老百姓已是“望房興嘆”：房價還會上漲嗎？當房地產(chǎn)市場經(jīng)歷瘋狂后，房價已于2007年底得以理性回歸，市場低迷，老百姓卻“望房待買”：房價還會下降嗎？　　衣、食、住、行是人類生存的基本條件。其中，住又是人們最為關注與重視的。對于大多數(shù)人來講，住的投入可能就是一生中最大的一次性單筆開支。從看房、選房、購房到后面的裝修、入住，需要花費大量的時間、精力與金錢，也可能是畢其終生精力而為之。可見，房價尤為引人關注也不足為怪。　　住有各式各樣的住法，當然也就有各式各樣的住宅。商品住宅是商品房市場中的主要“板塊”，也是房地產(chǎn)市場中的絕對主角，人們也在習慣上將商品住宅市場等同于房地產(chǎn)市場。目前，商品住宅建設投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70％左右，可以說，商品住宅的價位是反映房地產(chǎn)市場的“晴雨表”，是聯(lián)系房地產(chǎn)市場供求滯暢的核心，其價位既關乎民生，也關乎整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展。從長遠來講，不正常的房價上漲與下降于國于民均不利，美國的次貸危機引發(fā)的金融危機便足以說明這一切。

內容概要

本書分為商品住宅價格相關知識、新建商品住宅價格研究、二手商品住宅價格研究、商品住宅價格操作實戰(zhàn)四部分，內容涵蓋市場營銷、系統(tǒng)論、財稅以及房地產(chǎn)估價等方面，涉及知識廣泛。具有較強的應用性和可操作性，能為房地產(chǎn)企業(yè)有效控制成本，合理制定價格以及獲得合理的目標利潤服務，可為廣大的商品住宅購買者和政府主管部門判斷房價的高低合理提供參考依據(jù)。

書籍目錄

上編 商品住宅價格相關知識  第一章　商品住宅與商品住宅市場    第一節(jié)　本書對商品住宅的解釋    第二節(jié)　商品住宅的若干分類    第三節(jié)　商品住宅市場特性分析    第四節(jié)　我國商品住宅市場的發(fā)展歷程  第二章　商品住宅價格的特性    第一節(jié)　價格基本知識    第二節(jié)　商品住宅價格特性分析    第三節(jié)　商品住宅常用價格術語中編 新建商品住宅價格研究  第三章　商品住宅價格“三力系統(tǒng)”    第一節(jié)　何謂“三力系統(tǒng)”    第二節(jié)　企業(yè)行為子系統(tǒng)    第三節(jié)　市場行為子系統(tǒng)    第四節(jié)　政府行為子系統(tǒng)  第四章　商品住宅價格的決定因素——成本    第一節(jié)　商品住宅價格成本構成    第二節(jié)　成本構成實證分析    第三節(jié)　成本控制是提高價格競爭力的關鍵  第五章　新建商品住宅定價方法研究    第一節(jié)　商品住宅定價流程介紹    第二節(jié)　商品住宅定價方法綜述    第三節(jié)　商品住宅定價方法選擇  第六章　新建商品住宅定價策略研究    第一節(jié)　符合我國國情的商品住宅價格策略    第二節(jié)　不同類型商品住宅的定價策略    第三節(jié)　商品住宅價格調整策略    第四節(jié)　關于商品住宅價格策略的兩點思考  第七章　市場失靈與住宅價格宏觀調控    第一節(jié)　商品住宅價格形成的背后    第二節(jié)　完善商品住宅價格宏觀調控措施    第三節(jié)　宏觀調控手段的具體實施下編 二手商品住宅價格研究  第八章　二手房價格確定    第一節(jié)　充滿活力的二手房市場    第二節(jié)　二手房價格如何形成    第三節(jié)　二手房交易風險及規(guī)避  第九章　左右二手房價格的議價技巧    第一節(jié)　制造議價優(yōu)勢    第二節(jié)　二手房買賣中的討價還價    第三節(jié)　二手房議價技巧    附錄 商品住宅價格操作實戰(zhàn)  第十章　商品住宅定價實例    實例一 常德“××花園”住宅項目    實例二 長沙“××春天”住宅項目    實例三 長沙“××湖”住宅項目    實例四 二手房定價實例——老王賣房    實例五 二手房定價實例——李總賣房

章節(jié)摘錄

　?。?）固定性。商品住宅一旦建造完成，它的空間位置便具有了不可移動之特性。因此，人們在評價某商品住宅的價值時，其周圍的環(huán)境建設狀況顯得尤其重要，所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”就是這個道理。任何一宗商品住宅只能就地開發(fā)、就地購買與使用，即建設、銷售、使用“同地化”，并且在房地產(chǎn)市場上進行交易時，也只有“商流”，不存在“物流”?！　。?）區(qū)域性。商品住宅的固定性，導致商品住宅品牌具有很強的區(qū)域性或地域性。商品住宅是區(qū)域性很強的產(chǎn)品，一個商品住宅項目針對的是某個特定城市的消費群，甚至只是某城市某一區(qū)域的某一特定消費群，而對另一城市的消費者影響很小，甚至沒有影響。商品住宅的區(qū)域性，使得商品住宅的品牌擴張甚為艱難，也使得房地產(chǎn)交易市場不存在全國性的或者全球性的房地產(chǎn)市場。人們在談論房價或房市時，一般也是在談論某地區(qū)的房價或某區(qū)域的房地產(chǎn)市場，例如，某某時期上海的房價、深圳的房價等。當然，某地區(qū)或某城市的房價變動也有可能波及其他城市的房價變動?！　。?）壟斷性。商品住宅的固定性，也引申出商品住宅的壟斷性。商品住宅存在一定的壟斷性，這種壟斷性不是體現(xiàn)在市場占有份額之上，而是體現(xiàn)在區(qū)位的壟斷上——一定區(qū)位的房源只能是有限的；其次，由于受日照、光線、景觀、朝向、通風等因素的影響，不存在兩宗完全相同的商品住宅，即使是處于同一棟、同一樓層、同一單元的兩套住宅，雖然實質上沒有什么差異，但受廣告、宣傳等的影響，購買者在主觀上或心理上認為有差異，因而有所偏好，愿意花不同數(shù)額的錢來購買?！　≌怯捎谏唐纷≌倪@種壟斷性，使得商品住宅市場不可能是完全競爭　的市場結構，房價也不可能完全地遵循“隨行人市”這個道理。相反，商品　住宅的這種壟斷性，卻是開發(fā)商控制其房價的一種主要策略。同棟同單元的　兩套商品住宅，開發(fā)商制定不同的價格，既可使利潤最大化目標得以實現(xiàn)，　又可滿足不同的需求層次與需求心理。

圖書封面

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